湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

そもそも、東京の不動産は海外と比べると激安ですからね。
激安が是正されるまでは売れ続けますね。
グローバル化が進んだらあっという間に2倍まで上がるだろう。

>>8048
意味がわからん。

賃貸
ドゥトゥール76件
GFT52件
だんだん減ってきてる？以前ドゥトゥール90件くらいあったんだよね？

完成直後は一気に出て、売れそうにない場合は一度引っこめたり賃貸に出したりするだけですよ

>>8053
賃貸はサイトによって更新がちゃんとされてないから空いてるように見えるだけですよ。
例えばGFTの賃貸は残り35件ですし、DTももっと少ないはずです。不動産屋に聞けばわかりますよ。

来年は坪200前後で論議してそうだな（笑）

そう？楽観的すぎない？

俺は400万前後で議論してる可能性の方が高いと思うけどな。オリンピックの建設も始まるしね。

>>8053
GFTの賃貸募集中は100件近いでしょ？

湾岸は素晴らしい

>>8055
そうなの？それどこ情報？

>>8059
渋谷って、本当に谷なんだな（笑）

>>8057
どうしてそこまで楽観的なのか不思議でしょうがないな。豊洲の成約価格帯は下がりっぱなし。なのに売出価格だけ上がっている。

一番更新が早いと言われるこのサイトみれば

GFTは募集中は３３室であとは成約済

http://www.chintai-h.com/rent_view/9333

DTは募集中は４９室であとは成約済

http://www.chintai-h.com/rent_view/8454

実際はこのサイトでもリアルタイムではないので、今はさらに契約進んでるから募集住戸はさらに少ないと思われる。賃貸としては高級な金額に属するにも関わらずなんだかんだ都心３区だから埋まるの早いよね。

>>8063
これをみるとGFTもDTもほぼ同じ部屋数出てますが、成約済みの数に差が出ていますね。GFTのほうが家賃は高いにもかかわらず成約数が多いので、これはやはり中央区と港区の差、港区強しといったところでしょうか。

>8063

ＤＴ家賃やすいね。
利回りどれくらいなんだろう。

GFTは港区ということ以外何もない。

DTは中古がまだ１件も売れていないという怪。値付けの問題か？

>>8067
立地と眺望の問題？

≫8067
売れてるよ。出し値より３００万ぐらい下げたらしいけど。
それでも購入時よりは１０００万アップ！
新築は１７００万上げてるんだから、そりゃそうか。

スミフが今売ってる新築値と同じレベルの値付けなら売るのは難しいだろうね。

だって買う人は中古は新築と違って仲介料が３％余計にかかるわけだから、３％くらいは引かないと。さらに、プロのスミフが売っていても簡単に売れる値段でないわけだから、素人が中古で売るには現在のスミフ新築値段から５％くらいは引かないと売るのは難しいと思われる。

レインズで中央区晴海の売却履歴はクロノレジデンスしかないよ。まだ売れてないはず。

>>8069
え？レインズみてもDTは未だに一軒もないけど。どこみて売れてるって言ってるの？

のらさんも、このサイトとこのサイトの住民でやれてるとこもあるからそんなにうるさくいわないんじゃない？マンコミで話題に上がればブログのアクセス増えるわけだし。

>>8074
のらさんのレインズデータ分析面白いね。散々話題になったWCTのデータもバッチリ出てる。だだ下がりとか言ってたけど結構、高値維持で成約してるね。
http://wangantower.com/wp-content/uploads/kounan4_zaikoseiyaku2.png

なんだかんだ言われても港区は強いですね。WCT３３０、TD３３０、キャピタル３４０、グローヴ３５０、GFT４２０、Vタワー４５０という相場は湾岸内ではちょっと突出しておる。サウスゲートの再開発が竣工してきたらどうなってしまうのだろうか。

>>8076
港区湾岸がなんだかんだ湾岸の王様だからね。汐留港南芝浦お台場はサウスゲートの再開発で、より一層他の地区を突き放すでしょう。
豊洲はだだ下がりなので、結局都心3区、その中でも港区のマンションが最強ということですね。

>>8072
つい先週契約終わったけど、引き渡し未了。

一般的には引き渡しが終わらないと契約完了にならんよ。だってまだ手付放棄すれば解約できるから。

港区はやっぱり高いですね。湾岸のアッパーリミットを上方修正してくれる存在。港区内陸の底辺を是非超えてほしい。そうすれば湾岸全体に恩恵あり。

港区湾岸は交通利便性が突出して良いのと、やっぱり港区というアドレスが効果的なんでしょう。

生活スタイルによるけど、そのエリアだけの生活しやさだったらファミリーにとっては豊洲のが平均して高いと思うし。

サウスゲートスレより港区湾岸の今後の予定。ちょっとズルいと思うくらいの資本投資予定。まあどんな風に変わるか興味は沸きますね。


＞＞＞
先日の経済諮問会議でも品川・田町・大崎の官民合わせての再開発推進が確認されたようですね。

サウスゲートでのとりあえず予定はこんな感じでは（品川ー浜松町）

2016年夏　芝浦公園open（港区：田町駅東口北地区再開発 ）
2018年TGMMA棟開業（三菱三井）・田町駅前商店街ビル開業・浜松町西口B街区開業（ニッセイ浜松町クレアタワー・156m）
2019年TGMMB棟開業（三菱三井）・浜松町西口A-3開業（200メートル級）・竹芝地区開発A街区開業（210メートル級）・パークコート浜離宮ザタワー竣工
2020年新駅暫定開業（JR）・竹芝ウォーターフロント開発開業（JR：20万平方メートル）
2021年浜松町西口A-2開業（55m）
2024年浜松町西口A-1(150m級)とモノレール棟開業
2024-27年?新駅エリアのオフィス・商業ビルの開業
2027年リニア暫定開業
2045年リニア全線開業

新駅エリアのビルと下の３つは計画詳細がまだはっきりしていません。

計画未定：
　品川駅高輪エリアの西武再開発２０～２７年に着工？
　芝浦1丁目再開発（野村）
　港区三田三丁目・四丁目再開発（住友）

2018年から2024年くらいまでが竣工が密集していて熱い感じです。　

「羽田滑走路耐震工事改ざん＝東亜建設、社長辞任へ－薬液注入、予定の５％」
http://www.jiji.com/jc/article?k=2016050600584&g=soc

工事は大地震が起きた場合、同空港Ｃ滑走路の液状化を防ぐためで、東亜建設は地盤に薬液を注入する工事を担当。しかし、本来注入すべき量の5.4％しか注入していなかった。

＞8082
サウスゲート計画って、浜松町は入らないんだが。
http://farm2.static.flickr.com/1695/24956614900_da2e3e37cc_o.jpg
修正してやり直し！

>>8084
そもそも再開発が持ち上がって後付で作った概念なんてどうでもいいんだよ。各々の再開発か独自に動いてんだから。本質は港区湾岸にいかような再開発が出来上がっていくかが大事なわけ。仕事できない奴の典型だな。

>>8085
情報が明らかに間違っているのを正当化して詐欺まがいなので、もう一度やりなおし！

＞8082

サウスゲートというくくりよりも、実際に規制が緩和される特定都市再生緊急整備地域（従来のアジアヘッドクォーター計画)の範囲は、さらに小さい。

サウスゲートのエリアでは羽田空港の高さ規制があって、180ｍを超えるビルは建たない。
NECスーパータワーがサウスゲートの北端にあるが、それが限界の180m。
更に遠い浜松町では、200ｍ級が建設されているから、仲間に入れたいんだろうけど、残念（苦笑）

>>8080
港区の内陸底辺って新橋とか芝公園、三田あたりだと思うけど、芝浦なんかはすでに同じくらい。汐留はとっくに超えてるし、湾岸 < 内陸底辺 って発想が古いね。
2020年には高輪くらいは超えてくると思うよ。麻布、白金、赤坂、青山、六本木あたりは超えられない壁だけど（笑）

8088
新橋、芝公園のどこのタワマンと比較してんの？

っていうか、8082の誤情報を削除しとけよ

>>8089
エリア全体の平均で比較してる。レインズの成約事例の平均では芝公園、新橋エリアと芝浦では同じか芝浦のが少し上。汐留はもっと上。

>>8090
サウスゲート云々はともかく、港区湾岸の再開発という意味ではなんらまちがってない情報だと思うけど。

>>8091
それは単純に平均築年数の差でしょう…
最新の湾岸タワマンの平均とボロボロの内陸マンションの平均が変わらないという現実。

リアルに、三田と芝あたりなら同じ築年でも芝浦のが高いという現象が出てきているのは事実。湾岸に対する価値観＝安いという時代ではなくなったのは確かでしょ。豊洲みたって下手な都心部以外の内陸よりは高いわけだから。

だから、どのタワマンと比較してんの？
答えられない？

>>8092
サウスゲートに浜松町を入れたいんだろうが、明らかに違う。

>>8082
浜松町もそうだが、竹芝も浜離宮もサウスゲートじゃないし
ひどい誤情報だな。半分以上ねつ造。

タワマンに限定せずだよ。三田・芝の築浅、シティインデックス、ファインレジデンス三田、パークハウス芝公園あたりは芝浦の築浅より安いか変わらないレベル。

三田・芝あたりとはほとんど差がなくなってるのは事実だと思います。芝浦駅前がガラッと変わった後は、三田・芝より芝浦のが上になる可能性は十分あります。

どの物件かどうかで違うんだから、物件を特定しないと比較できないよ。

＞タワマンに限定せずだよ。

ほらな。
仕事できない人は、こっちだった

同じ築１０年超えでもグローヴ、キャピタル、PT芝浦と同等以下の中古価値のマンションは芝・三田は結構ある。築浅みてもティインデックス、ファインレジデンス三田、パークハウス芝公園あたりならTBTやGFTのが高い。三田ではレジ三田だけ別次元にいるね。

以前だったら、例外なく芝浦は断然安かったから差がかなり縮まってる。