湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

佃のタワマンの大規模修繕って
修繕の内容みた？　あれは修繕じゃないよ。　

要するに、何もできないってこと。
壁なんかメンテナンスしたって意味がないよ。
次の地震で倒れるマンション続出する。

>>25206 匿名さん

もう少し具体的にお願いします。

>>25206
流石に倒れることはないでしょう
最近のタワマンだと積層ゴム破断とかでしばらく住めなくなる恐れはあるけど

昔、ロサンゼルスの大地震が起こったときにNHKに招かれた工学博士が日本の高速道路は絶対倒壊したり桁が外れたりしません。電車も同じです、日本の電車はそんなことはなりません。とのたまわっていました。ロス地震では高速道路の桁が落ちて何十人だか何百人だか知りませんが押しつぶされました。

ところが、阪神淡路の大震災、高速倒壊、飛行場に行く新品の道路さえ倒壊、電車はがたがたです。倒壊だらけです。

新設のまだできてなかった関西空港へのモノレールの橋脚まで壊れました。

近代的ビルが幾つも横倒しです。病院まで押しつぶされています。

今回の大地震で驚いたのがことごとく、防潮堤が簡単に壊されてるのです。一応計算してあるんでしょう。勿論、何の根拠もない計算式をコンピューターに入れて計算したんでしょう。

一瞬で高層ビル倒壊 ＮＨＫが報じた「キラーパルス」
http://www.asyura2.com/14/jisin20/msg/395.html

3.11の時に45階建ての25階にいたけど
ビルがバキバキ音たててヤバかった。

3.11の時に45階建ての25階にいたけど
ビルがバキバキ音たててヤバかった。

>>25211 匿名さん

だから、311の本震余震で揺さぶられた中古、を買う気はしない。

>>25213 匿名さん
アーバンドックとかひび割れでバキバキになってたよ

>「東京を知らない地方の人」が買うのがタワーマンションなのだ
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170221-00001463-bunshun-soc...

＞25215
＞http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170221-00001463-bunshun-soc...

このリンク先は大変参考になります。豊洲は土壌汚染や液状化や側方流動だけでなく大規模修繕などの問題も山積していますね。

以下にリンク先の一部を抜粋コピーしました。

まだあまり話題になっていないが、築15年から20年を迎える物件で目立ち始めたのが、雨漏りの問題である。タワマンの多くが、首都圏でも湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング材などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどと比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。

タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。

>タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。

窓拭き用のゴンドラがありますから、それなりの修繕補修は足場を組まずに適宜できるようですよ。

もちろん、大規模修繕はそれなりにコストがかかることは否定しません。

>>25217 匿名さん

ゴンドラの無いタワマンも結構あるよ。そういうとこは、一人ブランコに乗って窓ふきをしている。

>>25218
そりゃあまずいですね。ゴンドラは最低限必要です。

>>25218
窓とか、バルコニーの部分とか定期清掃はないのでしょうか？

やっぱり大規模で、ゴンドラくらいあるマンションが良いですね。

＞25217
＞窓拭き用のゴンドラがありますから、それなりの修繕補修は足場を組まずに適宜できるようですよ。


窓ふき用のドンどらを使ってところで効率よく修繕することはできない。効率が悪ければそれだけ人件費やゴンドラ使用料などの費用もかさむ。

タワーマンションの場合、損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラが必要になるのに加えて、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。

特に豊洲などの湾岸は

点検や修繕をするにも作業員の安全確保が必要なので、危険建物指定を受けるレベルではなくても、建物の損傷が激しい場合はゴンドラも使用できなくなる。

特に、豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。潮と風と揺れという曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにかかる。

>>25220 匿名さん

ですから、一人ブランコを何台か並べてバルコニーの定期清掃してます。例えば某品川のタワマン。

＞25222
＞ですから、一人ブランコを何台か並べてバルコニーの定期清掃してます。例えば某品川のタワマン。


窓ふき用のゴンドラで窓ふきくらいはできますがそのゴンドラを使ったころで効率よく修繕することはできない。効率が悪ければそれだけ人件費やゴンドラ使用料などの費用もかさむ。

タワーマンションの場合、損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラが必要になるのに加えて、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。

修繕をするにも作業員の安全確保が必要なので、危険建物指定を受けるレベルではなくても、建物の損傷が激しい場合はゴンドラも使用できなくなる。

特に、豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。潮と風と揺れという曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにかかる。

＞25209
＞昔、ロサンゼルスの大地震が起こったときにNHKに招かれた工学博士が日本の高速道路は絶対倒壊したり桁が外れたりしません。電車も同じです、日本の電車はそんなことはなりません。とのたまわっていました。ロス地震では高速道路の桁が落ちて何十人だか何百人だか知りませんが押しつぶされました。

＞ところが、阪神淡路の大震災、高速倒壊、飛行場に行く新品の道路さえ倒壊、電車はがたがたです。倒壊だらけです。

＞新設のまだできてなかった関西空港へのモノレールの橋脚まで壊れました。

＞近代的ビルが幾つも横倒しです。病院まで押しつぶされています。

＞今回の大地震で驚いたのがことごとく、防潮堤が簡単に壊されてるのです。一応計算してあるんでしょう。勿論、何の根拠もない計算式をコンピューターに入れて計算したんでしょう。

＞25210
＞ 一瞬で高層ビル倒壊 ＮＨＫが報じた「キラーパルス」
＞http://www.asyura2.com/14/jisin20/msg/395.html



豊洲のような軟弱地盤の埋立地のタワーマンションはキラーパルスで倒壊や大損壊の被害を受ける可能性が高そうですね。

>>25223
大規模修繕は別として、雨漏り等には対応できると最初から申しておりますが？

ただ規模の経済という点では、大規模タワーでは、平均コストは下がるでしょうね。タワーマンションに住むなら大規模の方が良いということでしょう。これは経済学の原理ですから。

＞25225
＞ただ規模の経済という点では、大規模タワーでは、平均コストは下がるでしょうね。タワーマンションに住むなら大規模の方が良いということでしょう。これは経済学の原理ですから。


コストが下がっても実際の価値に見合わない高値どまりだからタワーマンションは全く売れてないよね。大手ゼネコンも値下げしたくても下げられない状況が続いていて、オリンピックを待たずに大幅値下げされるという声も上がってるよ。

それでも土壌汚染や液状化や側方流動や問題山積で大規模修繕に関しても問題山積の「豊洲のタワーマンション」は怖くて買えません(笑)

＞25226
＞土壌汚染や液状化や側方流動や問題山積で大規模修繕に関しても問題山積の「豊洲のタワーマンション」は怖くて買えません(笑)


豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。特に、豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

特に、豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

>>25226
>タワーマンションは全く売れてないよね。

世田谷の低層が全く売れてないって記事はかなり以前にどこかの雑誌で読みましたが？

>>25227 匿名さん
その計算すでに所有してる人には届かないよ…

>>25228 匿名さん

タワマンの大規模修繕費が社会問題化する頃には
また低層マンションが見直されるよ。

タワマンの大規模修繕費はまだ 誰にも未知の領域だからね

＞25227の改訂版

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

>>25232 匿名さん

ご意見ありがとうございます。
タワマンにあこがれて検討しておりましたが
いろいろな方の投稿を読んで きっぱりあきらめました。
修繕積立て金で破産する夢を見ました。
神のお告げだったのかもしれません。

岩盤のしっかりしたエリアで低層マンションを探します。
ありがとうございました。

>>25233 検討中さん

そんなこと心配してる人は、低層のゴミだし場所が遠いマンション住んだら良いよね。

センチュリーパークタワーは住民層の質の高さもあって50階超え750世帯以上のタワマンの大規模修繕を成功させてますし、湾岸に限らず超高層マンションの大規模修繕ノウハウは溜まっていくこと事実も一方でありますね。

新宿の都庁も最初はそう思っていましたが、コスト最安値の７年前の時点で「修繕費用800億円」です。ノウハウなんてありません。資源高で今やると２０００億でしょう。

２０００億円で建てて、２０００億円で修繕をする。
個人にできますか？無理ですね。タワマンは、使い捨てライターにするしかないんですよ。

プっ君の社会貢献度は高いね。世直しを兼ねて人を救う。

坪１５０万で買ったマンションに月々３０万の維持費を払えるか？ｗ　

修繕費一覧表。一番高いWCTは管理組合で大規模修繕の見積もりをやり直し、同時に10年ごとの
一括徴収をやめ月々徴収する方式にした結果、一気に㎡295円/月になったらしい。
つまりそれくらい集めないと修繕はできないということだな。修繕費が安いマンションは
だんだんスラム化するのを前提にしてるんだろう。

>>25234 検討板ユーザーさん

そのうち お前が一番早く修繕積立て金を滞納しそうだね。

>>25232
>>25233

タワマンに憧れて夢にまで見てるんですね…

>>25241 匿名さん

よく読め
憧れてたけど止めたって言ってるだろ。

タワマンはデベの ぼろい儲け口だから 需要が低層マンションに行かれたら
困るのは分かるけど。

>>25232は榊のらえもんの天敵さんのコメントでしょうか？

埋もれさせるのはもったいない参考になる内容なので、僕の方でコピペしますね。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

>>25243 匿名さん
おいwいらねーからww

事実なので、隠す必要はないでしょう。

＞25243
買わなくて正解でしたね。

>>25239 匿名さん
WCTは管理費やすいって去年言われてなかったっけ？いきなりトップに躍り出たのか。成約価格にも影響出てきそうだね。いまはどうなってるかな？レインズ見れる人カモンヌ

>>25246 匿名さん
確かに角部屋でこの売り出し価格はビビった。
強気の有明とそんなに変わらない価格。

江東区湾岸vs港区湾岸の戦いが懐かしいね。あの頃は豊洲が本当に加熱していて、一時期そんなに変わらない坪単価だったもんね。

一方台場はまだまだ強気。ずっとこの辺の価格帯をウロウロ。
やはり一点モノは強いんだね。ここにして良かったw

そこに中央区の激安物件が参戦

>>25250 匿名さん

いやいやw35m2で4900万でしょ？充分高いわww

>>25251 匿名さん

ドゥトゥールの中古はどうなってるんだろうね。GFTと同じくらい？
市況が下がってきている今、久々に坪単価合戦みたいなのやりたいね。
誰かレインズ見れる人！カモォンヌ！

>>25251 匿名さん
しかもお風呂がシャワールームでこの価格だからね。外廊下だし。
意味ないやんって感じ。
内廊下はさらに高くなるしなぁ〜
それでもTDとそこまで変わらないのかな？DTとTD(笑)

そういえば、田町の開発はだいぶ進んできたね。

そして、唐突だけど、キャピタルマークタワーってやっぱりカッコいいね。
威風堂々という感じ！

サウスゲートのマリオカートのパクリ会社は、著作権で訴えられた。当然だけど

海老蔵邸の新居、豊洲ってジョークなのかなあ。
本当に豊洲なんじゃないの？
ちなみに我が城中央区晴海のドゥトゥール最上階プレミアムは海老蔵一家にぴったりなのですが、、
候補にいかがでしょうか？海老蔵さん
http://www.sankei.com/smp/entertainments/news/170225/ent1702250014-s1....

海老蔵が豊洲に来るわけ無いでしょうか笑

汚染物質でノドやられたら仕事にならないでしょうが。ただでさえTBSで豊洲のマラソンやめるべしと言われてたくらいなのに。

そういえば、福島原発の事故の時、九州の果てまで逃げてひんしゅく買った人でしたね。
ドゥトゥールはないのかなあ。
歌舞伎座まで一直線。

しかし、豊洲がジョークだとしたらブラックジョークですよね。

>>25259 Princesse DTさん

海老蔵は、根は悪い人間ですから。

以前、もっと悪い奴等と繋がりがあって大怪我したのを覚えていますか？

そういうことです。

>>25260 匿名さん
あ～
ブラックジョークはいけませんよね。住まいとしての豊洲を指していますよね。

>>25257 住民板ユーザーさん1さん

TBSは新豊洲に劇場作ったからね。
来月から新感線始まるよ！

>>24994
ほぼポートフォリオの多様化の為だけにマンション複数持ってる富裕層（当然金融資産億越え、つうか増やしたのが株なんで実は５億も余裕で越えてる）だけど、別に自分を金持ちに見せる気なんてさらさらないんでブランドにもいい車にも興味はないよ。
第一金持ちだなんてバレてもろくな事ないだろ？妬まれたりあんたみたいのにたかられたりさ。下手すると襲われたりしてな。
マンションのコンシェルジュの姉ちゃんも「なんでこんな冴えないオッサンがウチのマンションに」とか思っていそうｗ

特に外車なんてコストパフォーマンスが低いものは心からどうでもいいや。金があって車が好きな人だけ買えばいいんじゃね？関東北部とかだと逆に金があんまり無い奴が買ってるみたいけどな。

あんたの言ってる一般的な富裕層ってのはあんたの脳内にしか存在しないよ。
本当はいろんな種類の連中がいるし、無駄に金を使う連中は逆に富裕層なんかにはなれない。

＞WCTは管理費やすいって去年言われてなかったっけ？いきなりトップに躍り出たのか。成約価格にも影響出てきそうだね。いまはどうなってるかな？レインズ見れる人カモンヌ

最近の成約事例

>>25272
ありがとうございます、カンマだと312.5万ですね。
このスレの初めの方の資料に去年最初に集計されたのが、337万だった。
だいたい8%の下落ですか。やはり管理費の高騰が嫌気されてのものなのかな？

まぁ、下がっているのは豊洲や有明だけでないということですね。

港区湾岸は芝浦なども全体的に下がっているようです。
去年のような比較表の今バージョンって誰か作っている方はいないのかな？

みんな下がった途端に書き込みしなくなったね(笑)
こういう時にこそ議論をかわさないと！
こんな資料もきた。もちろん平均はとってないので一概に言えないですが、田町駅徒歩4分の物件でさえもこんな成約になっていて、相場もだいぶ一服してきています。

長期金利が上がったらもっと下がるかもしれません。
売り時はもう過ぎた。次なる買い時を探す時期にきていますね。いつごろになりそうだと思います？

>>25273

大規模タワマンは最近の事例の平均だけ見ても上がってる下がってるは分からないよ。豊洲でもどこでも高層の高額部屋の成約が一戸あれば平均は上がるし、逆もあり。成約した部屋の平均ではなく標準偏差で見たほうが、まだ傾向はわかりやすい。

>>25274
これ見るとGFTは引き渡し直後だけ＠400万以上で湾岸No.1物件とか騒いでたけど、結局、次の四半期は＠389×3件、その次の四半期は＠366×3件と勢いよく下がってますね。予想通りの展開。

築浅であること以外に、他のマンションに比べて特徴があるわけでもないのに、グローブタワーとかよりはるかに高く継続的に買われる理由がないもんね。

釣り針でかいね 笑

>>25277 匿名さん
まぁ金持ち喧嘩せずで(笑)
GFTは良いマンションだと思うよ。名前こそWCTっぽさは否めないけど、醸し出すテイストはパークコートそのもの。デザインもそんな変わらないよね。ピアノがエントランスに置いてあるけど、あれは普段は自動演奏とかされてないんですか？オブジェとかしているのかな。

>>25274
値下がりも困るが、そもそも売買が成立しないのはもっと困りもの。その意味でワンダフルな物件の話を最近あまり聞かなくなったが、どんな状況になっているのだろう。

>>25275 匿名さん
標準僅差ってどうやって出すの？
ただ売り出しない状態ならまだしも、高層が売り出されてるのに成約していないのは危険。WCTさんが昔よくステマしていたように、坪380くらいの売り出し物件は結構あったはずなのに、成約をみると最高でも350。その価格では買い手がいないという事になる。
TDでも坪380の南西角の成約が去年1件だけあったよね。あれから同じ方角の角部屋は一件も見ていない…。

>>25279 匿名さん
WCTも一昨年は坪380とかの成約はあったはずだけど、今回は最高350だったね。まさに買い手不在の状況。グロスは7000万くらいまでですねぇやっぱり。

ワンダフルって？有明のプロジェクトのこと？

豊洲さんの仕掛けがまたまた始まってきたな　笑

>>25247 >>25252
今夜比べてみましたSP？笑

>>25282 匿名さん
いまは豊洲さんは出てこれないでしょう。港区湾岸よりもっとひどいです。
ただこの問題は豊洲だけの問題ではないと思うので、ここからは底値を探るトピックを中心にしていけたらと思っています。

>TDでも坪380の南西角の成約が去年1件だけあったよね。あれから同じ方角の角部屋は一件も見ていない…。


そもそも、TDで査定に上乗せして＠380で売り出せるようなレインボービューなどの条件の良い部屋は持ち主がなかなか手放さないから売り出しそのものが少ないし、売り出しがあっても、そういう人気の部屋は専任媒介でも売れるから専任媒介事例が掲載されないレインズには乗らないケースが多い。WCTでもどこでも同じ。

>>25280
標準僅差じゃなく中央値のことを言っていると思う。成約事例が10件あったとしたら、その10件の平均を見るのではなく高いほうから5番目と6番目の平均の成約価格を見る。11件あったら6番目を見る。

でも、タワーマンションなんてペントハウスを除いたとしても50階建ての48階と2階じゃ、そもそも最初から価格が全然違うから四半期単位の全成約事例の平均や中央値では何もわからない。

極端な話、ある3か月間に48階が＠380で1戸だけ売れたら平均は＠380になる。高額になるほど逆に言えば僅かな富裕層相手の部屋ということになるからレインズには載らないケースも多いしね。

相場の動きを見ようと思ったら、タワーマンションで同じくらいの階層、向き、広さの部屋同士の成約事例を時期をずらして比較しないと傾向は読めない。TDの西向き、30階以上の高層でレインボーブリッジ、富士山がリビングから見える部屋同士の比較、みたいにね。

だから、タワーマンションンの相場で〇〇タワーの成約事例の平均が下がった、上がったというのはナンセンス。〇〇タワーの南向き高層でレインボーブリッジが見える部屋は以前は＠350が成約レベルだったけど、最近は＠400での成約も出ている、とかいう風に見ないとダメ。

ちょっと前にスカイズのペントハウスで＠500の成約事例が出たことでスカイズが＠500になったと喜んでいた人がいたけど、タワー最上階なんてそもそもそのタワーの相場を反映しない別のマンションと言って良く、ナンセンスの極み。

なんだか久々に盛り上がってきましたね

ただレインズの情報くらいしか正確に論ずる材料にならないのでは？
そこから向きなどを割り出し平均値を割り出すのが良いのではないでしょうか。

レインズ見れる方集計してくれたら良いですね
ツインパークス、DT、勝どきザ・タワー、TD、GFT、グローブあたりで興味ある物件あれば見て頂けたら幸いです。WCTは既に出ていますので。

>>25286 匿名さん
標準僅差って何？

>25289

吊りだよ。反応する( ´艸｀)

>>25285 匿名さん

専任媒介取引ががレインズに乗らない？
気は確かか？

マンション購入する際は大規模修繕費や管理費などを考慮に入れてから購入しましょう。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

>>25292

逆だよね。

■専属専任媒介契約
売却の依頼は１社のみで、お客様ご自身で売買取引相手を探すことは出来ません。（レインズへの登録が義務づけ）
■専任媒介契約
売却の依頼は１社のみで、お客様ご自身で売買取引相手を探すことは出来ます。（レインズへの登録が義務づけ）
■一般媒介契約
売却の依頼は複数の会社に対し可能で、お客様ご自身で売買取引相手を探すことも出来ます。（レインズへの登録は任意）

ふーん、なるほどWCTが人気なのは普通のリーマンから見て、結果として買えるギリギリの値段になっているからなんだろうな。
新築が高騰してるから手頃な価格の中古に余計に触手が伸びやすい。あれで駅に近くなれば一般人には高くて買えなくなって人気も落ちる。リセールを考えたら高すぎるのも考えもんだ。
WCTやアイランドの時代は分譲が安かったから売主も馬鹿高い値段にする必要もなし。今の新築を買う人は売る必要がでた場合にいくらで売るつもりなんだろう？

>>25295 匿名さん

まぁブリリア目黒のように３割高の物件もあるんですけどね…
そのときの相場でしか売れないでしょ。危険です。

結局、将来に損しないように不動産買おうとしたら、どのマンション買うかより、いつ買うかの方が100倍大事ということだな。
いくらレアな駅直結でも、全体相場が高騰してると言われている時期に、駅直結プレミアを織り込んでさらに相当上乗せした価格じゃ、リスク背負い込む。
WCTだろうと豊洲だろうと安い時期に安く買えば安心してローンをゆっくり返し減税も受けながら保有し続けられ、最後に買った価格より高く売却できる可能性まで残る。

昔は平均年収700万、夫婦で1400万なんてのがゴロゴロいたけど、
これからの子育て世代は東京でも平均で500万台に。
いわゆる中間層がいなくなってWCTレベルは買う人口が激減する。
逆に駅直で広いプレミアは、成功した若者がポンポン買ってくれるようになっていく。
また、退職した老夫婦に駅直２LDKの狭い間取りが売れる。

2030年からは、そういう時代。

>昔は平均年収700万、夫婦で1400万なんてのがゴロゴロいたけど、
>これからの子育て世代は東京でも平均で500万台に。

なんか勘違いしている気が。平均給与は上がってないけど年収1500万ー2000万クラスの サラリーマンの絶対数は増えてる。

＞いわゆる中間層がいなくなってWCTレベルは買う人口が激減する。
＞逆に駅直で広いプレミアは、成功した若者がポンポン買ってくれるようになっていく。

中間層がどれくらいを指してるのかわからないが、駅直の億ションは無理でも、8000万 クラスなら買える人はこれからも減らない。 下記の表見て年収1500万以上のリーマンの数と成功したボンボンの数、どっちが多いと思う？


＞また、退職した老夫婦に駅直２LDKの狭い間取りが売れる。

あくせく通勤する必要がない人は何で駅直の狭い部屋に我慢して住む？逆でしょ？駅から適度 に離れてて、移動の時は品川駅にも空港にも楽にアクセスできるWCTみたいなマンションは シニアに好まれると思うよ。俺はまだWCTには住まないけど。

駅遠マンションなんか年寄りは見向きもしないよ。
老人になるといずれは車も運転できないから公共交通のアクセスが手軽なのは必須条件だよ。
天王洲なんていう終わった街のマンションは叩き売りだね。