湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

暇なので真面目に考えてみましたよ。


①首都高、幹線道路に近いタワマンはどこでも当てはまるけど。首都高に面したタワマン、さらに首都高X幹線道路Xモノレールに面した物件なんてここしかない。

低層マンションならこれは避けたいところですが、遮音された高層タワマンでは室内の居住性、快適性には影響ゼロでしょう。湾岸のタワーマンションは、こういう点に関してはどこも大差ないと感じます。芝浦物件も旧海岸通りや首都高に囲まれていますし、晴海や勝どきはまもなく近隣に環状２号線が開通します。豊洲も駅周辺の交通量はかなりのものです。なので、とりたててWCTだけが環境が悪いと言うほどのことは言えないでしょう。



②部屋からは火力発電所、ごみ処理場、コンクリート工場、東京一のコンテナ街が視界に入る。

これらは、他のマンションからでも視界に入りますね。晴海の物件ではゴミ煙突が目の前。倉庫街も芝浦、豊洲、有明にもあるので、これもどこも大差ないでしょう。そもそも眺めが良い湾岸タワーマンションのベイサイドの高層に行けばばこれらのものが視界に入るマンションは多いです。海も良く見えるようですし、むしろ眺望が良いことの証ではないでしょうか。隣の建物以外何も見えないよりははるかに良いと思います。



③駅は品川駅までは徒歩１４分、さらに山手線ホームまでは徒歩５分。シャトルバス使えば往復２４０円、１か月乗ったら一人７２００円。

品川駅までは１３分ですね。品川駅から改札までは２分、あわせて１５分が表記上で正確なところです。しかし、WCTの場合は伝家の宝刀シャトルバスがあるので天気の悪い日や蒸し暑い日も駅までバスで座って行けるのはかえってプラスポイントでしょう。加えて、徒歩４分にモノレール天王洲アイル（浜松町まで一駅）、徒歩６分にりんかい線天王洲アイル（渋谷、新宿方面直通）があるのも忘れてはいけませんね。



④修繕費は８０平米で月２４０００円。

近年になって増えたタワーマンションでは大規模修繕を経験したことが無く、いったい修繕にいくらかかるのかは未知数と言われています。世の中で修繕積立不足のマンションが続出している中で、修繕積立金が安かったり将来になってから修繕積立一時金を集める計画になっているマンションは本当に大丈夫なのか不安が残り、かえってネガティブポイントになりますので、住友不動産の算定によってしっかりと修繕費を積み立てているのはむしろポジティブポイントと考えます。WCTでは修繕にこれだけ積み立てないといけないと住友不動産が算定しているとしたら、他のマンションは将来、大丈夫でしょうか？



⑤再開発は周囲に全くないため、港南アドレスで唯一路線価が上がらず、いまだ芝浦埠頭の倉庫街より安い状態で将来的資産価値上昇は厳しい。有料不動産情報データでも駅遠物件が足を引っ張る品川エリアは湾岸で唯一、二期連続下落との厳しい現実。

オフィス街の再開発を指しているようですが、再開発とはオフィス再開発だけではないですね。住宅エリアで昔は倉庫や工場が点在していたエリアを再開発して道路や歩道を住宅地区にあわせて拡張再整備し、公園や運河沿いの遊歩道を整備、住宅街に似つかわしくないものを条例で撤去するなど、快適な居住空間にする再開発は資産価値に大きなプラスになります。そういった再開発が湾岸で最も早く行われたのは港南でしょう。さらに、品川駅周辺の再開発によって駅周辺に商業施設などが充実すれば生活利便性が向上するため港南のマンションの資産価値にもプラスに働きます。



⑥さらに、新航路が始まったら日中は上空４００メートルを３分おきにジェット機が飛び交い、外での会話もそのたびに中断、パティオやテラスのお店でコーヒーもゆっくり飲めやしない。部屋が高層にあれば轟音はそれ以上。

通常湾岸では海から陸に向けて風が吹きますので、WCTよりも陸側を飛ぶ飛行機の騒音は風に乗って内陸側に向かい、湾岸サイドには影響は少ないことも仮説としては考えられます。また、WCTの部屋の約2/3は航路に面していません（窓から飛行機が見えない角度）ので、そういうことによる影響の軽減も想定されます。いずれにしても書かれているのはまったくの想像、空想の世界で、実際にどのくらい影響が出るのか運用が始まってみないと何とも言えませんね。試験飛行でも行われればよいのですが。