文京ガーデンってどうですか？

中国人はもう来ていないし、彼らはアドレス（3Aとか六本木とか外国人に知名度があるかどうか）を見て買うから、ここまではあまり来ないでしょう。
方角的に高層階から都会や海が見えるわけでもなく、タワマンとしては地味すぎますしね。

しかし、スルーするべきなんでしょうけれど、783さんは突っ込みどころが満載でウケますね（笑）

どうしても安く買いたい人の書込みがあるのは仕方ない事ですね。

しかし、竣工前完売御礼！とか懸命に目指すデベは、もう古い体質だなと思います。
資金繰りに困っている弱小工務店でもあるまいし。
大手なら、新築在庫の販売マネジメントをしっかりして、最大利益を出す仕組みを
数理科院卒とかMBAたちにやらせないと。スミフはそこら辺がしっかりしてるのかと。

不動産やさんお疲れ様です。

日経に億ションの販売3割減って出てるね

チャンスですね！

>>786
不動産屋ではないが、きっとあなたより詳しいです。
震度１０とか、転出する地権者はいないとか、誤情報は書き込まないように願います。

>>789 匿名さん
私も不動産屋さんだと思いました。
ただのオタクってことでしょ？
お呼びじゃないよ。

どうしても安く買いたい人の書込みがあるのは仕方ない事ですね。

高く売りたい人　不動産や
安く買いたい人　購入検討者　

どちらがお客の声かな。
購入検討者が必死にこんな掲示板で高値にしようとするかしら。
これから人工が減り空き家が増えるのに、
不動産さんやさんも2年も3年も売れない在庫をかかえて
強気なんですね。

人工ではなく人口です。

しかも震度10とか書いてないですし、ここで不動産やはこれからすみふのようにならなければいけないなんて、
不動産や以外に書く人いないと思うけど。

>>購入検討者が必死にこんな掲示板で高値にしようとするかしら。
え？掲示板で操作できるとでも思っているのですか？
それに市況やデベの在り方について、客や資産家が一過言持つのは普通かと。
なにも意見するな、書くな、ですか？
何のための掲示板ですかね。
あと、誤情報は迷惑なのでちゃんと指摘させてもらいますよ。

あー、安く買いたいからそういう投稿していたのか。本当に買う気あるのかな？

普通の検討者は安く買いたくても買った後のこともあるから、そんな投稿しないと思うけど。
だいたい、こんな掲示板で価格を動かせると思っているなんて、おめでたいですね。
単なる憂さ晴らしじゃないのかな？

>>789 匿名さん
賃借人は地権者だって言ったのは、あなたですか？

>>796
借家権者や借地権者のことですか？それが何か？

>>795 匿名さん

あなたも憂さ晴らしでは?

>>794 匿名さん

ここ後楽園再開発スレでデベのあり方スレではないですよね。
スレ違いは迷惑ですけど。
不動産やにはわからないのかしら。

こんな販売広告になるかな
東京・都心、山の手の本流。
江戸時代より憧憬の地となった、由緒正しき正統なる都心・小石川。その矜持は今もなおこの地を包み、その視線は東京の歓びをしっかりと捉える。歓びを、あなたへ。

とにかく、瞬間蒸発するような安値で出してもらいたくないですね。ここは。
今後の周辺の開発の指標にもなりますから。
デベがどう出るか、見ものです。

>>797 匿名さん
専門的には分からないけど、一般的には、借家人は地権者とは言われてないよ。ちょっとひっかかってたんだけど、どこで学んだ知識ですか？ほんとに詳しいんですか？

伝統や由緒ではなく、
利便性（駅直結）、希少性（文京区の大規模再開発）、資産性
を前面に出す気がしますね。

>>802
わからないなら、相手を中傷する前にご自分でネットで調べるべきです。
たとえば以下のページ
http://www.nxtone.co.jp/category/1576924.html

まず、借地借家法を知らない人でも、大昔の小作人の時代と違って、
賃借人が大家の権利と同等の権利を持つように改正されたことは
知っていますか？相当昔のことですし、店子が立ち退かずにもめる話など
どこにでもあるので、ドラマなんかで常識レベルだと思いますが。

以前から、正しい書込みをした人に対するここのスレでの攻撃的な態度には、
目に余るものがあります。しかも攻撃側が完全に間違っているし。

>>804 匿名さん
借家人は再開発組合にも入れないのに、同等な権利だとか、地権者だとは恐れ入りました。
ちなみにどこにも借家人＝地権者とは書いてなかったね。

>>805
ちゃんと参照先を読みました？かなり簡易なものをわざわざ貴殿のために探したんですよ。
なんだか宇宙人と会話してる気分です。
以後、スルーでよろしいですか？

>>806 匿名さん
わかりずらかったです。
まず。ざっと読んで地権者という言葉すらなかった。

税金入っている以上無茶な販売はできんやろ

>>807

再開発で権利変換の対象となる人が >>804 に書いたリンク先にあるんですけどね。

対象者は以下です。
○土地所有者、土地建物所有者
○底地権者
○借地権者　←ここ見えますか？
○建物賃貸　←ここ見えますか？
○借家権者　←ここ見えますか？　


もっと詳しく知りたいなら次を熟読ください。
http://www.shinginza.com/saikaihatsu.htm 「都市再開発法における借家人の権利について」


最初に相手を恫喝するより先に、ご自分の知識を疑ってみてください。
ネットで調べるのは手間でしょうけれど、努力を惜しんでいては一生無知のままです。

>>809 匿名さん
どう見ても、借家権者が地権者とは書いてない。再開発後に従来の賃借権を権利変換して、再度建物を借りることができるだけで、土地に対して何も権利を有していない。それで、地権者とは言わない。
残念ながら、私の質問には答えられていないし、やはりあなたが間違えている可能性も高い。前から指摘するように、賃借人は再開発では関係権利者と呼ばれる立場に過ぎないと。

権利変換の対象に自分が入っているか否かと問われたら、
大丈夫。賃借人も入ります。と答えるのが正解だろ。

このしつこい人の言い分では、
いいえ、賃借人は再開発において権利変換が許されないので全員転出してください。
が正解となってしまうな。

ははは

>>811 匿名さん

>>権利変換の対象に自分が入っているか否かと問われたら、

？？？
そんな問いはありませんでしたが、、

あなたの回答は、権利変換の対象になる借家人は地権者ですてとのことですね。ありがとうございます。

私は、それは違うと思います。以上。

>>811 匿名さん
ちなみに、私の物件の賃借人さん達は、全員転出しました。おそらく、補償金の額や、権利変換できたとしても、従前の賃料の倍近い金額を払うことはできないからでしょう。

防災対策はどうなってんだろう
都民と地域の防災力向上
安全な交通ネットワーク等の確保
津波等対策
防災意識啓発及び Twitter などによる情報発信 防災隣組 消防少年団の充実強化 など
１ 計画の概要
木密地域不燃化 10 年プロジェクト 緊急輸送道路沿道建築物の耐震化 など
道路・橋梁等の整備 エネルギーの安定供給 など
河川施設・海岸保全施設の耐震・耐水

>>812
あなたは震度10と言ってた人ですか？
転出はありえないと言った人ですか？
両方ですか？

>>815 匿名さん
とっとと売却した方が高い金額で売れるのに、転出して安い補償金もらう地権者なんていないだろう！と言った人間です。

現在の下記の物件と同地区だが、再開発は条件が良いため坪単価が１．５倍は
するといわれている。
プレシス文京小石川　静穏の杜
価格　第1期（3次、4次）、第2期（2次、3次）、第3期　4,480万円～6,980万円
住所　東京都文京区小石川三丁目93番3他（地番）　
交通　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分 （8番出口）　
入居時期　　2017年05月下旬予定

ソースを教えてください。

権利変換の底地がどうのとか賃借人がどうのとかどうでもいいです。知識自慢は他でやって下さい。そんな事よりいつ分譲になるかどなたかご存知ないですか？

西街区は予定では先に竣工なのに動きがないですね。
賃貸にするのでしょうか。

知らんけど工期遅れているし、オリンピック終わってからになるかもね

この再開発は、解体工事に、３年もかけてるし、
西工区の本体工事もチンタラ工事でやる気がないようですし
これでは満足なマンションはできないのではないか。
請負業者を入れ替えて、安全、快適、低コストな
マンションを住民としては期待するのだが。

>>819
そうですか。いろいろ知ってるけれど書く気がなくなりますね

>>820 マンション比較中さん

西街区は全てワンルームで28戸の賃貸。

>>823
そうですか。いろいろ知りたいけれど聞く気がなくなりますね

再開発建設工事が遅れ遅れて計画から２０年。ようやく始まったな。
北街区（同６２１０平方メートル）は、安心、安全、環境抜群、交通至便の住居棟が中心。
ＲＣ・Ｓ造地下２階地上４０階建て延べ８万４９５６平方メートルの規模。
主に家族向けの住宅（専有面積６０～８０平方メートル、５７８戸）が入る予定。
近く販売開始予定。販売価格は未定。

北街区
◆ 竣工－2020年03月31日予定

他の大規模再開発物件では、
大体竣工三年前には売り出されてる感じですが。
そろそろ？

再開発進捗状況
西街区　　　マンション棟下部鉄筋躯体工事中
北街区　　　高層マンション棟　仮設工事中
南街区　　　複合事務棟　　基礎工事中
　　　　　　高層マンション棟　旧建物解体中
　　　　　　低層マンション　基礎工事中
　　
マンション販売は順次開始の予定。

西街区はワンルームマンションの販売計画ですね
◆ 計画名－春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業 西街区
◆ 所在地－東京都文京区小石川一丁目内
◆ 階数－地上13階、地下1階
◆ 高さ－最高部50.36m、軒高50.36m
◆ 敷地面積－463.14㎡
◆ 建築面積－243.60㎡
◆ 延床面積－2.755.01㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
◆ 基礎工法－現場造成杭
◆ 用途－共同住宅、オフィス、店舗
◆ 総戸数－28戸（うちワンルーム28戸）
◆ 建築主－春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
◆ 設計者－日本設計
◆ 施工者－東洋建設
◆ 着工－2016年03月末日
◆ 竣工－2019年12月31日予定

再開発へ住民は期待します。早く完成してほしい。この再開発のコンセプトは
・地域への貢献
まちづくりコンセプトから導き出された「地域への貢献」
・にぎわいを生み出す
生鮮食品・生活雑貨・飲食・サービスなど、日々の暮らしに直結する業種を中心とする、地域密着型の上質な商業施設整備を検討しています。
地域のニーズを満たし、既存の商店街活性化にも寄与する集客施設となるよう、計画を進めていきます。
・環境への配慮
■環境に配慮したシンボル空間として、グリーンバレーの緑化を積極的に行います。
■緑化だけでなく、建物についても環境負荷が低くなるよう留意した計画とします。
・交通利便性の向上
地下鉄駅に直結する地下広場や連絡エレベーター・エスカレーターの整備などにより、地下鉄間や地下鉄-バス間の乗り換え利便性が向上し、文京シビックセンター周辺の交通結節点機能が拡充されます。
・知の文化を活かす街
文京区の持つ“文教都市”のイメージを深化させ、様々な「知（知財・歴史文化・知恵など）」の文化を集積、情報発信、享受、交流できる街を目指します。
その取組みの一環として、教育関連施設の誘致活動を行っています。
・少子高齢化への対応
■子育て支援施設として、地域のための保育所を再開発ビル内部に確保することを目指します。
■健康増進施設や医療施設などの導入による「元気に歳をとる環境づくり」を目指しています。
■地下鉄駅に直結する地下広場へのエレベーター・エスカレーター設置や、極力段差を無くした建築計画など、バリアフリーに配慮した施設づくりを目指します。
・コミュニティの継続と発展
■地域活動を支える拠点を再開発ビル内に確保することを検討しています。
■既存のコミュニティを守りつつ新たな住民を迎え入れる仕組み、周辺地域と共に発展していくための仕組みなどについても、今後検討していきます。
・災害に強いまちづくり
■耐火性、耐震性の確保、豪雨対策などを施し、災害が起きても機能を維持できる施設計画を目指します。
■災害時には当地区の施設を一時避難などに活用できるようにします。また、施設内に災害対応施設（例えば防災倉庫や非常用トイレなど）を確保することにより、周辺を含めた地域の防災拠点となることを目指します。

西街区、販売か賃貸かは、
書いてないのでは？

付近の地価は
上がりますか？

空洞化して下がるかもね。

>>832
当該地周辺は区内では"既に"高い伸び率

ということはもう織り込み済みだから下がるね。

丸の内や大手町は銀行、新聞社以外はカタカナ文字の
会社だけ、日立、三菱、などの製造業は新橋～横浜間の京浜地帯に
移動し都心は高層ビルが空洞化しているよ。
まして文京区はなにもないからな。大幅に地価が下がること
まちがなさそうだ。

>>836 匿名さん

いまだに製造業に固執するのですね。
その価値観についてはさておき、日立も三菱(電気)も本社は丸の内です…。
重工の本社は港南、日立も品川のビルにも一部入居しているようですが。

大学など学校が入るかもしれないという話もありましたがどうなんでしょう

北工区のマンションの販売価格は、坪３００～４００程度に
抑え区民が、買えるようになるかな。

むしろ、建設費高騰が議会で問題にされてるから
元取らないといけないのでは？

再開発物件の割には建詰まり感が強いですね。
もう少し敷地の使い方に余裕を持たせないと。

例えば販売中のプレシス文京小石川　静穏の杜は下記のようだが、これより相当高額となる

価格　第1期（3次、4次）、第2期（2次、3次）、第3期　4,480万円～6,980万円
住所　東京都文京区小石川三丁目93番3他（地番）
交通　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分 （8番出口）　　
入居時期　2017年05月下旬予定
販売価格　70.37m2　6,980万円、59.67m2　5,680万円、51.42m2　4,780万円～

最近、人気ＮＯ１のシティタワー武蔵小杉（民間タワーマンション比較：参考）

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）　物件の地図
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
価格： 5,980万円～9,090万円（坪単価❔）
総戸数：800戸
住友不動産の英知を集結した、総戸数800戸、地上53階建のビッグプロジェクト
総面積8,600m2超の広大な敷地を得て、地上53階建て・総戸数800戸という壮観なスケールで誕生する「シティタワー武蔵小杉」。足元に広がる緑の潤いが街並みを美しく彩りながら、大空へ向かって悠然と伸びる超高層タワーレジデンスは、ひとつの街として、800世帯の暮らしを大らかに抱きます。

土地の売却も済んでるだろうし、賃貸部分や区の施設ならともかく、居住区を高値で売っても儲かるのはデベだけでは?

>>846さん
その泉ガーデン自体がもはや斜陽なんですけどね。
あと、和泉ガーデン自体にもレジデンスあるし、
六本木一丁目は落ち着いていて住みやすいので、ここに住む必要はありません。

レジデンスは賃貸だけど、
六本木一丁目の徒歩5分以内にマンションがたくさんありますね。
南北線で離れてかつタワマンということになると、こちらではなく南方向に行くのが一般かと。

久々にここにカキコ

>>851
その通りですね。
自分もかつて港区でしたが「港区ダゾー！」みたいな荒稼ぎ住民の民度に辟易して、
すぐ文京エリア周辺に越しました。ほかに新宿・豊島も住むには便利です。

正直言うと、文京は古くからの一戸建ての人々はちょっとクセがある気はしますが。
（これはあくまで個人的感想。代々の話の自慢、新規住民につっかかる等の経験から）
この開発エリアの東にも2020年に再開発の話があるので、ここ一帯は様変わりする
でしょう。新しい住民による街の新陳代謝も必要と思ってます。

ザ・パークハウス本郷が
坪５００超えてきたようですが、
ここは６００に迫るのでしょうか。

あそこで500ならこちらは600越えが当然

目黒ツインタワーの坪600も驚きでしたが、
ついに文京区でも600到達ですか。

坪600万なら白金台かな。高台だし、別にちゃらいとは
思わない。

ランドマークとなる再開発だから作る人の士気も上がるだろうな。いい仕事してよっ！中の人。

文京区史上
空前絶後の大再開発？

なんか、無理して張り切ってる感が出ちゃってるんだよなぁ
こりゃ、再開発しても相変わらず垢抜けなさそうだわ…

番町まで自転車通勤の距離だからなあ、密かに人気なんだよねこのエリア(w

多分住民はかなりインタナショナルになるだろうな

計画を見てると、敷地に建物を詰め込んだ感が満載でとても垢抜けた感じはしませんね。
まあそれでも売れるからいいんでしょうけど。

住友涙目

東大の准教授以上の借り上げ住宅当確だよ

この辺りは意外と安いお店が多くて生活コストがかからないんですよね。
それでいて、洒落た店もそこかしこにあり、日常生活の満足度が高いです。
手の届く価格なら買いたいけど、私では無理だろうな。。

不動産の二極化が進みそうやで
高い物件ほど、中古での価値減少が少ないという

目黒のツインタワーは都心から離れてるし
駅まで横断歩道が二つある。
ここが坪単価６００でも不思議はない。

ザ・パークハウス本郷の売れ行きをみて
価格決定予定？

表面利回り3%とかになるから安全資産というよりただの節税商品だよ

同じ時期の同規模の市街地再開発事業の物件で、坪単価は周辺価格から４００前後か。
「大井一丁目南第一地区第一種市街地再開発事業」は住宅と商業施設等を兼ね備えた、複合施設となります。（完成予定時期：平成31年7月中旬）また、本物件は「大井一丁目南第一地区市街地再開発事業組合」を施行者とする市街地再開発事業の一部であり、売主は参加組合員として取得した保留床を分譲するものです。
1993年以降発表された「大井町」駅を最寄り駅とする分譲マンションの中で、本計画の総戸数635戸・階層29階建は最大規模・最高層。（MRC調べ）（平成28年9月現在）
・面積　３０～１００㎡　・販売戸数　未定　・販売価格　未定

坪600はないでしょ、、、。、
600っ、600って連呼して何がしたいの?
だったら、麹町とか千代田区アドレスに購入するかと。

　今回の再開発の隣に住友不動産が分譲し、平成16年に竣工した「アトラスタワー小石川」が今回の再開発の北側にある。当時、文京区でのタワーマンションは珍しかったこともあり、発売した平成14年当時はマンション価格が下落している中で平均面積78.80m2、平均価格6,618万円という販売価格で人気物件でした。坪単価では278万円／坪となります。当時の文京区の平均単価が260万円／坪程度でしたのでそれよりも7％ほど高い単価設定でした。（ちなみに平成24年～平成25年の文京区平均単価は320万円／坪程度です。）今回の再開発と同じように敷地形状は隣接地が入り組んでいる計画でしたが、高評価だったといえる。

逆に坪400なら66平米の3LDKで8千万、実質利回りは借り入れの有無にもよるが3%超えるでしょ。プロが全部かっさらってくでしょ。逆に誰も買えなくなる。

プロがかっさらっていくって、、、?
新築物件は抽選ですよね。

都内も空き家が目立ちこれから人口も減るのに、賃貸業は
そんなに楽観的にみて大丈夫なのかしらね。
いくら便利な場所でも家賃が高かったら、港区や千代田区に流れるでしょうね。

高い家賃払って賃貸に住む人々って、六本木や湾岸の
景色のいい派手な地域を好みそう。