湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>25247 >>25252
今夜比べてみましたSP？笑

>>25282 匿名さん
いまは豊洲さんは出てこれないでしょう。港区湾岸よりもっとひどいです。
ただこの問題は豊洲だけの問題ではないと思うので、ここからは底値を探るトピックを中心にしていけたらと思っています。

>TDでも坪380の南西角の成約が去年1件だけあったよね。あれから同じ方角の角部屋は一件も見ていない…。


そもそも、TDで査定に上乗せして＠380で売り出せるようなレインボービューなどの条件の良い部屋は持ち主がなかなか手放さないから売り出しそのものが少ないし、売り出しがあっても、そういう人気の部屋は専任媒介でも売れるから専任媒介事例が掲載されないレインズには乗らないケースが多い。WCTでもどこでも同じ。

>>25280
標準僅差じゃなく中央値のことを言っていると思う。成約事例が10件あったとしたら、その10件の平均を見るのではなく高いほうから5番目と6番目の平均の成約価格を見る。11件あったら6番目を見る。

でも、タワーマンションなんてペントハウスを除いたとしても50階建ての48階と2階じゃ、そもそも最初から価格が全然違うから四半期単位の全成約事例の平均や中央値では何もわからない。

極端な話、ある3か月間に48階が＠380で1戸だけ売れたら平均は＠380になる。高額になるほど逆に言えば僅かな富裕層相手の部屋ということになるからレインズには載らないケースも多いしね。

相場の動きを見ようと思ったら、タワーマンションで同じくらいの階層、向き、広さの部屋同士の成約事例を時期をずらして比較しないと傾向は読めない。TDの西向き、30階以上の高層でレインボーブリッジ、富士山がリビングから見える部屋同士の比較、みたいにね。

だから、タワーマンションンの相場で〇〇タワーの成約事例の平均が下がった、上がったというのはナンセンス。〇〇タワーの南向き高層でレインボーブリッジが見える部屋は以前は＠350が成約レベルだったけど、最近は＠400での成約も出ている、とかいう風に見ないとダメ。

ちょっと前にスカイズのペントハウスで＠500の成約事例が出たことでスカイズが＠500になったと喜んでいた人がいたけど、タワー最上階なんてそもそもそのタワーの相場を反映しない別のマンションと言って良く、ナンセンスの極み。

なんだか久々に盛り上がってきましたね

ただレインズの情報くらいしか正確に論ずる材料にならないのでは？
そこから向きなどを割り出し平均値を割り出すのが良いのではないでしょうか。

レインズ見れる方集計してくれたら良いですね
ツインパークス、DT、勝どきザ・タワー、TD、GFT、グローブあたりで興味ある物件あれば見て頂けたら幸いです。WCTは既に出ていますので。

>>25286 匿名さん
標準僅差って何？

>25289

吊りだよ。反応する( ´艸｀)

>>25285 匿名さん

専任媒介取引ががレインズに乗らない？
気は確かか？

マンション購入する際は大規模修繕費や管理費などを考慮に入れてから購入しましょう。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

>>25292

逆だよね。

■専属専任媒介契約
売却の依頼は１社のみで、お客様ご自身で売買取引相手を探すことは出来ません。（レインズへの登録が義務づけ）
■専任媒介契約
売却の依頼は１社のみで、お客様ご自身で売買取引相手を探すことは出来ます。（レインズへの登録が義務づけ）
■一般媒介契約
売却の依頼は複数の会社に対し可能で、お客様ご自身で売買取引相手を探すことも出来ます。（レインズへの登録は任意）

ふーん、なるほどWCTが人気なのは普通のリーマンから見て、結果として買えるギリギリの値段になっているからなんだろうな。
新築が高騰してるから手頃な価格の中古に余計に触手が伸びやすい。あれで駅に近くなれば一般人には高くて買えなくなって人気も落ちる。リセールを考えたら高すぎるのも考えもんだ。
WCTやアイランドの時代は分譲が安かったから売主も馬鹿高い値段にする必要もなし。今の新築を買う人は売る必要がでた場合にいくらで売るつもりなんだろう？

>>25295 匿名さん

まぁブリリア目黒のように３割高の物件もあるんですけどね…
そのときの相場でしか売れないでしょ。危険です。

結局、将来に損しないように不動産買おうとしたら、どのマンション買うかより、いつ買うかの方が100倍大事ということだな。
いくらレアな駅直結でも、全体相場が高騰してると言われている時期に、駅直結プレミアを織り込んでさらに相当上乗せした価格じゃ、リスク背負い込む。
WCTだろうと豊洲だろうと安い時期に安く買えば安心してローンをゆっくり返し減税も受けながら保有し続けられ、最後に買った価格より高く売却できる可能性まで残る。

昔は平均年収700万、夫婦で1400万なんてのがゴロゴロいたけど、
これからの子育て世代は東京でも平均で500万台に。
いわゆる中間層がいなくなってWCTレベルは買う人口が激減する。
逆に駅直で広いプレミアは、成功した若者がポンポン買ってくれるようになっていく。
また、退職した老夫婦に駅直２LDKの狭い間取りが売れる。

2030年からは、そういう時代。

>昔は平均年収700万、夫婦で1400万なんてのがゴロゴロいたけど、
>これからの子育て世代は東京でも平均で500万台に。

なんか勘違いしている気が。平均給与は上がってないけど年収1500万ー2000万クラスの サラリーマンの絶対数は増えてる。

＞いわゆる中間層がいなくなってWCTレベルは買う人口が激減する。
＞逆に駅直で広いプレミアは、成功した若者がポンポン買ってくれるようになっていく。

中間層がどれくらいを指してるのかわからないが、駅直の億ションは無理でも、8000万 クラスなら買える人はこれからも減らない。 下記の表見て年収1500万以上のリーマンの数と成功したボンボンの数、どっちが多いと思う？


＞また、退職した老夫婦に駅直２LDKの狭い間取りが売れる。

あくせく通勤する必要がない人は何で駅直の狭い部屋に我慢して住む？逆でしょ？駅から適度 に離れてて、移動の時は品川駅にも空港にも楽にアクセスできるWCTみたいなマンションは シニアに好まれると思うよ。俺はまだWCTには住まないけど。

駅遠マンションなんか年寄りは見向きもしないよ。
老人になるといずれは車も運転できないから公共交通のアクセスが手軽なのは必須条件だよ。
天王洲なんていう終わった街のマンションは叩き売りだね。

>>なんか勘違いしている気が。平均給与は上がってないけど年収1500万ー2000万クラスの サラリーマンの絶対数は増えてる。
それが二極化が進み始めているということ。
平均値と中央値のズレが大きくなっていることはわかるよね？

>>25299
駅遠さんの力説、全く響いてこない。駅直結がうらやましすぎるのかな？
電車通勤しない人ても、駅に全てが集中していて便利なわけだが。資産価値もね。
郊外の高級住宅地が好きな人はそれでもいいが、タワマン族なら駅直結が便利。

＞あくせく通勤する必要がない人は何で駅直の狭い部屋に我慢して住む？
ってか、通勤する必要がないような有産階級が狭い部屋か？
ミッドタウンなど駅直結で広い物件を選べばいい

駅直結ってそんなにいいか？笑
お年寄りなんか公園とかもある落ち着いた環境を好むと思うが。
マンションから歩かずに品川駅に専用シャトル便で行けるなら
わざわざ駅直結に住むよりいいんじゃね？
若いDINKSとリタイアした高齢者夫婦を混同したらダメ。

高齢なら、
単に公園が好きなら武蔵野や多摩に住むわな。
都心で公園なら代々木、小石川、広尾、神宮外苑、皇居周辺で、
ここが重要だがデパ地下や森タワーのようなのが近接（つまり駅近）。

中間層が減るから中途半端な物件は暴落するって話、ありうるぞ。

米国では何年も前から言われてる中間層の消失

衰退する米国の中間層、過半数割り込む
http://jp.wsj.com/articles/SB12063707009372514535404581408562252380724
3人家族の場合で年収が511万～1534万円と定義

この年収だとWCTにドンピシャかと

>>25306 匿名さん
その年収で8000万から1億のマンションは無理。WCTだけじゃ無くタワマンは年収1500以上無いと買えない。

品川駅みたいな巨大ターミナルに専用シャトル5分でアプローチできて、羽田空港にも近いから羽田にも気軽にタクシーで行ける都心3区内なのに、周りを汚いビルやオフィスに囲まれていない公園直結の眺望が抜けてるマンションなんて希少だよね。

久しぶりに港南のステマが始まったなぁ。
懐かしいねぇ。

ネガの主張がちょっと無理やり感があるなあ。それじゃ都内タワマン駅直結以外全部ダメになっちゃう。

駅直結タワマンは眺望の見合いとかあるじゃない。タワマンなら眺望も大切。
もちろん将来も保証された永久眺望ね。

>>25311

なんだかんだ言って眺望は大事。新築でも中古でも部屋からの景色で物件の評価が全然違う。
駅直結マンションは眺望は期待できない物件も多いからね。月島や晴海みたいに駅直結じゃないのに周りのタワマンと見合いだらけとか最悪。
あと、入居してから視界が塞がれるのはもっと最悪。良かった景色が見えなくなり、日当たりも変わるのは想像を絶するストレス。
都心の大規模タワマンなら、永久眺望＋メジャー駅利用＋周辺環境まずまず＋高給サラリーマンならギリ買えるくらいのほどほどの価格、が一番良いと思う。

>>25312 匿名さん
全く同感。ただ
ブロガーたちって、景色のない低層階を推したがる人が多いよね。

>>25313 匿名さん
価格の上昇局面では分譲価格からの値上がり率が高いのはやはり低層より高層。方位で言えば分譲価格が安めになることが多い北向きの値上がり率が高い傾向にあった。でも最近は北向きだから分譲が安いということも無くなってきたな。

>>25304 匿名さん
公園のドッグランで犬たちが騒ぎ、噴水で子供たちが騒いでる。犬嫌いや子供嫌いには落ち着かない環境。
シャトルは品川駅のバス停から、山手線ホームまで長々と歩かされるお年寄りが可哀想。

>>25313 匿名さん
結局、玉数の多い大規模タワマンで駅直結だからと言って◯億◯千万とかでの成約事例があるからと言って、その価格で売り出しても、そもそもその価格帯になると買える人の数は減るし、売却できるかは運次第になってくる。
ツインパークスなんて、ここにきて浜離宮への住み替え希望か、売り出しが増えているけどレインズでも成約事例は数えられるくらいしかない。
スムーズに売却できるのは絶対額として8000万くらいまで。大規模なタワーマンションでは80平米8000万3LDK、@100万くらいが理想的な売りやすいマンションだと思う。

>>ネガの主張がちょっと無理やり感があるなあ。それじゃ都内タワマン駅直結以外全部ダメになっちゃう。
マンション
駅直結が高く、駅遠が安い。
小学生でもわかることなんですが。

>>25315 匿名さん
ドッグランや噴水があるような公園があるのをネガティヴポイントにするのは、かなり無理があると思うよ。
品川駅が大規模ターミナルなので駅入り口からホームまで距離があるのは同意。ただ、再開発に伴う品川駅大改造で、港南にはリニア駅も設置されるからその点も変わる可能性が高い。

>>25307
意味不明。
これから１５年、３０年後、中間層の消失でこれから売れなくなるって話ですよ？
築２５年、４０年になったとき、珍しいシャトルバス物件
　→坪200万以下で計算しましょうね。

＞25318
不便な天王洲は、さらに衰退の一途をたどるでしょうし。航路直下で。
【閉店】サブウェイ 天王洲アイル店 2017年3月31日（金）閉店

>>25317 匿名さん
そういう話をしてるんじゃ無く、買った価格からさらに上振れを期待できるかという話じゃない？
駅直結マンションは高いが高いが故に人気マンションだとは限らない。
むしろ、周辺環境に公園などがあるか、学校やスーパーなどに近いかなんかも大事。

>>25319 匿名さん
中間層＝年収400-1500万の層は、そもそもタワマン買える層じゃないんじゃない？笑
それに、中間層が減るという根拠が不明。ドッグランや噴水があるから敬遠されるとか、いろいろロジックが飛躍してる。

>>25320 匿名さん
必死だなあ。閉店もありゃ開店もあるだろうに。

>>25323 匿名さん
いろいろ。

いろいろ。

まだいろいろ。

まだあるね。いくらでも出てくる。笑

ボンドストリート周辺は雰囲気が良くなってきた。バレーパーキングに乗り付けるのは千万クラスの高級車が多くて、車を預けるのは気恥ずかしいけど。

>>25307 匿名さん
年収700ですがタワマン買いましたよ。

>>25329 匿名さん
ローンいくら？楽に返済できてる？

>>中間層が減るという根拠が不明

これまた無知な中間層がいたもんだ

俺、年収2160万だけど中間層なのかなぁ。

日本で100万ドル以上の資産を持っている人は270万人。中間層は減るが貧困層と同時に富裕層もさらに増えるだろう。二極化。ちなみに年収1500万以下の中間層がタワマン買うのはかなり厳しい。

>>25323
テナントが出たらあと、次に入れるために賃料を落としてるのかな。
無名店が続くんだね。オープン情報の連投、必死だけど、
旬八キッチンって、全く知らんから調べたら弁当屋　爆

25333へ

＞25306

>511万～1534万円と定義 この年収だとWCTにドンピシャかと

8000万のマンションなんて1500万でギリ買えるか買えないかのレベル。1000万以下じゃWCTはおろか豊洲さえムリだろ。

>>25336
豊洲マンションなら年収1000万でも切り詰めれば何とかなるかもね。中古なら@270くらいだし。港区物件は年収1000万じゃ完全にムリ。WCTなんか全住戸の平均でも@300超えてるんだから年収レベルで言えば1500万は最低ライン。

25336へ

参照１
＞25319

参照２
https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0007366896/

>>25330 匿名さん
月15万くらいだよー
月収60弱なんだから余裕っしょ
比率25%ちょいくらいだし。

WCT　初売り時点で低層230万から。TTTやCMTも同じだが
最初に入居した中間層の共稼ぎ夫婦にはピッタリだべ。

最近の晴海や勝どきは坪360万からで、ちょいアッパーな中間層か。
富裕層は、最上階プレミアム戸か、内陸。

盛り上がらないよね〜
購入のアンテナが動く価格帯のタワマン最近無いよね…

>>25340
違うなー。WCT初売り時点の、最安は@180。最多価格帯が230。最高が250。

中古の現在価格は最安が240最多価格帯が300最高が350だな。

皆さんタワマン暮らしを謳歌する為に何かを我慢したり、子供を諦めたりしていますか？
私は子供3人で自家用車がある暮らしができれば駅遠中古で満足です。
ちなみに収入は2馬力1千万です。

>>25343 匿名さん

うちのタワマンは1世帯当たり2〜3000万の含み益があるせいか
ベビーラッシュですよ
うちの子と同じ月齢の子が沢山います。

駅から遠すぎて客人を呼ぶのに難ありだと、タワマンに住んでる意味も半減だね。
駅を降りたらすぐ見えるあのマンションですか、って言われるくらいのがタワマン。

>>25345 匿名さん

でも、窓から見る景色がお隣のマンションやらのお見合いは残念だよね。

>>25346 匿名さん

WCTだって中庭側の窓はお見合いですよ。お隣ではなく、同じマンションとのお見合い。

>>25347 匿名さん

DTとWTC、お見合いが凄いのはどっち？

WCTは東と西以外は全て見合い。

折角のタワマン、
ロビーの応接や展望フロアが立派で相手と打ち合わせしたくても、
駅から遠いマンションだと、むしろ自分が駅前まで出ていかないとでしょ？
そんなアホくさだ、完全にタワマンの価値半減。

>>25350 匿名さん

自宅の眺望がしょぼいと言っているようだ

>>25351 匿名さん
大した付き合いでもない相手を、眺望の良い自室に招待してあげる義理はない。

ちょっと保険の相談とかね。
眺望用に作られたフロアだから、眺めもすごいよ。

駅遠の人からは、駅近物件は全部お見合いで会ってほしいのはわかるけどね。苦笑

>>25351
主婦だと、男性を部屋に入れたくないでしょ。
夫もそう思うからこそ共用の応接場所があるマンションを選んでくれてる。
それともあなたは部屋に入れるのかな？

これ？

フジテレビとお見合いwww

品川駅ともお見合いwww

>>25354 匿名さん

綺麗な方のお部屋ならお邪魔したいが
そうでない方なら遠慮します。
ご主人も心配性ですね。

>>25357 匿名さん
上記2枚は見合いではないけど、
海洋大学は夜真っ暗じゃない？

勝どきザタワー
キャンセル住戸でたとさ

>>25360 匿名さん
ちょーたかいよ

芝浦アイランドもだいぶ下がったね〜
一時期380の成約もあったりしたのに
売出しでTDとそんな変わらんw GFTもだし、だいぶ差が縮まってきた感じ
TDも380は成約あったんだっけw

WCTは結局、芝浦台場と豊洲の間くらいになったのかな？修繕費が高騰した影響もあるだろうねぇ。

駅から遠いと、客人も来ない。
主婦は引きこもりになりそうだな。
それで某中古ポジの書込みが多いのか

＞25358
高いセキュリティーのマンションに住みながら、知らない人間を部屋に入れる貴方が変

>>25364 匿名さん
保険の営業なんか顔見知りでもロビーのコーナーで応対だろーふつー。

だいたい最初から客人を招く話から
セールスマンにすり替わっているからおかしくなった。
友人をタワマンに招くのにお見合い部屋では情け無いと言う事。

お見合い部屋の輩が眺望良好のビューラウンジで誤魔化そうしたのが原因。

客人を部屋に呼ぶ以前に、駅から１５分もあると呼べないじゃん。
それと共用部に呼ぶ話は、最初から「相手と打ち合わせ」って書いてあるが。
駅遠が安いのは小学生でもわかるともね。

展望専用だから眺望もすごいぞ、ともある。

>>25367 匿名さん

駅距離とか、そんなことより眺望の方が大事だろ。友人招いて高層階で部屋からの眺めがこれではね。

>>25363 匿名さん

品川駅から遠いことでからかわれる某中古マンションは品川駅からは遠いが天王洲アイル駅からは4分。実は駅近マンション。俺は友人を自宅に呼ぶことは無いがFacebook 見ると多いんだな。

>>25367 匿名さん

見合い眺望のタワマン価値なし。

>>25367 匿名さん

相手(セールスマン)を展望専用(共同ラウンジ)で打ち合わせして何？

友人を展望室て眺望を楽しませ、それだけで帰す訳にはいかず眺望無し(見合い)の自室で残念会。とほほ。

タワマン＝眺望
猿でもわかる

>>25373 匿名さん
タワマンは眺望。それと設備。それが無いならわざわざ管理費修繕費の高いタワマンに住む意味なし。ある意味、駅距離より大事。

>>25369 匿名さん
ドゥトゥールの西向きの部屋でしょうか、西日の心配もいらず ちょっと笑える(^-^;

勝どき晴海は遠からずみんなこうなるね。

>>25376 匿名さん
タワーマンションじゃなくタワー団地だな。

眺望がないタワーマンションなんてダメ。湾岸タワマンは視界が開けてることが唯一の強みなのに。

勝どき晴海有明豊洲の湾岸東地域はこれから合計2万戸に及ぶ空前のスケールでのタワマン供給が計画されている。眺望もそうだが、交通インフラ・教育等あらゆる面で悪影響が出るのは必至だ。

ドトールもいつかは完売するし
晴海は問題無しでしょう

勝どき晴海、タワマンだらけ。大量供給＝価値下がる。あーあ。

選手村4500戸→6000戸→8000戸　

こうなるでしょうね。デベの欲は尽きませんｗ