湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

＞３７１９
なら、もっと家賃上げるべき。固定資産税等の経費かかってるんだから。
というか、住民が不動産のオーナーであることが驚き。
変なマンションだね。

>>3717
安いでしょ？月２５０００円から２８０００円よ？品川で。マンション前の駐車場や近くのタワーパーキングあるけど５５０００円から６００００円はかかる。それに不便だから駐車場ってわけでもないでしょ。ＧＦＴ４００００円？最近のタワマンは駐車場高いうえに設置率低いからつねに満車で、それがネックになって中古が売れないというのも聞いたこともあります。駐車場に空きがあると、中古売却の際も有利だと思いますね。空きは１３００台中３０台-４０台程度。ちょうど良い感じです。

>>3717
3722じゃないが言うに事欠いて東雲と比べるなよ！　笑

>>3722
アイランドも38000円だから、決してGFTとか最近のタワマンが高いわけじゃないよ。港区の相場は5万越え。WCTくらいの規模じゃないと3万未満は実現できないよ。有明とか東雲の感覚で語らないで欲しいかな。

＞3722
駐車場料金には適正価格があります。
相場よりそんなに安いなら、車所有してない方は大損です。
住民以外に貸したほうが、儲かりますから。
外部に4万円で貸して、所得税引いても、住民に貸すより
断然儲かるでしょう。

もうWCTはどうでもいいんだよ(笑)

このスレ始まって、
Wctの名は一度も出てなかったんだから。

駐車場料金が相場より異常に安かったり、
マンション所有すると、テナントの不動産のオーナーになってしまったり、
ＷＣＴが変わったマンションであることは理解できました。

>>3725
その理屈はおかしいんじゃないの？賃貸用の駐車場じゃないし、営利を目的としてないんだから。車所有してない人も175円～205円/㎡の管理費で住めるんだから得ですね。ほかのマンションだと250円から350円/㎡は管理費がかかりますからＷＣＴはほかのマンションより月当たり6000-8000円は管理費が安いでしょう。駐車場代も他のマンションより月10,000円から15,000円も安いなら車のオーナーも得。車持ってる場合でも持ってない場合でも、トータルとしての年間ランニングコストはかなり差がありそうですね。

＞３７２８
駐車場持ってない方は、駐車料金を上げれば、
本来もっと管理費安く住めるはずです。
車持ってる方と持ってない方で不公平が生じてる。

>>3726
食いつくやつがいるから話が長くなる。
「ＷＣＴ管理費も駐車場代もそんなに安いんですか！さすが
２０００戸のスケールメリットですね！いいですねー」
といっときゃそれで話が終わるのに。何でもかんでもネガらなきゃ
気が済まないやるがいるらしい。そいつがガン。

>>3729
なんで車持ってない人が基準になるのさ？駐車場上げたら車持っている人が高くなるでしょ？１３００台÷２１００戸＝６２％　車持ってる人のほうがマジョリティ。車持ってない人も都内のタワマンでダントツに安い管理費で住める。誰も文句言わない。それに駐車場代上げたら、空車率が高くなって収支が悪化する恐れがある。駐車場自体にも維持管理、修繕費かかるんだから、そのほうが怖い。非常に良いバランスで成立しているんだと思うよ。

＞３７３０
安いのは、スケールメリットが理由じゃなくて、
相場より異常に安い設定にして、
車を所有してない方へ負担させてるってことでしょ。

そういえばこんな資料ありました。管理費もばかになりませんからね。これもＷＣＴ中古が人気がある理由の一つでしょうね。

＞３７２３
持っていない方基準じゃありませんね。
持っている方も駐車場のオーナーですから。
駐車場オーナーとして最大の利益を上げる価格設定にする
必要があります。
今のように相場より異常に安い設定は、車所有車は得しますが、
その得したお金の出どころは車を所有してない方が負担していることになります。

>>3732
車持ってない人に負担させてようが3733の資料を見ると、ほかのマンションより管理費自体がかなり安いんだから、車持ってない人も損はしていないでしょ？車持ってる人も駐車場代が安くてハッピー。最高じゃないですか？うまく設計できてるだけでしょ？何が問題あるの？よくわからない。

＞３７３４です。
アンカー間違いました。
×＞３７２３
○＞３７３１

＞３７３５
住民間に不公平があるからです。
車を持たない方にとっては、住みにくいマンションです。

>>3734
では、仮に駐車場代を４００００円に上げたら、「品川は新幹線も空港もＪＲもあるし、どこに行くにも便利だから」と車を手放す人が増えて駐車場にたくさんの空きが生じて駐車場収入が下がり、管理費をあげなきゃいけなくなるリスク、また将来の駐車場大規模修繕費に不足が生じるリスクがあると思いますが、これについてはどう考えますか？１００文字以内で答えよ！笑

>>3737
その理屈には無理があるよ。ほかのマンションより管理費が高いならいざ知らず。
駐車場代がそのままだったとしても、他のマンションより管理費自体がかなり
安いんだから。もしそれが問題ならとうの昔にマンション内でおお揉めになってるはず。
何でもかんでも無理やりネガればいいってものじゃないと思いますが？

＞3738
4万でも相場より、かなり安いわけでしょ。
借り続けるに決まってるでしょ。
外に借りたら、高いし、そこまで移動しないと行けないんですよ。
敷地内にある利便性を考えれば、相場より高くても良いくらいです。
もし車手放すようなら、そのエリアの方より、
ＷＣＴ住人は相当収入が低く、かつかつで生活してると想像します。

中古探すときに「駐車場空きなし」で買うのやめる人は確かににいるだろうね。特にマンション駐車場以外に民間駐車場の少ない湾岸では。「駐車場空きあり、月２５０００円＋管理費もほかのマンションよりかなり安い」というのは大きなセールスポイントになるだろう。

＞３７３９

＞安いでしょ？月２５０００円から２８０００円よ？品川で。マンション前の駐車場や近くのタワーパーキングあるけど５５０００円から６００００円はかかる。

相場との差額が約3万。車所有してない方も借りて、うらで外部に貸して、
儲けてるんじゃないの？

お台場は土地が安いから駐車場も安いよ。

港区のエリア地価
順位 エリア 　　　　地価平均 坪単価平均 年 前年比
1位 内幸町 792万1428円/m2 2618万6540円/坪 2015年［平成27年］ +8.05％ 上昇
2位 汐留 561万0000円/m2 1854万5454円/坪 2015年［平成27年］ +7.57％ 上昇
3位 新橋 464万2000円/m2 1534万5454円/坪 2015年［平成27年］ +2.80％ 上昇
4位 虎ノ門 453万5000円/m2 1499万1735円/坪 2015年［平成27年］ +10.65％ 上昇
5位 外苑前 408万6666円/m2 1350万9641円/坪 2015年［平成27年］ +6.24％ 上昇
6位 青山 400万2727円/m2 1323万2156円/坪 2015年［平成27年］ +9.69％ 上昇
7位 溜池山王 393万1666円/m2 1299万7245円/坪 2015年［平成27年］ +6.12％ 上昇
8位 表参道 351万3846円/m2 1161万6020円/坪 2015年［平成27年］ +9.10％ 上昇
9位 青山一丁目 348万4000円/m2 1151万7355円/坪 2015年［平成27年］ +7.46％ 上昇
10位 六本木一丁目 336万4545円/m2 1112万2464円/坪 2015年［平成27年］ +7.70％ 上昇
11位 神谷町 332万0000円/m2 1097万5206円/坪 2015年［平成27年］ +4.73％ 上昇
12位 赤坂見附 320万8000円/m2 1060万4958円/坪 2015年［平成27年］ +4.63％ 上昇
13位 赤坂 277万0833円/m2 915万9779円/坪 2015年［平成27年］ +5.29％ 上昇
14位 御成門 262万3333円/m2 867万2176円/坪 2015年［平成27年］ +6.64％ 上昇
15位 芝公園 252万5000円/m2 834万7107円/坪 2015年［平成27年］ +4.77％ 上昇
16位 乃木坂 248万5000円/m2 821万4876円/坪 2015年［平成27年］ +6.20％ 上昇
17位 品川駅 247万1555円/m2 817万0431円/坪 2015年［平成27年］ +7.10％ 上昇
18位 六本木 244万5000円/m2 808万2644円/坪 2015年［平成27年］ +12.96％ 上昇
19位 大門 236万2500円/m2 780万9917円/坪 2015年［平成27年］ +5.00％ 上昇
20位 泉岳寺 219万0000円/m2 723万9669円/坪 2015年［平成27年］ +12.31％ 上昇
21位 浜松町 209万2500円/m2 691万7355円/坪 2015年［平成27年］ +4.76％ 上昇
22位 田町／三田 204万0000円/m2 674万3801円/坪 2015年［平成27年］ +5.48％ 上昇
23位 麻布 184万1000円/m2 608万5950円/坪 2015年［平成27年］ +5.53％ 上昇
24位 麻布十番 182万2500円/m2 602万4793円/坪 2015年［平成27年］ +5.27％ 上昇
25位 赤羽橋 176万6666円/m2 584万0220円/坪 2015年［平成27年］ +4.95％ 上昇
26位 広尾 170万3750円/m2 563万2231円/坪 2015年［平成27年］ +1.24％ 上昇
27位 高輪 168万8750円/m2 558万2644円/坪 2015年［平成27年］ +7.41％ 上昇
28位 白金高輪 159万0000円/m2 525万6198円/坪 2015年［平成27年］ +8.02％ 上昇
29位 高輪台 145万8500円/m2 482万1487円/坪 2015年［平成27年］ +5.59％ 上昇
30位 芝浦 141万3333円/m2 467万2176円/坪 2015年［平成27年］ +5.37％ 上昇
31位 白金／白金台 112万4500円/m2 371万7355円/坪 2015年［平成27年］ +3.71％ 上昇
32位 お台場 57万7000円/m2 190万7438円/坪 2015年［平成27年］ +2.06％ 上昇

>>3740
管理費払わないのはルール違反だけど、駐車場借りないのはルール違反でも何でもないですからね。住民で構成されている管理組合がマンション収支にまったく問題ないのに「駐車場代をあげて管理費下げましょう！」なんてやるわけないでしょ？

もう一回いうけど、管理費払わないのはルール違反だけど、駐車場借りないのは自由。仮にやっちゃってから、駐車場収入が下がったら、もう一回管理費を上げるための総会をコストかけてやる？ちょっと考えればどっちがリスク低いかわかる話。

ビジネスのことをもうちょっと勉強したほうが良いと思います。現在マンションの収支に何も問題は生じていない、誰からもクレームは出ていない、これがポイントね。

＞３７３３
駐車場代で補てんしてることがわかりましたので、
その表はまったく当てになりません。

＞３７４４

＞ビジネスのことをもうちょっと勉強したほうが良いと思います。

この言葉、そのままお返しします。
また、ＷＣＴは、部屋を所有すると、スーパー等のテナントのオーナーになってしまう
変なマンションであることも、付け加えておきます。

>>3742
そりゃあ無理でしょ。駐車場から外に出たり入ったりマンション内に出たり入ったりするにはマンションの自宅の鍵がいる。自宅の鍵までかすの？

>>3746
そんな屁理屈言ってる変人はあなただけ。管理費も安いが、かりに駐車場代で補てんしているとしてもその駐車場代も湾岸タワマンで一番安い。誰も文句は言わない。管理費も駐車場代もどっちも湾岸タワマンでダントツに安い。それだけ。ってか、こんな話するつもりじゃなかったのに、いちいち何でも噛みつかないでくださいよ。また、宣伝になっちゃうじゃないですか！笑

>3747
別に本当にやってるか否かが問題でなく、
そういうことも考えてしまう、
変な駐車場料金設定になっているということです。

>>3749
変なのは貴方の頭の中だけですよ。
こんなのが組合にいるマンション住人さんに同情しますよ(笑)

なんか、変なのがいるな。管理費も駐車場代も安くて、マンションの収支に問題
生じてないなら良いことじゃん。そこまでしつこく食い下がるってことは、
さては、WCTに中古の客取られたら困る転売屋さん？それしか考えられないなあ。（＾＾）

管理費が安いのは駐車場代で補てんしてるから。
駐車場代が安いのは、車所有してない方が補てんしてるから。

＞＞３７５１
なるほど。なんでいっつもＷＣＴの話題になると、異常に興奮する人がいるのかと思ってたけど、ＷＣＴは中古マンション人気ランキング一位とか言ってたから、中古の転売屋だとしたらＷＣＴポジネタに何でもかんでも噛みついて必死にネガしているのはつじつまが合うね。しかし、上のやり取りはさすがにネガのほうが異常な屁理屈としか言えない。

＞＞３７５２

爆笑！それじゃあ補てんしあってプラマイゼロじゃないの！万事問題なし！

>>3743
タワーズ台場は駐車場いくらですか？

>>3746
東京にどれだけテナント入りのマンションあると思ってるのよ。
あー小規模の住人さんなら知らなくても仕方ないですね。

>ＷＣＴは、部屋を所有すると、スーパー等のテナントのオーナーになってしまう
変なマンションであることも、付け加えておきます。

酷いマンションだね。テナントの所有権なんていらないんだけど。

>>3750
そうですね　笑
こんな人が管理組合の理事になったら、大変なことになりそう。
駐車場代を上げて管理費を安くしようとか言いだして、
車持ってない人への署名活動とかやり始めるかも。

＞＞３７５７
あなたがＷＣＴ買うの？買わないなら問題ないじゃん？買わなきゃ所有権もくそもないんだからさ？転売屋さんしつこいよ！

＞3756
テナント部分の所有権は、テナント入居者自信が持っていたり、マンションの元の売主（不動産会社）が所有していたり、又は別の方が所有してるのが普通だと思います。
管理組合（＝住民全員）がテナントの所有権を持っているなんて初耳です。

>>3760
テナント入居者が持っていたらテナントじゃねーだろww

嘘を埋めて、嘘で塗り固めたのが埋立て地です。

分かってても言わない、言わない。

＞＞３７６０
それはあなたが知らないだけ。しかし、うまい仕組みだよね。テナント料収入で
管理費か安くなる。その借主のスーパーは安定した固定客がつかめる。
マンション住民はマンション内にスーパーが入って便利。みんなハッピー。
だけど、２１００世帯もの客がいるから成立する話なんだろうな。ひとつの街と一緒。
ほかの中小マンションでそれやったら、近所に良いスーパーで来たらそっちに客が
流れるリスクあるし、もともとマンションの住民だけじゃ経営が成立しないだろうし。
日本最大マンションＷＣＴならではってことか。

>3763
WCT所有者になると、もれなくテナントのオーナーになるって、
ことで宜しいんですね。

＞テナント部分の所有権は、テナント入居者自信が持っていたり、

それテナントって言わないし！！ｗｗｗｗｗ爆笑

＞＞３７６４

ならねーよ。所有者は権利売却できるんだろ？住民が勝手に売却できるのかよ？管理組合だって売却しないだろ？ノーリスクでずーっと空き室リスクなしで賃貸料喜んで払い続けて借りてくれる人がいるのに。何にも問題ない。

>3766
すみません。何言ってるかわかりません。
オーナーでもないのに、賃料だけは入ってくるって言ってます？

>>3764
言い出した手前引っ込みがつかなくなっているのかもしれないが、何が問題なのかが
みんながわかるように言ってみな？

マンションにマルエツが賃貸料を払ってくれている状態で、具体的にどういうことが
起こったら問題になるんだ？

＞＞３７６７
管理組合に管理料収入として入るんだろ？ずーと空き室リスクなしで。それでマンションの
管理費収支が潤うんだろ？何が問題あるんだよ。

例えば、マルエツの経営が悪化して、賃料が支払われなかったらどうするの？

自宅所有したつもりが、もれなく賃貸経営がついてくるＷＣＴ。
珍物件だね。

>>3770
マルエツは2100世帯の台所を一気に囲い込める。それだけで十分に経営は成り立つが、
さらにブランファーレ、ベイクレ、シティテラス品川などの近隣マンションも取り込める。
店舗自体の経営が悪化する可能性はほぼゼロといっていい。

まわりは公園と大学と運河で、近隣にスーパーは出店できるような場所もない。

仮にマルエツ全体が別の要因で破たんしたら、喜んで別のスーパーが割って入る。
なにせ、2100世帯もの固定客をつかめるんだからこんなおいしい話はない。

納得？

町一つのマルエツなんてどーでもいいだろ(笑)

話題がいつも貧相だよな。

＞＞３７７１

住民が賃貸経営するわけじゃねーよ。アホか？

不動産経営する限り、未回収家賃のリスクはつきまといますよ。
自宅買ったつもりが、不動産経営しなければいけないなんて、
罰ゲームでしょ。本当にＷＣＴはそんな珍物件なんですか。
そろそろ、大きな勘違いしてることに気付いたほうが良いと思う。

＞３７７４
マルエツの家賃が管理組合（＝住人）に入るんでしょ？

世帯で、タバコ１箱にも満たない話で(笑)

まあ、付き合ってられません。とにかく、管理費が安く、駐車場代も安いことで、中古の見込み客をWCTにとられるのが嫌なのでしょう。さすがの私も頭にきたので、もう一度貼っときます。

ＷＣＴは、駐車場が近隣マンションに比べて非常に安く、通常の半額なうえに駐車場に若干空きがあるので２台持つことも可能。車好きには良いマンションです。

管理会社に入るんだよ(笑)

ずーっと、死ぬまで住友の顧客、吸いとられる(笑)　金を。

さらに、管理費も湾岸マンションでダントツに安いマンションです。なので、そういう維持費面も考えるとトータルとして非常にリーズナブルなマンションですね。

マルエツの賃料とか、50万円？

早く、駐車場の空き埋めたら？(笑)　

＞３７８１
ＷＣＴは駐車場代で補てんしてるらしいので、
本当は一番高いかもしれません。

2000世帯は、2000世帯。

持ち分に対して、安いも高いもないだろ(笑)

自分の決まった金を払うだけ。

そもそも、そんな2000分の1の価値に、
坪300出すやつが頭おかしい。

>3782
周辺の相場より約3万円も安くしてるのに埋まらないって、
どういうことですかね。

マルエツの運営に失敗しました。住民の皆さん、半期前払いで修繕費お願いします。とか(笑)

>>3786
大型外車保有率が高いので特大パレットは満車になっています。なので、そういう人は近隣の駐車場を借りてます。逆に国産車のレクサスクラスサイズの駐車場には空きが出ています。なので、現在大パレットを特大パレットに１００台分ほど交換する工事を進めています。３月に完成する予定ですので、そうすると大型会社保有者もマンション内に駐車できるようになります。

>>3787
まあ、もう11年もやってて、いまさらマルエツの経営もくそもないでしょう。マルエツＷＣＴ店はマルエツの中でも優良店舗で、さらにシティテラス品川が増えるので顧客がさらに増える見込みです。

今、6万のローンで3000万ぐらい借りれるよね。
ムダな出費してると、もう一つ家買えてしまうぞ(笑)

＞３７８８
大と特大の比率をいくつからいくつに変えるんですか。

WCTはガラパゴス確定。　

マンション内でやや繁殖し、いずれ絶える。

＞3789
まだ、本気でそんなこと言ってます？
自宅買ったら、もれなく賃貸経営するはめになるマンションなんですか？
ＷＣＴは？？

だから賃料は、管理会社に入るんだよ。

私有地をスーパーに提供しちゃってるだけ。

私有地を地域に提供しちゃってるだけ。

＞3756
＞東京にどれだけテナント入りのマンションあると思ってるのよ。
＞あー小規模の住人さんなら知らなくても仕方ないですね。

この方、大丈夫ですかね。
テナント入りマンションのテナントの所有権は
すべてのマンションで管理組合（＝住人）にあると思ってるんでしょうか。
むしろ、管理組合（＝全住民）にテナントの所有権があるなんて初耳です。

＞3794
テナント賃料が管理組合（＝住民）でなく管理会社（スミフ？）に入るなら、
テナントの所有権は管理会社なんでしょうね。
それなら、よくある他のテナント入りマンションと変わらないと思います。

>>3795
それって、そもそもWCTもテナントは管理組合の所有になってないと言ってます？WCT住民が間違えてると。

＞3797
そうです。

>>3798
それでは、管理費会計報告書をお見せしましょうか？

お願いします

＞3799
是非。

テナント区分の所有者は誰かわからないけど、転居組も全員オーナーとか、100％あり得ないことを何で言うのかな？

釣りにのらないで。内部情報をこんなところへあげないでよください。貴方の行動が皆の利益になるか冷静な判断をお願いします。

〉3802
何を言いたいのかよくわかりませんが、
テナントのオーナーに賃料は支払われると思います。

これが住民の質、民度ってやつなのか。。

>>3806
やめようよ。冷静になって。

＞3806
あらら～。
自宅所有すると、もれなく賃貸経営がついてくるマンションだということですね。
ＷＣＴは。

テナント所有のオーナーは、どこに住んでいようと、その管理組合には入る(笑)　管理組合がオーナーではない(笑)

>>3807
数字は隠してますから。あとで削除依頼出しときます。

住民全員がオーナーはあり得ない(笑)　小規模マンションなら可能かも。

>>3808
だから何なの？

＞3806
念のための確認ですが、
　Ｒ２１０（店舗等賃貸料）の内訳がＲ２１６（自販機手数料）ってことじゃないですよね？つまり、Ｒ２１０とＲ２１６の金額が同額。
　Ｒ２２０（駐輪・駐車場料）の内訳が、Ｒ２２１，Ｒ２２２・・・のようなので。
　Ｒ２３０（共用施設料）も内訳が、Ｒ２３１，Ｒ２３２・・・・のようだし。

>>3728
２０００戸でプールを割り勘にすれば管理費も安くなるんだろうけれど、
老朽化した時に金食い虫になるんだよね。プールがないタワマンのほうがいい。
泳ぎたい人は民間のジムのプールに行ってくれ。
大規模修繕の時にプールの補修費なんて支払わなくて済む。

それと、駐車場の料金がマンション内と近隣の営利のパーキングを比較して「安い」って、
それ当然でしょ？逆に近隣より高くてメンテ料と改修費を管理費と積立金から出してたら、
それマンションとして終わってる。

品川の運河エリアで月５万って、坪230万で売りだしたマンションにしてはバカ高い。
月５万分をローン上増しして車要らずの駅直結マンションに住んだ方がいい（苦笑）

住民がオーナーじゃなくて管理組合がオーナー、住友不動産販売が管理と大家業務
を代行、受託してるんだろ？どこにでもある普通の形態じゃねーか。

>>3813
R210は一つの大項目として、そこで完結です。その下の自販機は関係ありません。

＞３８１２
自宅買ったら、もれなく不動産経営しないといけないなんて、嫌じゃん。
事業やるからには、必ずリスクが伴うからね。
安らぐために自宅を買ったつもりなのに。

＞住民がオーナーじゃなくて管理組合がオーナー

管理組合＝住民です。

>>3814
５万じゃなくて大型外車とめられる場所でも２９５００円なんだが。

＞3816
そこだけ、他と番号のふり方が違うんだね。
怪しい。