湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>3219
そうすると、都内一番人気はパークマンション三田日向坂？

>>3219
だとすると広告なんて要らないね。
商品つくって一番高くすればいいんでしょ？

価格戦略もマーケティングでは有効だよ

ブランド物のバッグとか無駄に高いじゃん。
でも、あれって、安くしたら誰も欲しく無いんだよね。不思議なもんでさ。

>>3221
だとすると湾岸一番人気はツインパでFA？ かなり違うような。
価格が高すぎると買える人が少なくなるしね。
その理論だと、日本で車で一番人気があるのはトヨタじゃなくフェラーリということになるね。

人気の基準が『買いやすいからよく売れる物』か『買えないけど皆が欲しがる物』か。
それによって変わるよね。
どっちの場合も人気があると言えると思う。

人気は価格と購入者の満足度のバランス。満足度>>>価格が理想。つまり、満足度が高ければ高い程良く、価格は安ければ安いほど人気が出る。そのギャップが大きい商品が人気商品。

>>3224
もともとブランディングできてるバッグとは比較はできないよ。

>>3228
買えないけど欲しい人が多い場合の「欲しい人」は実際には買わないので需要には入らない。だから供給を抑えないと値崩れする。これがブランド品＝内陸ブランド立地の高級低層マンション。

買いやすいので良く売れるものの場合の「欲しい人」は実際に買うので需要にカウントできる。だから供給を多くしても売れて値崩れは起きない＝湾岸の大規模タワーマンション。

湾岸タワーは後者だったが、最近は値段が上がりすぎて買い易くないレベルに達してきている。2005年の湾岸戦争時は価格が安かったため、即日完売も当たり前でその後価格も上がってきたが、さすがに最近のは明らかに上がりすぎているので供給を少なくしないと値崩れが起きる可能性がある。建設コストが上がっているのに価格が値崩れするとデベロッパーは赤字になる。だから、供給を抑えてきている。1月のマンションの新規着工は都心3区で478戸（同49.8%減 2か月連続の減少）。

ちなみに、中古一番人気になっているWCTは、価格がちょうど良いところで落ち着いているうえに、住民の満足度や眺望や仕様が良いこと、有名マンションであることなどが一定の需要を下支えしているため、満足度＞価格、需要＞供給となり人気と価格が維持できている。仮に、あの中古マンションで大量の中古物件が出てきたら供給が需要を上回り、人気と価格はだだ 下がりだろう。いま現在の状況としてＷＣＴが人気マンションであることから平均坪300台前半くらいが湾岸マンションのちょうど良い価格帯であることを示唆していると思う。

ＷＣＴ住民のモンスターアピールには恐れ入ります。しかし、以下が無理ですね。
・バス便
・2,100戸の住民と共に品川駅まで毎朝そぞろ歩く通勤風景
・キレイに加工された写真は要りません。グーグルのストビューが真実
・アクセスが悪すぎて、そのマンションに人を呼べない
・マンション内の店と施設だけで閉じた社会
・住民と遭遇する共用施設より、巨大複合施設が近くにあるほうが絶対いい
・いかに立派でも、一般人が一生通ることがないような立地は残念すぎる

結論
人から「あ、あなたのマンションの前を通ったとき、いいなと思ったんですよ」と
言われるくらいの好アクセスですね。そんな場所は店も多い。クリニックも選べる。
住民相手だけのマンション内の店やクリニックは、競争意識が低いからダメなんですよ。

天王洲自体が人が遊びに来ないから、日曜祝日が定休日の店が多いという事実。

ＷＣＴはすごく良い物件とは思わないけど、悪い物件とも思わない。
港区湾岸で絞って住む場所を選ぶなら自分にとっては芝浦アイランドの下、タワーズ台場よりは上って感じの優先順位だな。

WCTは建物デザインが最悪。

まだ建設中にしか見ない。

それか原発施設にしか見えない。

工場に住んでるみたい。

>>3230
ワールドシティタワーズは港区港南4丁目にある住友不動産が自社の代表作と位置づける総戸数2100戸の日本最大級のマンションです。ファサードは意匠性に富んでいて、建物はグッドデザイン賞を受賞しています。周囲を大学キャンパス、ドッグランや噴水もある大きな公園、京浜運河、天王洲運河に囲まれていて、特に天王洲アイル周辺は運河沿いの遊歩道や水上レストランなどもあるほか、隣接の20,000㎡の港南緑水公園はマンション公開空地と一体になっているなど都心部としては良好な住環境が整っています。また、周囲に高い建物がないため四方が開けて眺望が抜けていて、室内からの眺めとして、東側低層は運河ビュー、高層はレインボーブリッジをはじめとして絶景とも言える湾岸ビュー、西側は品川駅方面のシティビューが床から天井まで全てを窓とした大きなダイレクトスカイビューウインドウで楽しめます。棟内にはプールやジム、9部屋ものゲストルームやエステ、毎朝焼き立てパンが出るスカイラウンジ、1300台分も用意された駐車場、会議室、スタディールーム、屋上バーベキュースペースなど共用設備が充実しています。また、マンション内に24時間営業のスーパーマーケットや薬局、クリニック、歯科、クリーニング店、カフェ、金融機関、認可保育園、夜10時までのコンシェルジェサービスなど生活に必要な店や設備、サービスがそろっています。港南小中学校も徒歩2分で学童の通学も便利。運河に面したマンションとしてマンション敷地内に専用の桟橋が設置されており、住民がチャーターしたクルーザーや屋形船、釣り船などの接岸に利用され、マンション管理組合主催のお花見クルーズや羽田空港見学クルーズなども企画されるとともに、災害時は支援物資海上輸送拠点として開放されるのもユニークです。

交通は、りんかい線天王洲アイルまで徒歩6分（渋谷、新宿、池袋方面）、東京モノレール天王洲アイルまで徒歩4分（浜松町、羽田空港方面）。徒歩13分のターミナル品川駅まではマンション専用直行シャトルバスが早朝5時から深夜1時まで頻繁に1日126便運行しており品川駅へストレスなくアプローチすることができます。都心への通勤だけではなく、旅行の際でも新幹線品川駅にはシャトルバスを利用して10分でアクセス可能、羽田空港国際線、国内線へはモノレール天王洲アイル駅を通じて30分以内でアクセス可能など、都内のマンションのなかで最も長距離交通にアクセス便利なマンションだと思います。品川駅にはアトレ品川、エキュート、クイーンズ伊勢丹、紀伊國屋など豊富な食料品店もあり食材の調達も便利です。
また、充実した共用設備にもかかわらず、インターネット接続料を含むマンション管理費は176円～205円/㎡と都内タワーマンションでダントツに安い設定になっています。地震対策としては、平鋼からなる芯材（制震部材）を、溝型鋼や鋼板で組み立てた補剛材で座屈拘束した「鋼材ブレスダンパー型」の制震装置を採用し、制震構造としています。また、40階建て以上のタワーマンションとしては比較的珍しい板状マンションで、各住戸の内廊下玄関脇には約2㎡の専用屋内トランクルームが設置されるとともに、間口が広いワイドスパンの住戸も多く設定されています。

2015年時点の中古取引成約価格は坪あたり平均で約330万、最低坪280万から人気の高い高層のレインボーブリッジビューの部屋や角住戸では坪400万近くになるケースもあります。ノムコムや住友不動産により毎年発表される「都内中古マンション人気ランキング」では完成から約10年経過した2014年時点でも都内中古人気マンションNo.1を維持しており、仲介業者にWCTを指名して眺望の良い部屋の中古が売りに出るのを待っている人、マンション内で追加住戸を求める居住者もいらっしゃるようです。最近でも昨年11月から1月までの3ヶ月の間に坪単価平均300万円以上で7戸成約など中古取引も依然活発。最近では、雑誌「都心に住む」で、"港南"が資産価値が落ちないアドレスとして南青山や渋谷などとともに取り上げられ、またワールドシティタワーズが次世代のビンテージマンション候補として取り上げられるなど、JR貨物線跡地の再開発が進むサウスゲートエリアのランドマークマンションとして引き続き注目されています。

>>3233
つ

もう10年近いWCTと新古のDTの価格比較しても意味ないよ。
DTが5年10年後、大きなインフレがなかったとして今の価格を維持できたら本物じゃない。
今の価格はサラリーマンが超低金利でローンが組めるギリギリの価格帯ですから。

>>3233
つ
https://www.g-mark.org/award/describe/33788

>>3236
そうだね。だとすると、これ以上上がると買える人がいなくなるから今の価格は天井。WCTみたいに元が安いマンションはいいけど、分譲から高いマンションは大変かも。

今は相場全体が上がっているからどの物件も含み益はある。
下がり相場で真っ先に値崩れするのはバス物件。
くわばらくわばら。

>>3212
むさこは足元からのダイレクトウインドウじゃないし、ワイドスパンは間取りによってドトールもあるでしょ。黒いフレームもあるし、貴方が言うほどの差がどこにあるか、具体的に教えてよ。窓の幅も同じじゃん。まさか一つの部屋だけでかたろうと思ってないよね？しつこいねー。