湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>16079 匿名さん
ババも何も、海側高層階は以前から坪350以上で取り引きされてる。最高坪370という場合もあるから坪340台が海側高層階だったら超お買い得。

>>16081 匿名さん

お買い得って。笑
完全に高値掴みだぞ。

それよりも、5月からの2か月ちょいで8戸も売れてることが驚きだわ。月4戸ペース。築10年超えで毎週1戸中古が売れてるマンションなんてここだけだろ。

>>16082 匿名さん

西側や南側の中層階以下なら高値掴み、東側高層階なら超お買い得。場所が分からんからなんとも言えんな。

5月以降の成約については、その340万台の2件が平均成約価格をつり上げてますね。その2件を除いた残り6件の平均成約価格は、驚きの295.5万です。
本当に、たまたま低価格の成約が多かっただけなんでしょうかね？

>>16084 匿名さん

場所関係なく、利回り考えれば超高値掴みだよ。

>>16085 匿名さん
340-350万円以上の成約は眺望が良い高層階だと思われるけど、そういうのを除いたら、って屁理屈だよ 笑

そんなこと言ったらタワマンなんて評価出来ないだろ？どのマンションだって、2階と40階じゃ分譲坪単価からして全然違う。

どうしても相場の上がり下がりを見たいなら、同じ向き、同じ階層の成約事例を集めないとなんとも言えないよ？それが分からないのだから総平均で見るしかない。

その総平均も時期によって、たまたま低層階の成約が多かった時期は実際より高く見えるし、逆のケースもあるからね。

WCTの成約は、上の方にある高層階で坪単価330-350、中層階で300-320、低層階で280-300という書き込みが一番実際に近い。35階以上の超高層階で海側角部屋だと坪単価360-380もあるが、売り物はなかなか出てこない。その状況は数年前から現在までほとんど変化なし。それがホントのとこだろ。

>>16088 匿名さん
上のレインズの5月からのデータには東京ブランファーレの成約が2件、コスモポリスの成約が1件含まれているよ。素人用は物件名でないからわからなかったのだろうけど、wctの成約は実際は5件ですね。コスモポリスが二種住宅になってるけど、これ準工業地帯の間違いだね。この5件の成約平均は280後半って感じで、確かに下落基調になっている。階数は30階台、20階がほとんど。港南の人気物件が下落しているというのはちょっと気になる現象だな。

>>16088 匿名さん
それは昨年度のピーク時の相場観だな。
最新の相場だと40階以上の高層で310ー340、40階未満の中層で290ー310、25階以下で250ー280って感じですね。確実にピークは過ぎています。港南物件の下り基調が湾岸では目立ちますが理由はなんだろう？

>>16087
WCTが安いと指摘されると次長課長がいつも主張する論調だ！WCTの成約相場の幅は高々100程度。タワーマンションの振れ幅としては普通だよ。何も特別ではなく、平均坪単価を軸にして上下に50程度動くだけの話。平均坪単価は一番大事な指標。

女子レスリング半端ねえ。

>>16089 匿名さん

16067の表の下の方の5月以降の成約事例を見る限り、特に16088と矛盾してないけど、明らかに下がっていると主張する根拠は？

>>16089 匿名さん
>コスモポリスの成約が1件含まれているよ。

ブランファーレは完成が2004年で2005-2006完成マンションだけを抽出した表には含まれないはずだし、コスモポリスは品川駅徒歩10分だけど10分以内物件に含まれないのは変だね。レインズも結構いい加減？

>>16087
屁理屈ではないと思いますよ。厳密に傾向分析しようとすれば、たしかに同条件の部屋で比較しないといけませんが、そうではなく、データに今までにない特性があるかどうかを抽出するやり方があります。その方がむしろ変化の徴候をいち早くとらえることができます。低価格の成約が今までになく増えているという事実は、潮流の変化を示す重要なサインではないでしょうか。

あ〜失礼、2004年完成だからブランファーレは区別がつかないね。

レインズの物件名とアドレス以外の諸条件のところは間違えて記入された成約例が少なくない。素人が入れる画面だと情報が少なすぎてちょいと限界あるね。

WCTの4月以降の成約事例を個別にさらっとみても16090くらいの相場で取引されている。それ以前の1年間と同等くらいと思われる部屋と比べても相場が下がっている。偶然ではないと思うよ。ピークを越したのだろう。別にネガでなくて真面目な話。何か、管理費や修繕費がその周辺のタイミングで上がったとかなにか情報ありますか？

WCTは成約事例が多いから湾岸マンションの取り引き相場のサンプルとしては非常に使えるんだな。しかし、一年で一番中古マンション取り引きが少ないこの5月以降の約2か月の成約事例が5件というのだけでも、十分人気マンションだということが分かる。

16097
そうそう、不動産屋は分析して有用な情報を提供するのが仕事なんだから、それを我々お客さんに広めてくださいな。そのためのレインズでしょう。レインズは不動産屋から情報収集する機能だけ。それを一般にフィードバックして広く活用する手助けをするのが、不動産業のお仕事。
期待してますよ

そういえば、WCTの最初の大規模修繕はいつ実施の予定でしょうか？

>>16099
せっかく真面目な話になっているのにそういう不要なムリポジするから嫌われるんだよ。

>>16099
正確には2ヶ月ではなく、4月1日から8月中旬現在の4ヶ月弱で6件。中古が50件近くでている現状からすればもうちょっと売れてくれないとちょっと苦しいね。

>>16103 匿名さん

4カ月で6件成約、在庫50件て事？
酷い数字ですね。
数字だけ見ると暴落寸前の兆候ですし、既に暴落している可能性も高いですね。

>>16104 匿名さん
今更何言ってんの？まだ、WCTの平均成約価格が坪240万-260万くらいだった2009年ごろから常にそんな状態。いっつも40-50件は売りに出ながら取り引きも成立し、築年経過しても価格は下がるどころか逆に上がって、いまや坪300オーバー。それが事実。2100戸もあるマンションは、普通のタワマン3-4棟分。あらゆる面でケタが違うからね。

中古マンション売り出して成約するのは2割程度だからね。築11年のマンションの取り引き件数として、上に貼られてる表は驚異的な成約数。

>>16105
正常性バイアスって知ってます？

在庫50件で4カ月で6件成約じゃ、売却するのに一年以上かかるぞ。正常な訳ないだろ。

>>16105の人ってたぶん、在庫が100件まで積み上がっても「いつものことだ」って言うんでしょうね。それじゃあ変化の徴候はとらえられません。いったい在庫何件になったらマズイと気づくんだろう？

仮に湾岸マンションが下がり始めているとすると、今買うのはリスキーだということでしょうか？WCTみたいな古いマンションは分譲が安かったから少々下がっても資産的には損することはないでしょうが、いまは中古も買うべきじやないし、坪360万もする新築ならなおさら買うべきじやないということですか？
私は、マンションの評価や管理状態、部屋の実物や周辺環境、近隣の開発などが見えている程度が良い中古マンションを選択すべきと考えてますが、少し待ってれば急激に下がるというように見た方がいいですかね？

>>16105 匿名さん
確かに普通のタワマン3-4棟分だとすると、40戸売りだされてるとしても、普通のタワマンでは10数戸のレベル。
芝浦も豊洲でも、どこのタワマンでも売り出している数はそんなものでしょうね。湾岸No.1のツインパークでも、今かなり売りだされてますからね。

>>16111 匿名さん

微妙に数ごまかさないでね。

>>16110
ちゃんと100レス前くらいから見てる？下がってるのはWCTとはじめとする港南4丁目地区だけだよ。豊洲、汐留、芝浦、勝どきなどは横ばい状態。再開発がなく将来性が極めて乏しいエリアが下がっているという話。

>>16111 匿名さん
とうとう4棟分とまで言い出したよ笑
2000戸だから2棟分だろ。50戸在庫があるのは構わないが、4ヶ月で6戸しか売れていないのは在庫数考えたら絶望的としか言いようがない。四半期成約値が暴落するのは当然。湾岸地域で唯一、再開発と無関係でバス便物件という立地だから当然の帰結。

湾岸のタワーマンションはどこもかしこも売りたい人ばっかりで大変～！

>>16113 匿名さん
下がっているという客観的データがないとなんとも言えませんね。これから発展することが約束されていて11年後にはリニア新幹線も開業する港南エリアは大きく下がることはないと見ていますが。

資産価値重視する人は港南4丁目物件をこのタイミングで買う人はいないでしょう。プールがある豊富な共有施設がいいという人でも、より資産価値が盤石なスカイズベイズかTTT買うしね。特にスカイズベイズの最新の共有施設みたら10年前の古びたWCTはまず買わなくなる。TTTは古いけど仕様がいいからWCTよりはだいぶいい。

>>16114 匿名さん
逆に4か月で50戸も中古が売れてるマンションがあるなら教えて欲しい 笑

>>16117 匿名さん
ベイズみたいな江東区の駅遠マンションこそ、将来の資産価値的には心配では？

>>16116 匿名さん
だから4月から8月のレインズ成約は6件で、過去1年の同等条件と比較して明らかに値下がりしてると指摘されてんじゃん。三井湾岸クラブの有料情報今月号でも港南地域は坪平均270と湾岸地域で2期連続下落した唯一の地域と証明されているのに往生際が悪いというか。そういうオトボケ、嘘、偽造で相場はなんら変えれませんよ。まあ、なんとか売り逃げを狙うしかないのでは。

江東区駅遠の比較対象としてはWコンフォートタワーとかBeaconタワー。値段は坪230万くらいですよね？スカイズだけが長期に高値を維持するとは、とてもおもえません。やはり、買うなら港区というのは半ば常識と思ってましたが、違うんでしょうか？

>>16118 匿名さん

と言うか、需要と供給の関係ですよ。
供給量が多すぎる、かつ割高が原因。
売り主の体力が持たなくなった時点で暴落するよ。

>16119
交通利便性は良くないが、周囲は再開発だらけ、BRTもあるし、地下鉄新線などの可能性も。ランドスケープと共用施設は東京ナンバーワン。成約状況みても極めて堅調。見る目がないから再開発ゼロ地帯買ってババ引くんだよ。もう少し学んだほうがいいよ。

>>16116
駅歩10分以内くらいの港南アドレスなら資産価値が保てるでしょうけど。WCTのような極端な駅遠物件は話は別ですよ。だから、今暴落してるわけなんだから。

>>16120 名無しさん
だからさ、その三井ナンチャラのデータは、品川区のラグナタワーとかポルトチッタとか、バブル期のシーフォートタワーとか、築古低層のデュープレックスとかクレアシティとか定借付きのシティタワー品川とか、WCTよりも明らかに安いベイクレとかコスモポリスとか、ぜーんぶ入れた平均だろ？って何回言っても分からない可哀想なオツムなんだな。笑

どこが暴落？WCTは新築マンションじゃなく築11年、初期の分譲価格は平均坪230万くらい。駅遠が下がるならとっくに下がってるはずなんだが？

これが初期の分譲価格表な。これと成約データと見比べてからきちんと俺みたいにデータ示してどこがどう下がっているのか論理的に話してくれよ(^^)

>>16125 匿名さん
これは港南の平均でもタワマンの平均でも、ましてやWCTの平均でもないな。これでは、WCTのことは語れないだろう。

>>16125
次長課長必死だな。安い物件がが入っているのはどこの地域でも同じですから。Vタワーも入ってるんだから。そもそもコスモポリスとWCTなんて対して成約価格変わらないし、直近4半期ならコスモポリスの方が高くなってるよ。新駅できたら結構近いからね、コスモは。

次長課長の部屋はブリーズ27階の80平台で実は分譲時坪単価かなり高いんだよね。直近の相場だとほとんど含み益なくなってる状態だから正直かなり焦ってんだろ。でも仕方ないよ。駅歩14分、山手線寄りの中央改札まで19分、再開発ゼロエリアに将来的資産価値が湾岸地域で最低レベルなのは当たり前の話。住んでて幸せならそれでいいじゃない？売る気が無いなら資産価値なんて関係ないし暴落してようがどしっとしてればいいのよ。

WCTって最寄り駅は天王洲アイルでおけ？