ディアナコート茗荷谷翠景

あのマンション1999年築なんだ。
ベランダ見た感じ古くさいから築40年くらいかと思った。

ディアナコート茗荷谷翆景に興味がありますが、建築会社モリモト社員の文京区民
に対する誹謗中傷には呆れますね。ＮＯ３番の「文京区民は浅はか」発言に始まり
直近のＮＯ３００迄の記載でどれだけバカにしたでしょう。
文京区を中心に建設をしているモリモトでしょう。
そんなに嫌いな文京区ならここで商売せず別の地区に行ったらどうでしょう。
森本社長はこの状態をみてどう思っているのでしょう。
この手の社員がいることを頼もしく思って喜んでいるのでしょうか、それとも
会社の事業に取って大切なエリアの文京区をバカにするのは早く止めさせなければ
まずいと思っているのでしょうか。
こうゆう跳ね返り社員を何時までも抱えると、その内必ず「シロアリ」化しますよ。
社長の見識を是非伺いたいものです。

>>300
反対派ってこんな感じか。
それじゃ周辺住民からうさんくさいと思われるはずだ。

>>302
反対派ってこんな感じか。
それじゃ周辺住民からうさんくさいと思われるわけだ。

周辺住民さん統失なの？自分以外のレスは全部モリモト社員に見えちゃう系？大丈夫？

遊び場なのでお互い根拠のないこと言い合っても良いんだけど、ガチのど突きあいじゃないと面白くない。
例えば、２７４の適当なカキコに対し２７５の反論でご近所さんは甘利状態。
２９９の適当なカキコに対し３００の反論でたじたじ。
そろそろ、管理人の介入時かと。
あと、私のことをモリモト社員と言い張る５０代にも腹がたつ。

文京区のモリモトマンションに住むものですが、300さんの発言にはショックです。既存モリモト物件にどんなトラブルあるのですか？具体的に言ってください。住民が対処できることなら対応したいです。

反対派住民は本物件のみならず他のモリモトマンションにも矛先を向けるのでしょうか？何らかの新条例制定を目指すのであればそれも視野に入っているのでしょう。どのようにそんな条例つくれるのか疑問ですが、正々堂々主張をぶつけ合いましょう。

>>306
一部、同意します。そろそろ管理人介入した方が良いのでは？
匿名さんが正々堂々と議論って、匿名の時点で堂々としてないけど…。

近隣ともめていること、反論が滅茶苦茶なこと、そして誰が何のために反論しているのか？
わかるのはそんなことくらいで、この掲示板の本来の目的が果たせていませんね。
管理人さん、一旦閉鎖した方が良いのでは？

こんな掲示板で実名晒すわけないですよ。結局、既存モリモト物件にどんな近隣トラブルがあるのか言えない、そんなものないので、掲示板の閉鎖求むとしか言えないのですね。

N 310さん
何を主旨にした反対運動かは、最初の頃の投稿を参照してください。

小石川の翠景とどっちが良いか迷うね。
どっちも国立小の横。
駅近 茗荷谷> 小石川
利便性 茗荷谷>小石川
眺望 茗荷谷<小石川
ご近所 茗荷谷<<<小石川
間取り 茗荷谷=小石川
価格 茗荷谷<小石川
資産性 茗荷谷<小石川
冷静に判断すると小石川が良いね。

312さん
なぜモリモトの物件だけ？
他にも文教地区の新築マンションはありますよ

>>312
眺望は茗荷谷の方が良いのでは？

>>313
本当ですね。他に目を引く物件もあるのに、なぜ変な二択？

大塚と小石川じゃ、あんまり迷わないと思うけど。
小学校の学区も違うし。親世代が気にするのは、その辺だと思うけど。

国立小の横だからって、入学できるわけでもないし。
むしろ騒がしいですよ、学校の横。

ここはモリモト物件のレスだからね。
同時期の翠景を比較してもおかしくないよね。
ご近所さんは、頭おかしくなってない？
他の新築物件は 個別のレスで遊んでください。

モリモト物件しか比較しちゃダメなのですか？
遊びではなく、この近辺で探しているのですが…。

私は千駄木在住で近所でもないのに、頭おかしい呼ばわりされちゃうのですか？

変な反対派がいたせいで、まともな会話のしにくいスレになってますね…

反対派のご近所さんです
モリモトさんにすばらしい提案があります。
今回はいっそのことマンション開発などは諦めて、一戸建てを5～6件にしてみてはどうですか？
もちろん開発にかかった費用の全てを購入者さん方に負担させるのではない計画として。
当然、モリモトさんには当初予定された利率からはかなり収益が減る、赤字なのかもしれませんが、もしもこれを英断できたなら、私たちはもとより、多くの建築業界からも尊敬され、企業イメージも向上間違いなしですよ。
この計画なら、賛成派の方々の主張されている「綺麗になって嬉しい」も実現できますし、お互いめでたし、めでたしです。

いかがですか？

317さん
すみません。
そんなつもりは毛頭ありませんよ。
モリモトしか選択肢がないような書き方をされていた事に違和感を感じたものですから。
「頭おかしい」というように聞こえたなら、謝ります。
ごめんなさい。

民間企業が利益を追求しなくてどうする
ご近所さんが利益の目減り分を補填するならいい提案なんじゃない？

反対派のなかの人も様々ですね。あまりに経済的感覚ない提案しても折り合わないと思いますよ？一戸建て化することで、どの程度の負担をモリモトに強いているか計算してみましたか？モリモトは非上場ですが、仮に上場企業がそんなことしたら株主に訴えられるリスクあります。

321さん
これはモリモトさん以外の賛成派にとってもウィンウィンの提案ですよ。
確かに民間企業が利益追求しなくてどううする・・　ですが、これが出来る企業だったら尊敬するな
と、思ったもので。

>>323
モリモトの債権者の銀行からしても安易に損失を出されることは認められないでしょう。貸し倒れリスクが高まるので。どうやって銀行を説得できますか？

経済合理性で考えると、譲ってほしい容積率分をお隣さんがお金で買い取ればいいんだよ。
27戸のところ26戸になるのなら１戸分一億円で買い取る。そうすればお互いハッピーなんじゃないかな。

いえいえ。
モリモトさん以外に、この提案に反論する必要はないのでは？
あくまでも購入者にふたんしてもらうのではなく、モリモトさんの英断できるか？
ですから。

環境問題の運動などでもよく見られることですが、あまりに資本主義や法規制の現実から離れた話をしても得られるものは少ないですよ。

むしろ区に土地を買い取ってもらって公共施設にでもして貰うほうが一戸建て化よりもまだ可能性追求できる選択肢と思う。

反対派マンションも含めて再開発、総合設計制度でタワマン化がいいです。

>>319に本音が出てきたなｗ
結局自分とこより低くて景観がよくなればなんでもいいんでしょ
Win-Winだっていうなら，戸建て化による損失分を反対派が払ってあげればいいんだよ
もしくは土地を反対派が買い取って公園にすればいい
あなたの言ってるのはこれと同じレベルの話だからね

反対派の方は、自分のweb pageで意見を述べるにとどめたほうがいい、、
お互いのためにも、

>>319
私は新しいマンションが建って、日当たりの影響を受けない近所です。
近所で一戸建てにした方が良いなんて話、初めて聞きました。
反対派の人たちは、マンション建築自体には反対していませんよ。
こんな非現実的なこと考えている人、居るわけないでしょ。

>>331
誰の本音かヤラセだか知りませんが、そんな話に乗っても仕方ないですよ。

そもそも今までの書き込みを見たら、建設反対と言ってないようです。
お隣のパークハウスのようなゆとりある建設計画にして欲しいだけなのでは？

パークハウスみたいではなく本案件により目の前の公園が見えなくなるから反対してるのでしょう。

パークハウスって具体的に建築基準法に照らし合わせてどこら辺がゆとりあるの？

以前に購入検討者のために重要と思われる情報は住民運動のHPを通じて情報提供する旨をお伝えしましたが、昨日、建築確認を取消すための手続の打合せ会合が開かれましたのでご報告いたします。

場所は、小石川二丁目のルサンクマンションの建築確認を取り消した日置雅晴弁護士の法律事務所です。ルサンクマンションでは、無理な建築計画がたたり、購入者は全て契約解除となってしまいました。

文京区から提供された概要書をもとに建築確認取消しのために、代理人である日置雅晴弁護士、農端康輔弁護士と、綿密な打合せが行われました。

http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku

から紛争の事実経緯にお入りください

長い闘いが始まりましたね。
てか、モリモトのことだからもう先着順で何戸か売っちゃってますよね？ｗ

法令違反なしで取り消しを求める会合とはなかなかですなw

>>337
そうでしょうか。それでしたら、その方々にはお気の毒な結果になります。

>>338
いえ、法令違反の存在を前提にした会合です。申し合わせにより私からは具体的には申し上げられませんが、どうしてもという方は日置雅晴先生の法律事務所までお問い合わせください。

だれも335に答えられないとは。

>>340
私への問い合わせではなかったのでお答えしませんでしてが、パークハウスについては、事前の近隣の要望聴取を受けて、

1. 高さを当初計画より一階低くした
2, 裏の4階建ての立体駐車場を地下だけにした
3. 隣接地との離隔を2メートルほどに広げた

といった変更がありました。

当初案も規制ギリギリのものでは無かったと思いますが、変更の結果、規制に比してかなり余裕ができたのは確かだと思います。

これでよろしいでしょうか？

>>339
すいません、具体的な根拠条文を教えてください。

>>340
パークハウスは、最初の計画から裏のマンションよりも低層にする計画でした。
住民説明会を受け、さらに一階減らし、離隔を広げ、駐車場についても騒音に考慮したりと、
形ばかりの住民説明会ではなく、説明会で出た意見をずいぶんと採用してくれました。
それは近隣への配慮だけでなく、離隔や駐車場に関しては、
完成したマンションの住人にとっても悪い話ではなかったように思います。

しかし、今回の計画では、特に離隔については問題が多いように感じています。
70ｃｍしか隣の敷地と離れていないうえ、緑化条例に合わせ、その狭い隙間に植栽計画がなされています。
万一、災害があった場合、植栽が邪魔で避難路としての役割は果たさないでしょう。
また、そのような狭い場所に植栽をしても植物が十分に育つとは思えず、
そうなった場合には条例違反ということになるわけです。

離隔を十分とって設計し直したとすると、北側斜線と相まって階数が減ることになり、
その結果として、パークハウスは7階建てになったのではないでしょうか。

事実だけを書けばよかったのですが、
専門家でもないのに、知ったかぶって推論まで書いてしまいました。
大変失礼しました。

ルサンクと同じ弁護士先生でルサンクと同様の結果にならないと良いですね。マンションは建つけど入居者もなく暫く取り壊しもされない状態で本当に得したのは、同様の訴訟のために名をあげた弁護士だけと思います。

>>343
成る程、そうすると、法令違反は、避難路の確保不能と緑化条例脱法行為。請求の主旨は建築確認取消のみですか？不法行為による損害賠償請求まで踏み込みますか。？

>>340
事実のみ書きます。各自でご判断ください。

近隣マンションの比較
ディアナコート（計画）：敷地面積768.70㎡　建築面積481.89㎡　建蔽率62.69％
パークハウス　　　　　：敷地面積812.99㎡　建築面積445.76㎡　建蔽率54.83％
ベルメゾン小石川植物園：敷地面積822.35％　建築面積432.23㎡　建蔽率52.56％

これらは区の建築指導課で概要書の閲覧をすれば確認できます。

>>342
建築審査会での戦術上、ここでディアナコート茗荷谷翠景の法令違反について具体的にお伝えできず、恐縮です。
もしも購入検討者の方でどうしてもお知りになりたい方は、申立代理人の日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせください。
日置先生は、小石川二丁目のルサンクマンションの建築確認が取り消された手続の代理人でもあり、マンション建築関連法令に関するわが国の第一人者です。早稲田大学の教授でもあり、立教大学をはじめその他の大学でもこの分野について教鞭をとられてもいます。

>>345
343の方は建築確認取消手続のメンバーの方ではないように見受けられます。
法令違反箇所は多岐にわたりますので、
即断なさらない方がよろしいかと存じます。

>>344
そういった見方をする方がいることは否定しませんし、マンションの購入をしたのに後で業者から全戸解除となって多大な損失をうけた方々には本当にお気の毒に思います。
しかし、ルサンクについては、万が一災害となった時に満足な避難ができない設計になっていたわけですから、万一の時に多数の方々が逃げ遅れるといったリスクを抱えたまま住み続けなくて済んだと考えれば、得をしたのは本当に誰なかは一概に言えないように感じます。

>>346
明確な根拠ありがとうございます。
これだけでも、ディアナコート茗荷谷翠景が、普通のマンション業者の計画施工とは異なる（採算のみを追求した）無理がある建築とわかるかと存じます。
ここからは弁護士の先生方からの受け売りですが、狭い敷地で容積率を無理にあげようとすれば、いろいろな箇所で別に無理が発生します。現在は一次的に建築確認を出すのが民間機関で、しかも、複数の中から選べるので、審査の甘い機関を選べばそれでも通ってしまいます。そして、実際にそうした甘い審査のみで無理に建てたマンション建築が見過ごされている例があることは事実です。
しかし、そうしたマンションは一定の危険を孕んでおり、実際、二次的に審査をする行政の建築審査会に申し立てられれば、一発で取消されてしまいます。しかも、容積率いっぱいの建築ですと、もはや修繕による補正がきかず、結果、ルサンクのように修正不能な違法建築として全戸解除のようなことがおこるわけです。

結論、文京区民はちょっと痛い。囧囧囧

住民運動のHPに、このマンションが窪町小学区であると業者が説明しており、それを前提に購入検討したとのコメントをいただきました。
http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku
しかしこれは誤った情報であり、どなたか以前に書いてましたが大塚小学区です。業者による誤導により購入を検討されている方が少なからずいるようですので、こちらにも書かせていただき検討者の注意を促したいと存じます。

なお、この板はディアナコート茗荷谷翠景を購入検討されている方には重要な情報が提供されている貴重な板です。情報の中には当然に業者にとって不都合な
ものも含まれてしまうこともあるかとは思いますが、それも含めて購入検討者には重要な情報です。
最近、業者にとって不都合な情報の提供が増えたせいか、管理人の方に閉鎖を主張する方が出るようになっていますが、購入検討者ためにも、そのようなことはあってはならないと考えます。
誹謗中傷が見受けられないわけではないですが、それらはもっぱら業者擁護派から住民運動に向けられたものですので、それを理由に閉鎖ということでは、都合の悪い情報が出てきたら誹謗中傷を繰り返せば閉鎖できるという悪しき前例を作ってしまいかねません。管理人の方のご高察のほどをお願いいたします。

>>351
そのような印象を与えてしまったのでしたら、申し訳ありません。ただ、文京区にお住いの方に、一家言あり、かつ、筋を通そうとする方が多いのは確かかと存じます。

建ぺい率は土地の形状にもよるのであまり意味がないですね。建ぺい率が高い方が低層になる場合もあります。
容積率はどうでしょうか。

また、この地域は建ぺい率６０％ですね。角地で緩和されているのだとしたら、制限７０％に対して６２％は悪くないですね。

都合のよい事実だけを出すと胡散臭くなります。たぶん、建て方がえげつないと言いたいのかなと思いますが。
グーグルで航空写真を見るとパークハウスも紳士的に建てられているようには到底見えません。
だれかが書いていましたが、所詮そんな地域なのではないかな？

>>354
グーグル航空写真で見ていただいたのでしたら、346さんが挙げた三つのマンションの土地の形状がほとんど違わないことがわかるかと存じます。すなわち、
単純比較が可能なケースであり、346さんは「都合のいい事実だけを出」しているわけではないといえます。

また、航空写真ではマンションの高さはわからないでしょう。高さについても現在問題視されているポイントです。

パークハウスの建築過程の実態は、私が341に書いたほか、343にもある通りでした。ですので、格別に反対運動など起きなかったですし、もちろん、建築確認取消手続が開始されることもなかったです。

同じ場所で異なる現象が起きているわけですから、「所詮そんな地域」ということでは説明できません。むしろ、業者が目先の利益だけでなくトータルで利害得失を考えられるかの問題であり、その意味でさすが三菱地所と思います。

>>350
建蔽率54%に比べて62%という数字を見るだけで計画に無理があるとわかります、という言い分に無理がある。これだけで色々と手の内があるように見せかけつつ、ただのイチャモンに過ぎないんだろうと思っちゃいます。

>>355
確かに三菱は、①住民対話を実質化し、それを設計に反映させた、②審査会も当該事情を考慮して建築確認をした可能性がある、との主張ですね。しかし、①確認取消訴訟の被告は審査会であり、②モリモトの本件開発経過における瑕疵の態様、程度、そもそもの有無が事実上法律上認定されるかにつき実体法、相当の無理がある、③訴訟法上もその挙証責任は近隣住民にある、等々を総合勘案すると、モリモトには、当事者適格がなく、また過失責任は無いとなりそうですが、いかがでしょうか？もしモリモトの企業責任を追及するのであれば709条を主張すべきです。仮に709条では敗訴の見込みが高いと判断されているのであれば、その点を開示くださいませ。

>>352
私はどちらかと言うとモリモト擁護派ですが、全く賛成です。事実上、法律上の主張を冷静に徹底的に議論して、論点と事態の帰趨を全面的に開示すべきです。最終的に行政訴訟になると思われるので、その経過も開示してください。

>>356
そうですね、他のマンションが54%なのに62%だから「無理がある」建築だとは論理的に導けないかもしれません。その点は筆が滑りました。ごめんなさい。

ただ、これまでの書き込みで、パークハウスなど周辺マンションに比較して「余裕がない」計画になっているかも問題視する方がいらっしゃいましたから、その点についてはデータ上明確かと存じます。

加えて、余裕のない狭い敷地で容積率を無理にあげようとする建築は... と、ここからは350の後半の繰り返しになってしまいますので、そちらをお読みください

土地の形状、全然違うんじゃない？パークハウスは奥に不整形の部分があって駐車場に使ってますね。ベルメゾンの南西側の隣地への寄せ具合こそ異様。南側をこんなに寄せたら、今回のような問題になるに決まってますね。

https://www.google.co.jp/maps/@35.7209281,139.7390133,93m/data=!3m1!1e3

>>354
建ぺい率は敷地に対する建物の水平投影面積であり、敷地にどれだけ空地があるかを示す指標となるものです。
指定建ぺい率は６０％ですが、耐火建築物にすることで７０％になっています。角地緩和ではありません。
各延面積、容積率は次のとおりです。
ディアナコート（計画）　　：敷地面積768.70㎡　全体延面積2506.05㎡　容積対象延面積2124.43㎡　容積率276.37％
パークハウス　　　　　　　：敷地面積812.99㎡　全体延面積2515.46㎡　容積対象延面積2098.17㎡　容積率258.09％
ベルメゾン小石川植物園：敷地面積822.35㎡　全体延面積2947.49㎡　容積対象延面積2660.59㎡　容積率323.53％

容積対象には屋内駐車場、共用通路部分は含まれず、また平成27年からエレベーターシャフトも容積対象から除外されたため、共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較はできません。
全体延面積には屋内駐車場、屋内の共用通路階段は含まれますが、屋外廊下、屋外階段、バルコニーは含まれず、階高も異なるため、これも外観上の空間に占めるボリュームという見方においては、単純比較ができません。

私が346で建ぺい率のみを記したのは、あくまで敷地に対する”空地”＝”余裕”がどれだけあるかを比較する指標として、建ぺい率以外では単純に比較ができないので、取り上げたまでです。
尚、建ぺい率は、建築基準法上の居室採光、安全条例上の窓先空地、屋外避難通路、区条例の緑地面積等に大きく関わっているものであり、計画建物の住環境、避難上の安全性、周辺環境への影響という観点において、大きな意味を持つものでもあります。

atelierさん、ありがとうございます。数字は嘘をつかないですね。

僕は正直言ってどっちでもいいんですが、住民エゴみたいなのは嫌いです。これからマンション買いたい派としては、安く良いマンションが増えればいいなと思っています。ルサンクでも近隣のマンションが反対してて「どんぐりの背比べじゃないの」と思ったのですが、ここはルサンク以上にマンション向けの土地じゃないですかね。

公平にベルメゾンの情報を出していただいて、容積率がモリモトよりも大きいことも分かりましたが、atelierさんはどのように評価してますか？　またベルメゾンの建ぺい率はどうなんでしょうか？（もちろん土地の形とか向きで、単純な比較が意味ないことは分かりますが）

>>357
書き込みが多岐の点にわたっているので、お答えの仕方が難しいのですが...

「三菱は、①住民対話を実質化し、それを設計に反映させた」はその通りですが、「②審査会も当該事情を考慮して建築確認をした可能性がある、との主張」というご理解は違います。建築確認は民間機関が出し、それに疑義があるものが申し立てると審査会が審査します。三菱の場合は申し出自体がなされていませんので、審査会の審査はなされていません。また、審査会では客観的に法令違反があるか否かが審査されますので、事前の住民対話の有無や内容は関係ありません。ただ、住民が納得すれば誰も審査会に申し出ませんので、結果、万一何か違反があったとしても、そもそも審査会自体が開かれないという事実上の効果はあります。

>>363
ありがとうございます。そうすると、本件建築確認は「東京都の指定を受けた」「指定確認検査機関」でない一般私人による確認であり「行政処分」に該当せず、従って公定力を有しない、との主張で宜しいでしょうか？

>>357
「①確認取消訴訟の被告は審査会」は、審査会の手続は「訴訟」ではなくその意味では「被告」とは呼ばないのですが、相手方という意味では建築確認を出した審査機関であり、審査会は裁判所的な役割になります。

②③については、要は、建築確認が正しいものであったか審査会が法令に照らして再審査するものとお考えください。

「モリモトには、当事者」ではないという理解は正しいのですが、その理由はご指摘のことは関係なく、上記の審査会の手続構造によるものです。ただ、建築確認が取り消されると一番影響を受けるのはモリモト、そして、完成前に買ってしまった購入者であるのは確かです。

>>357
モリモトの「過失責任」、「企業責任を追及」するため民法「709条を主張すべき」か、その場合の「見込」については、今後の争訟の戦略にかかわりますので、弁護士から止められており、ここでは開示できません。どうしてもという購入検討者の方は、日置雅晴先生の法律事務所までお問い合わせください。

>>365
ありがとうございます。①一般に指定確認業者による確認の「適法性の推定力」はいかに考えるべきですか？②審査会で確認取消に至る為の具体的要件規範は判例で示されていますか？③それら要件の適用において、ルサンクと本件の具体的異同は何ですか？すいませんが開示ください。

>>362
建ぺい率は346に出てますよ。
atelierさんが、容積率については共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較できないのに対し、敷地に対する”空地”＝”余裕”がどれだけあるかを比較する指標として建ぺい率は有効として、346で示してくれています。

>>366
ありがとうございます。私も原告として訴訟を断念した経験がありますが、日本の民事裁判では709条による不法行為請求は、交通事故や他覚性ある傷害事件でないかぎり、9割方敗訴しますよね。従って本件につき行政訴訟オンリーという訴訟選択と理解しました。

>>367=364さん
①については、専門家でないので不正確であるかもしれませんが、建築確認それ自体が審査機関に裁量権があるようなものではなく、結果、「裁量の範囲であれば適法とされる」ということもないという理解でいます。したがって、審査会の法令解釈や事実認定が審査機関のそれと異なる場合、審査会は躊躇なく自分の解釈や認定に従って判断を下すので、甘い審査機関を使って建築確認をとった場合、確認が取り消される可能性は高くなります。

②については裁判所ではないので「判例」ではなく、したがって同様の公開や
データベース化がなされているわけではないと思いますが、先例集のようなものはあるようですよ。

③については、戦略上、弁護士に止められていますので、どうしてもという購入検討者は日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせくださいませ。

>>369
敗訴するか否かは事案次第なので、一般的な率は関係ないと思います。
民事手続の可能性については、今後の戦略上弁護士に口外を止められていますので、どうしてもという購入検討者の方は日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせください。

>>370
ありがとうございました。論点が１つ見えて来ました。先ず、東京都の指定を受けた指定業者による確認は、行政処分の適格性を与えられた明確な「行政行為」です。従って、モリモトからすれば、適格な確認を得たから開発や先行販売は適法になり、取消請求による具体的な損害発生の証明に成功すると考えれば、住民に対する損害賠償請求訴訟の「反訴」又は「別訴」を提起するでしょう。一方で、住民からすれば、適格性ある行政処分の違法性を主張して当該行政処分の取消を主張することになります。とすると、公定力の意義につき判例は「行政処分は、たとえ違法であってもその違法が重大かつ明白で当然無効ならしめるものを除いては、適法に取り消されない限り完全にその効力を有する」としていますので、審査会に取消の行政裁量が如何なる基準で認められるのか、という点につき住民が余程の自信度を有しない限り、当該取消訴訟は住民側にリスクが高いものになると考えます。当然、モリモト弁護士も既にルサンクの事例を詳細に検討して、確認取り消し

>>372
の「再取り消し訴訟」を展望していると思われます。モリモトからすれば、販売遅延による損害賠償請求、住民からすれば、人格権侵害による損害賠償請求との主張で、長引けば余裕で一年を越えるでしょう。住民はかような訴訟展望につき、担当弁護士から教示を受けられましたか？すいませんが開示してください。

>>373
手続の展望の詳細については、日置先生からみなさん詳しく伝えられていますので、ご心配ありません。

>>372
370にも書きましたし、専門家でないので不正確であるかもしれませんが、建築確認それ自体が審査機関に裁量権があるようなものではなく、結果、「裁量の範囲であれば適法とされる」ということもないというのが運用であり、その点はご理解が間違えている気がします。
つまり、審査会の法令解釈や事実認定が審査機関のそれと異なる場合、審査会は躊躇なく自分の解釈や認定に従って判断を下すという理解でおります。

行政処分一般論から導くのではなく、実際の運用から議論した方が建設的であるように思います。

すいません。建ぺい率も書いていただいていましたね。

建ぺい率が低くて容積率が高い（一般的には高層階まで太さが変わりにくい）のと、建ぺい率が高くて容積率が低い（高層階になると細くなりやすい）のはどちらが近所に配慮されていますかね。この数字はどのようにも読めますね。

結局、建ぺい率を比較しても意味が無いんじゃないでしょうかね。容積率が大きいというのは、それだけ周囲へのインパクトのある建物ということになりませんか？

>>362
容積率について
敷地に建てられる建物の外形上のボリュームというのは、許容建ペイ率、日影規制、高度斜線制限、道路斜線制限、隣地斜線制限により、概ね決まってきます。概ねと書いたのは、現行法には道路斜線制限、隣地斜線制限を適用除外する天空率の制度や、大規模開発にみられる総合設計制度等があるからなのですが、話を簡潔にするためにここでは解説を省略します。
ここで言う外形上のボリュームには容積は関係ありません。
容積とは簡単に言うと法的にカウントされるべき床面積の合計であり、上記の制限により定められるボリュームの中で何層床が取れるかということと、容積にはカウントされない共用部等を含めた配置計画、平面計画により決まってきます。
たとえば、同じボリュームでも階高を高く設定したり、共用廊下が長かったり、吹抜けを設けたりすれば床面積は減り、容積率は下がります。配置計画上は、敷地形状が大きく左右します。
ベルメゾンについて言えば敷地がほぼ長方形であり、空地を確保しながらも比較的効率よく配置計画が可能だったため、結果的に容積率を上げられたのだと考えられます。
敷地が整形でない場合は、低層での建築面積を多くとったとしても、上層階で日影規制、高度斜線制限などが、複雑になり、どうしても平面計画上の効率は下がるため、容積率を上げることは難しくなります。
私が前に言うところの制限ぎりぎりという表現は、容積率を指すものではなく、敷地形状ゆえの複雑さを伴った日影規制、高度斜線制限等に由来するものです。

>>376

atelierさんは

容積対象には屋内駐車場、共用通路部分は含まれず、また平成27年からエレベーターシャフトも容積対象から除外されたため、共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較はできません。
全体延面積には屋内駐車場、屋内の共用通路階段は含まれますが、屋外廊下、屋外階段、バルコニーは含まれず、階高も異なるため、これも外観上の空間に占めるボリュームという見方においては、単純比較ができません。

て書いてますけど...

＞＞376
建ぺい率の比較に意味があるかないかは、各自のご判断にお任せします。
建ぺい率というものは建築計画上の一つの結果であり、事実を情報として提供したまでですので。
購入をご検討の方は、自身が住む環境として、適しているかどうかをご判断されればよろしいかと存じます。

>>375
ありがとうございます。おっしゃいます通りに、行政処分一般論の教条適用をするつもりはありません。但し、そうだとしても処分性は相当に重い概念であり、この点、即ち処分性を害しても保護されるべき住民の利益は何か、また確認で見落とされていた違法性は何か、について、繰り返しで誠にすいませんが、簡単な箇条書きで開示してくださいませ。よろしくお願いいたします。

モリモトさん、もういい加減にして下さい。何を焦って事前にこちらの
手の内を知って対処しようとしているのですか。
これから確認審査請求する側が手の内を晒す筈が無いでしょうが。
自信があるのでしょうから堂々と受けて立てば良いじゃありませんか。
我々は弁護士からこの手の対応は一切止められています。
もうこの種類の質問は止めて下さい。我々は一切反応しません。

>>380
民間機関による建築確認、疑義がある場合の行政の審査会での審査という構造が、行政処分、不服がある場合の裁判所での行政訴訟という構造と全く同じとは理解していませんので、処分性の重さ云々の議論には俄には賛同しかねます。

381さんとは異なり、380さんが業者関係ではないと信じたいです。ですが、やはり戦術上、これ以上の詳細をお話することは弁護士から止められていますので、購入検討者の方でしたら、日置雅晴先生の法律事務所まで直接にお問い合わせくださいませ。

>>381
すいませんが私はモリモトではありません。従って焦ってもいません。私のお願いは住民の法律上の請求行為に有意性があるのか否か、訴訟権の濫用に当たるのではないか、逆にモリモトの違法行為の存否、程度を利害関係人として開示して頂きたい、ということです。
逆に、住民側が開示不能を突如言い出すとすると、住民の民度、見識も含めて将来の訴訟においても不利に働くこととなります。ご説明の詳細さにおいて回答者は間違いなく住民であり、本件の一連の書き込みは十分に訴訟における直接証拠としての証拠能力を有します。さらに本訴と成れば当事者照会制度、文書提出命令等々の民事訴訟法の制度により「手の内を明かさない」訴訟活動は認められないのが現行法の制度設計です。本件掲示板の維持を希望されたのが、住民だとすれば堂々と、ビクビクせずに主張根拠を開示してください。よろしくお願いいたします。

>>382
冷静なご返答ありがとうございました。重要な論点を頂きましたので、暫く検討致します。ありがとうございました。

>>383
私は開示をしないとは一言も言っていません。弁護士代理人がついていますから、そちらを通して照会くださいと何度も何度も申し上げています。

また、建築審査会への申し立ては、法制度上利害関係者に認められたものであり、その権限を行使することに何の躊躇も必要ありません。いわば民間機関に建築確認の権限を移したことの反射として設定された制度であり、それが近隣住民から行使されることは、制度上、あらかじめ予定されています。

atelierさんの話しは、客観的な数字を提示したまでといいながら、実際には価値判断が相当含まれていますよ。

建ぺい率が高ければ近隣への影響が大きく、小さければ小さいという関係かどうかが問題です。一般論としては建ぺい率が低ければ境界との空きも多くなりますが、パークハウスのような不整形な土地（この点は皆さん黙ってしまいましたが）だったら、普通に建てると建ぺい率は下がりますね。また、高層にすれば建ぺい率が下がりやすいはずです。

これと同じで容積率も仰る通りですけど、容積率が大きければボリュームが大きいという一般的な関係もありますね。
建ぺい率は重視するけど容積率は実態を表さない、というのは数字に名を借りたミスリーディングじゃないかな。

ちなみに、建ぺい率を殊更に挙げているから言っているのであって、どちらの数字を見ても実態を正確に反映しないというのであれば反対するものではないですけど（笑）

>>385
弁護士にこちらの掲示板までご登場頂くのが、さまざまな疑念、争点の解決となり経済性、合理性があると思います。いかがでしょうか？

弁護士に情報漏らすなと言われてるのなら始めから掲示板に書き込みしなければいいのに。

法守っておけばいいんじゃないの？
アウトだったらルサンクコースってことでいいやん
話がくどいわ
もっと他のスレみたいにいかんかな？

文京区の人間は
暇なのか
閉鎖的なのか

京都府民と同じ匂いがする

同じ文京区民として恥ずかしい限りです。

近隣住民の皆さん、筑波ＰＴＡの皆さん、問題を解消したマンションの購入を検討している皆さん、もう相手（誰かは容易に分かりますけど）の挑発に乗っていちいち反応するのは止めましょう。相手はなんだかんだ屁理屈を重ねて、こちらの確認審査請求の中身を知りたくて・知りたくて仕方がないのです。日置弁護士にドーンと出してもらえば良いでしょう。
こう言うと相手は、弁護士もこの場に出てこいとか、反対派は尻尾を巻いて逃げだしたとか、問題点を公開するのは義務だとか、また一生懸命煽りをして、情報収集の土俵から逃げないようにするでしょう。相手の挑発に乗ると少しずつでも当方の指摘項目が分かってしまいます。「金持ち（勝ち組）喧嘩せず」です。逃げたとか、卑怯とか何を言おうとほっておくことです。間もなく戦いが始まるのですから。意見があるのなら弁護士に聞いて貰いましょう。くれぐれも００００会社の挑発に乗らないようにしましょう。

>>390
おっしゃる通り、このままいくとルサンクコースの可能性は高いです。

>>391
閉鎖的にみえたら申し訳ありません。
京都府民と同じかどうかは、京都をよく知らないのでお返事できません。

>>392
文京区民としてともに頑張りましょう

>>393
ありがとうございます。
おっしゃる通り、情報収集のための挑発には乗らずに、日置先生の指揮の下、建築確認取消手続が始まるという事実、そして、ルサンクのように悲惨なことになることの危険性を購入検討者に知らせるに止め、あとは日置先生に任せたいと存じます。

>>393
383です。繰り返しますが私はモリモトではありません。従って煽りの意図もありません。その証拠に住民側に有利な情報=常識を１つ開示させてください。
一般的に弁護士は勝ち筋の事件しか受任しません。勝ち筋とは、①豊富な直接証拠の存在と、②法規、判例の適合性です。住民側弁護士が経験と実績に満ちた方ですから単なる売名行為や着手金目当てでも絶対にないでしょう｡そうすると、これまでにうっすらと示された証拠と論点が住民と弁護士で共有され、かつ「大きな闘争戦略」の下に本マンコミが利用されホームページまで作成されているのだと考えます。住民側とすれば至極当然な戦法ですし、私も住民であれば同じかさらに先鋭化した合理的手段をも選択したでしょう。確かに「戦い」とはそういうものであり、文京区民か否かは全く関係ありません。いかがでしょうか？

違憲のまま選挙が行われる時代だし、今更工事が止まるだろうか？
ルサンク同様、出来た建物に人が住むか、住めないかの二択。
誰得って話があるが、先見の明のある購入者得。

>>394
付け加えますと、「ルサンクコースの可能性は高いです」の発言はただちに撤回されることを強くお勧めします。刑法233条の業務妨害罪における「風説の流布」の構成要件に該当してしまいます。
恐らくモリモト側も本マンコミを重大な関心を持って常時監視記録していますから、刑事告発されるとIPアドレスから本人情報が特定されます。日置先生にもご確認ください。お気をつけて。
それよりも客観的真実たるモリモトの違法開発行為の具体的内容を教えてくださいませ。

雰囲気悪いな
ここのレス（物件）

>>386
No.377の容積率については、No.362でベルメゾンの容積がモリモトよりも大きいことに対してどのように評価していますか？と問われたことに答えただけなので、評価を問われればそこに価値判断が入るのはやむを得ないかと。建ぺい率、容積率として記載した数字は客観性も主観性もないただの結果としての事実です。建ぺい率に固執しているわけではなく、配置計画で無理に住戸面積を増やそうとすれば、その結果として建ぺい率は上がるということです。計画上の無理や近隣への影響に関してはNo.34、44、57、213にコメントさせて頂いていますので、お読みになっていただければ、その結果として建ぺい率が髙くなっていることがお分かりになるかと存じます。
容積率については、一般論では評価できないということを言っているのであって、容積率がまったく実態を表さないなどとは考えていません。その敷地の条件や建築要件によって決まるものなので、違う条件で容積率の数字だけを比較してもあまり意味がないということです。
これに対して、建ぺい率は平面に投影された建物面積比率なので、敷地面積に対しての空地率としては二次元的な一定の評価の比較が可能です。ニ次元で評価される対象としては、近隣とのプライバシーやNo.361に挙げた窓先空地、屋外避難通路、緑地等があります。確かにパークハウスのような不整形敷地の場合、現実的にマンション住戸として建てられない部分が生じていて、結果として建ぺい率が下がっていると言えますが、その部分が空地として残ることで、隣接地の日照は以前の建物があった状態と比べ実際に良くなっています。
高層にすれば建ぺい率は下がるのではとのご意見ですが、最高高さが３１ｍ、第３種高度斜線制限がある中では、ディアナコートの１０階が限度であり、それ以上の高層化はできないので、現計画と同じ容積を確保するためには、建ぺい率は下がりません。
容積率が大きければボリュームが大きいとのご指摘については、概ねの相関関係はもちろん有ります。そのことを否定しているわけではありません。ただ、デイアナコートの容積率がベルメゾンより低いのは、建物形態を見る限り、それ以上は建てられないという物理的な制約によるものであって、容積率が低いからといって周辺環境に配慮しているかどうかを判断する指標としてはそれだけでは評価できないと考えています。これは主観的だと捉えられても構いませんが、これらを含めて購入ご検討の方の判断材料になればと存じます。