湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>25247 >>25252
今夜比べてみましたSP？笑

>>25282 匿名さん
いまは豊洲さんは出てこれないでしょう。港区湾岸よりもっとひどいです。
ただこの問題は豊洲だけの問題ではないと思うので、ここからは底値を探るトピックを中心にしていけたらと思っています。

>TDでも坪380の南西角の成約が去年1件だけあったよね。あれから同じ方角の角部屋は一件も見ていない…。


そもそも、TDで査定に上乗せして＠380で売り出せるようなレインボービューなどの条件の良い部屋は持ち主がなかなか手放さないから売り出しそのものが少ないし、売り出しがあっても、そういう人気の部屋は専任媒介でも売れるから専任媒介事例が掲載されないレインズには乗らないケースが多い。WCTでもどこでも同じ。

>>25280
標準僅差じゃなく中央値のことを言っていると思う。成約事例が10件あったとしたら、その10件の平均を見るのではなく高いほうから5番目と6番目の平均の成約価格を見る。11件あったら6番目を見る。

でも、タワーマンションなんてペントハウスを除いたとしても50階建ての48階と2階じゃ、そもそも最初から価格が全然違うから四半期単位の全成約事例の平均や中央値では何もわからない。

極端な話、ある3か月間に48階が＠380で1戸だけ売れたら平均は＠380になる。高額になるほど逆に言えば僅かな富裕層相手の部屋ということになるからレインズには載らないケースも多いしね。

相場の動きを見ようと思ったら、タワーマンションで同じくらいの階層、向き、広さの部屋同士の成約事例を時期をずらして比較しないと傾向は読めない。TDの西向き、30階以上の高層でレインボーブリッジ、富士山がリビングから見える部屋同士の比較、みたいにね。

だから、タワーマンションンの相場で〇〇タワーの成約事例の平均が下がった、上がったというのはナンセンス。〇〇タワーの南向き高層でレインボーブリッジが見える部屋は以前は＠350が成約レベルだったけど、最近は＠400での成約も出ている、とかいう風に見ないとダメ。

ちょっと前にスカイズのペントハウスで＠500の成約事例が出たことでスカイズが＠500になったと喜んでいた人がいたけど、タワー最上階なんてそもそもそのタワーの相場を反映しない別のマンションと言って良く、ナンセンスの極み。

なんだか久々に盛り上がってきましたね

ただレインズの情報くらいしか正確に論ずる材料にならないのでは？
そこから向きなどを割り出し平均値を割り出すのが良いのではないでしょうか。

レインズ見れる方集計してくれたら良いですね
ツインパークス、DT、勝どきザ・タワー、TD、GFT、グローブあたりで興味ある物件あれば見て頂けたら幸いです。WCTは既に出ていますので。

>>25286 匿名さん
標準僅差って何？

>25289

吊りだよ。反応する( ´艸｀)

>>25285 匿名さん

専任媒介取引ががレインズに乗らない？
気は確かか？

マンション購入する際は大規模修繕費や管理費などを考慮に入れてから購入しましょう。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

>>25292

逆だよね。

■専属専任媒介契約
売却の依頼は１社のみで、お客様ご自身で売買取引相手を探すことは出来ません。（レインズへの登録が義務づけ）
■専任媒介契約
売却の依頼は１社のみで、お客様ご自身で売買取引相手を探すことは出来ます。（レインズへの登録が義務づけ）
■一般媒介契約
売却の依頼は複数の会社に対し可能で、お客様ご自身で売買取引相手を探すことも出来ます。（レインズへの登録は任意）

ふーん、なるほどWCTが人気なのは普通のリーマンから見て、結果として買えるギリギリの値段になっているからなんだろうな。
新築が高騰してるから手頃な価格の中古に余計に触手が伸びやすい。あれで駅に近くなれば一般人には高くて買えなくなって人気も落ちる。リセールを考えたら高すぎるのも考えもんだ。
WCTやアイランドの時代は分譲が安かったから売主も馬鹿高い値段にする必要もなし。今の新築を買う人は売る必要がでた場合にいくらで売るつもりなんだろう？

>>25295 匿名さん

まぁブリリア目黒のように３割高の物件もあるんですけどね…
そのときの相場でしか売れないでしょ。危険です。

結局、将来に損しないように不動産買おうとしたら、どのマンション買うかより、いつ買うかの方が100倍大事ということだな。
いくらレアな駅直結でも、全体相場が高騰してると言われている時期に、駅直結プレミアを織り込んでさらに相当上乗せした価格じゃ、リスク背負い込む。
WCTだろうと豊洲だろうと安い時期に安く買えば安心してローンをゆっくり返し減税も受けながら保有し続けられ、最後に買った価格より高く売却できる可能性まで残る。

昔は平均年収700万、夫婦で1400万なんてのがゴロゴロいたけど、
これからの子育て世代は東京でも平均で500万台に。
いわゆる中間層がいなくなってWCTレベルは買う人口が激減する。
逆に駅直で広いプレミアは、成功した若者がポンポン買ってくれるようになっていく。
また、退職した老夫婦に駅直２LDKの狭い間取りが売れる。

2030年からは、そういう時代。

>昔は平均年収700万、夫婦で1400万なんてのがゴロゴロいたけど、
>これからの子育て世代は東京でも平均で500万台に。

なんか勘違いしている気が。平均給与は上がってないけど年収1500万ー2000万クラスの サラリーマンの絶対数は増えてる。

＞いわゆる中間層がいなくなってWCTレベルは買う人口が激減する。
＞逆に駅直で広いプレミアは、成功した若者がポンポン買ってくれるようになっていく。

中間層がどれくらいを指してるのかわからないが、駅直の億ションは無理でも、8000万 クラスなら買える人はこれからも減らない。 下記の表見て年収1500万以上のリーマンの数と成功したボンボンの数、どっちが多いと思う？


＞また、退職した老夫婦に駅直２LDKの狭い間取りが売れる。

あくせく通勤する必要がない人は何で駅直の狭い部屋に我慢して住む？逆でしょ？駅から適度 に離れてて、移動の時は品川駅にも空港にも楽にアクセスできるWCTみたいなマンションは シニアに好まれると思うよ。俺はまだWCTには住まないけど。

駅遠マンションなんか年寄りは見向きもしないよ。
老人になるといずれは車も運転できないから公共交通のアクセスが手軽なのは必須条件だよ。
天王洲なんていう終わった街のマンションは叩き売りだね。

>>なんか勘違いしている気が。平均給与は上がってないけど年収1500万ー2000万クラスの サラリーマンの絶対数は増えてる。
それが二極化が進み始めているということ。
平均値と中央値のズレが大きくなっていることはわかるよね？

>>25299
駅遠さんの力説、全く響いてこない。駅直結がうらやましすぎるのかな？
電車通勤しない人ても、駅に全てが集中していて便利なわけだが。資産価値もね。
郊外の高級住宅地が好きな人はそれでもいいが、タワマン族なら駅直結が便利。