湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

2000世帯の恐怖、管理組合規約違反(笑)　

毎日、機密情報が露呈しています。

>>3817
事実上はすべての管理運営は住友不動産販売でしょ。万が一何かあっても、住不ならすぐに次のテナント見つけてくるし、２０００世帯＋近隣世帯の需要をいっきに取り込めるなら、テナントに入るのに競争入札になってもおかしくない。ほぼ、ノーリスクといっていい。

＞３８２２
事業やってノーリスクはないでしょ。
家賃不払いなんて十分あり得るリスクだと思いますよ。

＞＞３８２３
マルエツが家賃不払い？ねーよ　笑
１１年もやってんだぞ。つぶれるならとっくにつぶれてる。

>3824
隠しすぎ。どこのマンションかもわからなくなってる。

オーナーが埼玉に住んでても、WCTの管理組合に入るんだよ。管理組合のその収支から、オーナーに支払われてる(笑)

>>3819
３万か。不動産の価値が低い駅遠コンテナエリアにしては高いね。

直下型地震で損壊したときに、共用施設が多いと負担も大きい。
テナント貸してるなら、そこも３０年もすれば経費が大きくなってくるね。
つまり、経年によりどんどん費用がかさむ仕様だ。
安い管理費で満足せず、将来に備えて組合が集金したほうがいいんじゃね？

>3825
その店繁盛してても、他の店舗が業績悪いかもしれないじゃん。
いずれにしろ不動産賃貸経営やるかぎり、リスクは伴うよ。
家賃不払いなんていくらでもあるから、ググってみれば。
自宅かったら、そんな心配も一緒についてくるなんて、
絶対、嫌だわ。

というわけで、管理費が都内タワマンで一番リーズナブルなわけです。

>3827
そうなの？よくわからんくなってきた。
ＷＣＴの住人さん、テナントスペースの所有権が管理組合（＝住人）に
あること証明できますか。

割高だろ(笑)　街中の小規模マンションでマルエツ運営したら、管理費タダじゃないの(笑)

マンション内の店は新陳代謝がないため飽きる。マルエツ一択の人生。
クリニックも選べない。

>>3829
このことは重要事項説明で説明されますよ。そのうえで人気No.1マンションなんだから、
あなたが嫌でも一般的には管理費が安いことが喜ばれてるってことでしょ？

そりゃ、住民全員オーナーでない限り、せっかくの家賃をなんでWCTの管理費に取られるんだよ(笑)

＞３８３４
このことって何のこと言ってます？

>>3831
マンションの敷地、建物共用部全体をオーナーで区分所有してます。それを証明しろと言われても。

1日当たりにして管理費が平均より５０円とか１００円は安い計算？
駅までの往復バス代いくらだっけ？

＞3834
その安い理由が、駐車場代からの補点と（不動産経営のリスクを伴う）テナントからの家賃なんでしょ。

その表、裏読まないと怖いね。

>>3836
新築時に買った時に説明されました。区分所有することになる不動産全体の内容です。そのなかで店舗賃料は管理組合収入として管理組合の指示通りに住友不動産販売が受託管理しますとも。

>>3829
どこのマンションだと思ってるの？住友不動産のフラッグシップですよ？そんなことになったら住不のこけんにかかわる。マルエツがつぶれることはありえないし、万が一何かあっても死に物狂いで住不が何とかしますよ。完売したら、さよならの弱小デベの小型マンションとはわけが違いますからね。

＞3840
つまり、テナントスペースの所有権も住人にあるので、
不動産賃貸経営のリスクが伴います、ってことを説明されたってこと？

＞3841
ノーリスクの不動産経営がある、とおっしゃりたいの？

このサイトのトップに表示されるマンション。完売後も住友不動産（販売じゃなくて）は
実はいろいろとサービスしてます。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

>>3843
ノーリスクですね。住友不動産とマルエツが同時に経営破たんしない限り。

テナント収入をすべて管理費として参入しているんだ。
となると、指摘のテナント部分の保守維持管理だけでなく修繕費は修繕積立金からでるのかな。
管理費が激安でも、修繕積立金が高価なマンションはあるけど。
それに加えて、オーナーだから、災害時の復旧で保険対象外の特別損失の時は、
住民（オーナー）に緊急徴収かな？　湾岸だけに震災の被害は大きいわけだし困る。

管理費の金額だけでなく積立金の額やバス代とかトータルでどうなんだか。

>>3842
リスクがあるとか、そこまでは言いません。聞いたら、そりゃ立場上リスクがゼロだとは言わないでしょうが。百歩譲って仮にマルエツが倒産しても次のスーパーが決まらないことはまずないでしょう。黙っていても２１００世帯＋近隣数千世帯の顧客を取り込めるこれ以上ない立地、しかも近隣に競合が出店する土地やスペースは無し。

＞3845
1文目と2文目で既に矛盾してます。
しかも、マルエツが経営破たんだけで、家賃が回収できないリスク十分あると思いますよ。

＞ノーリスクですね。
必ず儲かるってことですか。
詐欺師の発言みたい。

＞3847
そもそも今の家賃が適正かもわからないし、
仮にマルエツが倒産の危機にでもなったら、家賃未回収になる可能性も
十分あるでしょう。
自宅買ったのに、何で不動産経営の心配しなければならないのかって話です。

>>3846
バスは完全にCRBの独立経営。マンションからの補助は一切出ていません。修繕費は、当初修繕費として予定していたかった駐車場収入、賃料収入のかなりを修繕費に回しているくらい計画以上の収入状況で全く問題はありません。災害時の復旧で保険対象外の特別損失の時はという話は湾岸タワーどころか全タワーマンション共通の問題でしょう。それが気になるならタワーには住めません。

>>3849
あなたはWCT買いたいの？買いたくないなら、あなたが言うリスク負う必要もなし。
住民はすべて理解したうえで管理費安くて喜んでいるのに、あなたがいくらこんな
ところで、エセ評論家の榊氏ばりにリスク叫んでも意味なし。
WCTは素晴らしいマンションですよ。

バス完全独立で経営してるの？
倒産して無くなっちゃうリスクあるじゃん。
テナントの賃貸経営は本当にうまくいってるんですかね。
利回りはどの程度なんでしょうか。

>>3849
他港南マンション住みだけど、凡百マンション住民の嫉妬見苦しいまではわかった。

＞管理費安くて喜んでいるのに

駐車場代で補てん、（リスクのある賃貸経営の）家賃で補てん。
どう解釈したら、管理費安いなんて結論になるんですか？
それとも見た目（うわべだけ）の管理費のこと言ってますか？

>>3852
テナント賃料については管理組合の議事録読む限り、当初計画通りの一行報告以外、
議題にさえ上がったことはありませんね。
マルエツの住民以外の自転車駐車によるマルエツ前の植え込みの破損をマルエツの
負担で修復とかの話はありますが。CRBが倒産？考えてもみませんでしたが言い出
したらきりがないでしょう。CRBの決算見る限り、経営は順調のようですよ。

＞当初計画通りの一行報告以外、 議題にさえ上がったことはありませんね。

当初計画では利回りはどの程度を想定されていたんですか。


＞CRBが倒産？考えてもみませんでしたが言い出したらきりがないでしょう。

品川まで徒歩ですか。

事実安いじゃないですか。駐車場代も管理費も湾岸タワーでダントツに。テナント賃料もノーリスクで入ってくる。そのおかげで管理費が安い。住民はマルエツで楽に買い物できる。マルエツ飽きたら、駅にクイーンズ伊勢丹もKINOKUNIYAも京急ストアもアトレ品川もエキュートもある。食材の調達には事欠きませんよ。

＞3834
今まで、ＷＣＴは管理費安いって、言われてたけど、
駐車場代とテナント賃料で補てんしてたって、本当の話ですか？
その表には補てん分も含まれていないのでしょうか？？

＞３８５７
見た目が安くてもね。
駐車場代、テナント賃料で補てんしてるんでしょ。
駐車場代が安いのは自慢できませんよ。
地代の安いエリアに住んでるってだけですから。

>>3856
利回りなんて知りません。実際は住友不動産販売が受託管理運営してますから。
ただ、かなりの金額が計上されてます。
CRB倒産したら、別のバス会社を頼むでしょう。独立採算、黒字で11年もやって
るんですから。これまでの実績を考えれば安全です。私がバス会社の社長なら
手を出しますね。嫌ならやめりゃいいんですから。

＞テナント賃料もノーリスクで入ってくる。

詐欺師なみの発言。

>>3858.3859
って？駐車場代が管理費に回ってるのはどこのマンションも一緒。そんなことも知らないの？あなたのマンションの駐車場収入はどうなってるん？

もう飽きた。あとはコピペします。

＞3860
利回り知らないなら、うまくいってるか全くわからないですね。
「かなりの金額」だけでは、まったく意味ありませんよ。
投資額に見合ったリターンなのか判断できませんから。

ワールドシティタワーズは港区港南4丁目にある住友不動産が自社の代表作と位置づける総戸数2100戸の日本最大級のマンションです。ファサードは意匠性に富んでいて、建物はグッドデザイン賞を受賞しています。周囲を大学キャンパス、ドッグランや噴水もある大きな公園、京浜運河、天王洲運河に囲まれていて、特に天王洲アイル周辺は運河沿いの遊歩道や水上レストランなどもあるほか、隣接の20,000㎡の港南緑水公園はマンション公開空地と一体になっているなど都心部としては良好な住環境が整っています。また、周囲に高い建物がないため四方が開けて眺望が抜けていて、室内からの眺めとして、東側低層は運河ビュー、高層はレインボーブリッジをはじめとして絶景とも言える湾岸ビュー、西側は品川駅方面のシティビューが床から天井まで全てを窓とした大きなダイレクトスカイビューウインドウで楽しめます。棟内にはプールやジム、9部屋ものゲストルームやエステ、毎朝焼き立てパンが出るスカイラウンジ、1300台分も用意された駐車場、会議室、スタディールーム、屋上バーベキュースペースなど共用設備が充実しています。また、マンション内に24時間営業のスーパーマーケットや薬局、クリニック、歯科、クリーニング店、カフェ、金融機関、認可保育園、夜10時までのコンシェルジェサービスなど生活に必要な店や設備、サービスがそろっています。港南小中学校も徒歩2分で学童の通学も便利。

運河に面したマンションとしてマンション敷地内に専用の桟橋が設置されており、住民がチャーターしたクルーザーや屋形船、釣り船などの接岸に利用され、マンション管理組合主催のお花見クルーズや羽田空港見学クルーズなども企画されるとともに、災害時は支援物資海上輸送拠点として開放されるのもユニークです。

交通は、りんかい線天王洲アイルまで徒歩6分（渋谷、新宿、池袋方面）、東京モノレール天王洲アイルまで徒歩4分（浜松町、羽田空港方面）。徒歩13分のターミナル品川駅まではマンション専用直行シャトルバスが早朝5時から深夜1時まで頻繁に1日126便運行しており品川駅へストレスなくアプローチすることができます。都心への通勤だけではなく、旅行の際でも新幹線品川駅にはシャトルバスを利用して10分でアクセス可能、羽田空港国際線、国内線へはモノレール天王洲アイル駅を通じて30分以内でアクセス可能など、都内のマンションのなかで最も長距離交通にアクセス便利なマンションだと思います。品川駅にはアトレ品川、エキュート、クイーンズ伊勢丹、紀伊國屋など豊富な食料品店もあり食材の調達も便利です。
また、充実した共用設備にもかかわらず、インターネット接続料を含むマンション管理費は176円～205円/㎡と都内タワーマンションでダントツに安い設定になっています。また、駐車場代は月23,000円～と近隣マンションと比較しても非常にリーズナブルなのも魅力です。地震対策としては、平鋼からなる芯材（制震部材）を、溝型鋼や鋼板で組み立てた補剛材で座屈拘束した「鋼材ブレスダンパー型」の制震装置を採用し、制震構造としています。また、40階建て以上のタワーマンションとしては比較的珍しい板状マンションで、各住戸の内廊下玄関脇には約2㎡の専用屋内トランクルームが設置されるとともに、間口が広いワイドスパンの住戸も多く設定されています。

2015年時点の中古取引成約価格は坪あたり平均で約330万、最低坪280万から人気の高い高層のレインボーブリッジビューの部屋や角住戸では坪400万近くになるケースもあります。ノムコムや住友不動産により毎年発表される「都内中古マンション人気ランキング」では完成から約10年経過した2014年時点でも都内中古人気マンションNo.1を維持しており、仲介業者にWCTを指名して眺望の良い部屋の中古が売りに出るのを待っている人、マンション内で追加住戸を求める居住者もいらっしゃるようです。最近でも昨年11月から1月までの3ヶ月の間に坪単価平均300万円以上で7戸成約など中古取引も依然活発。最近では、雑誌「都心に住む」で、"港南"が資産価値が落ちないアドレスとして南青山や渋谷などとともに取り上げられ、またワールドシティタワーズが次世代のビンテージマンション候補として取り上げられるなど、JR貨物線跡地の再開発が進むサウスゲートエリアのランドマークマンションとして引き続き注目されています。

＞駐車場代が管理費に回ってるのはどこのマンションも一緒。

一緒じゃないです。管理費が足りないマンションの典型的なパターンです。

WCTはツインパークスとともに次世代ビンテージマンション候補に挙がっています。

グッドデザイン賞を受賞した建物

港区タワーマンションで一番安い駐車場代

住戸からダイレクトウィンドウを通しての素晴らしい湾岸眺望