湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

そもそも、東京の不動産は海外と比べると激安ですからね。
激安が是正されるまでは売れ続けますね。
グローバル化が進んだらあっという間に2倍まで上がるだろう。

>>8048
意味がわからん。

賃貸
ドゥトゥール76件
GFT52件
だんだん減ってきてる？以前ドゥトゥール90件くらいあったんだよね？

完成直後は一気に出て、売れそうにない場合は一度引っこめたり賃貸に出したりするだけですよ

>>8053
賃貸はサイトによって更新がちゃんとされてないから空いてるように見えるだけですよ。
例えばGFTの賃貸は残り35件ですし、DTももっと少ないはずです。不動産屋に聞けばわかりますよ。

来年は坪200前後で論議してそうだな（笑）

そう？楽観的すぎない？

俺は400万前後で議論してる可能性の方が高いと思うけどな。オリンピックの建設も始まるしね。

>>8053
GFTの賃貸募集中は100件近いでしょ？

湾岸は素晴らしい

>>8055
そうなの？それどこ情報？

>>8059
渋谷って、本当に谷なんだな（笑）

>>8057
どうしてそこまで楽観的なのか不思議でしょうがないな。豊洲の成約価格帯は下がりっぱなし。なのに売出価格だけ上がっている。

一番更新が早いと言われるこのサイトみれば

GFTは募集中は３３室であとは成約済

http://www.chintai-h.com/rent_view/9333

DTは募集中は４９室であとは成約済

http://www.chintai-h.com/rent_view/8454

実際はこのサイトでもリアルタイムではないので、今はさらに契約進んでるから募集住戸はさらに少ないと思われる。賃貸としては高級な金額に属するにも関わらずなんだかんだ都心３区だから埋まるの早いよね。

>>8063
これをみるとGFTもDTもほぼ同じ部屋数出てますが、成約済みの数に差が出ていますね。GFTのほうが家賃は高いにもかかわらず成約数が多いので、これはやはり中央区と港区の差、港区強しといったところでしょうか。

>8063

ＤＴ家賃やすいね。
利回りどれくらいなんだろう。

GFTは港区ということ以外何もない。

DTは中古がまだ１件も売れていないという怪。値付けの問題か？

>>8067
立地と眺望の問題？

≫8067
売れてるよ。出し値より３００万ぐらい下げたらしいけど。
それでも購入時よりは１０００万アップ！
新築は１７００万上げてるんだから、そりゃそうか。

スミフが今売ってる新築値と同じレベルの値付けなら売るのは難しいだろうね。

だって買う人は中古は新築と違って仲介料が３％余計にかかるわけだから、３％くらいは引かないと。さらに、プロのスミフが売っていても簡単に売れる値段でないわけだから、素人が中古で売るには現在のスミフ新築値段から５％くらいは引かないと売るのは難しいと思われる。

レインズで中央区晴海の売却履歴はクロノレジデンスしかないよ。まだ売れてないはず。

>>8069
え？レインズみてもDTは未だに一軒もないけど。どこみて売れてるって言ってるの？

のらさんも、このサイトとこのサイトの住民でやれてるとこもあるからそんなにうるさくいわないんじゃない？マンコミで話題に上がればブログのアクセス増えるわけだし。

>>8074
のらさんのレインズデータ分析面白いね。散々話題になったWCTのデータもバッチリ出てる。だだ下がりとか言ってたけど結構、高値維持で成約してるね。
http://wangantower.com/wp-content/uploads/kounan4_zaikoseiyaku2.png

なんだかんだ言われても港区は強いですね。WCT３３０、TD３３０、キャピタル３４０、グローヴ３５０、GFT４２０、Vタワー４５０という相場は湾岸内ではちょっと突出しておる。サウスゲートの再開発が竣工してきたらどうなってしまうのだろうか。

>>8076
港区湾岸がなんだかんだ湾岸の王様だからね。汐留港南芝浦お台場はサウスゲートの再開発で、より一層他の地区を突き放すでしょう。
豊洲はだだ下がりなので、結局都心3区、その中でも港区のマンションが最強ということですね。

>>8072
つい先週契約終わったけど、引き渡し未了。

一般的には引き渡しが終わらないと契約完了にならんよ。だってまだ手付放棄すれば解約できるから。

港区はやっぱり高いですね。湾岸のアッパーリミットを上方修正してくれる存在。港区内陸の底辺を是非超えてほしい。そうすれば湾岸全体に恩恵あり。

港区湾岸は交通利便性が突出して良いのと、やっぱり港区というアドレスが効果的なんでしょう。

生活スタイルによるけど、そのエリアだけの生活しやさだったらファミリーにとっては豊洲のが平均して高いと思うし。

サウスゲートスレより港区湾岸の今後の予定。ちょっとズルいと思うくらいの資本投資予定。まあどんな風に変わるか興味は沸きますね。


＞＞＞
先日の経済諮問会議でも品川・田町・大崎の官民合わせての再開発推進が確認されたようですね。

サウスゲートでのとりあえず予定はこんな感じでは（品川ー浜松町）

2016年夏　芝浦公園open（港区：田町駅東口北地区再開発 ）
2018年TGMMA棟開業（三菱三井）・田町駅前商店街ビル開業・浜松町西口B街区開業（ニッセイ浜松町クレアタワー・156m）
2019年TGMMB棟開業（三菱三井）・浜松町西口A-3開業（200メートル級）・竹芝地区開発A街区開業（210メートル級）・パークコート浜離宮ザタワー竣工
2020年新駅暫定開業（JR）・竹芝ウォーターフロント開発開業（JR：20万平方メートル）
2021年浜松町西口A-2開業（55m）
2024年浜松町西口A-1(150m級)とモノレール棟開業
2024-27年?新駅エリアのオフィス・商業ビルの開業
2027年リニア暫定開業
2045年リニア全線開業

新駅エリアのビルと下の３つは計画詳細がまだはっきりしていません。

計画未定：
　品川駅高輪エリアの西武再開発２０～２７年に着工？
　芝浦1丁目再開発（野村）
　港区三田三丁目・四丁目再開発（住友）

2018年から2024年くらいまでが竣工が密集していて熱い感じです。　

「羽田滑走路耐震工事改ざん＝東亜建設、社長辞任へ－薬液注入、予定の５％」
http://www.jiji.com/jc/article?k=2016050600584&g=soc

工事は大地震が起きた場合、同空港Ｃ滑走路の液状化を防ぐためで、東亜建設は地盤に薬液を注入する工事を担当。しかし、本来注入すべき量の5.4％しか注入していなかった。

＞8082
サウスゲート計画って、浜松町は入らないんだが。
http://farm2.static.flickr.com/1695/24956614900_da2e3e37cc_o.jpg
修正してやり直し！

>>8084
そもそも再開発が持ち上がって後付で作った概念なんてどうでもいいんだよ。各々の再開発か独自に動いてんだから。本質は港区湾岸にいかような再開発が出来上がっていくかが大事なわけ。仕事できない奴の典型だな。

>>8085
情報が明らかに間違っているのを正当化して詐欺まがいなので、もう一度やりなおし！

＞8082

サウスゲートというくくりよりも、実際に規制が緩和される特定都市再生緊急整備地域（従来のアジアヘッドクォーター計画)の範囲は、さらに小さい。

サウスゲートのエリアでは羽田空港の高さ規制があって、180ｍを超えるビルは建たない。
NECスーパータワーがサウスゲートの北端にあるが、それが限界の180m。
更に遠い浜松町では、200ｍ級が建設されているから、仲間に入れたいんだろうけど、残念（苦笑）

>>8080
港区の内陸底辺って新橋とか芝公園、三田あたりだと思うけど、芝浦なんかはすでに同じくらい。汐留はとっくに超えてるし、湾岸 < 内陸底辺 って発想が古いね。
2020年には高輪くらいは超えてくると思うよ。麻布、白金、赤坂、青山、六本木あたりは超えられない壁だけど（笑）

8088
新橋、芝公園のどこのタワマンと比較してんの？

っていうか、8082の誤情報を削除しとけよ

>>8089
エリア全体の平均で比較してる。レインズの成約事例の平均では芝公園、新橋エリアと芝浦では同じか芝浦のが少し上。汐留はもっと上。

>>8090
サウスゲート云々はともかく、港区湾岸の再開発という意味ではなんらまちがってない情報だと思うけど。

>>8091
それは単純に平均築年数の差でしょう…
最新の湾岸タワマンの平均とボロボロの内陸マンションの平均が変わらないという現実。

リアルに、三田と芝あたりなら同じ築年でも芝浦のが高いという現象が出てきているのは事実。湾岸に対する価値観＝安いという時代ではなくなったのは確かでしょ。豊洲みたって下手な都心部以外の内陸よりは高いわけだから。

だから、どのタワマンと比較してんの？
答えられない？

>>8092
サウスゲートに浜松町を入れたいんだろうが、明らかに違う。

>>8082
浜松町もそうだが、竹芝も浜離宮もサウスゲートじゃないし
ひどい誤情報だな。半分以上ねつ造。

タワマンに限定せずだよ。三田・芝の築浅、シティインデックス、ファインレジデンス三田、パークハウス芝公園あたりは芝浦の築浅より安いか変わらないレベル。

三田・芝あたりとはほとんど差がなくなってるのは事実だと思います。芝浦駅前がガラッと変わった後は、三田・芝より芝浦のが上になる可能性は十分あります。

どの物件かどうかで違うんだから、物件を特定しないと比較できないよ。

＞タワマンに限定せずだよ。

ほらな。
仕事できない人は、こっちだった

同じ築１０年超えでもグローヴ、キャピタル、PT芝浦と同等以下の中古価値のマンションは芝・三田は結構ある。築浅みてもティインデックス、ファインレジデンス三田、パークハウス芝公園あたりならTBTやGFTのが高い。三田ではレジ三田だけ別次元にいるね。

以前だったら、例外なく芝浦は断然安かったから差がかなり縮まってる。

一般的にタワマンは普通マンションより資産価値が高いからタワマン同士の比較がフェアかもしれないが、三田・芝にタワマンはほとんどないし、新築できる土地も予定もない。住民の大半は非タワマン。一方で芝浦は住民の大半がタワマンであるから、芝浦と芝・三田住民を較べるならタワマンと非タワマンになるのはリアルワールドだと思いますよ。

＞8100
まるで答えになってない。ごまかし、言い訳

＞8092

サウスゲートはリニア開通に時期を調整しているせいで、はっきり言って今のところ、めぼしい計画がない。
気の毒になるくらい。

サウスゲートでのとりあえず予定はこんな感じでは（品川ー田町）
・2018-19年　田町駅前商店街ビル、TGMM
・2020年　　JR新駅暫定開業、新駅エリアの再開発着手
・2027年目標　リニア名古屋まで開通

取り敢えずタワーマンションに限定して物件まで特定してから議論しない？
存在しない夢のマンション相手に比較なんて出来ないのだから。

存在しない夢のマンション相手ってなに？本当に意味がわからない。

湾岸スレに迷い込んだネズミがうるさいので以下ね。

港区湾岸徒歩圏での当面の予定はこんな感じですね（品川ー浜松町）

2016年夏　芝浦公園open（港区：田町駅東口北地区再開発 ）
2018年TGMMA棟開業（三菱三井）・田町駅前商店街ビル開業・浜松町西口B街区開業（ニッセイ浜松町クレアタワー・156m）
2019年TGMMB棟開業（三菱三井）・浜松町西口A-3開業（200メートル級）・竹芝地区開発A街区開業（210メートル級）・パークコート浜離宮ザタワー竣工
2020年新駅暫定開業（JR）・竹芝ウォーターフロント開発開業（JR：20万平方メートル）
2021年浜松町西口A-2開業（55m）
2024年浜松町西口A-1(150m級)とモノレール棟開業
2024-27年?新駅エリアのオフィス・商業ビルの開業
2027年リニア暫定開業
2045年リニア全線開業

下の３つは計画詳細は未発表。

計画未定：
　品川駅高輪エリアの西武再開発２０～２７年に着工？
　芝浦1丁目再開発（野村）
　港区三田三丁目・四丁目再開発（住友）

なんか文句ある？

＞８０８７
高さ制限って１８０メーター級建てられれば十分だろ(笑)

だれか中央区湾岸と江東区湾岸の予定バージョンも作ってくれない？

>>8108
中央区
選手村、勝どき東

江東区
豊洲駅前再開発、東急のタワマン

以上！（笑）

>>8101
タワマンより低層レジデンスのほうが資産価値高いんじゃないの？

>>8104
港区の内陸は数年前から始まった区の建物の高さ規制のせいで、今後建て替えも含めてタワマンはほぼできないんだよね。だからこそ港区湾岸にタワマンと人口が集中して、差がどんどん詰まってきてるんだよ。麻布あたりの古いマンションの地権者が規制に反対運動とかしてたよね、タワマン建てられないから建て替えも進まないって。

ランドスケープに優れた高級感ある低層ならね。ただ港区内陸であっても、高級感微妙、超近距離お見合い眺望の低層なんて掃いて捨てるほどあるよね。最近多くなってきた地獄の半地下部屋部屋とか、住んでからやばいと気づくのか竣工後すぐに入居中で中古でて全く売れないパターンすごく多い。

１回湾岸タワマンの眺望良好の部屋と快適な共有部とか経験したら内陸ギチギチ眺望もあったもんじゃない低層マンションとか住めないのは経験者なら共感するでしょう。

港区内陸にも築浅の高層マンションはあるけどペンシルばっかりで共有施設もあんまりないところか、あってもスケールメリットがないから管理費半端ないところみたいな選択枝になる。六本木や赤坂の高層マンションは別格すぎて真の富裕層しか住めないからね。港区内陸低層マンション住みのそこそこ富裕層が豊洲や中央区も含めた湾岸に今後は結構流れてくると思います。

>>8112
新橋、芝、三田、高輪エリアだとそんな高級レジデンス建てられる土地も殆どないし、タワマンも規制で建てられないからろくな物件が出ない。タワーと名がついても囲まれ感あるペンシルタワーばっか。だから港区湾岸との差がどんどん詰まってきて今や追い抜いてしまったわけです。

>>8113
一度港区住んでコミュニティができると、恥ずかしくて中央区とか江東区には移住できないんだよね。都落ちって思われるし。だから区内の芝浦とかになっちゃう。

買ったやつが一人で思ってるだけ(笑)

と、タワマン売れ残り論議してる間に、3億の低層マンション配管問題が露出して、あっさり富裕層が低層買ってることが露呈(笑)　

＞＞８１０９
適当すぎだろ、ちゃんと作れ！

地方やアジア民にはタワーの案内しかこない。

タワマンは戸数の半分売れれば元取れるからな　(笑)

>8108
ざっとこんなもん

中央区

パークタワー晴海
BRT　(晴海２丁目ステーション等)
選手村+高層ワタマンx2
勝どき東
勝どき駅南
豊海再開発
レミコン跡地タワー

その他、八重洲駅前や日本橋にオフィスビル再開発多数
築地跡地の再開発も

江東区(豊洲・有明）

豊洲市場
豊洲駅前（オフィス・商業・ホテル）
千客万来
有明ガーデンシティー
TBS劇場
ランニングステーション
国際展示場駅前ホテル
有明アリーナ
有明体操競技場（仮設・オリンピック後10年ほどは使う予定)

東急ツインタワー?

などなど
盛り沢山ですよ

>>8121
山手線に新しい駅ができるとかリニアとかと比べると地味ですねぇ

別に名古屋に用はないですから。

中国
嵩山少林寺 - 中国河南省の寺。禅宗の開祖達摩（达摩）による禅の発祥の地と伝えられる。少林拳の中心地。
福建少林寺 - 南派少林拳の起源の地とされる伝説的な寺。南少林寺とも。少林拳#概説及び中国武術#北派と南派参照。

日本
少林寺 (秩父市) - 埼玉県秩父市にある臨済宗建長寺派の寺院。秩父三十四観音霊場の15番札所。
少林寺 (上尾市) - 埼玉県上尾市にある寺院。

ビルより少林寺の方がすげーってか？

>>8123
最近、うちの築10年過ぎた某湾岸タワーに元有名スポーツ選手夫婦が子供２人連れて中古物件を購入して越してきた。TVのスポーツ番組解説とかでも活躍しているような忙しい人にとって、湾岸はやはり便利だからだね。このマンション相変わらず中古売買が活発。

>>高さ制限って１８０メーター級建てられれば十分だろ(笑)

サウスゲートのダメダメなところ。空港の制限で港南あたりで160ｍ程度しか無理。

他のエリアでは、２００ｍ超えの大ラッシュ
建設中＋計画中＝計１６棟すべて2020年代に完成
六本木グランドタワー　２３１ｍ
赤坂インターシティ　２０６ｍ
虎ノ門新駅オフィス　２５０ｍ級
虎ノ門新駅住宅　２２０ｍ級
六本木５丁目　２５０ｍ級
虎ノ門麻布台地区　２５０ｍ級
大手町ＯＨ－１　２００ｍ
八重洲①　２４５ｍ級
八重洲②　２４５ｍ級
八重洲③　２４５ｍ級
三菱地所①　３９０ｍ級
三菱地所②　２３０ｍ級
西新宿①　２３５ｍ
西新宿②　２３５ｍ
渋谷駅 　２３０ｍ
竹芝地区　２１０ｍ
他にもまだ新たな計画も出てくる

＞8106
こいつ、そのうち築地とか入れ始めるんじゃないか？
リニアも遅延して2035年？浦島太郎さんだ。
で、港南４丁目にはもう来世紀まで話題ないのかな？苦笑

＞8114
まだ答えになってない。言い訳、ごまかし。

ってか、港区の山手線内側に超高層ビルの計画がいっぱいあるよな。タワマンも。
港南民、ダイジョウブか？

低層はダメだね。これは確か。

適当に書きなぐるスレ

>>8129
港区の内陸のタワマンの計画って具体的にどこですか？新駅の高輪側は分譲建たないですし、直近のパークコート浜離宮以外で大規模はなかったと記憶してますが。
ペンシルタワー以外で港区の内陸の具体的なタワマン計画があるのであればお聞かせいただけますか？

港区内陸にタワマンが立たないから港南がどうたらこうたら・・・
以下の計画は港区内陸のタワマン（と期待される計画も含む）と思うんだが。
しかも、新航路の高度も品川の悲劇的な低空ではない。

・港区三田三丁目四丁目地区
・白金一丁目東部北地区　160ｍ
・白金二丁目計画　109ｍ
・三田小山町西地区A棟　165ｍ
・三田小山町西地区B棟　125ｍ

>>8133
ありがとうございます！
それぞれの竣工時期はお分かりになりますか？

・港区三田三丁目四丁目地区 ⇒　オフィスビルになる可能性が高いんじゃなかった？
・白金一丁目東部北地区　160ｍ ⇒　有名な計画だが、幹線道路の交差点X首都高速真横で空気最悪。敷地内か敷地真横に○暴の所有地があったはず。
・白金二丁目計画　109ｍ ⇒　超ペンシル、単なる高層マンション
・三田小山町西地区　⇒　十番駅前の最高の立地だが、高速ジャンクション真横の空気最悪、PCとシティータワー真横でお見合い続発確定物件。

>>8135
これを見ると2つしかないということですか。しかもまだ計画で着工もしてないですし。竹芝も虎ノ門も新駅も、分譲のタワマンはないみたいですしね。

>>8135
あれ？港区内陸にはタワマンは建たないって豪語してたのに、すいぶん威勢がいいね（苦笑）
浜松町も列挙してた書込みは一応「サウスゲート」という言葉はこっそり削除したんだね
君、仕事できないね、って人から言われるだろ。

別に港南ポジではないが、港南は品川駅を擁しているということと、もう品川駅近くに大規模マンションは建たないということから、内陸がどうのこうの言わなくても中古タワーマンションの価格は安定的に維持されると思うな。東京中核とと羽田の中間地点にある巨大駅の近くに住宅適地があって既に建っているマンション以外に新規供給はないのだから強いでしょう。

港区の高さ規制とか書いてたやつ、恥ずかしいね

六本木グランドタワー　２３１ｍ
赤坂インターシティ　２０６ｍ
虎ノ門新駅オフィス　２５０ｍ級
虎ノ門新駅住宅　２２０ｍ級
六本木５丁目　２５０ｍ級
虎ノ門麻布台地区　２５０ｍ級
第二六本木ヒルズ
・港区三田三丁目四丁目地区
・白金一丁目東部北地区　160ｍ
・白金二丁目計画　109ｍ
・三田小山町西地区A棟　165ｍ
・三田小山町西地区B棟　125ｍ

>>8139
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/20130610.html
↑
はい、港区の高さ規制のソース。商業施設とかではなく、住居の話だし、当然大規模で公開空地を広く設けられる特別な再開発は緩和されるよ。
ただ、かなりハードルが高いから、晴海みたいにぽこぽこタワマン建てるのは不可能。

>>8139
ちなみに港区全域ではなくて、芝、虎ノ門とかを除いた西側全域の、いわゆる港区の内陸西地区が対象。高輪、麻布、白金、赤坂、青山あたりはもうタワマン建てられないよ。

ここの色がついてるところはもう60M以上の建物が基本的に建てられないんだ。
今後開発されるのはこの色がついてない商業地域だけ。
内陸では六本木、虎ノ門くらいしか建てられない。平成27年から適用されてる
から今後港区でタワマンが建てにくくなるのは間違いないよ。

今日は雲が低いですねえ。我が家は雲の中で窓の外の景色が何にも見えません。

>>8140
港区には、もう元麻布ヒルズのようなマンションは立ちません。何にも知らん奴がいるんだな。

>>8139
お前のほうがよほど恥ずかしいわ（笑）港区のこと何も知らないんだな。

公開空地を十分にとり公共性のある施設を入れられるような一定の条件があれば、禁止区域でもまだ建てられるはずですよ。敷居は高いけど。

よっぽど、仕事できないやつの典型と言われたことがグサっときたのね(笑)

サウスゲートなんてくくりは対して意味のない概念なんだよ。なんどもいうけど後付けであり、立地が恵まれているのでたまたま再開発が集中しただけであってそれぞれは独立して進んでおり、サウスゲートというくくりからなんら規制や縛りやコンセプトも強いられていないしその権限もない。当然、その流れに乗った包括的な再開発がされるわけでもない。

大事なのは港区湾岸エリアで何が起こるかであって、役人がたまたまつけた概念に縛られてそれを必要以上に有り難がってるあたり、本質や物事のサマリーができないと言ってるようなもんだよ。

港区湾岸は、汐留竹芝浜松町芝浦港南海岸で成り立っているわけ。ほぼその全域で計画があるということ。

>>8146
うん、でもハードルがたかすぎて無理って話ね。なぜかというと、そんなに広い土地が港区の内陸にはないから。実質的には港区タワマン禁止条例と言っていい。地権者の反対運動とか凄かったからね。
つまり、港区の六本木、赤坂の一部、虎ノ門、芝公園、三田以外にはタワマンは建てられない。さらに芝公園とか三田、新橋はごちゃごちゃしててまとまった土地がないからタワマンが建てにくい。札の辻はオフィスになるっぽいし。
となると、港区のタワマンは今後六本木、赤坂、虎ノ門、湾岸しか選択肢がないわけだ。
六本木、赤坂、虎ノ門のタワマンなんて超金持ちしか住めない世界だから別として、港区の坪500-400あたりで探している層は自然と湾岸に目が行く。なので坪450あたりまではいってもおかしくないってことね。反対に高輪とかは高さ規制が厳しすぎて建て替えもままならないから寂れていく一方。わかった？

高輪は坂がきつすぎてね。年とるとリアルにしんどいっす。

３Aのタワマンは高すぎて無理だよ。８０平米程度で２億とかだろ。虎ノ門だと４億とか。