湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

100階建てが増えてくると、今のタワマンは低層マンションになるのか？（笑）それとも団地扱い？

100階建なんて、現実的か？

新宿では６５階建が決定ですね。
まあ、技術的には１００階ぐらいは可能なんでしょうが、採算性の問題ですかね。

100階建だと、建築費が天文学的に高くなって誰も買えないのでは？

ブルジュハリファって何回建てだっけ？

どうなんでしょうねえ。
６５階建ては、野村は最多価格帯６０００万円台で売るといってますけど。

このご時世、最多価格帯が6000万なんて良心的じゃないですか

たしか、最初の入居は２０２２年だったはず。
その頃に向けては、価格は落ち着いてくるという見通しなんでしょう。

まあ、湾岸と関係ないのでこれくらいにしておきます。

最近建築費下がってるからね

WCT神がいないと、免震だ地震だ、くだらない話題ばかりでさっぱり盛りあがらないな。

>>8007
最多価格帯6000万円だけじゃなく、最多占有面積60平米中心な。つまらんマンション。

建設費は、戸数を増やすほど安くなるでしょ。

タワーの場合、縦に伸ばす必要があるから、逆にコストが掛かるぞ。

>>8009
建築費は上がってるぞ。
熊本の復興やオリンピック関連も今からだから、更に上がる。

カードでマンション買えるようになりたいですねー。

http://yozawa-tsubasa.info/archives/10918

>>8014
建設費は最近下がってるよ。
熊本地震の影響は読めないけど、円高で建築資材が安くなってるし、人手不足も解消してきてるからね。ここ読んでみな
http://www.kensetu-navi.com/bunseki/shisu_kentiku/doukou/201603.html

>>8014
建設費は需要の増減より建築資材の為替に大きな影響をうけるんだよ。
このまま105円くらいで推移するなら2018年には2014年度の建設費水準に戻ると思う。
2014年度の建設費で建築してるタワマンだとベイズ、KTT、GFTあたりかな。そのころの売価には近いうち戻るよ。ただ、その時期は最短で2019年度以降販売開始のタワマン。勝どき東とか選手村跡地は需給ギャップもあるからかなり安くなると思うよ。勝どき東で坪320くらいになるんじゃないかな。

TTTの新古が坪200で7年間も放置されていたことを思うと、選手村は経済状況によっては180前後まで下がる。

流石に下がる理由無いでしょう。
坪単価450万くらいまでは上がるんじゃ無い？

人件費高騰が止まらないうちは値下がりは無いのでは？
東京の不動産は主要な海外の都市と比較すると激安だし。
10倍まで上がっても驚かないよ。

>>8020
だから人件費高騰もおさまってるんだって。
建設費はどんどん下がってます。勝どき東は坪320、選手村はせいぜい坪210とかでしょうね。

東北大震災→人件費高騰→マンション買う→人件費元通り→　買った人大損　（笑）

建築費が高騰してる限りは下がることは無いかと。
今からは熊本の復興やオリンピック関連も始まるしね。

湾岸にも断層あるみたいですね。

そもそも、東京の不動産は海外と比べると激安ですからね。海外から購入する人が減らない限りは下がることは無いかと。

おそらく、都心と湾岸は外国人が住むエリアになってきますよ。政府もそれを推進してますし。
庶民は郊外に追いやられる。

今年度いっぱいまでが、庶民が湾岸に買える最後のチャンスになります。

海外に比べて激高でしょｗ　そこ間違ってるから誰とも話し合ってもらえないんでしょｗｗ

日本の不動産を買う外国人がいるのか？　地震だらけで買いたくないだろ。

東京の不動産は、主要な海外の都市と比較すると激安ですよ

そもそも、なんで外国人が東京の不動産を買い漁ってるのか考えてみた事ある？
何故だと思う？

単に好きだから？
違うよ。
単に激安だから。

東京オリンピックが終わる頃には東京もグローバル化が始まる。

都心と湾岸は一部の金持ちだけが住むエリアになる。もちろん、日本人だろうが外国人だろうが関係なくね。

日本の庶民は買えない価格まで上がってしまうよ。

もう一つの可能性は民泊。
パリなんかは民泊が流行りだしてから不動産価格が高騰している。高値で貸せるから。

もし、日本に訪れる外国人が増えるのであれば、民泊も許可されるだろう。
そうなればパリと同じように不動産価格が高騰する。
ただし、観光やビジネスに便利な場所が選ばれるだろうし、法律改正によって変わる可能性がある。

>>8028
韓国ソウルでは、東京の10倍から20倍の価格まで上がって庶民がヘル朝鮮なんて言って大騒ぎしてるよ。家賃が高すぎるんだと。

観光に来てくれるのはいいが、外国人と一緒に住むのは無理だ。

よって、価格がどうなろうと、パスする日本人が多いと予想。

自分の横の部屋が民泊とか、もう話にならない。　出かけてくるわ。

現段階で言えるのは、ここ数年間で見たとき、現在の首都圏における不動産価格は、まだ高い水準にあるということです。ただし、相場をけん引してきた中国マネーが当てにならなくなった以上、今の状況が一連の不動産ミニバブルにおける「天井」と考え、売却することも検討すべきではないでしょうか。

また、マンション価格を押し上げる要因となっていた相続税対策の需要が、今後は国税庁の課税逃れ防止に向けて動く可能性が高く、節税効果に疑問符が付くことが考えられます。さらに、旭化成建材の杭打ち工事データ流用問題などの表に出てこなかったリスクが顕在化し始めているため、今後、不動産を買い控えする可能性が高くなることは否定できません。

それでもやっぱり騰がっていくのがTOKYO、騰げていくのが東京
大袈裟に言えばもう日本国内だけでどうこうってのは無くなった
幸か不幸かお江戸もそういう世界の銭のマーケットに組み込まれた

もし10％も下がればすぐに国内外からいろんな銭が動く
中国マネーだけじゃない

APAホテルがガンガン建って、民泊需要を吸収してくれるよ。
露店風呂や朝食バイキングが日本旅行の目的にもなってくんじゃね

グローバル化が始まるから、10倍になっても驚かないよ。
そもそも、庶民が都心に住めた今までが異常だったのだよ。

そもそも、東京の不動産は安すぎるんだよね。

>>8032
グローバル化に取り残されないようにな。
俺の部下の半分はもう外国人だぞ。イエール大学やワシントン大学など、そこそこ優秀な若者も多い。

個人の願望はいらないよ

今年から安くなってるね。下落スタートしてる。

東北大震災→人件費高騰→マンション買う→人件費元通り→　買った人大損　（笑）

>>8042
えーマジか？買っちゃった人は損しちゃったのか〜笑
じゃこれから安い物件がバンバン出てくるんだ？で、どこどこ？
まさか山奥じゃないよね〜

早く起きなさい、遅刻するわよ、笑

ちと、価格の話多すぎだな。

俗心が切れないか、煩悩に苛まれているだろうし、
人間として低いんじゃないの？

結局、誰と住むかで100%どこでもよくなるんでしょ。
マンションを生涯で一度でも買う人は、次男坊かな。地方者？

それも減り、９９％の人が君たちのような考えをする必要がないわけだ。
マンションを買うという状況がいかに特殊なのか、そこから考えることだよ。

できれば地元で暮らしてくれ。それが一番カッコいいことがわかる。
地元と過去、親兄弟、家族を捨てて、それ以上のものは手に入らない。

俗心と煩悩に苛まれている。非常に恐ろしいこと。

>>8044
地元で働けるなら、みんなそうすると思う。

地元で働けないから、地方から花の都大東京に出てくる訳ですよ。

千葉、神奈川辺りは別だけど、それでも満員電車で1時間半通勤とか考えたら、都心部に住みたくなるでしょ？

んで、戸建ては無理なので、マンションに行き着く訳ですよ。

そういう事でこのコミュが盛り上げると　笑

東京も都心は安すぎるので2倍くらいには早々に到達するんじゃ無いかな。
湾岸はどうだろう？

２倍になっても買い替えができないでしょう。。2倍で売って、2倍で買うっても、絶対大損するわ。考えないことだな。

8045　

だからその満員電車が東京なんだろ。満員電車がタワマンなんだろ。
何を言ってるんだ。君の実家がすごく遠いなら仕方ないけど、

地方の特典は、遠ければ遠いいほど、電車で座れることだよ。
座って来れること。

>>8048
あなたの言ってる「地方」は、どこを想定してるのかな？

電車で座って都心に通勤出来る所は、近郊だと思うけど。

湾岸が庶民に買えるのも、今年が最後のチャンスかもしれんね

そもそも、東京の不動産は海外と比べると激安ですからね。
激安が是正されるまでは売れ続けますね。
グローバル化が進んだらあっという間に2倍まで上がるだろう。

>>8048
意味がわからん。

賃貸
ドゥトゥール76件
GFT52件
だんだん減ってきてる？以前ドゥトゥール90件くらいあったんだよね？

完成直後は一気に出て、売れそうにない場合は一度引っこめたり賃貸に出したりするだけですよ

>>8053
賃貸はサイトによって更新がちゃんとされてないから空いてるように見えるだけですよ。
例えばGFTの賃貸は残り35件ですし、DTももっと少ないはずです。不動産屋に聞けばわかりますよ。

来年は坪200前後で論議してそうだな（笑）

そう？楽観的すぎない？

俺は400万前後で議論してる可能性の方が高いと思うけどな。オリンピックの建設も始まるしね。

>>8053
GFTの賃貸募集中は100件近いでしょ？

湾岸は素晴らしい

>>8055
そうなの？それどこ情報？

>>8059
渋谷って、本当に谷なんだな（笑）

>>8057
どうしてそこまで楽観的なのか不思議でしょうがないな。豊洲の成約価格帯は下がりっぱなし。なのに売出価格だけ上がっている。

一番更新が早いと言われるこのサイトみれば

GFTは募集中は３３室であとは成約済

http://www.chintai-h.com/rent_view/9333

DTは募集中は４９室であとは成約済

http://www.chintai-h.com/rent_view/8454

実際はこのサイトでもリアルタイムではないので、今はさらに契約進んでるから募集住戸はさらに少ないと思われる。賃貸としては高級な金額に属するにも関わらずなんだかんだ都心３区だから埋まるの早いよね。

>>8063
これをみるとGFTもDTもほぼ同じ部屋数出てますが、成約済みの数に差が出ていますね。GFTのほうが家賃は高いにもかかわらず成約数が多いので、これはやはり中央区と港区の差、港区強しといったところでしょうか。

>8063

ＤＴ家賃やすいね。
利回りどれくらいなんだろう。

GFTは港区ということ以外何もない。

DTは中古がまだ１件も売れていないという怪。値付けの問題か？

>>8067
立地と眺望の問題？

≫8067
売れてるよ。出し値より３００万ぐらい下げたらしいけど。
それでも購入時よりは１０００万アップ！
新築は１７００万上げてるんだから、そりゃそうか。

スミフが今売ってる新築値と同じレベルの値付けなら売るのは難しいだろうね。

だって買う人は中古は新築と違って仲介料が３％余計にかかるわけだから、３％くらいは引かないと。さらに、プロのスミフが売っていても簡単に売れる値段でないわけだから、素人が中古で売るには現在のスミフ新築値段から５％くらいは引かないと売るのは難しいと思われる。

レインズで中央区晴海の売却履歴はクロノレジデンスしかないよ。まだ売れてないはず。

>>8069
え？レインズみてもDTは未だに一軒もないけど。どこみて売れてるって言ってるの？

のらさんも、このサイトとこのサイトの住民でやれてるとこもあるからそんなにうるさくいわないんじゃない？マンコミで話題に上がればブログのアクセス増えるわけだし。

>>8074
のらさんのレインズデータ分析面白いね。散々話題になったWCTのデータもバッチリ出てる。だだ下がりとか言ってたけど結構、高値維持で成約してるね。
http://wangantower.com/wp-content/uploads/kounan4_zaikoseiyaku2.png

なんだかんだ言われても港区は強いですね。WCT３３０、TD３３０、キャピタル３４０、グローヴ３５０、GFT４２０、Vタワー４５０という相場は湾岸内ではちょっと突出しておる。サウスゲートの再開発が竣工してきたらどうなってしまうのだろうか。

>>8076
港区湾岸がなんだかんだ湾岸の王様だからね。汐留港南芝浦お台場はサウスゲートの再開発で、より一層他の地区を突き放すでしょう。
豊洲はだだ下がりなので、結局都心3区、その中でも港区のマンションが最強ということですね。

>>8072
つい先週契約終わったけど、引き渡し未了。

一般的には引き渡しが終わらないと契約完了にならんよ。だってまだ手付放棄すれば解約できるから。

港区はやっぱり高いですね。湾岸のアッパーリミットを上方修正してくれる存在。港区内陸の底辺を是非超えてほしい。そうすれば湾岸全体に恩恵あり。

港区湾岸は交通利便性が突出して良いのと、やっぱり港区というアドレスが効果的なんでしょう。

生活スタイルによるけど、そのエリアだけの生活しやさだったらファミリーにとっては豊洲のが平均して高いと思うし。

サウスゲートスレより港区湾岸の今後の予定。ちょっとズルいと思うくらいの資本投資予定。まあどんな風に変わるか興味は沸きますね。


＞＞＞
先日の経済諮問会議でも品川・田町・大崎の官民合わせての再開発推進が確認されたようですね。

サウスゲートでのとりあえず予定はこんな感じでは（品川ー浜松町）

2016年夏　芝浦公園open（港区：田町駅東口北地区再開発 ）
2018年TGMMA棟開業（三菱三井）・田町駅前商店街ビル開業・浜松町西口B街区開業（ニッセイ浜松町クレアタワー・156m）
2019年TGMMB棟開業（三菱三井）・浜松町西口A-3開業（200メートル級）・竹芝地区開発A街区開業（210メートル級）・パークコート浜離宮ザタワー竣工
2020年新駅暫定開業（JR）・竹芝ウォーターフロント開発開業（JR：20万平方メートル）
2021年浜松町西口A-2開業（55m）
2024年浜松町西口A-1(150m級)とモノレール棟開業
2024-27年?新駅エリアのオフィス・商業ビルの開業
2027年リニア暫定開業
2045年リニア全線開業

新駅エリアのビルと下の３つは計画詳細がまだはっきりしていません。

計画未定：
　品川駅高輪エリアの西武再開発２０～２７年に着工？
　芝浦1丁目再開発（野村）
　港区三田三丁目・四丁目再開発（住友）

2018年から2024年くらいまでが竣工が密集していて熱い感じです。　

「羽田滑走路耐震工事改ざん＝東亜建設、社長辞任へ－薬液注入、予定の５％」
http://www.jiji.com/jc/article?k=2016050600584&g=soc

工事は大地震が起きた場合、同空港Ｃ滑走路の液状化を防ぐためで、東亜建設は地盤に薬液を注入する工事を担当。しかし、本来注入すべき量の5.4％しか注入していなかった。

＞8082
サウスゲート計画って、浜松町は入らないんだが。
http://farm2.static.flickr.com/1695/24956614900_da2e3e37cc_o.jpg
修正してやり直し！

>>8084
そもそも再開発が持ち上がって後付で作った概念なんてどうでもいいんだよ。各々の再開発か独自に動いてんだから。本質は港区湾岸にいかような再開発が出来上がっていくかが大事なわけ。仕事できない奴の典型だな。

>>8085
情報が明らかに間違っているのを正当化して詐欺まがいなので、もう一度やりなおし！

＞8082

サウスゲートというくくりよりも、実際に規制が緩和される特定都市再生緊急整備地域（従来のアジアヘッドクォーター計画)の範囲は、さらに小さい。

サウスゲートのエリアでは羽田空港の高さ規制があって、180ｍを超えるビルは建たない。
NECスーパータワーがサウスゲートの北端にあるが、それが限界の180m。
更に遠い浜松町では、200ｍ級が建設されているから、仲間に入れたいんだろうけど、残念（苦笑）

>>8080
港区の内陸底辺って新橋とか芝公園、三田あたりだと思うけど、芝浦なんかはすでに同じくらい。汐留はとっくに超えてるし、湾岸 < 内陸底辺 って発想が古いね。
2020年には高輪くらいは超えてくると思うよ。麻布、白金、赤坂、青山、六本木あたりは超えられない壁だけど（笑）

8088
新橋、芝公園のどこのタワマンと比較してんの？

っていうか、8082の誤情報を削除しとけよ

>>8089
エリア全体の平均で比較してる。レインズの成約事例の平均では芝公園、新橋エリアと芝浦では同じか芝浦のが少し上。汐留はもっと上。

>>8090
サウスゲート云々はともかく、港区湾岸の再開発という意味ではなんらまちがってない情報だと思うけど。

>>8091
それは単純に平均築年数の差でしょう…
最新の湾岸タワマンの平均とボロボロの内陸マンションの平均が変わらないという現実。

リアルに、三田と芝あたりなら同じ築年でも芝浦のが高いという現象が出てきているのは事実。湾岸に対する価値観＝安いという時代ではなくなったのは確かでしょ。豊洲みたって下手な都心部以外の内陸よりは高いわけだから。

だから、どのタワマンと比較してんの？
答えられない？

>>8092
サウスゲートに浜松町を入れたいんだろうが、明らかに違う。

>>8082
浜松町もそうだが、竹芝も浜離宮もサウスゲートじゃないし
ひどい誤情報だな。半分以上ねつ造。

タワマンに限定せずだよ。三田・芝の築浅、シティインデックス、ファインレジデンス三田、パークハウス芝公園あたりは芝浦の築浅より安いか変わらないレベル。

三田・芝あたりとはほとんど差がなくなってるのは事実だと思います。芝浦駅前がガラッと変わった後は、三田・芝より芝浦のが上になる可能性は十分あります。

どの物件かどうかで違うんだから、物件を特定しないと比較できないよ。

＞タワマンに限定せずだよ。

ほらな。
仕事できない人は、こっちだった

同じ築１０年超えでもグローヴ、キャピタル、PT芝浦と同等以下の中古価値のマンションは芝・三田は結構ある。築浅みてもティインデックス、ファインレジデンス三田、パークハウス芝公園あたりならTBTやGFTのが高い。三田ではレジ三田だけ別次元にいるね。

以前だったら、例外なく芝浦は断然安かったから差がかなり縮まってる。

一般的にタワマンは普通マンションより資産価値が高いからタワマン同士の比較がフェアかもしれないが、三田・芝にタワマンはほとんどないし、新築できる土地も予定もない。住民の大半は非タワマン。一方で芝浦は住民の大半がタワマンであるから、芝浦と芝・三田住民を較べるならタワマンと非タワマンになるのはリアルワールドだと思いますよ。

＞8100
まるで答えになってない。ごまかし、言い訳

＞8092

サウスゲートはリニア開通に時期を調整しているせいで、はっきり言って今のところ、めぼしい計画がない。
気の毒になるくらい。

サウスゲートでのとりあえず予定はこんな感じでは（品川ー田町）
・2018-19年　田町駅前商店街ビル、TGMM
・2020年　　JR新駅暫定開業、新駅エリアの再開発着手
・2027年目標　リニア名古屋まで開通

取り敢えずタワーマンションに限定して物件まで特定してから議論しない？
存在しない夢のマンション相手に比較なんて出来ないのだから。

存在しない夢のマンション相手ってなに？本当に意味がわからない。

湾岸スレに迷い込んだネズミがうるさいので以下ね。

港区湾岸徒歩圏での当面の予定はこんな感じですね（品川ー浜松町）

2016年夏　芝浦公園open（港区：田町駅東口北地区再開発 ）
2018年TGMMA棟開業（三菱三井）・田町駅前商店街ビル開業・浜松町西口B街区開業（ニッセイ浜松町クレアタワー・156m）
2019年TGMMB棟開業（三菱三井）・浜松町西口A-3開業（200メートル級）・竹芝地区開発A街区開業（210メートル級）・パークコート浜離宮ザタワー竣工
2020年新駅暫定開業（JR）・竹芝ウォーターフロント開発開業（JR：20万平方メートル）
2021年浜松町西口A-2開業（55m）
2024年浜松町西口A-1(150m級)とモノレール棟開業
2024-27年?新駅エリアのオフィス・商業ビルの開業
2027年リニア暫定開業
2045年リニア全線開業

下の３つは計画詳細は未発表。

計画未定：
　品川駅高輪エリアの西武再開発２０～２７年に着工？
　芝浦1丁目再開発（野村）
　港区三田三丁目・四丁目再開発（住友）

なんか文句ある？

＞８０８７
高さ制限って１８０メーター級建てられれば十分だろ(笑)

だれか中央区湾岸と江東区湾岸の予定バージョンも作ってくれない？

>>8108
中央区
選手村、勝どき東

江東区
豊洲駅前再開発、東急のタワマン

以上！（笑）

>>8101
タワマンより低層レジデンスのほうが資産価値高いんじゃないの？

>>8104
港区の内陸は数年前から始まった区の建物の高さ規制のせいで、今後建て替えも含めてタワマンはほぼできないんだよね。だからこそ港区湾岸にタワマンと人口が集中して、差がどんどん詰まってきてるんだよ。麻布あたりの古いマンションの地権者が規制に反対運動とかしてたよね、タワマン建てられないから建て替えも進まないって。

ランドスケープに優れた高級感ある低層ならね。ただ港区内陸であっても、高級感微妙、超近距離お見合い眺望の低層なんて掃いて捨てるほどあるよね。最近多くなってきた地獄の半地下部屋部屋とか、住んでからやばいと気づくのか竣工後すぐに入居中で中古でて全く売れないパターンすごく多い。

１回湾岸タワマンの眺望良好の部屋と快適な共有部とか経験したら内陸ギチギチ眺望もあったもんじゃない低層マンションとか住めないのは経験者なら共感するでしょう。

港区内陸にも築浅の高層マンションはあるけどペンシルばっかりで共有施設もあんまりないところか、あってもスケールメリットがないから管理費半端ないところみたいな選択枝になる。六本木や赤坂の高層マンションは別格すぎて真の富裕層しか住めないからね。港区内陸低層マンション住みのそこそこ富裕層が豊洲や中央区も含めた湾岸に今後は結構流れてくると思います。

>>8112
新橋、芝、三田、高輪エリアだとそんな高級レジデンス建てられる土地も殆どないし、タワマンも規制で建てられないからろくな物件が出ない。タワーと名がついても囲まれ感あるペンシルタワーばっか。だから港区湾岸との差がどんどん詰まってきて今や追い抜いてしまったわけです。

>>8113
一度港区住んでコミュニティができると、恥ずかしくて中央区とか江東区には移住できないんだよね。都落ちって思われるし。だから区内の芝浦とかになっちゃう。

買ったやつが一人で思ってるだけ(笑)

と、タワマン売れ残り論議してる間に、3億の低層マンション配管問題が露出して、あっさり富裕層が低層買ってることが露呈(笑)　

＞＞８１０９
適当すぎだろ、ちゃんと作れ！

地方やアジア民にはタワーの案内しかこない。

タワマンは戸数の半分売れれば元取れるからな　(笑)

>8108
ざっとこんなもん

中央区

パークタワー晴海
BRT　(晴海２丁目ステーション等)
選手村+高層ワタマンx2
勝どき東
勝どき駅南
豊海再開発
レミコン跡地タワー

その他、八重洲駅前や日本橋にオフィスビル再開発多数
築地跡地の再開発も

江東区(豊洲・有明）

豊洲市場
豊洲駅前（オフィス・商業・ホテル）
千客万来
有明ガーデンシティー
TBS劇場
ランニングステーション
国際展示場駅前ホテル
有明アリーナ
有明体操競技場（仮設・オリンピック後10年ほどは使う予定)

東急ツインタワー?

などなど
盛り沢山ですよ

>>8121
山手線に新しい駅ができるとかリニアとかと比べると地味ですねぇ

別に名古屋に用はないですから。

中国
嵩山少林寺 - 中国河南省の寺。禅宗の開祖達摩（达摩）による禅の発祥の地と伝えられる。少林拳の中心地。
福建少林寺 - 南派少林拳の起源の地とされる伝説的な寺。南少林寺とも。少林拳#概説及び中国武術#北派と南派参照。

日本
少林寺 (秩父市) - 埼玉県秩父市にある臨済宗建長寺派の寺院。秩父三十四観音霊場の15番札所。
少林寺 (上尾市) - 埼玉県上尾市にある寺院。

ビルより少林寺の方がすげーってか？

>>8123
最近、うちの築10年過ぎた某湾岸タワーに元有名スポーツ選手夫婦が子供２人連れて中古物件を購入して越してきた。TVのスポーツ番組解説とかでも活躍しているような忙しい人にとって、湾岸はやはり便利だからだね。このマンション相変わらず中古売買が活発。

>>高さ制限って１８０メーター級建てられれば十分だろ(笑)

サウスゲートのダメダメなところ。空港の制限で港南あたりで160ｍ程度しか無理。

他のエリアでは、２００ｍ超えの大ラッシュ
建設中＋計画中＝計１６棟すべて2020年代に完成
六本木グランドタワー　２３１ｍ
赤坂インターシティ　２０６ｍ
虎ノ門新駅オフィス　２５０ｍ級
虎ノ門新駅住宅　２２０ｍ級
六本木５丁目　２５０ｍ級
虎ノ門麻布台地区　２５０ｍ級
大手町ＯＨ－１　２００ｍ
八重洲①　２４５ｍ級
八重洲②　２４５ｍ級
八重洲③　２４５ｍ級
三菱地所①　３９０ｍ級
三菱地所②　２３０ｍ級
西新宿①　２３５ｍ
西新宿②　２３５ｍ
渋谷駅 　２３０ｍ
竹芝地区　２１０ｍ
他にもまだ新たな計画も出てくる

＞8106
こいつ、そのうち築地とか入れ始めるんじゃないか？
リニアも遅延して2035年？浦島太郎さんだ。
で、港南４丁目にはもう来世紀まで話題ないのかな？苦笑

＞8114
まだ答えになってない。言い訳、ごまかし。

ってか、港区の山手線内側に超高層ビルの計画がいっぱいあるよな。タワマンも。
港南民、ダイジョウブか？

低層はダメだね。これは確か。

適当に書きなぐるスレ

>>8129
港区の内陸のタワマンの計画って具体的にどこですか？新駅の高輪側は分譲建たないですし、直近のパークコート浜離宮以外で大規模はなかったと記憶してますが。
ペンシルタワー以外で港区の内陸の具体的なタワマン計画があるのであればお聞かせいただけますか？

港区内陸にタワマンが立たないから港南がどうたらこうたら・・・
以下の計画は港区内陸のタワマン（と期待される計画も含む）と思うんだが。
しかも、新航路の高度も品川の悲劇的な低空ではない。

・港区三田三丁目四丁目地区
・白金一丁目東部北地区　160ｍ
・白金二丁目計画　109ｍ
・三田小山町西地区A棟　165ｍ
・三田小山町西地区B棟　125ｍ

>>8133
ありがとうございます！
それぞれの竣工時期はお分かりになりますか？

・港区三田三丁目四丁目地区 ⇒　オフィスビルになる可能性が高いんじゃなかった？
・白金一丁目東部北地区　160ｍ ⇒　有名な計画だが、幹線道路の交差点X首都高速真横で空気最悪。敷地内か敷地真横に○暴の所有地があったはず。
・白金二丁目計画　109ｍ ⇒　超ペンシル、単なる高層マンション
・三田小山町西地区　⇒　十番駅前の最高の立地だが、高速ジャンクション真横の空気最悪、PCとシティータワー真横でお見合い続発確定物件。

>>8135
これを見ると2つしかないということですか。しかもまだ計画で着工もしてないですし。竹芝も虎ノ門も新駅も、分譲のタワマンはないみたいですしね。

>>8135
あれ？港区内陸にはタワマンは建たないって豪語してたのに、すいぶん威勢がいいね（苦笑）
浜松町も列挙してた書込みは一応「サウスゲート」という言葉はこっそり削除したんだね
君、仕事できないね、って人から言われるだろ。

別に港南ポジではないが、港南は品川駅を擁しているということと、もう品川駅近くに大規模マンションは建たないということから、内陸がどうのこうの言わなくても中古タワーマンションの価格は安定的に維持されると思うな。東京中核とと羽田の中間地点にある巨大駅の近くに住宅適地があって既に建っているマンション以外に新規供給はないのだから強いでしょう。

港区の高さ規制とか書いてたやつ、恥ずかしいね

六本木グランドタワー　２３１ｍ
赤坂インターシティ　２０６ｍ
虎ノ門新駅オフィス　２５０ｍ級
虎ノ門新駅住宅　２２０ｍ級
六本木５丁目　２５０ｍ級
虎ノ門麻布台地区　２５０ｍ級
第二六本木ヒルズ
・港区三田三丁目四丁目地区
・白金一丁目東部北地区　160ｍ
・白金二丁目計画　109ｍ
・三田小山町西地区A棟　165ｍ
・三田小山町西地区B棟　125ｍ

>>8139
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/20130610.html
↑
はい、港区の高さ規制のソース。商業施設とかではなく、住居の話だし、当然大規模で公開空地を広く設けられる特別な再開発は緩和されるよ。
ただ、かなりハードルが高いから、晴海みたいにぽこぽこタワマン建てるのは不可能。

>>8139
ちなみに港区全域ではなくて、芝、虎ノ門とかを除いた西側全域の、いわゆる港区の内陸西地区が対象。高輪、麻布、白金、赤坂、青山あたりはもうタワマン建てられないよ。

ここの色がついてるところはもう60M以上の建物が基本的に建てられないんだ。
今後開発されるのはこの色がついてない商業地域だけ。
内陸では六本木、虎ノ門くらいしか建てられない。平成27年から適用されてる
から今後港区でタワマンが建てにくくなるのは間違いないよ。

今日は雲が低いですねえ。我が家は雲の中で窓の外の景色が何にも見えません。

>>8140
港区には、もう元麻布ヒルズのようなマンションは立ちません。何にも知らん奴がいるんだな。

>>8139
お前のほうがよほど恥ずかしいわ（笑）港区のこと何も知らないんだな。

公開空地を十分にとり公共性のある施設を入れられるような一定の条件があれば、禁止区域でもまだ建てられるはずですよ。敷居は高いけど。

よっぽど、仕事できないやつの典型と言われたことがグサっときたのね(笑)

サウスゲートなんてくくりは対して意味のない概念なんだよ。なんどもいうけど後付けであり、立地が恵まれているのでたまたま再開発が集中しただけであってそれぞれは独立して進んでおり、サウスゲートというくくりからなんら規制や縛りやコンセプトも強いられていないしその権限もない。当然、その流れに乗った包括的な再開発がされるわけでもない。

大事なのは港区湾岸エリアで何が起こるかであって、役人がたまたまつけた概念に縛られてそれを必要以上に有り難がってるあたり、本質や物事のサマリーができないと言ってるようなもんだよ。

港区湾岸は、汐留竹芝浜松町芝浦港南海岸で成り立っているわけ。ほぼその全域で計画があるということ。

>>8146
うん、でもハードルがたかすぎて無理って話ね。なぜかというと、そんなに広い土地が港区の内陸にはないから。実質的には港区タワマン禁止条例と言っていい。地権者の反対運動とか凄かったからね。
つまり、港区の六本木、赤坂の一部、虎ノ門、芝公園、三田以外にはタワマンは建てられない。さらに芝公園とか三田、新橋はごちゃごちゃしててまとまった土地がないからタワマンが建てにくい。札の辻はオフィスになるっぽいし。
となると、港区のタワマンは今後六本木、赤坂、虎ノ門、湾岸しか選択肢がないわけだ。
六本木、赤坂、虎ノ門のタワマンなんて超金持ちしか住めない世界だから別として、港区の坪500-400あたりで探している層は自然と湾岸に目が行く。なので坪450あたりまではいってもおかしくないってことね。反対に高輪とかは高さ規制が厳しすぎて建て替えもままならないから寂れていく一方。わかった？

高輪は坂がきつすぎてね。年とるとリアルにしんどいっす。

３Aのタワマンは高すぎて無理だよ。８０平米程度で２億とかだろ。虎ノ門だと４億とか。

>>>8148
芝浦は駅前が綺麗に便利になった頃には坪50は上がると言われている。

グローブ　350⇒400
CMT　330⇒380
PT　330⇒380
ケープ　320⇒370
GFT　420⇒470
TBT 390⇒440
クラッシイ芝浦　370⇒420

多分こんな感じなる。三田・芝超えは可能性高し。

>>8151
港区湾岸住民だが、そういう風にはならないと思うぞ。坪４００以上になるとファミリータイプの部屋で最低９０００万～１億円からってことになる。港区湾岸タワーには少なくとも６０００は部屋があって中古売り出しも毎年６００戸はあるとしよう。１億以上も金があれば３Aや新築も選べるなかで、湾岸にめったに売り物が出てこないならいざ知らず、常に売り出しがある中古湾岸タワーにそれだけの金を出す人がそんなにいるとは思えない。需要がなければ価格は上がらない。

>>8151
んで、それはいつになるの？

>>8143
ホントに凄いですね。
我が家も何も見えません！

37階からでした。

≫8152
違うんだよな～
需要はそこそこでいいんですよ。少なくとも都心部であれば何らかの需要はあるから。
一番影響が大きいのは金融緩和。みんな訳が解らんうちに不動産、特にマンションだけ高くなる。在庫は増えるが値段は下がらない。
不思議だね。

>>8153
多分そんな上がらないと思うけど、芝浦の再開発は2019年完成だからあと3年ないくらい。

＞＞8152
話が大雑把だな。まず芝浦だけで対象となる住戸は、グローブ・ケープ・CMT・PT・ケープ・GFT・TBTしかありません。どんなマンションでも高くなるわけではなくて、きちんとした資産価値があるマンションというと芝浦にはこれくらいしかない。この中で、毎年の売り出しは全部で100から150程度くらいしかない。前提で600と言ってる時点で見当はずれ。

また、坪400越えは築浅だけになるだろうから売りに出る数はさらにわずかなもの。他は坪300後半になる。駅前があれだけ変わるのなら坪50くらい上がるのは間違いない。港区内からの需要だけでも供給を超える程度はあるでしょう。

＞＞8151
部分開業は2年後だからそのあたりから上昇が始まり、3年後に駅前は完成。その後にがっちり上がってくるんじゃない。

＞＞８１５１
こういう意見の人はアイランドできるときにも沢山いたよ。結局想像力や規定概念にとらわれ過ぎる人はいつもこんな感じで堂々巡り。現在はグローヴは当時は考えられなかった坪３５０、最近でもTBTが３９０、GFTが４２０で成約されるようになったという事実がすべてを語っていると思います。

駅前の開発は芝浦史上、最大のインパクトであり改革であることにも気づけないのは見る目がないとしかいいようがない。

３Aには遠く及ばないがあと一歩まで来た三田・芝は超える。ただそれだけのこと、サプライズでもなんでもない。

>>8158
港区でもJR駅周辺の開発スピードは群を抜いてますからね。内陸は雑居ビルが多すぎて大規模な開発に時間がかかる。今後も内陸との差は縮む一方でしょう。

>>8145
指摘されて、よっぽど悔しかったんだな。爆笑
もうサウスゲートに浜津町を入れるなよ。
高さ制限エリアの超高層の例を列挙されて、慌てちゃって可愛いね。
12階程度に住んでるWCTさんってバレバレ。

浜津町→浜松町
それと浜離宮もな。苦笑

>>8158
アイランド、WCTの時代は坪220-240。そこから350に上がる余地はあるし、実際に上がった。
しかし、すでにサラリーマン実需購入者が買える価格帯の上限に達している。
WCTが380とかGFTが400とかで成約してる部屋もあるが、絶景眺望などのプレミアム部屋の話。実際には平均成約価格は325-330で頭打ち横ばい。

＞ここの色がついてるところはもう60M以上の建物が基本的に建てられないんだ。

そこら辺は交通不便地域なのと高級住宅地でタワマン需要がないだろ。
お前、大丈夫かいな。教えてやる価値もない奴だな。
その図で、港区の半分はその高さ規制がないということに逆に気づく。
そして、港南には羽田空港の高さ規制。これは永遠に200ｍ級が建てられない残念な地。

>>8160
あのな、高さ制限とか問題になるのは港南じゃなく港区内陸の話だろ？羽田に関係なく、条例でタワーは建設出来なくなった。

＞8162
港区の内陸高台はな、WCTなんかより数段上のゲインがあるんだよ。
火力発電所が近くてJRや地下鉄の駅から1キロ以上離れたマンション住民が知らない世界な。

>>8163
ドヤ顔してるが、200mが立てられない？だったらなんなん？160mもありや十分。

>>8165
そうなん？どのくらいのゲインか具体的におせーてな。それと、念のためだが俺はWCTになんの関係もないぞ？

＞8164
＞条例でタワーは建設出来なくなった。
真のバカだな。
別に広尾や駅遠の低層エリアにタワーが立たなくてもいいよ。豪邸を建てるから。
そして六本木や赤坂や虎ノ門に自由に建てられる。
「空港周辺における建物等設置の制限」で品川は中低層デブビルで終わるようだがな。

＞ドヤ顔してるが、200mが立てられない？だったらなんなん？160mもありや十分。
不十分。終わってる。始まりもしない。

200ｍ級を入れたいから、浜松町をサウスゲートにしちゃったんだろｗ
港南君よ

>>8170
港南に浜松町はなんの関係もないだろ？浜松町をサウスゲートに入れたがるのは隣町のGFTくんだろ？

>>8169
意味不

>>8168
>そして六本木や赤坂や虎ノ門に自由に建てられる。

湾岸スレなんだが。

＞湾岸スレなんだが。
湾岸と内陸底辺を比較し始めたのが港南ちゃん（爆笑）

>>8159
>>JR駅周辺の開発スピードは群を抜いてますからね。内陸は雑居ビルが多すぎて大規模な開発に時間がかかる。


東京都内で計画されている主な市街地再開発事業　2014年時点23区内抜粋
http://www.sangyo-times.jp/images/article/rtn_data140812a.pdf
品川JR新駅の開発スピード？　は？

>>8162
GFTの眺望がいい部屋は450、低層で380で成約してます。両方とも角部屋でも最上階プレミア部屋でもない中住居の話ね。プレミア部屋は新築の時から坪500近かったのにそんな安いわけないでしょ 苦笑
さらっと嘘書くのやめましょうね（笑）

>>8162
WCTのプレミア部屋が坪380？
アホか。プレミア部屋は坪500超えてるわ。坪380は眺望がいい北東側の高層であってプレミア部屋に限った話じゃない。

プレミアって最上階という意味じゃなく、虹橋眺望とかのことを言っているのでは？GFTやWCTの最上階以外で500万円もする？

>>8174
俺は港南ちゃんじゃないってば！

>>8176
新築未入居だから、そのくらいの価格になるだろうね。未入居プレミア除いたらいくらになるか？
http://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/tokyo/minato/1098343/

>>8178
眺望がいいという意味では、GFTの200戸は虹橋ビューか東京タワービューの高層、中層もいれたら300戸は眺望のいい部屋だから全然プレミア部屋でもなんでもない。

>>8180
tgmmが竣工して未入居プレミアと相殺するから少し上がる程度と予想。GFTでもっとも高いのは南東の虹橋ビューだけど、すでに最上階以外で坪495で成約済み。

新築未入居プレミアなんて本当に存在すると思ってる人いるんだ。

部屋がきれいに保っていれば未入居だろうが、そうでなかろうが変わりませんよ。

コンクリートの寿命が50年だから、築年数は重要なんだけどね。

>>8184
コンクリートの寿命が50年とか本気？100年超の高層ビルなんて世界中にあるけど。

法定基準だよ。築60年、70年のタワーマンションに住みたくないでしょ。

>>8186
法定基準って実際の性能とは関係ないから。古いコンクリートで150年、いまの最新のやつだと500年もつコンクリートってのがあるよ。

シカゴの世界遺産級のタワーマンション、マリーナシティは築50年でまだまだ現役。61階建て。

デザインも奇抜で大規模修繕費嵩みそうなマリーナシティだけど、どうなってるんでしょうね。

タワマンじゃないけどエンパイアステートビルは築85年ですね。

日本は地震が多い上に、新しいもの好きというか、社会的な耐用年数が短いからね。

築５０年もすると、オンボロとしか認識されなくなる。

シカゴは地震ないからね。1970年代前半に当時世界一４４２メートルのタワー建てたくらいの場所だから、日本とは事情違う。

赤プリなんて、築３０年足らずで、「老朽化による競争力の低下」を理由に建替えですからね。

築年数いったタワマンの末路たるや、いかに。南無阿弥陀。

太平洋コンクリートの社員ですが、確かに100年は余裕です。しかし、実際は向こう側の要望でコンクリートに水を入れてます。50年以内で建て替えになりますね。

>>8193
これやばくない？具体的な社名をあげて、コンクリートを水で薄めてるとかいって。本当なら大問題だし、間違ってるなら会社から名誉毀損で訴えられるね。とりあえず書かれてる会社には通報しといたから、いまのうち削除したほうが身の為だよ。

本当の話です。常識です。ちなみに社名は太平洋コンクリートではなく、太平洋セメントだと思います。

コンクリートを水で薄めて、耐用年数を下げてます。建て替えを促す狙いです。そもそも耐用年数を100年としたところで、他がついてこれないでしょ。

通報しました。

なかなか売れないWCTの低層階。坪単価＝259万
情報掲載開始2015年8月
http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0003865334/

＞8195
いや、もっと詳しく聞かせてほしい。
コア抜の内部告発もマンコミュ発信で非常に有益な情報源だったんだし。

>>8197
狭いメゾネットはなかなか売れないもんだよ（笑）

>>8199
掲載から９か月だよ（驚き）坪230万まで落ちるかな。
分譲時の売り出し価格いくら？