湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

埋立地ならどこでも地下水が吹き出す訳ではなく、水脈があるようだ。
浜離宮〜ヤナセにかけてはそれに該当したのだが、横須賀線工事をした時代にはそのような知見がなく、地盤沈下を何件か起こしてしまったらしい。

>>17739

> 40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
> この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
> （当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）
>
> また、現状の契約台数は218台との事ですので、
> 300台 － 218台 ＝ 82台
> 40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
> の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

これだと、月の不足は1200万-328万で872万円、全住戸883戸で割ると9875円。あっ！ごめん一桁間違えた！
えーこりゃ簡単にはいかないね。スマソ！しかし、これほんと深刻な問題。どこのマンションでもありうる。なんでこんな見込み違いしたのかね？

＞管理費が足りなくて駐車場代から補てんじゃなくて、最初からそういう計画なんじゃない？

国土交通省による標準管理規約では、駐車場代から駐車場代の修繕費を引いた残預金は修繕積立金会計へ繰り入れることを推奨してます。それを管理費に回すなんて、健全な運営ができているとは思えません。

あー酔っぱらってるからまた間違えた。872万円の不足じゃなくて不足額が328万円だから883で割ると3714円/月だ。酒飲んでると駄目だね　ごめん！笑

WCTは現地に行くとここに貼られている写真が詐欺レベルであることが判る。
モノレールの線路をくぐって敷地内に入るとかありえない。
眺望が良いというのも一部の部屋だけ。
マンション全体の形が変なので部屋同士が眺望を邪魔しあっている。
そして湾岸道路に隣接しててトラックの排ガスが酷い
これからは飛行機の騒音問題も絡んでくる

今更ここを実需で買う奴はいないだろ。今なら選択肢がいくらでもある。
同じ坪単価であれば豊洲辺りの方が住み易い。

>>17443
WCTは前のカキコにあったけど、いったん駐車場修繕費分以外は管理費に入れてるけど、毎年の決算時に余った管理費は修繕費に入れてるって。駐車場収入は3800万円/年、管理費が余って修繕費に入れる額は5000万円/年らしいから、まわりまわって結局は修繕費に入れてることになってるね。

＞17743

WCTの修繕費が高い理由は、そこにあるかもね。

アー違う！また間違えた。月3800万、年4億5600万だったから、そっから5000万修繕費ということは、駐車場修繕積立分以外数億円は管理費か。計算弱くてごめん。でも、修繕費は修繕費でばっちり集めてるなら問題は無いと思うんだな。もう間違えるので計算問題止めます。笑

修繕費は独立会計を計画して、他の収入をあてにすることは法律で禁じられてるから、あくまで駐車場代の一部を修繕費に回すのは＋α的な要素だと思う。

むしろ、WCTで修繕費をフラットにしたら月々あれだけ集めなきゃいけないってことは、他のタワーマンションはアレよりはるかに少ない額で本当に大丈夫なん？と思ってしまう。どう考えても各戸月々1万円前後で将来の十億単位の金額がかかる大規模修繕を賄えるとは思えないんだけど。どうなんだろ？

＞＞17741
ちなみに芝浦一丁目の地盤沈下は、鉄道ガード下からヤナセ本社ビル前までのかなり広範囲に渡って発生したとのことだ。

WCTはプール閉鎖したら、管理費3000万/年削減できるよね。

＞17749

都心の駐車場代は高いので、かなり余剰が出る。
それを修繕費に回せるマンションは健全だと思う。

管理費への補てんは問題外。

>>17745 匿名さん

だから、何で唐突にWCTネガ始めるの？
豊洲が住みやすいのは認めるけど　笑

駐車場埋まるといいね。

>>17745

豊洲のほうが住みやすいのは同意だが、アドレスに拘る人は港南を選択すると思う。

>>17748 匿名さん

うん。
もう計算やめた方がいいね。
しつこいって言われるし。

>>17751

年3000万円削減したら14285円/戸、月々1190円管理費安くなるね。ただでさえ安い管理費がますます安くなるって言えるけど、それより管理費が高いプールが無い他のタワマンの管理費っていったいなんなん？

それと、修繕費が将来への備えだとしたら、WCTがきちっと修繕費をフラットにして出した額があれなら、他マンションの修繕費って安するぎるんちゃう？大丈夫なん？とも思ってしまう。先週のガイヤの夜明けで修繕したくても金足りんで銀行から借り入れてるマンションが増えてるってやってた。

過去レスにWCTさんが作った管理費修繕費の一覧表があったの、探してきた。そういうの見てると、この管理費と修繕費の集めてる額の差ってどういうことなんやろ？と思ってしまうわ。

港区っていっても港南じゃなあ。WCTの場所なんて港区って言ってもほとんど品川区みたいな場所だろ。

何区とかで価値が決まる時代じゃない。そこに何があってどういう環境があって、さらにどう変わるのか。そういう面で豊洲が評価されてんだよ。実際、中古の値段も港南と豊洲じゃ、Vタワー抜いたら豊洲のが最近数か月なら高くなってるし。

時代は変わったのよ。

また始まった。
すぐに論破され、とどのつまりは再び怒涛の飛行ルートネガが始まる予感。

>>17758
でも、やっぱ「港区」がいいな。「どこ住んでるの？」って聞かれて「港区」って気後れせず言える。「えーすごい！港区のどこ？」って言われても「品川」って言っとけば嘘じゃないし。「え？品川って品川区じゃないんですか？」と聞かれて「品川駅は港区にあるんだよ？知らない人多いけどね」なーんて。

あと、足立ナンバーも嫌だ。品川ナンバーって「港区」、「品川区」、「渋谷区」、「中央区」だけなんだよね。都心居住の証。ゴルフとか行って、みんな品川ナンバーの中で一人だけ足立ナンバーはちょっと恥ずかしいかな。