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匿名さん
[更新日時] 2025-01-28 10:32:11
事業名称:春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 :春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 :東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区:約2.4ha
地域地区:商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数:175名(権利者171名、参加組合員4名)
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm
街区 :南街区(S-A,B,C)
敷地面積:約9,320m2
建築面積 :約5,110m2
延べ面積 :約93,910m2
容積率 :約850%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上23階/地下2階
建築物高さ:約104m
街区 :北街区(N-X,Y)
敷地面積:約6,210m2
建築面積 :約4,070m2
延べ面積 :約84,320m2
容積率 :約950%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上40階/地下2階
建築物高さ:約141m
街区 :西街区(W)
敷地面積:約460m2
建築面積 :約240m2
延べ面積 :約2,740m2
容積率 :約400%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上13階/地下1階
建築物高さ:約45m
【計画概要を追記しました。2017.8.2 管理担当】
公式URL:http://www.harusan.jp/index.html
[スレ作成日時]2016-02-05 18:17:50
物件概要 |
所在地 |
後楽園駅 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
文京ガーデンってどうですか?
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3147
匿名さん
不動産価格を見れば、JRとメトロ駅、どちらの価値が高いかは一目瞭然ですよ。
刺激するつもりはないのですが、ここは公共の掲示板なので一個人の感想で不動産の常識や客観論を捻じ曲げようとする行為は、正しい情報を得たい方々にとってはただの荒らしです。
以上。スレチな内容が続きますのでこれで議論をしめましょう。
内容が重複しているスレ(パークコート文京小石川スレ)があるので、春日後楽園再開発の北街区分譲マンション議論については、以後そちらを使われるとよいでしょう。
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3148
周辺住民さん
https://www.jreast.co.jp/passenger/
によれば、2017年度の1日当たり乗車人員は
・東京 452,549 3位
・新宿 778,618 1位
・水道橋 83,531 54位
> 不動産価格を見れば、JRとメトロ駅、どちらの価値が高いかは一目瞭然ですよ。
それは、ターミナルか否かの差であって、JRは関係ないと思います。大塚駅と後楽園駅では、どちらの資産価値が高いんでしょうね。
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3149
匿名さん
こちらの方が本家だけどね。パークコート以外は賃貸っぽいんで盛り上がらないよねえ...
まあ人を不快にしてまで議論するような話でもないんで、これでシメにするけど
社会的な価値観やライフスタイルの変化が不動産の価格を大きく変動させてきたのは間違いないこと
地下鉄網の整備が進んだり、都市の治水対策が大きく進んでいる昨今は、大きなパラダイムシフトが
未来に向けて起きつつあるというのが私の見解です。
仕入れもそれを加味しつつ価格の歪みをクンクン嗅ぎまわって賢くやりたいですね
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3150
匿名さん
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3151
匿名さん
>>3150 匿名さん
まぁ文京民は色々問題多いからね、プライドはトップクラスだけど。
山手線内側なのに都心五区にさえ入らない都心下層区なんだが…
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3152
匿名さん
そうやって煽るほうも意地が悪い。
山手線の外側に出ないことに拘って文京区に引越してきたけれど、
中央線より北側に出ないということも大事だったかなと思う。
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3153
マンション比較中さん
このマンションとパークコート千代田駿河台とワテラス中古ならどれを選びますか?
私はワテラス中古です。
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3154
匿名さん
そりゃ価格関係なしに選べばそうなるだろうし、その次にはPC駿河台が来るだろうけれど、さすがに価格に反映されるでしょう。変な質問ですね。面白いけれど。
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3155
匿名さん
文京区、売り増えてますね。
しかしこうして見ると文京区って、大手のブランドマンションが本当に少ないですね。
あっても都心部価格に悪ノリした強欲売り物件ばかり。
ここ見ちゃうとどちらも全然買う気がしませんねえ。
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3156
匿名さん
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3157
匿名さん
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3158
匿名さん
播磨坂の小石川パークタワーかな、文京区の代表的物件というと
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3159
名無しさん
パークタワーはバブル期で、ほとんど150前後のクラス。
当時、4〜5億だったと思うが、今は中古で1/3程度。
中古見たけど、古くて住む気にならんかった。
金があれば、街も変わるし、10年スパンで移り住んだほうが快適。
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3160
匿名さん
>>3159 名無しさん
今のパークコートのクオリティじゃ到底このマンションに追いつけない。
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3161
匿名さん
今のパークコートよりグレードは上だと思うけれど、天井が低いよ。
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3162
匿名さん
>>3160 匿名さん
私もそう思います。立地も違いすぎます。
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3163
匿名さん
小石川パークタワーもいいマンションで、ビンテージマンションと呼んでいい物件だが、一方で経年劣化が生じてしまうのは致し方ない。それにこれだけ築年数があるとメンテナンス良好であったとしても各部のデザインには若干古さを感じさせないわけにはいかない。
あれぐらいハイグレードだと躯体も100年ぐらいはもちそうだし、完成した1991年から25年以上経っているが、メンテナンスが良ければあと70年ぐらいは建て替えずに行けるだろう。一方でそれを実現するための修繕にかかる金額は工賃の上昇などもあってこれからさらに跳ね上がっていくだろう。その辺をどう考えるかだよね。
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3164
名無しさん
文京区のビンテージだと、音羽マンションと音羽ハウス!
どっちも古すぎて、お化け屋敷か、絶叫アトラクションって感じだった。
どっかの定借が70年とか言ってるけど、逆にご愁傷様ってね。
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3165
ご近所さん
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3166
匿名さん
どれもあと2〜30年は住み続けそうな勢いですね
エントランスとか全体にアパートっぽい設計なのはしょうがないですが、この辺になると水道管とか下水管の状態がかなり気になります
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3167
名無しさん
あと20から30年住むには、2000万クラスのリフォームが必要です。
音羽マンションは、冷暖房が全世帯いかれているらしい。
場所が気に入ってるなら、旧耐震でヒヤヒヤしながら過ごすのは嫌だから、建て替え狙いで購入し、年間200万ぐらいの管理費と税金を垂れ流しにする手はある。
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3168
匿名さん
>>3167
即賃貸だね。
セントラルの空調は取り外して(多分管理組合に要確認だけど)エアコン新調して300万ぐらいのライトリフォームして貸しちゃうのが一番。
そのうち建て替えの話が出るでしょ
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3169
名無しさん
現物見てない奴は、なんとでも言えるよね。
壁は剥げ落ち、床はズブズブ。
300万でリフォームして、賃貸に回せるなら、みんなやってるつうの
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3170
匿名さん
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3171
評判気になるさん
スーパー大学の実力度 (国家公務員総合職試験トップ10)
2018年 2017年 2016年 2015年
1.東大329 1.東大 372 1.東大 433 1.東大 459
2.京大151 2.京大 182 2.京大 183 2.京大 151
3.早大111 3.早大 123 3.早大 133 3.早大 148
4.東北大82 4.阪大 83 4.慶大 98 4.慶大 91
5.慶大 82 5.北大 82 5.東北大 85 5.東北大 66
6.北大 67 6.慶大 79 6.阪大 83 6.阪大 63
7.阪大 55 7.東北 72 7.北大 82 7.中大 58
8.中大 50 8.九大 67 8.九大 63 8.北大 54
9.神戸大48 9.中大 51 9.中大 51 9 一橋大 54
10.岡山大45 10.一橋大 49 10.東工大 49 10.東工大 53
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3172
匿名さん
おいおい生徒数を考えてみろよ…、と荒らしに乗っかってみる。
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3173
周辺住民さん
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3174
匿名さん
ここにどんなスーパーが入るか凄い気になるのですが、明治屋以外あるんですか?
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3175
名無しさん
本物件は補助金事業で平均@400でも採算取れるはずです。素晴らしい事業者には適切な対応を期待します。
駿河銀行の問題から不動産価格が下がってきましたね。
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3176
匿名さん
坪615〜630くらいかと。ドンピシャ予想で。
地権者多いですし、文京区らしからぬ派手め路線に持ってってますし、安くはなりませんよ。
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3177
匿名さん
実際最近のマンション市況を考えると坪400とかで出したら事件ですよ。それはないと思いますがね...
むしろ変に補助金が出ちゃったために様々な基準をクリアするためのコストが増えることで採算性が悪化しているのではないかと逆に心配しちゃいます。
本来抜けるはずのところが抜けないという問題を抱えているんじゃないですかね
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3178
匿名さん
補助金なんて、物件価格になんら影響を与えませんよ。
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3179
名無しさん
いやいやそれが違うんですよ
補助金受けると、価格を抑えるよう指導されるんだと。
三井の人が話してた。だから、あの港区のパークコートは大分相場よりお安かったのです。。
でも転売禁止は当然。実需のみ。ただ、チェックはゆるゆるだろうけどね。
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3180
匿名さん
そうであっても、さすがに400台はパンダ部屋だけでしょうね。
まあ、中心は500台でしょう。
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3181
匿名さん
案外安くて千桜タワーの阿鼻叫喚の再現となるかもなあ...
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3182
匿名さん
千桜タワーはそういう方達が集まったのですから、パークコートを選ぶ方達とはクラスが違いますよ。
入居してから阿鼻叫喚のようですね、あちら。
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3183
匿名さん
JGバラードのSFでハイ・ライズっていう小説があるけれど、あそこの住民スレッドの荒れ方はまさしくあれを地でいく感じだよねえ...
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3184
匿名さん
佐佐木ビルの建て替えはどうなるのでしょう?
向かいの小さな祠が気になります。
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3185
匿名さん
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3186
ご近所さん
完成は楽しみですが最近周辺への砂埃がひどくありません?
子供が外に出るたびに咳き込んでしまうのですが、同じようなことを感じてる方いらっしゃいませんか?
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3187
マンション検討中さん
都心、駅直結のパークコートだから、70平米で1億5千万位は安いかな
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3188
匿名さん
文京ガーデン ザウェストの植栽工事も終わり一階部分の内装工事が始まりました
何になるんだろうね、楽しみです
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3189
マンション比較中さん
高級な億ションとは、建物が高級というだけではなく、そこに高級住宅地や邸宅街といった立地条件の特別な価値が加わって成立するもの。都内では一般的に、千代田区の番町、港区の麻布、青山、赤坂の3A地区や六本木、三田、高輪、白金など、渋谷区では広尾、松濤、代々木などで文京区は該当しない。
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3190
匿名さん
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3191
匿名さん
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3192
マンコミュファンさん
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3193
匿名さん
相続税の支払いで子供たちが土地を切り売りしてしまい、
跡地に豪華なマンションが建つかと思いきや、
高級宅地を守ろうと設定された高さ規制のせいで
逆に安アパートしか建たず、一部で衰退。
あと、人気エリアは、郊外よりも都心にシフトしている。
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3194
匿名さん
まあ確かに戦前からある後楽園遊園地や、8時だよ全員集合の公開録画をやっていた文京公会堂(現文京シビックホール)の目の前だから3Aみたいな閑静な住宅街というイメージはないよなあ。
ただそれとトレードオフで二駅4路線利用の交通の結節点なわけで(昔から区役所や大規模な集客施設があったからそういう路線計画になったのだろう)、都市ならではの便利さを享受するには最適な場所。
これまで宅地としての小石川や後楽園は知る人ぞ知る穴場ではあったが、これからは認知度が高まるに連れてより評価が上がっていくと思う。
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3195
評判気になるさん
今日は天気が良かったので写真撮ってみた。
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3196
評判気になるさん
もう一枚
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3197
匿名さん
日当たりがいいのがよくわかるなあ
テナントビル的になるかと思ったら普通のマンションだよね、外観
エントランス部分は黒っぽい石材でシックにまとまっていてカッコイイ
ところで一階のテナントは何が入るんだろうね?
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3198
匿名さん
文教は歴史はあるが、区が先導的な街づくりをしないでブレーキ、いちゃもん行政とかで
スラム化し、山手線の内側の都心なのに千代田、港、渋谷、品川などと格差があるのでは。
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3199
通りがかりさん
>>3198
千代田、港、渋谷はともかく、さすがに品川区は比較の対象にすること自体論外だろ
ここにも武蔵小山悪質ポジトークかw
品川区(城南五山除く)なんて、それこそ郊外の工場地域、倉庫街、清掃工場、発電所、高速道路に近い密集市街地ばっかで住みやすさからはかけ離れてるよねw
武蔵小山だって春日なんて比べものにならないレベルの過密した密集市街地のクリアランスってことを忘れちゃってるんですかね
目黒線沿線も旧目蒲線の風俗のメッカ蒲田のイメージとごちゃごちゃした密集住宅地って印象が強いし、京急沿線はガラ、治安の悪さが昔から有名
羽田の新ルートで品川区全域、環境悪化と落下物リスクのダメージが大きいし
そもそも住宅選びで文京区と品川区を比較する事は無いね
千代田区、中央区や新宿区四谷、牛込エリア、目黒区と比較している人なら知ってるけどね
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3200
匿名さん
こんな空気の悪いところによく住もうと思うよな。感心するわ。
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3201
匿名さん
こんな空気の悪いところによく住もうと思うよな。感心するわ。
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3202
匿名さん
都心部の道路はどこもそうだと思うけど、営業車や通勤の車が郊外に帰ると白山通りや春日通りは夕方のラッシュが終わるとすごく交通量が減って静かになる。
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3203
匿名さん
北街区にパークコートができることになったので、そろそろスーパーなどの主だったテナントはどんな所が入るとか概要だけでも公開して欲しいなあ。
聞こえてくる評判は最初ピーコックで突然明治屋に変わったんだよね、そこから箝口令が出たのか全然聞こえなくなった。
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3204
匿名さん
テナントそろそろ発表にならないかな〜
パークコートが入るんだからそれなりのものが入るとは思うんだけど
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3205
マンション検討中さん
地権者の方は、もうご存知ですよね。
どこのスーパーが入るでしょう?
教えてください!
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3206
匿名さん
明治屋か紀伊国屋か、その辺が入るんじゃないかと期待が高まるけどね
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3207
匿名さん
近所にあるのはダイエー(24時間営業)、スターフルーツ(安売)、成城石井、クイーンズ伊勢丹といったラインナップ。
正常位石井は小規模店で、クイーンズ伊勢丹はちょっとこの再開発地域から遠い。
周辺には再開発で中規模マンションや賃貸物件が雨後の筍のように建設中だったり建築予定だったりするので、悪くない立地。おそらくピーコックが来てもスターフルーツやダイエーに勝てないと思うのと、パークコートレベルの顧客を満足できる水準の品揃えとなると紀伊国屋か明治屋、あるいはナショナルやイータリーの旗艦店が来るかどうかという感じなんじゃないかと思うんだが、どうなんだろ。
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3209
匿名さん
[No.3208と本レスは、意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]
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3210
匿名さん
ショップとかもどんなのが来るんだろうね
こことは少し離れているが播磨坂の下の方、共同印刷のそばにドイツの時計ブランドでモリッツグロスマンの店があるぐらいなので、高級な時計や鞄などを扱う店も入るかもしれない。むしろメトロエムやラクーアのようなカジュアル路線だとそちらと被ってしまうので逆に苦戦しそう。
東京ドームシティは外国人観光客が多いので、インバウンド需要も当て込んでブランド品を売る店も入るのではないかと予想しているが...
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3211
通りがかりさん
たぶん明治屋はできると思いますね。
どうしてかというと、ググって明治屋の会社概要を見ればわかります。
明治屋の卸売部門は三菱食品に事実上の吸収合併をされています。
そしてその三菱食品の本社は・・・・・もう分かりますよね。
この辺りなら可処分所得高い住民多いですから、十分成り立つでしょう。
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3212
匿名さん
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3213
匿名さん
>>3211
ふと気になって食品新聞のネット記事を読んでいたら
https://www.shokuhin.net/2018/01/12/ryutu/orosi/三菱食品-20年に本社移転-平和島から小石川へ/8955/
南街区の(おそらく賃貸の)マンションが丸見え(笑
なるほど〜こんな外観か〜
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3214
匿名さん
3213さん、ありがとうございます。
スーパーは明治屋っぽいですね。
記事は南街区のイメージまであって楽しめました。
再開発っていいものですねえ。
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3215
匿名さん
三菱食品の本社が来たら小石川の近隣に住むかもしれないね〜また周辺の人口増えそう
そういえば青いナポリのある小石川ピアットの工場入り口に面した路地の向かい側になんとお洒落な本屋が...
再開発の影響か飲食店や様々な販売店やイベントスペースの開業が続いていて、この辺がだんだん面白いところに変わって来た
ありがたやありがたや
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3216
匿名さん
小石川は大変なところだと思うけどね
日経 xTECH
完成直前の確認取り消しは覆らず
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3217
匿名さん
南街区ビルの一部に三菱食品の本社が入居するが、他は予定がない。一流会社は
千代田区に拘るからな。都心に50の高層ビルが乱立し小石川は寂しい高層ビルとなるね。
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3218
マンション検討中さん
>>3217 匿名さん
どこかの大学院が入る予定があったかと思いますが。
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3219
周辺住民さん
この段階なら、テナントは名のある大企業が1社だけ決まっていれば御の字でしょう。マンション販売に有利なように1社だけ早めに公表するものかと思います。
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3220
マンション検討中さん
そこまでネームバリューなさはうだけどね、三菱食品。笑
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3221
匿名さん
ここみたいに交通が便利な場所に本社を置けば営業の活動範囲も広くなるし、社員も通いやすい
読売の専門学校と三菱食品といった公表済みのところも含め、現時点で水面下ではかなりのテナントがすでに決まっていると思うけどね。
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3222
匿名さん
中央大学がどうなるのか気になるね
法学部が後楽園キャンパスに移転すること自体は決まったんだけど、現在の理工学部の施設にさらに加えてビルを建てるとなると様々な困難が容易に予想できる。すると近隣のそれなりに大きなビルに入るということになりそうだが、それがここではないのか、という気もするのだが。
実際、専門学校が入るという話は公表されたが、中央大学法学部が入らないという話も公表されていない。
本当にどうなるんだろうね
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3223
匿名さん
中央大学向かい側にある小石川大神宮の解体標識が出ていますね。10月から解体が始まるようです。
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3224
匿名さん
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3225
匿名さん
以前、区の誰かが春日後楽園再開発へは、一流の会社や学校などの入居が文京区にふさわしいと言っていたが
読売学校や三菱食品は三菱の一流なのかな。
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3226
匿名さん
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3227
匿名さん
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3228
マンション検討中さん
中大が法学部の移転先として狙っているのは、茗荷谷の都バス車庫跡地ですよ。
入札で負けたら、後楽園の理工学部のところに押しこむという代替案もありますが。
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3229
匿名さん
https://univ-journal.jp/22677/
中央大法学部の移転は2パターンを想定しているみたいです。
「文京区大塚」は多分バス車庫跡地の事業用定借のことだと思いますが、
いつかは返す前提の土地にキャンパスというのも不安定なような。
それとも車庫のすぐ裏の銀行の研修所跡地を買い取るつもりなんですかね?
いずれにせよ、それほど急いで都心回帰しないと大学経営上ヤバいという判断なんでしょうね。
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3230
マンション検討中さん
大塚の土地を確保できない場合まで想定しているということは、都バス跡地がメインなのでしょう。
70年後までには、理工学部のある後楽園もどこかで再開発が必要でしょうし。
銀行の研修所がメインだったら、確保したところで外発するでしょうし。
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3231
匿名さん
>>3229
情報ありがとうございます。
バス車庫跡地はマンション、オフィスに商業施設の加わった複合施設を建てられる規模なので、定期借地権とはいえ決して財務的に余裕があるとは言い難い大学が手に入れられる様なものではないでしょう。
東京理科大の神楽坂キャンパスみたいな感じにできるといいですけどね〜
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3232
匿名さん
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3233
匿名さん
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3234
匿名さん
春日後楽園再開発コンセプトのため、区は当初から中大の法科大学院、戦略経営研究科、ビジネススクール
などの誘致をしていたようだが、計画を頓挫したとは発表していないのでは。
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3235
匿名さん
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3236
匿名さん
再開発計画が再三延期になったので大学側が検討やめたとか?
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3237
マンション掲示板さん
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3238
匿名さん
専門学校の方が高い家賃を払えたというだけの話かもしれないし、あまりいじくると中央大学の名誉を傷つけるかもしれませんよ、この辺でよしておきましょう
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3239
匿名さん
ここのテナント、どこが入るのかなあ...
明治屋はどうやら三菱食品本社入居にセットで決まるんじゃないかという予想だよね。この辺は鮮魚の強いスーパーがないので期待してます。昔は鯛助という魚屋があったんだけど廃業しちゃったんだよね、再開発地域に隣接する赤いビルがその名残。肉屋は地権者の彦坂さんが復活してくれると嬉しいなあ。でもデパ地下みたいな店構えになって、高級デリカみたいになっちゃうかもな。
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3240
匿名さん
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3241
匿名さん
肉はどこも大差ないからいいんだけど、鮮魚店が欲しい。築地並みとは言わないけどせめてスーパー以上のクオリティが欲しい。
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3242
匿名さん
鮮魚、大賛成です。彦坂のチャーシューは美味しかった。
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3243
匿名さん
>>3238 中央大学の名誉に関わるような書込みなんてないと思いますが。ここの再開発が中央大学の誘致に失敗しただけのことでしょう。
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3244
匿名さん
>>3242
そそ、あのチャーシューね。
チャーシューとかローストビーフなんかの美味しいのが時々無性に食べたくなる。
毎年暮れに築地場外の某精肉店に買い出しに行くんだけど、近所にあるといいな
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3245
匿名さん
>>3240
がーーーーーーーーーーん.....
成城石井もセイフーもちょっと小規模で選択肢が少ないんだよね〜
明治屋は相当床面積がでかいから品揃えが良さそうで楽しみだが、彦坂の代わりになれるぐらいにリッチな味の惣菜ができるかだよねえ...
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3246
匿名さん
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