湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

湾岸マンションは坪450超えてきているの知らないのかとか、オリンピックと再開発に向けてこれからが本番とか言ってる書き込み見ると、これぞバブルって感じですなあ。5/25の13時50分までのアキュセラって株の掲示板と雰囲気が一緒。7500円というすでにバカ高い水準に達した株に対して「これからが本番、10000円まであっという間、今買わないやつはバカ」などと書いてある。

まあ、不動産は株と違って4日で半値ということはないが、一番良いのは安く仕入れてたっぷりと含み益が載っていて、多少の下げでも損をすることはないこと。9000万で買ったら10％の下げでも900万の損。10年前に実需で6000万で買って10年住んだマンションが今9000万なら、これから6000万を割る可能性は極めて少ないし、仮に割っても賃貸に住むよりゃ安いと思えば気持ちは余裕。まあ、買って売ってを繰り返す人を否定はしないが、怪我しないように気を付けてねー。

ずっとWCTで一番良いこの間取り図を探していたのね(笑)

WCTの酷過ぎる間取りのオンパレードでは一番良さそうだね。ただ、リビングが13畳って、しかも開口部狭すぎ。この大きさでシューズインクローゼットがないのも意味不明。４LDKの家族でこの下駄箱じゃ靴入りきらない。そして洋室１に巨大な柱が1本（汗）。

一番いい間取りでこれだからね。やっぱり古いマンションって間取り悪すぎる。

WCTってなんでこんなに柱の感覚狭いの？昔のマンションだからコンクリートの強度も現在のような強度がないから仕方ないのかな。

＞8860
WCTも部屋によっては、うまく柱を避けている部屋もあるんですね。私が以前、候補の一つにしていた部屋。30階よりちょっと上の85㎡でリビングから東京湾＆虹橋ビューでした。坪360万で売り出されて内見しましたが、いろいろ比較検討しているうちに3週間後には「成約」ってなっちゃった。

>>8862

都心で4LDKならこんなもんだろう。
このタイプは、この4LDKプランと、リビング隣の洋室部分もリビング(計約19畳)になっている3LDKプランが存在している。

今の時代、100㎡台、90㎡台はほんと見なくなった。
80㎡台でもかなり大きな印象。

これはとある最新マンションの７３平米角住戸。WCTの８９平米の角部屋と較べると違いがよくわかる。

見事で綺麗なアウトフレーム、無駄な廊下面積がなくリビング、各居室ともに綺麗に取れている。収納も豊富。

７３米米ですけど、これがWCTの８９平米と同じ２LDKに見えますか？どちらが開放的で快適に住めそうだと思いますか？

デベがこの１２年で単純に平米数を削っているだけでないというのがよくわかるでしょ。

これがWCTの８９平米ね

>>8863
住不のシティタワーシリーズはこれが欠点。豊洲も大崎も似たようなもん。麻布はさすがに柱が部屋に極力に入らないように設計してあるけど、ガラスカーテンウォールにするため、どうしても柱が部屋の内側になる。

同じ角部屋でも天国と地獄っていうくらい差がありますね。

リビングはWCT１９．７、新しいマンション１７．０とあるが、有効面積は断然１７．０の方でしょう。また、ガスレンジ前以外はカウンター型になっているので寄り開放感抜群で小さい子供の様子もみやすい。一方WCT角はキッチンもカウンターでなく壁にしまっていて開放感出すチャンスを失っている。

>>8864

この間取りも部屋が整形なため使いやすい間取りだ。
この間取り、部屋方向、階数なら坪360万は妥当だと思う。

>>8866
この間取りはいいですね。ただ、実は角部屋のリビングって正方形に近い形になると実際は家具の配置に困るんだよね。そういう意味では8864みたいな中住戸のほうが使い勝手は良いかも。

＞今の時代、100㎡台、90㎡台はほんと見なくなった。80㎡台でもかなり大きな印象。

それなんですよ。湾岸マンションと言えば港区の100㎡を7000万くらいで買えるのが魅力だったのに、いまは90㎡や100㎡なんていう設定自体がすごく少なくなっちゃった。やっぱ、90㎡は欲しいなあと思いますね。

>>8867
これはきつい。角部屋高層は120㎡くらいある部屋が中心だったと思うけど、
インフレームで柱が多い角部屋で95㎡だとかなり窮屈ですな。

９０－１００平米って言ってもWCTみたいな昔のマンションは、柱と廊下ばっかりで実質居住面積は最新マンションの７０平米と変わらないし、実際内見しても思ったより狭いなと思うケースがほとんどなんだよね。

柱と廊下をお金払って買ってるようなもん。毎年、柱と廊下に固定資産税と管理費修繕費も払うとかバカバカしい。有効居住面積が変わらずより開放感がある最新マンションの７０平米勝った方が、ランニングコスト考えても賢いよ。

燃費表記を国際基準にするってニュースが出てるけど、あれと同じで現在の表記だとインフレームの物件の表記って実際の面積より広く表記出来ていておかしいんだよね。

8866の角部屋：７３平米角部屋２LDK。免震新築。
管理修繕費３４６００円

8867の角部屋：８９平米角部屋２LDK。非免震築12年。
管理費修繕費４４４２０円

＊中古は取得時に物件価格以外に３％の仲介料を払う。
＊長期優良住宅なら住宅ローン控除額がさらに１００万多くなる。

みなさんどちらに住みたいですか？

駅から15分も歩くようなタワマンがあったんですね。
しかし、なんで１０年も前の中古を力説してんですか？
読むのに邪魔でしかない。ここは新築のカテゴリーです。
必至過ぎて痛いというより、失笑ものです。

新旧二つの角部屋みると他にも旧は換気できる開放窓が１個しかない一方で、新は対面に２箇所あってしっかり換気できるようになっている。やっぱり色々進化している。

>>8876
価格が同じなら間取りだけなら完全に8866。だけど、8866は南西角。2面採光の南西角は夏の午後、西日がかなりきつく、カーテン締め切ってエアコンかけないとだめなので躊躇するかも。

もし、8866が何の変哲もない景色の部屋で、8867はWCT南東角で、虹橋からお台場、羽田空港、富士山まで270度の絶景が望める部屋だとすると、価格が同じだと迷うかなあ。

片方は17畳で柱の食い込みなし、片方は19.7畳で部屋に柱が2本。部屋が整形で使いやすいのは8866だろうけど、リビング床面積はあまり変わらないかもしれないので、実際に見てみないと何とも言えないかも。

>>8877
＞ここは新築のカテゴリーです。

エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！

とスレタイに書いてあるのだが。新築の話ならクラッシイしか話できないぜ？

>>普通、大規模タワマンの棟内店舗の賃料はマンション管理組合の収入になっていると思うけど？
相当特殊なパターン。それがWCT。
テナントスペースを分譲しちゃってるようなやり方にしないとマルエツが来てくれなかったの？
それとも地権者がいない埋立地の空き地だったからこうなったの？
いずれにしてもスーパー側が自由に物件を売買できる立場だから、危ういね。
大規模修繕でプールの回収費用まで払わされる時期になったら、マルエツも撤退だね。

>>8880
いや、いくらなんでも10年も前の物件は非常識というもの。
というか、なんで力説してんの？暇ですね～爆笑

本当に優秀な物件だったら、力説する必要もない。なんかヤバいんだと思う。
それと、中古は全戸の0.5％以下じゃないと人気とは言えない。いや0.2％だな。
WCTが2000戸なら4～10戸。一時期、50戸以上出てたよね。
不動産が活況な今でもそうなの？だったら、ヤバいんだと思う。

おれが間取りで秀逸だなと思ったのはPCTのB棟。豊洲には興味なかったが、この間取りは湾岸でも一番の間取りの一つだと思った。

だったら間取り出してよ。良かっただけじゃあ議論できん

>>8883
全住戸の0.2％しか売り出されてない湾岸マンションってあるか？最近出来たばかりの新築は別として。

WCT確かに間取り微妙ですね。古い分仕方ないのでしょう。ドゥトゥールやシティむさこは新型ダイレクトウィンドで結構間取りよかったと思うけどどうですか？柱が入り込んでる部屋少なかったと思います。

そうですねDTあたりはだいぶ間取り良くなってます。WCTがDTのダイレクトウインドウをたたいていましたがそれ以前に己の間取りの酷さを自覚しろって話ですよね。

比較的最近のタワマンでプラウドタワー白金台。あれは間取り酷かった。富久も間取りの悪さは有名だが、プラウドタワーのインフレームと変形した間取りは引けを取らない。

>>8881

>テナントスペースを分譲しちゃってるようなやり方にしないとマルエツが来てくれなかったの？ マルエツも撤退だね。

なんかとにかく反論したくて文脈が読めてないみたいだが、マルエツは賃貸。っていうか、
マルエツは他にもタワマンに入っているが、どこも賃貸。
で、マルエツ撤退するならとっくに昔に撤退してる。もう10年も営業してて、売り上げは
マルエツの店舗の中でもトップクラス。撤退するわけがない　笑

>>8883
売り出しも多いけど成約も活発ですよん。最近一年間で37戸成約、直近3カ月でも11戸成約。
平均坪単価325万（275-380万）で月に3-4戸、週一に近いペースで中古売買が
成立してる。こんな築10年マンションは他にないでしょ。

http://wangantower.com/wp-content/uploads/kounan4_zaikoseiyaku2.png

>>8891
なんだかヤバいじゃないか。住民が定着しないって。

タワーズ台場の南西角、1億3500万で出てたけどすぐ売れちゃった？

>>8886
うわっ、感覚がズレ過ぎでしょ！いくらなんでも。築３年から１０年程度でいいから山手線内側のタワマンの中古を検索してみなよ。全数百戸のうち売り出し０戸なんてもある。２、３戸出てもすぐ売れて消える。
こうやって書くと、中古がたくさん出てる例を拾ってくるんだろうけどね。君の知識を正しく修正するためにも、是非０～３戸程度のがどれだけあるか探してみて。WCTの30戸とか50戸ってのがいかに多いかわかるよ。

↑あ、ごめん。湾岸タワマンでか。それは厳しいかもな

>>8895 匿名さん

でしょ？ 30〜50戸ていったって、2100戸中の、ですからね。湾岸大規模タワーマンションでは、めちゃくちゃ多いとは言えないですよ。

それに、最近一年間で40戸近く成約してますからね。

まあ、湾岸大規模タワーなんて５年で２割は売りに出る。

同じ港南でも、Ｖタワーは駅近で人気なので、価格も高いし中古も出ない。
ＷＣＴより古いんだけどね。

>>8893
ほんとだ もう無くなってるw
坪単価いくらになるの？さすがに南西角の坪単価はすごいね〜

新しいと間取りがいいわけじゃない。
富久が好例。

＞それに、最近一年間で40戸近く成約してますからね。
それって、40戸も中古で検索して出てくるのに年40戸しか売れないって、
今出てる40戸が全部はけるまで１年。１戸あたり１年も売りに出てるってこと。
ヤバいでしょ。

>>8899
眺望の違いだけでWCTのプレミア住戸の坪単価に迫ってるのは凄いよね

>>8901

うーん　2100戸と言えば普通のマンション3棟分。それだけで単純にやばいとは言えないかな。

それに年間40戸と言えば、年末年始やお盆休みなんかを考えれば、毎週１戸ペースで中古が

成約してるってことになる。築10年越えのMSだと考えれば逆にすごいことだと思うな。

もちろん、WCTは部屋によって人気も価格も全然違うから、一口に語れないけどね。

見てると坪200万円台で半年以上ネット掲載されっぱなしもあり、坪350万前後なのに数週間で

消える部屋もあり。

>>8893

タワーズ台場とＷＣＴの湾岸ビュー高層階部屋の相場は別格。30階以上は中古に滅多に出ない。

最上階プレミアに準じるものがある。

>>8903
意味不明。総戸数じゃなく％だ

>>8904
オイオイ、どさくさに紛れて格上のTDの虹＆タワービュー角部屋と一緒にすんなよ。写真みれば一目瞭然でしょ。WCTさんはいつもゴミ焼却煙突と湾岸一汚い足元をカットした写真だしてるけどリアル眺望同士見較べれば差は一目瞭然。

TDの南西角は非プレミアでも400超えてくるけど、WCTの北西角は超えません。WCTの非プレミアは高層角部屋で３５０超えるくらいが精いっぱい。現在でも角部屋を坪330くらいで売ってるけどそれでも売れてないくらいだからね。レインズにも記録されているとおりWCTで400越えはペントハウスのみです。

>>8906

なんでそんなに必死なの？笑

>>8899
眺望の違いだけでWCTのプレミア住戸の坪単価に迫ってるのは凄いよね

横から失礼。WCTの2009年ごろの売り出し相場です。現在は東、北、南東は
2割、南、西、北西は1割上がってます。北東は事例が少ないので当時も不明。

東　　300
西　　270
南　　280
北　　300
南西　300
南東　400
北西　290

ちなみに、2009ごろの南東事例で言えば35階が441万円で売り出され、420万円で
成約してます。

WCTあたりは、今が高く売り抜ける最後のチャンスなんでしょうねぇ。

たまには新規絶賛発売中のドトールにも注目して〜〜

>>8909
だからエビデンス出さないと。売り出し価格なんて出しても意味ないから。２００９年だろうがレインズに載ってないし、いつも嘘情報ばっかりなんだよな。

南東だろうが北東だろうが、WCTの最高条件の非プレミア部屋は坪350越えが精いっぱい。400越えはペントハウスだけ。のらさんのブログデータでもこの1年で400越え成約は見事にない。400越えの勘違い売り出しはいくつもあった一方でね。

こんな柱３本がインフレームしてて、実質廊下もリビングにカウントされてる、有効畳数１３畳くらいのDWなのに開放感のないリビングで狭いベッドルームの２LDKで４９０とかあり得ないし、せいぜい坪３２０が相場でしょ。眺望も上にある通りの汚い足元と焼却煙突では湾岸タワマンの中で下位の眺望としか評価できないね。

だから、WCTはもうどうでもいいと、何度も何度も言ってるのに。

現行のドトールに話題を戻そう

DTは値引き情報がこのところこっそり洩れ聞こえてきていますね。

我々もスミフは総合案内所などを使い、竣工後数年かけて高値で売り切るという独自のスタイルを築き上げてきたので、竣工後数か月経つものの５００前後の在庫があってもスミフなら大丈夫なんだろうと思っていましたが、さすがにもうちょっとペースを上げたいという意思なんでしょうね。何百万くらい下げてくれるのかは気になりますね。

額によってはPHTの検討層がちょっと予算増やして買いに来るきっかけになりそうだなと思っています。本来は漏れてはいけない話ですが、残が５００戸ある中で秘匿しきるのはさすがに無理でしょうし、この情報を聞いて検討者が増えるのは悪いことではないのかなと思います。

>>8915
ガセだろ

＞竣工後数か月経つものの５００前後の在庫

物件概要で売ったのが500戸くらいじゃないか？

ガセじゃないみたいですよ。

>>8917

オフィシャルサイトでの公表はその程度だろうが、さすがに非公表含めて900戸くらいは売れてんだろ。500はあり得ん。

＞8919
＞非公表含めて900戸くらいは売れてんだろ

非公式で売ってますからね。

我々もスミフは総合案内所などを使い…

って、「我々」って、誰達だよ？笑

本当に値引きしてるの？ あのスミフが？

＞８９２１
突っ込みありがと。打ち間違えた(笑)

>>8922 匿名さん

完成後に売れ行きが悪いと、こっそり値引きするよ。私は1割引いてもらった。本体の値引きだけじゃなく、事務手数料ただにしたり、オプションただでサービスしたり、といったサービス付けて実質1割値引きというやり方だけどね。ただ、スミフはなかなか値引きしないのは事実。もし値引きしているとすれば、相当苦戦している証拠。

>>8924
ふ～～ん、初めて知った。衝撃の事実。

>>8925 匿名さん

今はどうだかわからないが、リーマンショックの時は値引きはあったね。

増税延期発表後、デベも今年度末の駆け込み需要が期待できなくなりました。販売戦略の再考を求められますね。スミフは販売価格について「一物一価」という考えを持っており、間取りや方角、階層だけでなく、販売時期の市況などの総合的な判断で、その部屋の販売価格が決まるのであって、たとえ同じ間取りであっても、販売済みの部屋の価格に左右されないという話を聞いたことがあります。つまり、ここ数年のように市況が上昇局面の場合は、最初に買った人が（結果的に）一番安く買える事になりますが、これはあくまで結果論であって、第二期、第三期･･･の価格についてスミフは販売当初何も保証していないはずです。もちろん「これから値上がりますよ」とは言うでしょうが、これはセールストーク。昨今のように市況が不透明になった場合は、後から販売される部屋の方が安い事も当然ありえるのではないでしょうか。

>>8927 匿名さん

みんな、何でそんなこと知ってるの？
まさか、常識？

＞8928さん
スミフを語る際、一物一価というワードはよく聞きますよ。不動産は、同じ商品（物件）が二つとありません。なので、万人受けする値付けをしても、結局売れるのは一人しかいませんし、競争が激しくなるだけです。スミフではよくあることですが、同じ間取りでも第一期で売った１０階より第二期で売った５階の方が高くなったとしても、一人の買い手さえ見つけてくれば、その価格は『適正』という考え方です。つい最近までは、スミフのその考え方は非常に効果的だったようですが、今後は買い手を見つけるために、売り手側が歩み寄らなければ･･･と思いますが。特に竣工後の物件がなかなか完売できないとなると、建物の資産価値にも影響してきますからね。

お台場さんは、台場の南西が売りに出れば４００超とか息巻いてなかったっけ？
パークシティどころか、トヨスタワーよりも制約価格の平均安いんでしょ？

表示価格1億3500万で成約したなら100平米ちょいだったから坪400超かと。

今の時代、会社の割引で0.5%〜1%は割引あるから、みんな使うでしょ。正規の金額で買う人いる？

会社の割引、スミフはなかった。

タワーズ台場のなかの南西高層は坪400超え、グローバルフロントタワーのなかの南東高層は坪500超え、ワールドシティタワーのなかの北東高層は推定坪500超え、南東高層は坪400超え。これらは別のマンションだね。最上階プレミアに準じるプレミアが付いてる。でも、よっぽど焦ってない限り安売りはせんだろ。現状居住中が多い。そこにしかない眺望という価値がありその点において競合も無いから、しばらく待ってりゃいずれ買い手は現れる。

坪500の100平米の物件が、坪450になっても、価格差は1500万？
大した価格の下落じゃねーな。

おまえらの顔　(笑)　もさいなー。

http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3808/3.html

お台場はレインボーバスが大赤字で無くなっちゃいそうなんだよね。更に不便になりそう。

>8931
ちょうど４００万くらいだね。
多分タワーズ台場の過去最高制約価格。

最高で４００万って結構可愛いもんだよね。

>>8936
カメラに映るときはもう少し顎を引かないとね。
売却して利益出たと言っても、近くに買ってはそこも価値が上がってるから一緒なんだけどね。

>>8938
坪400は可愛いとしても、1億3500万は湾岸にしては可愛くないかと。

>>8938
言っておくけど、これでもセレブティフロアの1番下の階だからね？眺望は一番良い方角でだけど。
31〜33階になると、さらに単価飛び跳ねるよ。
共用施設の家具が地味になったのが地味に痛いが。

>>8937
住民だけどあまり使わないな。
でも無料だから存続はしてほしい。

>>8940
しかも、この価格でほぼ即決だったわけだから、多分1.5億でも少し待てば売れちゃうんだろうね。
1週間近くで蒸発したから、すぐ売れたんだろうね。

>>8930
残念ながら豊洲はお台場には勝てないよ。
家具が地味になってもね。

>>8906
まじかよ。
WCTのほうが高いと思ってたけど、WCTプレミア=TD南西高層の坪単価ということは、
実際はTDのほうが高いということか…！！！
TDの31階以上のプレミア物件は、凄いことになりそうだねぇ。

>>8944 匿名さん

誰も、豊洲の勝ちなんて言ってねー。

てか、もう、お台場とWCTの勝ちでいいよ。

>>8940
確かに1.35億だせば都内内陸のそれなりの物件が買えるし、ツインパークスの角部屋だって狙えるよね。
それでも瞬間蒸発ということは、それだけのプレミアムな価値を持ってるんだろう。今回は27階だし、プレミア住戸でもないんだけどね。

>>8946
ごめんね
PCT&豊洲タワー > TDて事か。

エビデンス出せますか？
豊洲も高い物件あるのは知ってるから、1回ちゃんと比較してみたい。

>8948
自分で過去レス確認してくれ。
制約価格の平均を表にしてくれてるのがあるから。

>8948

>7403ですよ。

>8947

どこの物件でもそうだけど、妥当な値付けの部屋って全部瞬間蒸発だよ。
一週間以内で売れる。

>>8950
ありがとう。
多分今回のTDの制約が入ったら順位跳ね上がるだろうねw
去年くらいからTDは低層〜中層下あたりの取引ばかり
だったから。

お台場って開発完全に失敗ですよね。
デックスとか寂れ感が半端ない。
企業誘致も失敗。
フジでなんとか持ってるけど、
もし移動したら完全に寂れてしまうかと。
天のうすアイルみたいに。
モノレールはやっぱり駄目なのかね。
晴海も住商移転で終わった感じ。
予想通りなった。あんな不便なところに大企業が何時までもいられるわけない。

>8952

別に順位なんかどうでもよくないか？
何をそんなに拘ってるの？

まぁここ数年タワーズ台場は他の新興開発地にどんどん追い抜かれてるから住民としては気に入らないんだろうけど…。

>8953

昔は活気があったし大失敗とまでは言わないけど。
単純に施設の老朽化で寂れてるように見える気がする。
少なくとも今の時代お台場に住みたいと息巻くような連中はいないよね。

>>8945 匿名さん

WCTプレミアって最上階メゾネットのこと？ WCT最上階は坪600万ははるかに超えるんだが。

http://www.nomu.com/mansion/1485442/

http://wangantower.com/?p=11778
のらえもんのこの記事の前後編の
ここ一年の成約平均グラフ見てると
芝浦≧港南>お台場>>勝どき>>豊洲>有明>東雲
と言う感じですね。晴海はグラフ無し。

湾岸内でも、区の序列通りという感じです。

その中でパークシティ豊洲の成約だけが
かなりの角度で右肩下りなのはなんででしょう？
横浜の杭問題の似たマンションの影響？？

>>8957 匿名さん

杭偽装問題もあるけど、以前は地域の中古マンションNo.1、且つシンボリックなマンションはパークシティでライバルも少なかったので価格も坪強含みだったけど、シティータワーや豊洲タワーみたいなマンションが中古市場に供給されるようになり、それらは平均坪300くらいなので価格が下がったということだと思うよ。

>>8957
PCTはお隣さんの建設で眺望が塞がれるからなんじゃないの？
それよりも豊洲タワーがなんであんなに高いのか分からない。
あそこの魅力を説明できる人いるかな？
PCTは商業施設直結だったり、共用施設のインテリアが豪華とか、いろいろ魅力はあるけどね。

>>8959 匿名さん

ララポート直結よりも、徒歩で代官山に行ける方がはるかに魅力的かな。

結局、街力が低いということでしょう。