湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

そろそろ次長課長の部屋番号をさらせよ！
そうすると黙るぞ。確か6-27…。

港区芝浦アドレスの直近３ヶ月の成約情報（駅歩は田町駅）
駅距離 (万円/m²) 築年 用途地域
1 徒歩5分以内 60万円 1975年から1976年 準工業
2 徒歩10分以内 61万円 1979年から1980年 準工業
3 徒歩15分以内 62万円 1978年から1979年 準工業
4 徒歩10分以内 63万円 1997年から1998年 商業
5 徒歩5分以内 64万円 1976年から1977年 準工業
6 徒歩10分以内 67万円 1982年から1983年 -
7 徒歩10分以内 70万円 1982年から1983年 準工業
8 徒歩10分以内 72万円 1981年から1982年 準工業
9 徒歩10分以内 80万円 1997年から1998年 商業
10 徒歩10分以内 82万円 1999年から2000年 商業
11 徒歩10分以内 87万円 2006年から2007年 準工業
12 徒歩15分以内 88万円 2005年から2006年 二種住居
13 徒歩15分以内 89万円 2005年から2006年 二種住居
14 徒歩15分以内 90万円 2005年から2006年 二種住居
15 徒歩15分以内 90万円 2005年から2006年 二種住居
16 徒歩10分以内 91万円 2006年から2007年 準工業
17 徒歩10分以内 92万円 2006年から2007年 準工業
18 徒歩10分以内 94万円 2006年から2007年 準工業
19 徒歩15分以内 94万円 2005年から2006年 二種住居
20 徒歩10分以内 95万円 2006年から2007年 準工業
21 徒歩15分以内 95万円 2005年から2006年 二種住居
22 徒歩10分以内 98万円 2005年から2006年 -
23 徒歩10分以内 98万円 2005年から2006年 二種住居
24 徒歩10分以内 99万円 2005年から2006年 二種住居
25 徒歩10分以内 101万円 2005年から2006年 二種住居
26 徒歩10分以内 101万円 2005年から2006年 二種住居
27 徒歩10分以内 103万円 2006年から2007年 -
28 徒歩15分以内 105万円 2005年から2006年 二種住居
29 徒歩15分以内 108万円 2005年から2006年 二種住居
30 徒歩15分以内 112万円 2013年から2014年 準工業
31 徒歩10分以内 114万円 2005年から2006年 二種住居
32 徒歩10分以内 117万円 2014年から2015年 準工業
33 徒歩10分以内 123万円 2014年から2015年 準工業
34 徒歩10分以内 124万円 2014年から2015年 準工業
35 徒歩10分以内 136万円 2014年から2015年 準工業

港区港南アドレスの直近３ヶ月の成約情報（駅歩は品川駅）
駅距離 (万円/m²) 築年 用途地域
1 徒歩10分以内 70万円 1999年から2000年 商業
2 徒歩10分以内 72万円 2007年から2008年 一種住居
3 徒歩10分以内 73万円 2007年から2008年 一種住居
4 徒歩10分以内 74万円 2007年から2008年 一種住居
5 徒歩10分以内 74万円 2007年から2008年 一種住居
6 徒歩10分以内 75万円 1999年から2000年 商業
7 徒歩15分以内 76万円 2005年から2006年 二種住居
8 徒歩15分以内 77万円 2003年から2004年 二種住居
9 徒歩15分以内 77万円 2004年から2005年 二種住居
10 徒歩10分以内 78万円 2007年から2008年 一種住居
11 徒歩10分以内 78万円 2007年から2008年 一種住居
12 徒歩10分以内 79万円 2007年から2008年 一種住居
13 徒歩10分以内 79万円 2004年から2005年 準工業
14 徒歩15分以内 79万円 2004年から2005年 準工業
15 徒歩15分以内 80万円 2004年から2005年 二種住居
16 徒歩15分以内 83万円 2004年から2005年 準工業
17 徒歩15分以内 83万円 2005年から2006年 二種住居
18 徒歩15分以内 83万円 2005年から2006年 二種住居
19 徒歩15分以内 84万円 2004年から2005年 二種住居
20 徒歩15分以内 85万円 2004年から2005年 二種住居
21 徒歩10分以内 86万円 2004年から2005年 準工業
22 徒歩15分以内 86万円 2004年から2005年 二種住居
23 徒歩10分以内 87万円 2004年から2005年 準工業
24 徒歩15分以内 88万円 2005年から2006年 準工業
25 徒歩15分以内 92万円 2004年から2005年 二種住居
26 徒歩15分以内 93万円 2004年から2005年 二種住居
27 徒歩10分以内 96万円 2004年から2005年 準工業
28 徒歩15分以内 97万円 2005年から2006年 二種住居
29 徒歩15分以内 104万円 2005年から2006年 二種住居
30 徒歩15分以内 105万円 2005年から2006年 二種住居

>>16061
残念ながら、俺は次長じゃないから晒されてもなんともない　笑　WCTの住民は次長だけじゃあないんだよ？
今ももう一人いらっしゃる。2100戸のパワーをなめらたいかんよ。

＞マンションロビーの外に船が通過なんて、他のマンションにはない光景ですね。

震災時の映像を思い出した

西新宿３丁目に、65階建て　高さ日本一の235mのタワマン×２棟ができる。
海抜42ｍの高台。
すぐそばに新国立劇場・オペラシティとパークハイアット。
800ｍ先に明治神宮の森。
２棟合計で、3,200戸。

こういうのに凌駕されるわけか。

>>16063
そのサイトでWCTだけ抜き出してみた。二種住居、徒歩15分以内、築2005年～2006年で絞り込んだ。平均成約は坪322万だね。

>>16067
最低レベルが281万、最高レベルが370万、平均322万、のらデータともほぼ一致してるね。
こんなもんでしょ。

>>16068 匿名さん
というか、ノラの統計データはここから取ってますからね、一致して当たり前。
ここに載らない成約データもあるのでレポートとしては不完全ですが、素人ブロガーが分析ゴッコをするのはここのデータが限界でしょう。これ以上のデータになるとプロのデータベースにしか情報ありませんからね。

16035の画像は、さすが業者だけあって、コンテナ置き場と食肉市場が
ちょうど隠れて見えないね。火力発電所はトリミングか。

>>16064 匿名さん

その写真の船ももう1隻あるのを知ってますか。越中島キャンパスに。あちらの方が貴重なはず。

>>16066 匿名さん

近くの西新宿６０は、高さが三日天下みたいなものですな。

そろそろ100建ての時代か、、、

>>16072

でも西新宿60は安かったからまあいいんじゃない？
高層(45～58F)で、坪340万からだったから近年ではまれにみる瞬間蒸発

>>16067
WCTの「5月以降」からの3カ月はまだ終わってないのに8戸も成約してんじゃん。誰だよ売れずに在庫急増とか書いてたの？

>>16075
その5月以降の平均成約価格は307万です。以前の平均322万から明らかに下げてます。つまりどういうことですかね？

>>16076 匿名さん
平均値計算すると308万だけどな。比較的に安い低層階の部屋の成約が多かっただけじやね？WCT並に日本一の超大規模だと階層や向きで坪100万くらい平気で価格差があるから、たった3か月の平均値なんて意味がないな。

最近だけでも343万とか347万とかの成約も含まれているしな。平均分譲価格坪240万円台の築10年以上のマンションが、ということを忘れちゃいかんよ。

あの場所に343万とか347万とか、購入者はご愁傷様。
ババ引いちゃいましたね。

土地勘が無い人が間違って買っちゃうケースだろうね。

>>16079 匿名さん
ババも何も、海側高層階は以前から坪350以上で取り引きされてる。最高坪370という場合もあるから坪340台が海側高層階だったら超お買い得。

>>16081 匿名さん

お買い得って。笑
完全に高値掴みだぞ。

それよりも、5月からの2か月ちょいで8戸も売れてることが驚きだわ。月4戸ペース。築10年超えで毎週1戸中古が売れてるマンションなんてここだけだろ。

>>16082 匿名さん

西側や南側の中層階以下なら高値掴み、東側高層階なら超お買い得。場所が分からんからなんとも言えんな。

5月以降の成約については、その340万台の2件が平均成約価格をつり上げてますね。その2件を除いた残り6件の平均成約価格は、驚きの295.5万です。
本当に、たまたま低価格の成約が多かっただけなんでしょうかね？

>>16084 匿名さん

場所関係なく、利回り考えれば超高値掴みだよ。

>>16085 匿名さん
340-350万円以上の成約は眺望が良い高層階だと思われるけど、そういうのを除いたら、って屁理屈だよ 笑

そんなこと言ったらタワマンなんて評価出来ないだろ？どのマンションだって、2階と40階じゃ分譲坪単価からして全然違う。

どうしても相場の上がり下がりを見たいなら、同じ向き、同じ階層の成約事例を集めないとなんとも言えないよ？それが分からないのだから総平均で見るしかない。

その総平均も時期によって、たまたま低層階の成約が多かった時期は実際より高く見えるし、逆のケースもあるからね。

WCTの成約は、上の方にある高層階で坪単価330-350、中層階で300-320、低層階で280-300という書き込みが一番実際に近い。35階以上の超高層階で海側角部屋だと坪単価360-380もあるが、売り物はなかなか出てこない。その状況は数年前から現在までほとんど変化なし。それがホントのとこだろ。

>>16088 匿名さん
上のレインズの5月からのデータには東京ブランファーレの成約が2件、コスモポリスの成約が1件含まれているよ。素人用は物件名でないからわからなかったのだろうけど、wctの成約は実際は5件ですね。コスモポリスが二種住宅になってるけど、これ準工業地帯の間違いだね。この5件の成約平均は280後半って感じで、確かに下落基調になっている。階数は30階台、20階がほとんど。港南の人気物件が下落しているというのはちょっと気になる現象だな。

>>16088 匿名さん
それは昨年度のピーク時の相場観だな。
最新の相場だと40階以上の高層で310ー340、40階未満の中層で290ー310、25階以下で250ー280って感じですね。確実にピークは過ぎています。港南物件の下り基調が湾岸では目立ちますが理由はなんだろう？

>>16087
WCTが安いと指摘されると次長課長がいつも主張する論調だ！WCTの成約相場の幅は高々100程度。タワーマンションの振れ幅としては普通だよ。何も特別ではなく、平均坪単価を軸にして上下に50程度動くだけの話。平均坪単価は一番大事な指標。

女子レスリング半端ねえ。

>>16089 匿名さん

16067の表の下の方の5月以降の成約事例を見る限り、特に16088と矛盾してないけど、明らかに下がっていると主張する根拠は？

>>16089 匿名さん
>コスモポリスの成約が1件含まれているよ。

ブランファーレは完成が2004年で2005-2006完成マンションだけを抽出した表には含まれないはずだし、コスモポリスは品川駅徒歩10分だけど10分以内物件に含まれないのは変だね。レインズも結構いい加減？

>>16087
屁理屈ではないと思いますよ。厳密に傾向分析しようとすれば、たしかに同条件の部屋で比較しないといけませんが、そうではなく、データに今までにない特性があるかどうかを抽出するやり方があります。その方がむしろ変化の徴候をいち早くとらえることができます。低価格の成約が今までになく増えているという事実は、潮流の変化を示す重要なサインではないでしょうか。

あ〜失礼、2004年完成だからブランファーレは区別がつかないね。

レインズの物件名とアドレス以外の諸条件のところは間違えて記入された成約例が少なくない。素人が入れる画面だと情報が少なすぎてちょいと限界あるね。

WCTの4月以降の成約事例を個別にさらっとみても16090くらいの相場で取引されている。それ以前の1年間と同等くらいと思われる部屋と比べても相場が下がっている。偶然ではないと思うよ。ピークを越したのだろう。別にネガでなくて真面目な話。何か、管理費や修繕費がその周辺のタイミングで上がったとかなにか情報ありますか？

WCTは成約事例が多いから湾岸マンションの取り引き相場のサンプルとしては非常に使えるんだな。しかし、一年で一番中古マンション取り引きが少ないこの5月以降の約2か月の成約事例が5件というのだけでも、十分人気マンションだということが分かる。

16097
そうそう、不動産屋は分析して有用な情報を提供するのが仕事なんだから、それを我々お客さんに広めてくださいな。そのためのレインズでしょう。レインズは不動産屋から情報収集する機能だけ。それを一般にフィードバックして広く活用する手助けをするのが、不動産業のお仕事。
期待してますよ

そういえば、WCTの最初の大規模修繕はいつ実施の予定でしょうか？

>>16099
せっかく真面目な話になっているのにそういう不要なムリポジするから嫌われるんだよ。

>>16099
正確には2ヶ月ではなく、4月1日から8月中旬現在の4ヶ月弱で6件。中古が50件近くでている現状からすればもうちょっと売れてくれないとちょっと苦しいね。

>>16103 匿名さん

4カ月で6件成約、在庫50件て事？
酷い数字ですね。
数字だけ見ると暴落寸前の兆候ですし、既に暴落している可能性も高いですね。

>>16104 匿名さん
今更何言ってんの？まだ、WCTの平均成約価格が坪240万-260万くらいだった2009年ごろから常にそんな状態。いっつも40-50件は売りに出ながら取り引きも成立し、築年経過しても価格は下がるどころか逆に上がって、いまや坪300オーバー。それが事実。2100戸もあるマンションは、普通のタワマン3-4棟分。あらゆる面でケタが違うからね。

中古マンション売り出して成約するのは2割程度だからね。築11年のマンションの取り引き件数として、上に貼られてる表は驚異的な成約数。

>>16105
正常性バイアスって知ってます？

在庫50件で4カ月で6件成約じゃ、売却するのに一年以上かかるぞ。正常な訳ないだろ。

>>16105の人ってたぶん、在庫が100件まで積み上がっても「いつものことだ」って言うんでしょうね。それじゃあ変化の徴候はとらえられません。いったい在庫何件になったらマズイと気づくんだろう？

仮に湾岸マンションが下がり始めているとすると、今買うのはリスキーだということでしょうか？WCTみたいな古いマンションは分譲が安かったから少々下がっても資産的には損することはないでしょうが、いまは中古も買うべきじやないし、坪360万もする新築ならなおさら買うべきじやないということですか？
私は、マンションの評価や管理状態、部屋の実物や周辺環境、近隣の開発などが見えている程度が良い中古マンションを選択すべきと考えてますが、少し待ってれば急激に下がるというように見た方がいいですかね？