文京ガーデンってどうですか？

とにかく、瞬間蒸発するような安値で出してもらいたくないですね。ここは。
今後の周辺の開発の指標にもなりますから。
デベがどう出るか、見ものです。

>>797 匿名さん
専門的には分からないけど、一般的には、借家人は地権者とは言われてないよ。ちょっとひっかかってたんだけど、どこで学んだ知識ですか？ほんとに詳しいんですか？

伝統や由緒ではなく、
利便性（駅直結）、希少性（文京区の大規模再開発）、資産性
を前面に出す気がしますね。

>>802
わからないなら、相手を中傷する前にご自分でネットで調べるべきです。
たとえば以下のページ
http://www.nxtone.co.jp/category/1576924.html

まず、借地借家法を知らない人でも、大昔の小作人の時代と違って、
賃借人が大家の権利と同等の権利を持つように改正されたことは
知っていますか？相当昔のことですし、店子が立ち退かずにもめる話など
どこにでもあるので、ドラマなんかで常識レベルだと思いますが。

以前から、正しい書込みをした人に対するここのスレでの攻撃的な態度には、
目に余るものがあります。しかも攻撃側が完全に間違っているし。

>>804 匿名さん
借家人は再開発組合にも入れないのに、同等な権利だとか、地権者だとは恐れ入りました。
ちなみにどこにも借家人＝地権者とは書いてなかったね。

>>805
ちゃんと参照先を読みました？かなり簡易なものをわざわざ貴殿のために探したんですよ。
なんだか宇宙人と会話してる気分です。
以後、スルーでよろしいですか？

>>806 匿名さん
わかりずらかったです。
まず。ざっと読んで地権者という言葉すらなかった。

税金入っている以上無茶な販売はできんやろ

>>807

再開発で権利変換の対象となる人が >>804 に書いたリンク先にあるんですけどね。

対象者は以下です。
○土地所有者、土地建物所有者
○底地権者
○借地権者　←ここ見えますか？
○建物賃貸　←ここ見えますか？
○借家権者　←ここ見えますか？　


もっと詳しく知りたいなら次を熟読ください。
http://www.shinginza.com/saikaihatsu.htm 「都市再開発法における借家人の権利について」


最初に相手を恫喝するより先に、ご自分の知識を疑ってみてください。
ネットで調べるのは手間でしょうけれど、努力を惜しんでいては一生無知のままです。

>>809 匿名さん
どう見ても、借家権者が地権者とは書いてない。再開発後に従来の賃借権を権利変換して、再度建物を借りることができるだけで、土地に対して何も権利を有していない。それで、地権者とは言わない。
残念ながら、私の質問には答えられていないし、やはりあなたが間違えている可能性も高い。前から指摘するように、賃借人は再開発では関係権利者と呼ばれる立場に過ぎないと。

権利変換の対象に自分が入っているか否かと問われたら、
大丈夫。賃借人も入ります。と答えるのが正解だろ。

このしつこい人の言い分では、
いいえ、賃借人は再開発において権利変換が許されないので全員転出してください。
が正解となってしまうな。

ははは

>>811 匿名さん

>>権利変換の対象に自分が入っているか否かと問われたら、

？？？
そんな問いはありませんでしたが、、

あなたの回答は、権利変換の対象になる借家人は地権者ですてとのことですね。ありがとうございます。

私は、それは違うと思います。以上。

>>811 匿名さん
ちなみに、私の物件の賃借人さん達は、全員転出しました。おそらく、補償金の額や、権利変換できたとしても、従前の賃料の倍近い金額を払うことはできないからでしょう。

防災対策はどうなってんだろう
都民と地域の防災力向上
安全な交通ネットワーク等の確保
津波等対策
防災意識啓発及び Twitter などによる情報発信 防災隣組 消防少年団の充実強化 など
１ 計画の概要
木密地域不燃化 10 年プロジェクト 緊急輸送道路沿道建築物の耐震化 など
道路・橋梁等の整備 エネルギーの安定供給 など
河川施設・海岸保全施設の耐震・耐水

>>812
あなたは震度10と言ってた人ですか？
転出はありえないと言った人ですか？
両方ですか？

>>815 匿名さん
とっとと売却した方が高い金額で売れるのに、転出して安い補償金もらう地権者なんていないだろう！と言った人間です。

現在の下記の物件と同地区だが、再開発は条件が良いため坪単価が１．５倍は
するといわれている。
プレシス文京小石川　静穏の杜
価格　第1期（3次、4次）、第2期（2次、3次）、第3期　4,480万円～6,980万円
住所　東京都文京区小石川三丁目93番3他（地番）　
交通　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分 （8番出口）　
入居時期　　2017年05月下旬予定

ソースを教えてください。

権利変換の底地がどうのとか賃借人がどうのとかどうでもいいです。知識自慢は他でやって下さい。そんな事よりいつ分譲になるかどなたかご存知ないですか？

西街区は予定では先に竣工なのに動きがないですね。
賃貸にするのでしょうか。

知らんけど工期遅れているし、オリンピック終わってからになるかもね

この再開発は、解体工事に、３年もかけてるし、
西工区の本体工事もチンタラ工事でやる気がないようですし
これでは満足なマンションはできないのではないか。
請負業者を入れ替えて、安全、快適、低コストな
マンションを住民としては期待するのだが。

>>819
そうですか。いろいろ知ってるけれど書く気がなくなりますね

>>820 マンション比較中さん

西街区は全てワンルームで28戸の賃貸。

>>823
そうですか。いろいろ知りたいけれど聞く気がなくなりますね

再開発建設工事が遅れ遅れて計画から２０年。ようやく始まったな。
北街区（同６２１０平方メートル）は、安心、安全、環境抜群、交通至便の住居棟が中心。
ＲＣ・Ｓ造地下２階地上４０階建て延べ８万４９５６平方メートルの規模。
主に家族向けの住宅（専有面積６０～８０平方メートル、５７８戸）が入る予定。
近く販売開始予定。販売価格は未定。

北街区
◆ 竣工－2020年03月31日予定

他の大規模再開発物件では、
大体竣工三年前には売り出されてる感じですが。
そろそろ？

再開発進捗状況
西街区　　　マンション棟下部鉄筋躯体工事中
北街区　　　高層マンション棟　仮設工事中
南街区　　　複合事務棟　　基礎工事中
　　　　　　高層マンション棟　旧建物解体中
　　　　　　低層マンション　基礎工事中
　　
マンション販売は順次開始の予定。

西街区はワンルームマンションの販売計画ですね
◆ 計画名－春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業 西街区
◆ 所在地－東京都文京区小石川一丁目内
◆ 階数－地上13階、地下1階
◆ 高さ－最高部50.36m、軒高50.36m
◆ 敷地面積－463.14㎡
◆ 建築面積－243.60㎡
◆ 延床面積－2.755.01㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
◆ 基礎工法－現場造成杭
◆ 用途－共同住宅、オフィス、店舗
◆ 総戸数－28戸（うちワンルーム28戸）
◆ 建築主－春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
◆ 設計者－日本設計
◆ 施工者－東洋建設
◆ 着工－2016年03月末日
◆ 竣工－2019年12月31日予定

再開発へ住民は期待します。早く完成してほしい。この再開発のコンセプトは
・地域への貢献
まちづくりコンセプトから導き出された「地域への貢献」
・にぎわいを生み出す
生鮮食品・生活雑貨・飲食・サービスなど、日々の暮らしに直結する業種を中心とする、地域密着型の上質な商業施設整備を検討しています。
地域のニーズを満たし、既存の商店街活性化にも寄与する集客施設となるよう、計画を進めていきます。
・環境への配慮
■環境に配慮したシンボル空間として、グリーンバレーの緑化を積極的に行います。
■緑化だけでなく、建物についても環境負荷が低くなるよう留意した計画とします。
・交通利便性の向上
地下鉄駅に直結する地下広場や連絡エレベーター・エスカレーターの整備などにより、地下鉄間や地下鉄-バス間の乗り換え利便性が向上し、文京シビックセンター周辺の交通結節点機能が拡充されます。
・知の文化を活かす街
文京区の持つ“文教都市”のイメージを深化させ、様々な「知（知財・歴史文化・知恵など）」の文化を集積、情報発信、享受、交流できる街を目指します。
その取組みの一環として、教育関連施設の誘致活動を行っています。
・少子高齢化への対応
■子育て支援施設として、地域のための保育所を再開発ビル内部に確保することを目指します。
■健康増進施設や医療施設などの導入による「元気に歳をとる環境づくり」を目指しています。
■地下鉄駅に直結する地下広場へのエレベーター・エスカレーター設置や、極力段差を無くした建築計画など、バリアフリーに配慮した施設づくりを目指します。
・コミュニティの継続と発展
■地域活動を支える拠点を再開発ビル内に確保することを検討しています。
■既存のコミュニティを守りつつ新たな住民を迎え入れる仕組み、周辺地域と共に発展していくための仕組みなどについても、今後検討していきます。
・災害に強いまちづくり
■耐火性、耐震性の確保、豪雨対策などを施し、災害が起きても機能を維持できる施設計画を目指します。
■災害時には当地区の施設を一時避難などに活用できるようにします。また、施設内に災害対応施設（例えば防災倉庫や非常用トイレなど）を確保することにより、周辺を含めた地域の防災拠点となることを目指します。

西街区、販売か賃貸かは、
書いてないのでは？

付近の地価は
上がりますか？

空洞化して下がるかもね。

>>832
当該地周辺は区内では"既に"高い伸び率

ということはもう織り込み済みだから下がるね。

丸の内や大手町は銀行、新聞社以外はカタカナ文字の
会社だけ、日立、三菱、などの製造業は新橋～横浜間の京浜地帯に
移動し都心は高層ビルが空洞化しているよ。
まして文京区はなにもないからな。大幅に地価が下がること
まちがなさそうだ。

>>836 匿名さん

いまだに製造業に固執するのですね。
その価値観についてはさておき、日立も三菱(電気)も本社は丸の内です…。
重工の本社は港南、日立も品川のビルにも一部入居しているようですが。

大学など学校が入るかもしれないという話もありましたがどうなんでしょう

北工区のマンションの販売価格は、坪３００～４００程度に
抑え区民が、買えるようになるかな。

むしろ、建設費高騰が議会で問題にされてるから
元取らないといけないのでは？

再開発物件の割には建詰まり感が強いですね。
もう少し敷地の使い方に余裕を持たせないと。

例えば販売中のプレシス文京小石川　静穏の杜は下記のようだが、これより相当高額となる

価格　第1期（3次、4次）、第2期（2次、3次）、第3期　4,480万円～6,980万円
住所　東京都文京区小石川三丁目93番3他（地番）
交通　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分 （8番出口）　　
入居時期　2017年05月下旬予定
販売価格　70.37m2　6,980万円、59.67m2　5,680万円、51.42m2　4,780万円～

最近、人気ＮＯ１のシティタワー武蔵小杉（民間タワーマンション比較：参考）

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）　物件の地図
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
価格： 5,980万円～9,090万円（坪単価❔）
総戸数：800戸
住友不動産の英知を集結した、総戸数800戸、地上53階建のビッグプロジェクト
総面積8,600m2超の広大な敷地を得て、地上53階建て・総戸数800戸という壮観なスケールで誕生する「シティタワー武蔵小杉」。足元に広がる緑の潤いが街並みを美しく彩りながら、大空へ向かって悠然と伸びる超高層タワーレジデンスは、ひとつの街として、800世帯の暮らしを大らかに抱きます。

土地の売却も済んでるだろうし、賃貸部分や区の施設ならともかく、居住区を高値で売っても儲かるのはデベだけでは?

>>846さん
その泉ガーデン自体がもはや斜陽なんですけどね。
あと、和泉ガーデン自体にもレジデンスあるし、
六本木一丁目は落ち着いていて住みやすいので、ここに住む必要はありません。

レジデンスは賃貸だけど、
六本木一丁目の徒歩5分以内にマンションがたくさんありますね。
南北線で離れてかつタワマンということになると、こちらではなく南方向に行くのが一般かと。

久々にここにカキコ

>>851
その通りですね。
自分もかつて港区でしたが「港区ダゾー！」みたいな荒稼ぎ住民の民度に辟易して、
すぐ文京エリア周辺に越しました。ほかに新宿・豊島も住むには便利です。

正直言うと、文京は古くからの一戸建ての人々はちょっとクセがある気はしますが。
（これはあくまで個人的感想。代々の話の自慢、新規住民につっかかる等の経験から）
この開発エリアの東にも2020年に再開発の話があるので、ここ一帯は様変わりする
でしょう。新しい住民による街の新陳代謝も必要と思ってます。

ザ・パークハウス本郷が
坪５００超えてきたようですが、
ここは６００に迫るのでしょうか。

あそこで500ならこちらは600越えが当然

目黒ツインタワーの坪600も驚きでしたが、
ついに文京区でも600到達ですか。

坪600万なら白金台かな。高台だし、別にちゃらいとは
思わない。

ランドマークとなる再開発だから作る人の士気も上がるだろうな。いい仕事してよっ！中の人。

文京区史上
空前絶後の大再開発？

なんか、無理して張り切ってる感が出ちゃってるんだよなぁ
こりゃ、再開発しても相変わらず垢抜けなさそうだわ…

番町まで自転車通勤の距離だからなあ、密かに人気なんだよねこのエリア(w

多分住民はかなりインタナショナルになるだろうな

計画を見てると、敷地に建物を詰め込んだ感が満載でとても垢抜けた感じはしませんね。
まあそれでも売れるからいいんでしょうけど。

住友涙目

東大の准教授以上の借り上げ住宅当確だよ

この辺りは意外と安いお店が多くて生活コストがかからないんですよね。
それでいて、洒落た店もそこかしこにあり、日常生活の満足度が高いです。
手の届く価格なら買いたいけど、私では無理だろうな。。

不動産の二極化が進みそうやで
高い物件ほど、中古での価値減少が少ないという

目黒のツインタワーは都心から離れてるし
駅まで横断歩道が二つある。
ここが坪単価６００でも不思議はない。

ザ・パークハウス本郷の売れ行きをみて
価格決定予定？

表面利回り3%とかになるから安全資産というよりただの節税商品だよ

同じ時期の同規模の市街地再開発事業の物件で、坪単価は周辺価格から４００前後か。
「大井一丁目南第一地区第一種市街地再開発事業」は住宅と商業施設等を兼ね備えた、複合施設となります。（完成予定時期：平成31年7月中旬）また、本物件は「大井一丁目南第一地区市街地再開発事業組合」を施行者とする市街地再開発事業の一部であり、売主は参加組合員として取得した保留床を分譲するものです。
1993年以降発表された「大井町」駅を最寄り駅とする分譲マンションの中で、本計画の総戸数635戸・階層29階建は最大規模・最高層。（MRC調べ）（平成28年9月現在）
・面積　３０～１００㎡　・販売戸数　未定　・販売価格　未定

坪600はないでしょ、、、。、
600っ、600って連呼して何がしたいの?
だったら、麹町とか千代田区アドレスに購入するかと。

　今回の再開発の隣に住友不動産が分譲し、平成16年に竣工した「アトラスタワー小石川」が今回の再開発の北側にある。当時、文京区でのタワーマンションは珍しかったこともあり、発売した平成14年当時はマンション価格が下落している中で平均面積78.80m2、平均価格6,618万円という販売価格で人気物件でした。坪単価では278万円／坪となります。当時の文京区の平均単価が260万円／坪程度でしたのでそれよりも7％ほど高い単価設定でした。（ちなみに平成24年～平成25年の文京区平均単価は320万円／坪程度です。）今回の再開発と同じように敷地形状は隣接地が入り組んでいる計画でしたが、高評価だったといえる。

逆に坪400なら66平米の3LDKで8千万、実質利回りは借り入れの有無にもよるが3%超えるでしょ。プロが全部かっさらってくでしょ。逆に誰も買えなくなる。

プロがかっさらっていくって、、、?
新築物件は抽選ですよね。

都内も空き家が目立ちこれから人口も減るのに、賃貸業は
そんなに楽観的にみて大丈夫なのかしらね。
いくら便利な場所でも家賃が高かったら、港区や千代田区に流れるでしょうね。

高い家賃払って賃貸に住む人々って、六本木や湾岸の
景色のいい派手な地域を好みそう。

ザ・パークハウス本郷（坪５００台）より安くなるとは
思えんが。

600超えは当然
550ならすごい安いって印象

パークハウス本郷って売れてんの?

先日中の人と話したんだけど、地下にスーパーが入るらしい
もちろん、地下鉄とも地下直結

住人だけでなく、路線利用者にとってもありがたいよ。
定期券で途中下車して買い物ができるなんて

あと、オリンピックに間に合わすらしいというが、さすがにこれは無理じゃないかと思うのだが、どうなんでしょw

ザ・パークハウス本郷が坪５００？売れ残るだろうな
後にはこっちが控えてるし

３Ｌで賃貸って出ますでしょうか？また、いくらくらいになりますでしょうか？

坪600万なら、六本木並の賃貸料ですね。

普段不動産屋の広告から感じる家賃相場は3Lで月25から30ぐらいだけど、空いてるのは駅から遠かったり古かったりで難ありばかり。
ここがもっとするのは確実だろうね。
ただ60とかはない気がするな、内外装や間取りはそういう家賃を払う人向けの作りじゃないだろうし。

>>893 マンション検討中さん

ありがとうございます。子供を文京区内の私学に行かせようと思いまして。３〜６年間過ごすのに最適だなと思いました。

春日後楽園は子供の教育のためにわざわざ移り住む人も多いよなあ、いい物件は開けばすぐ借り手がつくよ

おそらくオリンピック前後は未曾有の空きマンション時代が来ると思います。
勝ち負けが明確になる事は間違いないのではないでしょうか。
そういった時期であっても、こちらは間違いないなく完売するでしょうね。高くとも。
迷惑かかるので何処とは書きませんが、文京区内の新築マンションでも売り悩むところが現在でさえ、チラホラ。
２年待てる人と、取り敢えず文京区であれば良いという人はある意味チャンスですね。
７０００万で販売されたマンションが新古で５０００万代という時代が来るかもです。

確かに中国人など外人が投資目的で購入した物件が利益確定のために大量に中古市場に出るという話はあるね。
もし春日後楽園で新古がディスカウント価格で出るなら、他の駅の状況はそれは恐ろしいことになるだろうな。
でも都心は域外からの流入が見込まれるからそこまではないだろう

春日・後楽園市街地再開発の5月進捗状況
①西街区　　平成29年度完成　中層マンション棟、下部構造工事中
②北街区　　平成31年度完成　高層マンション棟、低層事務棟　仮設工事中
③南街区　　平成31年度完成　複合事務棟、低層マンション棟　　仮設、基礎工事中
　　　　　　平成32年度完成　高層マンション棟　旧建物解体中
　　　　　　 マンション販売は順次開始の予定。販売価格は未定。

そろそろ販売始まっても良さそうだが...
西街区はほぼ地権者住宅かもな

近隣の三井・三菱の物件がある程度終わる迄は販売しないんじゃないですか？

ザ・パークハウス本郷が６月売り出し予定。
ここは、そのあとでしょうか。

その後というより、春日の開発マンションはパークハウスより入居日が１年〜２年以上後なんですから価格発表は来年じゃないですか？

ここは北街区が本命だからなあ、待ち遠しい

この辺は利便性と民度と気取らなさのバランスが都内でも屈指だよね

確かに。渋谷や六本木、麻布には無い気安さがありますね。バックボーンに日本一の文教の町というプレミアが程良い高級感をもたらしてると思います。有名病院や寺に囲まれてますし。

ザ・パークハウス本郷のような単独物件は
１年から１年半まえ売り出しですが、
大規模再開発物件は竣工三年前くらいが普通ですから
いつ売り出されても不思議はないですね。

終の棲家で検討したいと思いますが、どんなタイプが何戸位あるのかどこかに情報が無いでしょうか？

私の知る限りですと（春日開発）などと検索すると出てくるサイトが1番詳しいくらいですかね。
個人の方のサイトなので貼りませんが。
街区ごとに案内されてるようですが。

今マンションを買うのは住みたい人が買っているから、値おちしたからといってすぐに売る人はあまりいない。2020年以降に安く出るのは古かったり不便だったりと難ありなものばかりだろう。マクロの統計数字は下がっても、個々をミクロ的に見れば優良物件へと選択と集中が起きるだろう。

春日後楽園再開発タワーマンションは、２年遅れ、いつ完成するのか不明なので
現在販売中の下記物件を考えることにした。
プレシス文京小石川　静穏の杜
東京都文京区小石川3丁目93番3他（地番）
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩11分 他
第1期(3次･4次)・第2期(2次･3次)・第3期
間取り: 1LDK～2LDK | 専有面積: 43.73㎡～70.37㎡
価格： 4480万円～6980万円

早くて3年後、遅れたら4年後もあるだろう。

3年間の居住費分、購入価格に1000万乗っかるってこと。これからのマンション市場や文京区エリアの特徴を考慮すると損するのは明白だけど、それほどの物件ですかね？ここ

>>910
それ私も一瞬考えた
ただ真向かいのスミフの計画中物件の方が南面道路で日当たり良さそう
あともう少し駅近で東急も計画がある
焦らなくてもいいんじゃないかと

追伸、小石川近辺の中層マンション群は駅から遠く賃貸に出しづらい
あるいは日照や眺望に難ありだったり崖下で震災時の安全性に懸念がある物件が多いので注意が必要

駅 徒歩11分 の坪３３０万と
駅直結の坪６００万では、
客層が全く違うのでは。

６百万の価値はないよね。
駅直結といっても近いのは三田線と南北線?
南北線は地下深いし。

600万なら駅近くの港区千代田区アドレスにするかな。

最上階が坪850万で下層階が坪350万なら平均単価600万は充分あり得ます。
下層階坪350万なら日当たり悪くても欲しい。でも無いな。

下層階の条件の悪い場所はワンルーム中心じゃないかなと >>917
安ければそれなりに需要ありそうだけどねえ

坪600はあると思うけどなあ。

まさにバブル価格。中国人しか買い占められませんね。
国際色豊かな物件になりそう。

文京区は需要が高い割に供給が少なすぎる
相続でも滅多に土地が出ないから戸建てがそもそも高い
マンションが建つようなまともな広さと容積率の土地となれば奇跡みたいなもの
特に小石川春日近辺の宅地は崖地や変形狭小地以外はこのご時世でも未だに瞬間蒸発
この傾向が続く限りは安くなりようがないし高値も正当化される

駅周辺にマンションたくさんたってますよ。
戸建てはないけど。

確かに安くなりようはないんだけれど、ある程度以上は高くなりようもない。
だって春日だから。

坪600行くのは上層階の一部のプレミアム住戸のみ

いつ頃の分譲になるかはっきりしないと周辺の新築マンションが逆に売れなくなりそうですよね。ここの間取りと価格は周辺に相当影響がありそうです。

北街区は40階建てだと聞いてます。上層階のプレミア住戸が１００㎡で坪６００万だと１８０００万ですけど・・・さすがに安すぎませんか？

最近の下記マンションの後に販売開始になるようだが、マンション不況もあり
本物件の価格設定が微妙に影響するのでは
ザ・パークハウス 本郷
三菱地所レジデンス株式会社 
東京都文京区本郷1丁目107番3（地番）
東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩7分 他
間取り: 2LDK・3LDK | 専有面積: 60.49㎡～90.13㎡
価格： 価格未定
物件概要
■丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分／5駅6路線利用可能。
■文京区・本郷の高台／日本の美意識を受け継ぐ全92邸のレジデンス誕生。
■メインエントランスには車寄せを設置／内廊下設計／設計変更対応可 。
　・ 外との一体感を感じさせるエントランスホール・ 先進性を感じさせる佇まい・ 生活を支える商業施設
・国内屈指の教育機関・ 「東京」駅まで約3.7kmの近さ・ 都心主要エリアへの優れたアクセス性を享受する
・プライベート性の高い内廊下・ 穏やかな陽光が射し込む片廊下型
・全タイプ、設計変更プランにも対応

たくさんというのは大雑把な話だよね。
見ている方としては何十年もかけてここまでやっとマンションが増えたという印象があるが...
建ったとしも小粒な中層物件で眺望もイマイチで駅から遠い。駅から近い物件は築年数のかなりいった古家ばかりという土地で
駅上物件で濡れずに4路線利用は都内でも珍しいし、高層階の眺望もよく保育園や店も入り生活利便性は極めて高い。
坪600は北街区の高層物件をイメージして言ってるんだが、それでもやっぱり高いかなあ？

むしろ、
ザ・パークハウス本郷が５００台で
ここも５００台ってことが
ありえるの？

>>927 マンション比較中さん

あちらは半分が地権者だからお布施で割高だとは思うけど

計画変更出てますね
北街区：平成３３年７月竣工
南街区：SB棟、平成３３年３月部分竣工（その後変電設備移設）
西街区：平成３０年９月竣工

ル・サンク小石川後楽園の標識も書き替えられてました。先月だったかな。

そもそもその価格でパーク本郷が売れるのかな?
売れればこちらも強気に出れると思うけど。　
今マンションが売れないのは、価格が異常に高すぎるからでしょうし。

そもそも常識的に考えて800万や600万だと中国人や一部の富裕層しか買えないですよね。
派手にお金を使う層は、後楽園なんて地味な土地でなく六本木や湾岸を購入するでしょうし。

文京区を考える堅実な富裕層は、羽上がった価格に納得するのかな。
いい意味で冷静でけちだから、お金持ちになれたのでしょうし。
東京には駅直結にこだわらなくても、いい物件ってたくさんありますしね。
オリンピックが終わり資材が安くなり、人口が減ったら、今のバブルは弾けるでしょうしね。

文京区に住みたい金持ち層はむしろ一軒家を好みそう

ここ子育て世代向けマンションだけど、たくさんの子供たちを受け入れるだけの学校が周辺にあるのかな

ここは区から多額の助成金がつぎ込まれているから、
ごく一部の区民しか手の届かない価格帯にすることは難しい。
仕様を落としてそこそこの価格で売ると思いますよ。

想像される販売価格だと子育て世代は多分買えません。

>>934 匿名さん

税金使われてるからこそ安売りできないのでは？

子育て世代って何歳なんだろう。
今は初婚年齢が上がっているからねえ

野村不動産HDを日本郵政が買う時代だから、不動産は難しい時代なのかな

>936さん
安売りをするのではなく、仕様を落としたり、専有面積を減らしたりして
坪単価やグロスの価格帯を落とすのかと。結果的には割高になるかもしれない。

建設費高騰分を満額助成金の増額で賄う、甘々のプロジェクトらしい。
http://a-kaizu.net/blog/archives/168

文京区の新しい戸建がヨーカンみたいな長屋状になっているところがあるけど、
あれ、間口が２ｍソコソコのが一件五千万オーバーなんだよね。
富裕層が対面を考えるとすでに春日小石川では二億出してさらに神頼みしないと手に入らないだろう。
港区とか千代田区はドロップアウトした敗者の出す売り物が結構厚い

>>939
昔の文京区って都心の川口みたいな街だったんだよ
バブルの頃も軽工業中心のものづくりの街だった
でも、コピー機の出現や高齢化で文京区の将来はこのままだとゴーストタウン
区民の危機感は大きい。甘い計画だなんて誰も言わない。区議会でもあっさり通った。
はいそこ、ゴーストタウンになったら大規模開発できてイイねなんて言わないw

>>941 マンション検討中さん

バブル期のころ18万人を割った文京区の人口は都心回帰のおかげで21万人を超えたし、人口流入は子育て世代が中心なのでそんなに心配ないと思うけど。

コピー機の出現って
４０年前？

子育てといえば30-50歳くらいか
マンション子供だらけで賑やかそうだな

北街区、平成33年7月完成なんですね。オリンピックの後。

夜は東京ドームのイベントでうるさそう。
中国人に買い占められるんでしょうね。

この辺は都心とは言わない。東京らしく発展し今後も自立できるのは都心3区、千代田、中央、港で
さらに都心5区には渋谷、新宿、都心7区には豊島、品川が加わる。
従って、文教は都心に出稼ぎに出る東京の田舎街だ。
今後は、と全体がそうだが、特に当区は急激な人口減、高齢化の
分岐点で斜陽化は免れず、マンション需要も大幅び減少している。
現在のマンション不況は、この影響が出始めていることだ。
再開発マンションの価格をさげてバブル崩壊を打開するしかないのでは。

>>947 マンション検討中さん

池袋のある豊島区はさておき品川区が都心？？
いま文京区の人口は増加傾向だけどいつから減りますか？

半世紀ぶりのオリンピックで、全世界に街の風景を魅せる競技がマラソン。
そのコースがここのちょい南。都心の認識でいいと思うよ。

なんか活性化してるねw
まあ盛り場がなく地味だが犯罪率も低く子供の多い文教地区というのが文京区の売りだから
歌舞伎町とか六本木の喧騒を繁栄と見るか子供には見せられない痴態と見るかで文京区民になるような人かどうかがわかるな。この辺は車が来なくても信号を守る人が多い土地柄、子供のお手本になる大人の住むところって気がする。

>>947
>再開発マンションの価格をさげてバブル崩壊を打開するしかないのでは。
価格が下がることそのものがバブル崩壊では...
確かに北朝鮮とかトランプとか世界的な景気減速とか色々考えると確かに極端な高値では売り出せないだろうけど、多分みんなが買える坪400台なら買うというより購入権が賞品の福引きに参加するって感じになっちゃうだろうな。世間の給料はそこまで下がってないし。多分600が妥当なところ

今年4月に発表された国勢調査に基づく予想によると、文京区は2030年までは人口が増加するらしいよ。

ここの利便性を考えたら普通に600行くでしょう。

リセールバリューを考えている外国人が手を出しにくいぐらいに高価にしてほしいな。
全部じゃないだろうが、又貸し禁止なのにAirbnbやったり修繕積立金や共益費を踏み倒したりと最低なのが混じってる。
安くするとイナゴみたいにやって来て食い散らかされる

Airbnbはokにして貰わないと。

時代について来れない旧時代の方は買わなくて結構。

本郷パークハウスも坪４００ぐらいに下げる話もあるようだ。
チャンスかな。

Airbnbって分譲マンションでやるのはそもそも違法ですよね。違いましたっけ？

バブルタワーは中国人しか買えないでしょう。
一等地のタワーの高層階の中国人に買い占めれてますしね。
子育て世代の普通のサラリーマンにはてがでない。

年収2000万超える人なら普通に買えるんだけどなあ
三十路越えでこれぐらいの年収のある人は東京にはゴロゴロしてるよ

年収の高い人って住宅ローン減税適用されると結構節税になるからなあ

年収高いと節税どころか、通常課税になります。
損失合わせで圧縮できたとき以外は制度適用関係ないです。
当方は所得分類別で損失分だしたことはないですが･･･

年収2000万って全体の0.4%みたいですね。
30代で結構いるんですかね。
ヒルズ族のような10年後はどうなってるか分からないお仕事だといそうですね。

>>962
大丸霞日が主戦場。所得別では主は給与、2000レベル頃以降は年俸制の14回支給。
所得別ではプラス不動産、雑、配当あたりの合算申告。
不動産は重量鉄骨の併用でしたから、事務所貸し主。近隣知りあいでビル併用の
新築時に、建築期間中自宅貸し３回あり。基本的に住居賃貸しはしません。
今は近年、大手経由で入札式(提示額でお引き取りください式）で地権中層マソ開発向け
売却したので、不動産はなくなりました。

桁数一番大きいのは源泉徴収票。事務所は償却他等損金算入確保用とはいえ、
確定税額は上乗せになります。リスク資産税額は払いっぱなし。

最近じゃ、定年退職者が退職金と、昭和に買った土地と家を売って、
現金一括払いで都心のマンションに移り住む。
しかも50平米が老夫婦にちょうどいいから、買えてしまう。

DINKSは世帯年収が普通に1,300万以上ある。これが必死に頭金を貯めて、
都心タワマンを買う。

あとは格差社会で富裕層がプレミアム戸を買う。起業家や医者、歯科医、
投資で成功した人、都心のビルオーナー、などなど。
利便性重視だからここのような場所はたいへん重宝される。
↑
このレベルの物件は、ここがターゲット。
しかも港区のスレた場所ではなく、こんな所が欲しかった、というレアモノ。

安く買いたい人には申し訳ないが、そういうわけにいかない。
むしろ安いと抽選になるので、困る。高値でぜひ買わせてもらいたい。
即完売なんていうみっともない安っぽい売り方は逆に迷惑。

ヤフオクの人気商品と同じで安く落とせるはずもなく。
競り勝ちたい人は、わんさといる。

>>964 匿名さん

↑ということは、医者の中でもアッパーマス層の勤務医はターゲット外ってことでしょうか。

あなたの隣の二千万プレーヤーは巣の様なワンルーム賃貸に寝るためだけに帰り、週末は秋葉原で同人誌や人形漁りしてるかもね。
見た目はクタクタしてるから安給料にしか見えない

>>967 マンション検討中さん

穏やかではないですねw私は生まれながらの文京区育ち、医者や士業の方にも何度か土地を売却したこともございます。恐らく区内では最高クラスのマンションにも居住しておりますよ。正直、この再開発マンションには全く興味なく、現状に満足しておりますが、開発経緯も良く知っております関係で、たまにここを見かけるわけです。文面よりここを待ち焦がれていらっしゃるのは良く伝わって参りますが、分析が随分雑だなぁと気になった次第です。

春日後楽園再開発と同様な再開発事業で生まれる都心高層マンションの坪単価が
下記に360万からあります。

【住友不動産のマンション】「銀座」約1.3km圏、「東京」1.4km圏、「日本橋」約1.2km圏、中央区の内陸立地　クラシカルモダンデザインの全492邸大規模免震タワー　土地区画整理事業で美しく生まれ変わる再開発の新街区に誕生
価格　5,400万円台予定～1億4,000万円台予定
住所　東京都中央区湊二丁目100番1、2、3、4、13（地番）　
交通　京葉線 「八丁堀」駅 徒歩5分 　
入居時期　2019年08月下旬予定

>>968
おお、プロ降臨
雑なのは素人なのでお許しください
ぜひ御見解を披瀝いただけると幸甚です。この凡夫の目の節穴を塞いでいただけないでしょうか。

>>969
スバルWRXとランボルギーニアヴェンタドールを比較されても

医者と医者、あるいは、士業と医者がパートナーで、両親金持ちだと、どこまでも釣りあがって欲しいと思うけどね。
単純に職業でくくるのはナンセンス。

一部の富裕層(?)か業者か知りませんが、あおりますよね。情報操作にわいてきたから、そろそろ販売開始でしょうか。

いっそのこと抽選ではなく、ヤフオクのオークションの
方が高値になるのでは。
二千万円プレーヤーがどこまで戦えるかみてみたい。

バブルタワーをこぞってお金持ちが買ってくれて、景気がよくなるならそれでもよいかと。
庶民的な層は適正価格の物件を探す方賢いですね。

本郷も　かねやすまでは　江戸のうち

ついに２００年かけて、春日通を超えて発展しますね

不動産は一期一会。たまたまその時お金がなかったからバブル期に谷中のお墓ビュー自主管理マンションを買わずにすんだ人もいるし、あったために買ってしまった人もいる。今高いものが買えるから偉いんじゃないと思います。
確かに高いでしょうが、社会情勢を考えると 異次元金融緩和の出口も見えず、日銀が輪転機回してオペで国債を買い支えている日本で現金を裸で持っているのは怖いと思う人もマンション買うんじゃないかと。地の利がよく日当たりや眺望のいいマンションは売りやすいし文京区は需要が高く売り物がなかなかでない土地柄で換金性は他の地域の物件よりいいですからね。リスクヘッジの観点から企業も内部留保の現金で社宅を名目とした不動産を買うという判断もあるでしょう。ここはそういう力のある物件だと信じてます。

こちらも谷底低地で谷底です。

>>971 マンション検討中さん

○が小さくちぢごまってんな。
ゼロが一つしか違わねえ〜よ。

文京区は中層・戸建てとも良好地区が多く、落ち着いて生活し易いので、
特に地縁が深い方に多数住んで欲しいと思う。
永年皇居北部・西北地区を拠点にしてきた方には特に推奨。

私的にも、学業期は上野公園・御徒町・秋葉原・東大構内・本郷・後楽園・
小石川グラウンド・水道橋・御茶ノ水・神保町・小川町・駿河台下・神保町・
九段&麹町一帯・紀尾井・赤坂見附･･･辺りまでは、
著名女子校交友・スポーツ楽器書籍・電気街・デパ地下他つまみ食い・
カフェ他で日々縄張り?周遊してた地区。
江戸城北部では、西が丘・駒込・小日向・白山・九段下に知人等が
居所拠点にしている。

日立地ソラシティ・ワテラス・三井住友(旧海上)、JR御茶ノ水&飯田橋改修、
キャンパス集積関係含め周辺地区も着実に進化しており、区役所・中央大周辺が
肉付け活性化されるのは期待したい。
池之端・西片・区役所西・飯田橋職安のカット道は車での、けもの道の一つ。
都心は勿論、春日&蔵前通・新宿・池袋・R17埼玉方面等へは車移動等では
この地は結節要所。

水戸藩小石川後楽園、五代将軍時柳澤吉保六義園(三菱岩崎弥太郎)他、
寺社含め幕府系も総構え外部では、紀州・尾張・水戸の御三家関係史跡等も
赤坂方面から多くある一角地域。
神田祭りの氏子一帯地域も今日が頂点、来週は三社。文京区も今後湯島天神、
あじさい祭り他で賑わう。幕臣等が支えた地域でもあるので、牛込・駒込・護国寺・
白山・本郷・根津等から谷中、都心や中央通り&浅草方面まで散策すると
色々な歴史にも出会えることがあり勉強になる。

高台とか谷底とか、凄いこだわりますよね。いまどき。結局、谷底まで来て電車乗ったり買い物したりしてるんですよね。聞いててむなしい。

＞＞978
昔っから住んでるみたいで、よー知っとりますなあ。
いや～ほんますんまへんなあ、わいみたいな成金富裕層が新しく横入りして、プレミアフロアから我が物顔で下界を見下してもーて。
金は正義やおもてるけど、こういう人おるならちょっとは配慮せんとあかんな。笑い

>>980
当方の主軸は「中央通り」「新橋から外堀等沿道」の周辺地区。

半分冗談ですが「あまり地縁や地域のことを知らないのであれば･･･」
地元含め地縁の濃い方に「道を開けてやってください」

>いや～ほんますんまへんなあ～新しく横入りして
NET後SNS登場で、情報拡散が凄まじく、”何処でも良いや”的な購入・MR見学が
増加してますね。
ミレニアム前後の年代とはだいぶ変わりましたね。文京区は超高層が頻繁に
でるわけでは無いので、地方系&地縁無し者も町会&近隣の付き合い等を
考えると、まだ地縁系が多いと思ってます。
当方は最下段3行を知人友人が購入する場合には、コメントしてます。
買うのは自由なものの、地区のアイデンティティ的なものを、理解継承できる
居住層にはなって欲しいな･･とは思ってますよ。

ちなみに、私の購入時の選択地区基準ともなるであろうものは・・・
永年都心域で就業・生活等行動圏にしていると、当方は、都内のあちこちのMRに
出掛けたりはしませんね。あくまで、その地域のことを、この手の板に頼らなくても、
周知している地区に絞る。基本的には①生育学業地②就業地③親族系居住地周辺
④親しい知人等居住でかつ地域性を自身が良く知っている･･･・が選択基準。

知人にも購入時は同様にアドバイス。地方出身者(都隣接県)知人には①東京学業地
②東京就業地③故郷方面都内④兄弟等居宅地域･･･で選ぶと何かと便利だ、
と勧めている。いきなり関係ない地区は猛烈に反対して潰している。ほぼ納得する。

>>981

980と一緒にまず日本語を学習してから投稿して下さい。一応ここは衆人環視の場ですから。

買い物にくるのとおうちがあるのでは全然違いますよ。

家が崩壊したり、津波にのまれたら住むところなくなりますしね。避難所に避難とか、耐えられないから高台の方が
住むには安心ですね。

文京区に津波が来たら都心は壊滅だよ
八王子にでも住むといいよ

文京区は東京直下地震で北区から本郷、飯田橋、青山へ続く断層地帯があり本郷、西片、小石川周辺は壊滅的な打撃を受けると報告されている。建物倒壊や延焼火災、行き止まりや細街路の救援困難、国道沿いの液状化によるビルやライフラインの破壊で山手線内側ではワーストと報じている。しかも文京区周辺の豊島、北、荒川、台東には木造密集地区が広がり大火災により中の文京区は熱風地獄になることが報告されており、区部全域の耐震化、再開発は必須である。オリンピック後は予算が枯渇するため各区は再開発予算、国費を投入し安全、安心な街づくりをすすめている。文京区が一番遅れているのは明らかである

ここがいくらになるか冷静に考えてみると、今出ているアトラスタワー小石川の11階がざっくり坪400万15年落ちだから近所のタワー物件の新築がこれより安いとは考えにくい。築年数15年分の差を何で測るか難しいがこの辺のタワー物件の85平米3LDKの標準的な家賃として月30万とすると、それに掛ける12ヶ月掛ける15年で5400万円の価格差があっていい。坪あたりだと5400万円割る85平米掛ける3.3平米/坪で坪あたり210万弱の差額となり坪あたり600万円はそう突飛な価格ではない。さらにアトラスタワーを建てた時から15年の間には建築費がかなり高騰していて、平成22年から27年の五年間で鉄筋工事の価格ががなんと2.2倍に爆騰しているという説もある。アトラスタワーの中古価格上昇分に織り込まれているという考えもできるが、採算ラインの上昇からこれ以上の坪単価がついても不思議ではない(売れるかどうかは別として)

>>986 匿名さん

建築費高騰とかいう二次情報を間に受けてるあたりど素人感満載ですね。

もしここが15年落ちのアトラスタワーと同じ価格で出るとしたらどこかで何かをして採算ラインを下げなければいけないだろう。寒々とした白ペンキで塗られた役所みたいな内廊下に真っ赤な屋内消火栓が唐突に飛び出ているみたいな交通至便だけが売りの公営住宅まがいの代物になるのではないかと危惧している。そんなものに何千万も払うなら雨の日にはタクシーを使う方がいい。安くないと売れないよというプレッシャーをここではかけたくない。そんな安っぽいものが建ったら文京区は永遠に都心の田舎だ
>>987
都知事に教えてあげたら涙を流して感謝するだろうから教えてあげなw

宅配業に続いてもやし屋さんやクリーニング店がテレビで窮状を訴えた。スタグフレーションは目の前だよ、それでも安く買いたいの

ギラギラしてない都心の田舎が文京区のよさでは?
ヒルズ族や中国人に買い占められてもねぇ。

ほら、そうやってすぐつられる。

派手でも華美でも無く、文京区らしい落ち着いた建物にして欲しい。私は職場まで近いので買いたいが、それも価格次第。
ここが販売されたら値下がりする物件も出てくるので、それも歓迎。

坪600万円とどんぴしゃな数字を連呼し、正当性を長文でアピールしてる方は何者なんでしょう。
これで本当に600万円で売り出されたら、
デベがここで必死に書き込んでたとかしか思えない。

ところで文京区民センター側の野村（JP）のタワマン計画はどうなった？

>>993 マンション掲示板さん
デベの市場調査かな？
ネットでどんな反応か見るための。

坪600万円もするなら子育て世代は手が出ない
サラリーマンには8000万円のマンションでも簡単には手が出ないよ

下町風情のある庶民的な街に港区クラスのマンション。

文京区は住宅地と準工業地域だから、商業施設はたいして出来ない