湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>17475

DTは総個数1450個のうち未販売600個ですか。
約41%が売れ残りということになりますね。
以前スーモに載っていた70㎡ちょいくらいの高層階は物凄い坪単価だった気がします（確か9000万台位だった気が）。

そろそろDT築2年表記になってしまうのに600戸残ってたらどうやって売るつもりだろ。ゴクレのレジェンド物件を超える記録が生まれるかもな。

でも契約者板に実質的な値引きがされていたような書き込みがあったよね。多分やってるでしょ。そうじゃなきゃ周辺の中古の売れなさみても、さすがに売れない。

>>17482 匿名さん
DT9年かけて売っていく間に、パークタワーや選手村などDTより坪100近く安いであろう新築が2万戸できるわけで…さらにDTの眺望は勝どき東と選手村で完全に塞がれて四方お見合いマンションになる。どうなるか少し考えればわかる。

やっぱりGFT、スカイズが湾岸最後の割安マンションだったんだね。それ以降のタワマンはすべて含み損で悲惨な未来が確定。一番の勝ち組は8年前に買ったアイランド、WCT組あたりかな。

>>17480

「電気がついている」と聞いたのは、DT2棟のうちスカイリンクから遠い方の棟（W棟かな?）です。
何割くらいの部屋の灯りがついていたのかはわかりませんが、そこそこついていたらしいです。

>>17486 匿名さん
ウェストは結構あかりついてるよ。でもイーストは真っ暗なんだから、半分くらいしか売れてないのは見ただけで明らか。

>>17485
グローヴ、ケープ、CMTは坪70ー100くらいあがってるけど、WCTは9年間値上げしまくって売り、最終的に分譲時平均260なんだよね。今ちょっと下がってきて280くらいになってるからちょっと含み益は微妙。ブリーズ組はほぼ含み益なしか含み損状態、アクアの1期で眺望良い安い買った人なら80くらいの含み益あると思う。結局スミフは一期で買わないとだめだね。

>>17485
富久クロスも忘れないでね。

WCTの勝ち組は初期に買った人達ですね。
最終期（ブリーズタワー）の分譲価格は低層階（運河・公園方向部屋）でも坪約300万以上からでした。
これで利益を出すのは難しいでしょう。
まぁ、それでも最近分譲の湾岸物件よりはまだ割安ではありますが。

>>17489 匿名さん
ここは湾岸タワマンスレなので、トミヒサ君は新宿に帰ってね。空き巣や自殺とか、いかにも治安が悪そうな悲惨な話もよく聞くけど、間取りの酷さに比べたら耐えられるレベルだよね。

WCTの最上階はここ数年たまに売り出しが出るが、成約しているのだろうか。

富久は半年位前のおじゃマップで大々的に取り上げられていたね。

>>17490
WCTの場合は全体平均だと築10年組としては含み益がかなり少ない物件。ただ販売期間が9年というロングランで時期によって価格差が異常にあるということから、一期の一番安い時期に眺望の良い部屋買った人が唯一の勝ち組。眺望差ほど価格差がついてなかったから。眺望ない部屋はいまなら多分坪240くらいまで買い叩かれる。湾岸は眺望ないとリセールきつい。ブリーズは坪300以上したからね。いま売ってもほとんどの部屋が含み損。

>>17464 匿名さん
西向き？東向き？それが重要なんだが。あのマンションに限っては。西向きは安い。

>17430 のデータは衝撃だね。
GFTは高層階でなければ売り出し価格の時点で坪400すら行かないのか。

たとえば、
65.56㎡、北角、6900万円（坪348万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562930/

この部屋は9階の70Aタイプだけど、分譲時価格は6210万円（坪単価313万円）だった。

売り出し価格が6900万
→現状平均値である10%安で成約できたとしてぴったり6210万円

これに取得時の手数料約200万、販売時の手数料約200万を入れるとどう転んでも赤字。

もちろん部屋にもよるんだろうが、新築のGFTですら既に赤字になってしまう部屋があるというのは衝撃だよ。

築10年組だと何も考えずに買って大儲けできたという意味でグローヴが一番ですね。芝浦はなんだかんだ再開発に恵まれていて今後の資産性も豊洲と並んで一番期待できるし。

東京の不動産市場全体が急に冷え込んできたって所か。ま、いつか来るとは思ったけど、予想以上に早かったな。

>>17495 匿名さん
いやいや、WCTに限らず、ベイビューの港区湾岸はどのマンションも東向きが高いから。GFTもアイランドも東と西で1割は成約単価違うよ。GFTは新築のときも東だけ1割高かったしね。

>>17496
しつこいよ。三井湾岸クラブの8月のレポートで坪410平均で成約していると総合スレにも証拠まで貼られただろ。住まいサーフィンでも同じような数字。話題変わったんだからきちんとついてこい。

>>17498 匿名さん

だいたい6年周期で今谷間の1番深い所ですよ！
在庫数なんかも重要
スカイズの頃は乗っていたね〜

>>17469 匿名さん
坪300以上になるとWCT時代みたいに85〜100平米が当たり前のマンションは価格が8000万から9000万になってくるから、なかなか購入希望者は出ない。かといって、築10年過ぎれば急いで売りたいというわけでもないだろうから、WCT東側高層で坪340-350の成約事例が過去1年以内に複数ある限り、売り手もなかなか価格を下げようとはしないだろう。あのマンションにはダイナミックな眺望という武器があるからね。

>>17498 匿名さん
芝浦港南は再開発と港区ブランドがあるからマシだけど、汚染のイメージがついた豊洲、大量在庫の勝どき晴海、再開発の予定すらないお台場、有明はこれから悲惨だよ。お台場有明はすでに4月から値崩れ始まってるしね。

>17500
三井の恣意的かつ古いデータで何を言ってんだか。
suumo見ればGFTの売り出し価格が坪400すらいってないのははっきり分かる。
これでどうやって平均坪410にするつもりだよ笑

しかもどんどん値下げして出してきてるのが悲惨。

どの部屋でも含み益が出る物件はスカイズまでだったということだね。
GFTは惜しかった。

>>17499
GFTについてはちょっと違う。西にツインパと同等のタワービューがあるから。想定以上のタワービューで三井自身が値付けミスったと言っていたほど。このためGFTの物件の含み益は北や西のが高く、東、南で少ない傾向がでてるよ。

>17500
> しつこいよ。三井湾岸クラブの8月のレポートで坪410平均で成約していると総合スレにも証拠まで貼られただろ。住まいサーフィンでも同じような数字。話題変わったんだからきちんとついてこい。

おいおい、話題変わったんじゃなくて、GFTへの市場評価が変わったんだよ。
↓これでどうやって平均坪410で成約するんだよ笑

65.56㎡、北角、6900万円（坪348万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562930/

60.72㎡、西、7280万円（坪396万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86144681/

62.52㎡、北東、7450万円（坪394万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86837670/

65.56㎡、北東角、7800万円（坪393万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86917392/

72.45㎡、南、8370万円（坪382万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86843548/

78.04㎡、東、8998万円（坪381万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86644819/

76.67㎡、東、8998万円（坪388万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86517953/

82.24㎡、北東角、9180万円（坪369万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86699762/

81.03㎡、南、9180万円（坪375万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563000/

82.24㎡、北東角、9580万円（坪385万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563196/

82.24㎡、北東角、9600万円（坪386万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562958/

>>17504
三井の恣意的なデータって（笑）しかも8月号なんだけど。古いですか？w

SUUMOの部屋が10階以下の低層ばっかりだからね。一応タワマンだからさ。なんどもいうけど売値じゃなくて、成約平均でお話ししてね。

>>17507 匿名さん
だからわざと10階以下の低層ばっかり出すのはフェアじゃないだろ。ちゃんと中、高層の部屋も含めてリンクしてくれないか？

>>17501 匿名さん

山高ければ谷深し。底打ちまでどのくらい下がるか。やれやれ、とほほ。。。

>17506
> GFTについてはちょっと違う。西にツインパと同等のタワービューがあるから。想定以上のタワービューで三井自身が値付けミスったと言っていたほど。このためGFTの物件の含み益は北や西のが高く、東、南で少ない傾向がでてるよ。

含み益の高い北角部屋ですら、>17496によると含み益が出ないということになるけど？
９階が低層すぎて利益が出ないということ？

>>17511 匿名さん
その部屋は異様に安いから何か理由があるんじゃない？同じ北向きでも突出して安い。内覧してみようかな…

大量10件が売り出し価格の時点で平均380というだけで衝撃じゃないか。

たとえばこれとか19階の含み益が高いといわれる西向き。
それでも売り出し価格で400いかない。
60.72㎡、西、7280万円（坪396万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86144681/

もはや平均410で成約なんて無理筋すぎるよ。

GFTがいまだに平均坪410で成約できると思ってるなら、>>17507の10部屋全部買って売却するだけでボロ儲けだね（笑）

PC中央湊のことをとやかく言う人がいるみたいですが、中央湊は湾岸ではなく比較的地ぐらいが高いので割高とは思えません。
他にいっぱい割高なマンションあるでしょ？

>>17507
その部屋達のの階数これよ。
3階
5階
8階
4階
6階
6階
9階
10階
11階
19階
9階

まあよくもこれだけ低層階集めたな。いくらGFTでも低層階の成約値は最初からこんなもんですよ。3Aじゃないんだから。低層階でこの価格は湾岸では一応立派なほうなんですよ。

>>17515 匿名さん
湊はどう考えても割高でしょ。周辺マンションの相場見てみなよ。地ぐらいとかいっても佃のリバーシティよりだいぶ下がるし。リバーシティの中古価格より下回る350くらいがいいとこダヨ。ね。

>>17511 匿名さん
GFTも東側プレミアは高かったよね。坪400に迫る価格だった。実際にはほとんど益は出ないだろう。

>>17515
えっ？
湊って埋立地で目の前の隅田川も事実上の運河。埋め立てラインの山手線から数キロも離れるどうみても湾岸立地。

周辺のマンションの中古は築浅でも坪300未満。普通に割高。だから数ヶ月も先着順やっても売れないわけでしょ。あと内覧前なのにキャンセル多い。

>>17516 匿名さん

てか、新築マンションで低層だけでも未入居でそんなに売りに出てるって、いったい全体では何戸出てるのよ。ペントハウスの王様部屋も3億5000万で売りに出てるけど。みんな転売目的で買ったの？

>>17518
東高層中住戸はほとんど売りに出てないけど、1戸だけ出たのは450で成約してますよん。高層の角は方角によらず450ー495のレンジで成約。

>>17520 匿名さん
30戸くらいじゃないかな。というか、新築大規模タワマンで30戸くらいどのタワマンでも出るよ。スカイズ、トミヒサなんかはもっと多かったし。WCTも50はでてるでしょ。少ないか、平均くらいの売り出しじゃないの？

>>17516
異常な低層揃いだな。中層以上も買わせてくれ。

>>17500 匿名さん

話題変わったんじゃ無くて、話題から逃げたんだよねww
あれー、ちょっと前まで、坪平均420万！と息巻いてたのに、色々と嘘がばれてきたからねぇ。

>>17524 匿名さん
嘘？
2-3が420、4-6が400、全体平均で410は不動産レポートに記載されていて、ここにソースも貼られた事実ですが… 7-9は低層が多いので370くらいかもですね。
いずれにしても、誰も嘘なんかついてませんよ。

>>17520
勘違いしてるけど、新築マンションの入居後は一番中古販売が多い時期だよ。投資的価値が高い物件では転売屋も買い漁るのは普通だし、価値の証でもあるから仕方ない。まあ1年経てば落ち着きますから。

GFT中古でた時も400くらいで取引されるはずと言われていたが、WCTさんは330でも売れないと言って散々ネガしたけど、結局420で取引され、次に賃貸が100件以上でたら、こんなの絶対埋まらねえと散々ネガしたが、半年経てば落ち着くよと言っていったよね？結局5ヶ月で賃貸は埋まったし。中古販売に関しては賃貸ほど落ち着くのは早くないもので1年経てば落ち着くよと言ってるのだが。とにかくまともな議論や常識がしないひとだから。単にネガしたいだけだもんね。

GFT転売厨の値下げラッシュ？

港区、中央区は値下がり中

いつのまにかGFTの売り出し価格が値下げラッシュになってるのね。
高層でなければ坪300台で買えると。

>>17322
相手をねがるためには嘘と虚偽。これがWCTのスタンスだから。GFTねがるために10階以下の低層階の売り出し情報並べて下がってるとか意味不明なんだよ。最新データの成約単価が410だってプロ御用達の湾岸クラブので成約単価のエビデンス出てるのにそれは信用できないとかアホか？まともに会話できないよ。

一方でWCTに対する指摘はすべて事実なんだよ。結局これにも何にも反論できないじゃん。だってすべて事実だから。

①首都高、幹線道路に近いタワマンはどこでも当てはまるけど。首都高に面したタワマン、さらに首都高X幹線道路Xモノレールに面した物件なんてここしかない。

近いと面してるじゃ、全く違うから。特に首都高X海岸通りに面していて空気がよいはずがない。首都高に面した物件の住民の肺がんリスクは、そうじゃない物件の数倍という論文とか出てたし。普通にお断りです。

⇒首都高と幹線道路と鉄道という３つに面したタワーマンションっていくら探してもWCTしかない。何度も言うけど近くにあるという条件じゃなくて、完璧に面した物件ね。騒音排ガスX騒音排ガスX騒音という３掛けで環境が良いと言われても誰も同意しない。

②部屋からは火力発電所、ごみ処理場、コンクリート工場、東京一のコンテナ街が視界に入る。

⇒港区の嫌悪施設島が運河の対岸に控え、東の中層以上の部屋であればすべての施設が見えるはずだけど。グーグルアースでも確認済。

③駅は品川駅までは徒歩１４分、さらに山手線ホームまでは徒歩５分。シャトルバス使えば往復２４０円、１か月乗ったら一人７２００円。

⇒売主のスミフの公式HPで徒歩１４分と堂々かいてある。また、港南口入口から山手線ホームまで物件表記のスピードで歩けばこのくらいかかるのも事実。バスの金額も事実。

④修繕費は８０平米で月２４０００円。

⇒いうまでもなく事実

⑤再開発は周囲に全くないため、港南アドレスで唯一路線価が上がらず、いまだ芝浦埠頭の倉庫街より安い状態で将来的資産価値上昇は厳しい。有料不動産情報データでも駅遠物件が足を引っ張る品川エリアは湾岸で唯一、二期連続下落との厳しい現実。

⇒徒歩１０分圏内には再開発は一つもない。どれだけ目を凝らして地図とにらめっこしてもない。プロ投資家御用達の三井湾岸クラブ最新号からのエビデンス。

⑥さらに、新航路が始まったら日中は上空４００メートルを３分おきにジェット機が飛び交い、外での会話もそのたびに中断、パティオやテラスのお店でコーヒーもゆっくり飲めやしない。部屋が高層にあれば轟音はそれ以上。

⇒これもほぼ決定事項ですよね。WCT近辺の想定高度は３００－４００mと極めて低い。日中に２分おきの運行が予定されている。

全部事実

>>17529
うん10階以下の低層なら360から400弱のレンジで買えますよ、初めから。WCTの今年成約した超高層、最高条件部屋で坪350くらいなw

まあ、どのマンションも売れにくくなっていると言う事がよく分かった。今朝の本スレは興味深かったね。

>>17532 匿名さん

うん、たまにはまともな議論が出来ることもあるんだなと思った。GFTからの書き込みだけは17530のように、程度の低い便所の落書きだが 笑

>>17530 匿名さん
あのさ、GFTのネガを書いてるのはWCTじゃないと言ってたのに、いつまでやってるの？そんなことしてもGFT暴落の事実は変わらないぜ？

>17530
因果応報、他人にした嫌がらせは自分に返ってくる。少しは反省しろ。

みなさん、いま、CMT、グローブタワーやWCTが、"まもなく待望の第１期販売開始！"だったら、いくらになると予想しますか？

>>17536
意味わからねえ。昔と今のサッカーの選手比べるのと同じで意味ねえ。戦術もフィジカルも違う。

少なくともGFTよりは高いだろうね。

WCTもこんなところで24時間365日油売って時間あったら羽田新航路の反対運動でもしたらどうだ。

WCTの通過場所は高度が300ー400メートルとめちゃくちゃ低いので騒音被害は相当なものになるはずよ。伊丹空港のこの動画は高度300メートルで航路からの離れ具合がWCTとほぼ同じなのでかなり参考になる。地上でこの煩さだよ。ガチで資産価値に多く影響するよこれは。毎日日中にこの騒音が2分起きだぞ。反対運動しない理由がわからない。これにこそ心血注いでなんとかせい。

今一番買ったらいけないのはアイランド？
販売価格が安かった。311で被災した。耐震。

分譲時の価格で住人層も、セレブから庶民までタワマンごとに違いますよね？湾岸で一番セレブはGFT ですか？後発なので立地や間取はイマイチですけど。

まだ先の話だが、選手村跡地や勝どき東のような超大型の案件供給がある事を市場が嫌気している点もありそうだ。

>>17539 匿名さん
品川駅付近の通過ポイントはまさに品川駅の上空。1km離れている上に高値がついているのは東側だから航路と反対側。まったく騒音は届かないだろう。ちなみに俺はWCT民じゃない。何でもかんでもWCTが書いてると言うのもうやめたら？

>>17543 匿名さん

素朴な疑問なのですが、航路は一定の幅を持っているものでしょうか。地図上には線で書いてあっても、実際に飛ぶ航路は左右いくらかの幅があのでは。もしこの幅が100m単位あるいは数百mだとすると、1km離れていると言っても、もっと近くになることがあるのではと思う。

航路下、高速道路、幹線道路、鉄道に面してる。
何れか一つでも条件に合致してたら選択肢から外すのが普通の感覚だと思う。幹線道路に面してるマンションにお邪魔したことあるが、煩くて1日中窓開けられないと思いました。うちのタワマンは窓開けたまま寝られるけど。

>>17544 匿名さん

飛行機が飛ぶ昼間は海側から陸側に風が吹くことが多い(海陸風)。
品川付近では、南東から北西への風になる。飛行機はアプローチ時、向かい風を受けながら着陸するので滑走路直線上よりやや西側に着陸コースを取ることが予想される。そうすると、どこが真下になるかはgoogle earth で確認してくれ。

>>17545 匿名さん

うちも夏は窓開けて寝てるよ。WCT東側だけど。

二分おきに飛行機の爆音かー、
WCT買った人残念だね。こりゃ無理だ。

>>17545 匿名さん
人のマンションにお邪魔してウルサイのに、自分で勝手に窓開けたんだ。ふーん 笑

>>17546 匿名さん

成田空港では、離陸後一定の角度で広がり、13km離れた場所で幅2.5kmを目指すとなってますね。やっぱり当日の風の状況などで1kmは誤差の範囲、無縁とは到底言えない。

タワマンだと響くよね。
どこまで安くなるんだろ。。

>>17550 匿名さん

ちなみに、羽田の新滑走路が出来るまで、たまに強い西風が吹いたとき、飛行機はディズニーランドからお台場潮風公園方向に飛びWCTの南側で急旋回してA滑走路16Rに降りてましたね。急旋回の様子がよく見えて子供は喜んでました。そのときに、騒音は室内には一切入ってきませんでしたね。航路直下の戸建ては影響あるかもしれませんが、航路と反対側になる面は飛行機は見えませんし、音は注意しても聞こえないレベルでしょう。

>>17552 匿名さん

落下物も怖いな。

これが、いまは廃止された着陸コースの実際のトレース図。これはL16ですがR16のときはマンションから飛行機がかなり近く見えましたが、音はまったくありませんでしたね。ましてや、今度は航路は窓の向きと反対側ですからね、

>>17554 匿名さん

詳しいようなので教えていただきたいのですが、実際に多数の航空機がルートを通る場合、この黄色線の両側何メートルくらいの幅を飛ぶのでしょうか？

この図でお台場潮風公園から天王洲の辺りになると着陸も最終段階なので、JAL、ANAであれば航路のズレは左右十メートルレベルでしょう。 見た目には各飛行機とも全く同じところを飛んでるように見えました。
ただし、羽田空港をよく知らない外国機がたまーにレインボーブリッジの上からアプローチすることがありました。ごく稀にですが。笑 これがそのときの航跡です。これでも音は室内までは入りませんでしたが。

航路より、地上300メートルを低空飛行する。

音はどうでしょうか？
うるさいですよね。

購入者、住民は騒音の影響が少ないことを祈るのみ。
中古も含めた検討者は、市況が下り基調の中、あえて騒音があるかもしれないリスクを冒して今買いに出るのは危険。実際に飛ぶようになり、自分の耳で確かめてからにするのが安全。

17554さんが仰るとおり、羽田空港のR/W16Lへの南風着陸は迫力ありましたね。高度300mの低空で進入しお台場の近く、WCTの目の前で左に急旋回をいれてR/Wに正対させてましたからね。直線距離はWCTからだと最も近いところで1kmくらいだったと思います。着陸進入の方法は、大きく電波に誘導されて来る方法（ILS）や滑走路を目視しながら降りる方法と様々ありますが、羽田16LにILSは設置されていませんので、パイロットは管制官に誘導されながら目視で降りてきていました。ただし、ファイナルアプローチでの航路の誤差はほとんどなかったでしょう。

ワールド、飛行機、9.11同時多発テロを連想します。

もしハイジャックされたら管制塔から、周辺住民にラジオ入りますか？又はそのような仕組みを導入できますか？

17554、556、559さんの話は中々面白いね。今日は朝から時々興味を惹かれるレスが出てくる。

>>17557 匿名さん
17554のケースで高度300m、水平距離約1Kmで室内には一切、音が入らなかったのは事実ですぬ。今回のケースは条件が異なりますが、飛行機が飛ぶ昼間は湾岸では風が東側から西側に吹きます(海から陸)。音波は風の影響を思った以上に受けますから、航路の東側より西側のほうが音が大きくなるのは間違いないと考えています。あと、タワーマンションではそもそも防音サッシになっていますから、それによる遮音効果も大きいでしょう。トータルとして一番影響を受けるのは芝浦、港南のタワーマンションよりも高輪の戸建て街と予想しています。

昨日22時頃に高輪真上を飛んでましたが、音は気にならなかったですね。

うそつけ　(笑)

気になることにしたい汚染地帯の人？

こればっかりは始まってみないとわからない。落下物の可能性は交通事故よりずっと低いでしょ。ただこの前の大韓航空みたいにタービンブレードが破損して飛んできたら怖いけど。

ガイアの夜明け見ましたか？マンションの修繕積立金不足で苦悩するマンションを取り
上げていました。今は各湾岸マンションピカピカで想像もつかないですけど、そのうち
必ず傷んできますよね。うちのマンション80㎡で月8000円しか修繕積立金が無いん
ですけど、安くて良いと喜んでていいんでしょうか？

上のほうに修繕積立金一覧がありましたけど、高いところと安いところと３倍以上違い
ます。高いところが将来に積みたて不足に陥らないようにして出した額だとしたら、
うちのマンションの将来が心配です。

汚染地域住まいが港区タワーマンションに対等な口聞けると思ってるの？
騒音よりも汚染の方が重大だし資産価値にも影響する。

>>17568 匿名さん

何、その選民思想。
港区住んでるだけで偉いとか思ってんの？

釣りだよね？

ここのスレの住人ってマンションの値打ちが上がった下がったって言い合いしてるけど、そもそも俺からしたら坪300万で十分高騰した価格。それ以上はバブルだね。坪350とか400でスゲーだろって自慢してるのが滑稽。そんなっブル価格のマンションはすぐに崩壊する。考えてみ？実需で買う人が一体いくらまでなら買えるか？内陸高台を買える金持ちは湾岸ならいくらまでなら出すか？最上階プレミア除けば、せいぜい8000から9000万が限界だろ。坪単価にすれば300万だよ。

なんかGFTさん完全劣勢だね。
駐車場とか成約単価とか、色々と自分からネガしといて、事実出されると遠 吠えして、話逸らして逃げてるし。

思うんだけど、新築三井のタワマンなのに、
駅遠の築10年のタワマン相手に同じ土俵戦ってるの？なぜずっと粘着して、そんなに必死なのか⁈凄く謎なんですけど。

>>17567 匿名さん

長期修繕計画と積立金の推移の見方を管理組合に教えてもらえば良いよ〜

嘘が誇張だと主張していたけど結局反論できなかったね。
だって事実だから仕方ないよね。

WCTの環境についての考察

①首都高、幹線道路に近いタワマンはどこでも当てはまるけど。首都高に面したタワマン、さらに首都高X幹線道路Xモノレールに面した物件なんてここしかない。

近いと面してるじゃ、全く違うから。特に首都高X海岸通りに面していて空気がよいはずがない。首都高に面した物件の住民の肺がんリスクは、そうじゃない物件の数倍という論文とか出てたし。普通にお断りです。

⇒首都高と幹線道路と鉄道という３つに面したタワーマンションっていくら探してもWCTしかない。何度も言うけど近くにあるという条件じゃなくて、完璧に面した物件ね。騒音排ガスX騒音排ガスX騒音という３掛けで環境が良いと言われても誰も同意しない。

②部屋からは火力発電所、ごみ処理場、コンクリート工場、東京一のコンテナ街が視界に入る。

⇒港区の嫌悪施設島が運河の対岸に控え、東の中層以上の部屋であればすべての施設が見えるはずだけど。グーグルアースでも確認済。

③駅は品川駅までは徒歩１４分、さらに山手線ホームまでは徒歩５分。シャトルバス使えば往復２４０円、１か月乗ったら一人７２００円。

⇒売主のスミフの公式HPで徒歩１４分と堂々かいてある。また、港南口入口から山手線ホームまで物件表記のスピードで歩けばこのくらいかかるのも事実。バスの金額も事実。

④修繕費は８０平米で月２４０００円。

⇒いうまでもなく事実

⑤再開発は周囲に全くないため、港南アドレスで唯一路線価が上がらず、いまだ芝浦埠頭の倉庫街より安い状態で将来的資産価値上昇は厳しい。有料不動産情報データでも駅遠物件が足を引っ張る品川エリアは湾岸で唯一、二期連続下落との厳しい現実。

⇒徒歩１０分圏内には再開発は一つもない。どれだけ目を凝らして地図とにらめっこしてもない。プロ投資家御用達の三井湾岸クラブ最新号からのエビデンス。

⑥さらに、新航路が始まったら日中は上空４００メートルを３分おきにジェット機が飛び交い、外での会話もそのたびに中断、パティオやテラスのお店でコーヒーもゆっくり飲めやしない。部屋が高層にあれば轟音はそれ以上。

⇒これもほぼ決定事項ですよね。WCT近辺の想定高度は３００－４００mと極めて低い。日中に２分おきの運行が予定されている。

全部事実

>>17541 匿名さん

ツインパ、DT、センチュリーくらいじゃない？
GFTは市況のわりにかなり割安だったため、DTと比較してセレブというよりは庶民寄り。

DTは住人スレ見る限り、庶民的な方もいるようですが…

＞品川駅付近の通過ポイントはまさに品川駅の上空。1km離れている上に高値がついているのは東側だから航路と反対側。まったく騒音は届かないだろう。

また嘘ついてるね(笑)WCT敷地からC航路までの直線距離は約５８０メートルです。１キロではありません。

以下、港区ホームページで公表されている航路図と想定騒音のデータを示す。WCT周辺におけるジェット機の高度は３００-３５０メートル、航路から敷地まで５８０メートル。すると想定騒音は表から最大で７５デシベルくらい。

不運な事にWCTに近いC航路の本数が圧倒的に多くて１時間に３１本。２分弱おきに爆音が鳴り響く。

高度が３００－３５０メートル、水平距離が５８０メートルなら最大７５デシベルだけど影響ないんだね(笑)部屋に全く聞こえないだろうって完全に詐欺レベルの意見。大好物の目の前の公演で遊んでいても日中は７５デシベルの轟音が２分おきに鳴り響く、凄い環境になりそうですね。

WCTはこのデータも区のデータだから信用できないとかバイアスとか言う
んだろうね。

本当に部屋に騒音ゼロなのか、羽田が便利になるし、新航路開始が待ち遠しいですね。

>>17573 匿名さん

この長文しつこい。
せめて3行で。

>>17571
劣勢と言うか、書き込みの質と量に引いた。GFTのイメージにとって決してプラスにならないと思うのだが。

北区の人口が猛烈に増えてるとか、これあれだろ。汚染とか地震とか騒音で、高台へ逃げてんだろｗ

そして高度が３００－３５０メートル、水平距離が５８０メートルなら最大７５デシベルという条件をぴったり満たす伊丹空港の騒音動画これ。もしかしたらこれよりちょっとうるさいくらいかもしれない。

こんなうるさかったから、公園にいるときも、外歩いてる時も、港南を散歩している時もしんどくないですか？

これほどの騒音が資産価値に影響しないとはとても思えない。

タワマン上階の200メートル上で飛行機が静かなわけないだろ(笑)　デタラメだらけ。ポジポジ。