文京ガーデンってどうですか？

>>2101
南街区なら大江戸線春日直結と言えるでしょうが、北街区はマンションに直結で入るエレベーターが計画されていないようなので、少し遠回りに行く必要がありそうです。一方で傘なしで駅までたどり着けるような動線は確保されているようですね。この辺は居住者のプライバシーやセキュリティー、静穏性の確保とトレードオフなので、そういう味付けの物件を好むかどうかは顧客の趣味嗜好の問題となるでしょう。ただ相当便利な所なのは間違いない。

>>2106 ルサンクはフライイングだったのですね？
そう言われるとそんな気がします。

>>2105
そういう意味ではなく、
ルサンクが駅徒歩二分なのに、
ここが駅三分というのはおかしいでしょう、
という指摘です。

春日・後楽の宣伝がないのは、業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、マンション部分も
ほとんどメドがついているからではないのかな。

駅からは、徒歩1分と案内されると思いますよ。

三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結、仮にエレベーターがなくても歩道に出口があり、南北線・後楽園駅は敷地から8番出口までが約70mなので、どちらも「1分」とうたって問題ないはずです。

不動産広告的には、大江戸線・春日や丸ノ内線・後楽園は上記と同一とみなしてよいはずです。

>>2111
体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

駅直結の物件にお勤めなら通勤に傘が要らないのは大きなアドバンテージですよ。

プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

> 春日・後楽の宣伝がないのは、

単にまだ早すぎるからだと思います。

> 業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、

というか、元々、地権者の取り分は主に業務・商業部分のはずかと思います。住宅よりビルの方が多かったからです。

> マンション部分もほとんどメドがついているからではないのかな。

それはないと思います。地権者が手放さず持ち続けて貸すこともできるでしょうが、北街区のマンション部分は貸すより売った方が確実に儲かるでしょう。貸したら利回りマイナスになりそうな悪寒。

>>2111

>三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結

これ、初耳です。計画変更があったんですか？

>>2113
北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ

なんでも相続税の関係だとか

> 体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

そうですよね。ルサンクは惜しい。

> プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

>>2113にも書きましたが、プロは、北街区は買わないと思います。買って貸したらほぼ間違いなく赤字になるでしょう。

>> 三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結
> これ、初耳です。計画変更があったんですか？

再開発の古い資料（7年前に入手）には、そのように明記されています。マンションのエレベーターではなくて、1階の商業施設の中に、1階と地下1階を結ぶ専用のエレベーターが設置されるイメージです。

> 北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ
> なんでも相続税の関係だとか

であれば、実質的に実需ですね。その地権者さんは、地区内に住宅としての不動産を持っていたのでしょうか。

正直、住めるものなら住みたい。

購入するとしたら、北、西、南街区のどちらの棟が、居住環境はいいでしょうか。
もちろん価格が最大のネックですが、価格除外して考えた場合に、どの棟に住みたいか、みなさんのご意見をお聞かせください。

独身なら後楽園駅に近い南街区。
ファミリーなら後楽園駅から離れて少し落ち着いた北街区。

北街区は賃料を考えると赤字ってことはそういう価格帯なんだね

表面利回りが3パーを割り込む程度の値付けかあ

北は日当たり悪いし高所恐怖症だから無理、南は交差点にかかってて交通量が多く健康被害が起きそう、西は千川通り沿いで暗い。
敢えて言うなら、日照をとって南かなあ。

2121：匿名さん
高い値づけの割には、賃料は高く取れないって事ですか。つまり価格が南西以上に高額になるって事ですか。
すみませんが、教えて下さい。

価格のシナリオは、2つ考えられると思います。

一つは、高くなるシナリオ。都心3区のトレンドに乗り、「文京区なのに高すぎでしょ」と言われながらも、完売に至ります。今までもそれが成り立ってきたわけですが、今回は戸数がめちゃくちゃ多いので、どうなることやら。まして売り手は、完成在庫をものともしないすみふと違って三井不ですし。

もう一つは、意外と安いと感じるシナリオ。なんといっても、ここは法定の再開発で、事業費1180億円のうち税金が270億円も投じられています。現地周辺では訴訟好きの反対派が見張っているので、組合員や協力者（＝三井不など）はボロ儲けできず、文京区や東京都も、「甘い汁」を認めないはずです。総面積が広いので、売る側からすれば、単価を釣り上げなくても十分な儲けになりますね。

公共絡みで安かったといえば、最近なら千桜タワー、古くはシティタワー品川が挙げられますね。

>>2124 周辺住民さん
> 訴訟好きの反対派

まずは監査請求からされるのかなぁ？

都内は空前の建築ブーム。都内各区で建築は半年待ちに状態。
文京も老朽、スラム解消に向け、水道橋から本後、後楽、小石川、春日が
再開発計画目白押し。１０年後は安全、すっきりした街になってもらいたいな。
エゴとクレーマーを区内から一掃し着々と事業化しないと他区に
これまで以上遅れをとるな。頑張れ文京。

>>2124 周辺住民さん

千桜とか資産価値がゼロに等しい定期借地のマンションの話をされても、、、
ここが坪500を下回るシナリオが全く想像できません

北街区は日当たりが悪いどころか他のビルを見下ろす規模で上層階なら東南向きの方からは隅田川花火大会、西北向きなら富士山が拝めると評判だよ

上層階は確かに眺望はいいでしょうね。
でも、怖くないですか。
地震の時はエレベーターが止まるので、非常階段で昇降で水や食料の買い出しが大変です。
火事になったら逃げ場がありません。
高層階ではなく、下層階の日当たりが確保できる所があれば購入したいです。

都心部や湾岸のタワーマンションと住居専用地域に建つ低層マンションとを比較するのは適当とは言い難いな。ラーメンと日本そばを比較するようなものだ。

ここは災害時に避難先にもできるような計画のようだから、いざとなれば高層階から下の避難所に避難するということもできそうだけどなあ

耐震性への配慮も他の物件よりは手厚いだろうし、文京区の中心部だからインフラの復旧も速そうだけどね

当再開発は、防災広場、避難地下道、災害時の本部機能、防災備蓄倉庫などに５００億も
要しているらしいが、これがまんしょん価格に跳ね返り坪単価８００以下には
ならないだろう。再開発は機能面だけでなく、半分は公共事業の肩代わりだから
しかたない。周辺住民の避難場所の負担をするわけだ。

アトラス住民ですが買い替えするつもり。とはいえ、このマンション建ったらアトラスも値上がりするはずなので、しばらく経ってから売るよ。今のは一括購入で残債ないし。その間は住宅ローン組んで減税もらっておくかね。今より高いフロア欲しいな。単価次第だけどね。

南側に40階建てですからねー。日当たりとか圧迫感とかどうなんでしょう。
再開発前に売って賃貸で待ってるのも有りかと思いますよ。万が一、バブルが弾ければさらにお得ですしね。

アトラス所有者の判断は分かれますね。
一時、多くの物件が出ていたので、下がる、と思う人はもう売ってしまったのではないでしょうか。
南側の低層階は眺望が改善し、恩恵を受けるのではないかと思っております。
それ以外は、再開発による利便性のメリットと、陳腐化（ランドマークでなくなる）のデメリットと、どちらが勝つか、判断が分かれるところですね。

超ペンシルマンションが残ってるのは、
なにかの力関係の結果でしょうか。

よくわかんないけど、傍目には再開発に参加しないことで得をしたようには見えないな

老朽化して建て直す時に後ろの再開発マンションから反対運動が起きたら御愁傷様だな

>>2128
北街区は、白山通り側が少し北に振れた東向き、千川通り側が少し南に振れた西向きですね。

ほぼ真東に東京スカイツリーや隅田川花火が望めます。西南西には富士山と新宿副都心、西北には池袋副都心が望めます。なので高層階ならスカイツリーか富士山が望めることになります。

ただし、東側は尾根道である本郷通り、南西側は同じく尾根道の春日通りに沿って高層建築物が壁のように建ち並んでいるので、相当上の階でないと、眺望は良くないものと思われます。

南側は区役所の展望台とお見合いですね。南街区やすみふのビルも近接しています。

住友不動産のビルが肉薄しているのがちょっと残念だよねえ

眺望の悪い部屋が結構できてしまう

白山通り側は通りの反対側にずっとビルがあるけれど距離もあるから眺望はなくてもさほど圧迫感はないだろうね。

そういう観点からすると少し手の届きやすい価格帯の物件も多いかもね

至近距離のお見合いほどつらいものはないですからね。

>>2140
でも近所のマンション借りて住んでいるような人で永住を考えている人とか
豊島区とか北区とかの周辺区に住んでいて文京区アドレスが欲しい人とかが求めやすい価格なら
眺望がイマイチでも人気を呼ぶだろうね

もし少しこなれた価格で出たならばアルファグランデ千桜タワー以來のパニックになるかも

千桜がパニック？ははは。
中古も売れてないみたいですから買ってあげてはいかがかな。

>>2142
そこまで千代田区に愛はないので遠慮しときますよ（笑

実需で十分群がると思いますけどね、値段次第ですが

内外装のグレードはアトラスより落ちるような気がするんだよなあ、根拠ないけど。

今もアトラスが好きで住んでいるなら住み続けた方がいいんじゃないですかね

むしろ周辺の少し古い物件に住んでいる人で待ち望んでいる人は多そうです

春日再開発は遅れに遅れているが、隣のＤＩＫマンション小石川が拡大し早く完成するな。
その近くにある佐々木ビルＡ、Ｂ、紅屋印刷の再開発マンションも急ピッチだな。
この他、本郷4丁目再開発、真砂都営住宅、本郷アパートも高層マンション計画があるようだ。

>>2145
春日がどんどん変貌していくのは楽しみですね。

DIKマンション小石川はその後全然情報が出てきませんね。

こちらの方がもっと高級になるかもしれませんが、例のル・サンク小石川後楽園のすぐそばなのに、こちらは不思議と反対運動とかないんですね。

> 内外装のグレードはアトラスより落ちるような気がするんだよなあ、根拠ないけど。

アトラスが販売された2000年前後は、バブル崩壊後の価格下落が止まらず、部屋を広くしたり、仕様を上げたりと、購入者にとっては有利な状況でした。同時に、すぐ値下がりするのが分かっていて買うことでもあったので、勇気も必要だったでしょう。

>>2141さん

文京区に移住したい人が大勢いるのってどこでしょうね。感覚的に、北～北東側はそうかと思います。北区、荒川区、足立区、川口、さいたまなど。豊島区も、巣鴨、駒込辺りならそうかもしれませんね。

墨田区や練馬区の人は文京区を目指してくれるか？　本プロジェクトは広く集客する必要がありそうなので、受け元が広いほど、デベ側が有利になりますね。

とはいえ、すみふとお見合いの部屋が全体の6分の1くらいに（角部屋は考慮せず）、それ以外も眺望イマイチな部屋が多くなりそうで、単価は平均してみればさほど高くならないように思います。きっと、パンダ部屋と超高価に二極化するのでしょうね。

>>2038>>2039
の後、いろいろわかったことを考慮して再計算します。

事業費は1,180億円、敷地面積は15,990㎡、延べ床面積は180,860㎡（オフィスなど含む）。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/kasuga/saikaihats...
http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html

現状の延べ床面積はわかりませんが、本地区の容積率が600％であり、容積消化率を仮に60％
http://www.lij.jp/html/koen/record/094/siryou/siryou15.pdf
とすれば、57,564㎡と計算できます。

第一種市街地再開発事業なので、地権者は等価交換。ここでは還元率を100％とします。つまり、仮に現状のボロいビル・住宅を100㎡を、追加費用なしに新しいビル・住宅100㎡にしてもらえるという前提です。

補助金は当初170億円、結局270億円です。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0107/4509/seigan_42.pdf

上記を勘案すれば、面積と費用は下記となります。

延べ床面積　　　180,860㎡
　地権者取り分　 57,564㎡
　デベへ売却分　123,296㎡

費用の出所　　　1,180億円
　補助金　　　　 270億円
　デベへ売却分　 910億円

デベは、完成済み建物123,296㎡分を910億円で取得します。㎡単価は73.8万円です。レンタブル比を仮に70％とすれば、㎡単価105万円となります。これに販促費＋利益を20％加えると（0.8で割る）、㎡単価132万円＝坪単価435万円となります。

地権者の取り分は還元率100％として計算しましたが、もっと大きくなれば延べ床面積の取り分がもっと大きくなり、デベ取り分の単価がもっと高くなります。

2145: マンション検討中さん　
隣のＤＩＫマンション小石川が拡大し早く完成するな。
その近くにある佐々木ビルＡ、Ｂ、紅屋印刷の再開発マンション、、、、

この辺りのグレード感が増すので、高級マンションになって欲しい。
佐々木ビルのエリアの方が静かで環境がいいですね。
早くこちらのプランが知りたいです。

>>2142 匿名さん

千桜は真価が問われるのは竣工して中古購入者が内覧可能なったらでしょうね。

ここはいつになったら販売時期を迎えるのやら

>>2146
>例のル・サンク小石川後楽園のすぐそばなのに

DIKマンション小石川とル・サンク小石川後楽園では、用途地域が違いますし、絶対高さ制限も違いますね。ル・サンク小石川後楽園は22メートルの高さ制限がされています。

佐佐木ビル（小石川大神宮）も高さ制限22メートルにかかっているようです。

用途地域は
http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/index.asp?dtp=2
などで確認できますね。

DIKマンション小石川　容積率600％、最高高さ46m
ル・サンク小石川後楽園　容積率300％、最高高さ22m
佐佐木ビルA棟　容積率300％、最高高さ22m
佐佐木ビルB棟　容積率300％、最高高さ31m

佐佐木ビルは容積率が小さいので、そもそも高いビルは建てられなさそうです。

最近の危険度調査では、細街路、袋小路、坂道など焼死者が多数でる条件をいれたら
文京は危険度が都内トップクラスのようだ。
西片、本郷4丁目再開発、真砂都営住宅、本郷アパートなど老朽危険地域をスクラップアンドビルドで
高層マンション計画をまったなしで推進してもらいたい。オリンピック、東京大地震前に他区は
どんどん重点施策を推進している。文京は江戸時代から冬眠状態だな。早く目覚めてもらいたい。

アトラスは確かに良い建物ですが、新しいランドマーク的な建物が建つと周りのマンションはどうしても色あせると言うか旧く見えてしますと思いますよ。

>>2146 >>2152 >>2154

ル・サンク事件は22メートルの高さ制限の規制されることを承知でNIPPOが既存不適格のマンションを建設しようとしたのが問題になってました。それと前面道路が狭い急坂なのに車寄せがないこと。

絶対高さ制限の範囲内で建てていれば、これほど大きな事件になってなかったでしょう。今頃は建築審査会に指摘された事項を修正して建っていたと思います。

>>2155 周辺住民さん
文京区がトップクラス？笑
最近とはいつのですか？
先月発表の最新の都市整備局のデータ、知らないでしょ？イメージだけじゃなくて、勉強してからモノ言いましょう。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm

ルサンクの是非は、専用スレで話ましょう。

危険度ランクは町丁目単位ですからね。仮にランク3でも、同じ町丁目内に、1と5が混在している場合もあります。って昔、区役所の人に聞きました。

2155は大雑把過ぎとも思いますが。

DIKマンション小石川とルサンク小石川とは用途地域や容積率も違っているけど町会も違っていますね。それとルサンクの方が大通りに面してなくて静かでしょうね。

>>2159
この地域のことをわかるためにルサンク事件の事情は知っておく必要があるのではないでしょうか？

DIKマンション小石川と佐佐木ビルは、商業ビルではなく
マンションですか？
いつ頃竣工になるか、ご存知の方いらっしゃいますか？

>>2163 マンション検討中さん

（仮称）文京区小石川2丁目計画新築工事
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=43980

文京区役所18階に行くと300円で建築計画概要書の謄本が取れます。

>>2154 周辺住民さん
ル・サンク小石川後楽園も佐佐木ビルも
前面道路の幅員が6メートル程度で
容積率の限度は240％程度になりますね

（参考）前面道路の幅員による容積率
http://www.mitsuifudosan.co.jp/lets/column/chishiki/chishiki10.html

佐佐木ビルの前を通りましたが、解体するような気配を感じませんでした。
いつから着工するんでしょう。
結構広い敷地です。

佐佐木ビルの向かい（西側）に清水建設の事務所が出来ているみたいだよ

（仮称）文京区小石川2丁目計画新築工事（DIKマンション小石川） のスレ、そろそろ立てて欲しいです。
ここは南側に高い建物が無いから、低層階でも日当たり良好でしょうね。
目の前が高層の区役所よりよっぽど欲しいです。

マンション小石川計画概要
主要用途 共同住宅
工事種別 新築
構造 鉄筋コンクリート造
基礎 杭基礎
階数（地上） 15 階
階数（地下） 1 階
延床面積 7060.49 ㎡
建築面積 770.96 ㎡
敷地面積 1267.38 ㎡
建築主 DIK小石川マンション建替組合
建築主住所 東京都文京区小石川2-3-28
設計者 株式会社安宅設計
設計者住所 東京都新宿区西新宿8-5-1

私は文京区の貧乏人ですから都営住宅を料金を変えずに
２０階のマンションに建て替え要望しているが、前向きな
回答をいただいています。危険なので都市整備局さんには早期に建設してもらいたい。

>>2170
スレ違いです。
あなた個人のお話に興味はありませんが、マナーくらいは守りましょうね。

この地域の事を知りたい人はルサンク他文京区のレスを見ればいいだけでここで話す必要は全く感じません。そもそも人が住めないルサンクの話をしてどうするんでしょう？それともルサンク住めなくしてやった自慢でもしたいんでしょうか？「この地域の事を知っておく為に」って言い方が怖い。

ここはちょっとやり過ぎなくらい適法でやってるから、ややオウンゴール気味に建築取消になったマンションと比べるのはかわいそうだよ。

それよりも文京区の地域振興という観点からみれば、ここを買える人にも買えない人にも等しく利益は共有されるはずだ

>>2170 は礫川公園の都営住宅のことかな

>>2172さん

まったくそうですね。ルサンクな人たち、正直うっとうしいです。

>>2172 住めない建物を建てた、ではないかと。
業者のオウンゴールなんだから。

>>2166 >>2167
佐佐木ビルは店子が居なくなってますね。

DIKの建て替えも区役所の展望台からのぞかれるのに変わりないと思いますよ。丸見えですから。

区役所の展望台から撮影してます。確かに丸見えです。
http://www.youtube.com/watch?v=1E-bTtZSGxY

文京の癌。地域荒らし、地域の混乱を喜んでいるルサンク関係者は、地域から
阻害されたクレーマーです。区もだらしないが毅然とした態度が必要です。
春日・後楽など良好な地域の街づくりをも破壊しようと企んでいます。
このような蛆虫を文京から追い出そう。明るく前向きな文京を取り戻そう。

業者がオウンゴールして頓挫した物件でしょ。区が設けた絶対高さ制限を業者がまもってないから二進も三進もいかない状況になってる。

>>2180 は区がだらしないというけど、
区にどうしてもらいたいんです？

東京都が違法と認定してしまった以上、区が業者を救えないんじゃないかと思うけどね。

はいはいはい。よそでやって。

ここもDIKマンションも丸見えというのはその通り。展望台に目隠しはできないからね。

2178: 匿名さん　 [2018-03-05 04:32:01]
DIKの建て替えも区役所の展望台からのぞかれる

交通量の多さで健康被害をこうむるのではないか、という
心配はありますが、そこまでの想像力は働きませんでした。
人の生活を覗き見する輩は、最低です。

DIKなら区役所から丸見えにはならないでしょう。屋上は丸見えでも問題になりませんから。
で、どんなグレードのマンションになるのか教えてください。

DIKマンション小石川も見えてしまうのではないですかね。>>2179 の映り具合からみると。

区役所からマンションの私生活を除いているものが多いとのこと。
区役所に目隠しをつけるべきだ。
区役所の展望台から富士山でも鳥瞰するならよいが。
これも渋谷周辺の高層ビル化で見えなくなるが。

通りを挟んだ目の前に再開発のビルとかマンションが建つと区役所の展望台の意味が無いですから眺望が無くなる部分は展望台やめて他の使い方が出来ないでしょうかね。東側と西側はそのままで良いとして。全くアイディアは無いですけど。

>>2187 >>2188
小学校の隣に後から引っ越して来たのに児童の声がうるさいから校庭で遊ばせてはいけないと言ってクレーム付けているようなもの。みっともないよ。

説明不足でしたか？区役所の展望台で通りを挟んだマンション眺めてもしょうがないから他の使い方すればどうなんでしょうか？って話なんですが。それともマンション眺めたいですか？

展望台からは別にマンションだけが見えるわけじゃないし、
マンション1つのために用途を変えても仕方がないでしょう。

眺望が無くなる部分はって言ってるんだけどねー

だから眺望がなくなる部分なんてないって。

区役所展望台ではスマホや望遠カメラで写真をとっている人が多いが
目の前に高層マンションができれば、今以上私生活を覗き見する人が
多くなることは確実だろう。
区職員や区議員だけは、このようなことをやめてもらいたい。
必ず問題になる。

カーテン引くとか窓にフィルム貼るとか、東京の都心部のマンションでは普通だと思ったが？

そんなに他からの視線が気になるなら水田のど真ん中にそそり立つ地方都市のタワマンがいいよ。

都心でも視線が気にならないタワマン沢山ありますけど？

マニアは2〜3kmの望遠録画機能のカメラを持ってるよ。
光条件次第では、バッチリ見えます。

でも、高層階（30階以上）でも視線が気になるのは南側だけでしょう。
それ以外の方角の30階以上にすれば住む価値があると思います。高いだろうけど。

そんな心配買ってからにしろよ！買えないくせに批評してんなよ。

区役所展望台に向いて窓を作らないか、作っても目隠しをすればいいんじゃないかな？

展望台ではないが、礫川公園内の都営住宅は以前、ベランダでの裸姿が
公園から丸見えだったよ。今は改善したのかな。

確かに覗かれる心配より買えるかが心配

おそらく、覗かれる部屋しか買えないから批判してるんじゃないの？

ただ、展望台向きは南向きなんで悩ましい

春日の開発は何もわくわくしない。
ずっと住んでいるのだが何でだろうな。
春日って、丸の内、銀座、池袋が近いから、専門店とか出しても流行らない。
ずっと、企業戦士がかえって寝るだけの場所なんだよな。

たいした専門店も来ないだろうし