文京ガーデンってどうですか？

大したものと思えないけどな

>>1967 匿名さん
そうなん？根拠は？

まあ単に駅前（といっても後楽園駅からは遠いけど）の低地にタワマン１つ作るだけだからね。
しかも、土地柄、あまりグレードの高いものは作らないだろうし。
三井のブランドで言うと、パークコートクラスは無理で、せいぜいパークホームズがいいところでは？
そもそも最近は文京区ではパークコートのグレードは作らない方針のようだから（小日向ですら）。

坂の上のほうが価値がある

80㎡1.3億〜なら瞬間蒸発。

でも70平米未満を主流にしそうだよね。
それに合わせてグレードも抑えられると思う。

>>1959 >>1960 参考まで

ミサイル避難訓練…参加者“動員”で中身スカスカ
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/221748

中東の都市での空爆で、航空爆弾一発でビルが一棟崩れ去る動画を見たことがあるけれど、もしも通常弾頭の中距離ミサイルが落ちてきたらビルごと圧死は免れないよ。外であっても至近弾なら衝撃波や破片でシュレッダーかけたみたいに肉体はバラバラになるだろう。かなり深い地下鉄駅以外はどこ逃げても同じ。避難訓練もJアラートもショックドクトリンのためのプロパガンダだってみんな知ってる。撃たせないのが大事。

>> 1972
> でも70平米未満を主流にしそうだよね。

それはありそう。でもさすがに、グレードは今時の平均以上にはなると思います。

この再開発が構想されたころは、マンションの値段も建築費もだらだら下がり続けていて、春日・後楽園駅近辺も人気がなかったでしょうし。

マンション名は

　パークシティ小石川タワー

辺りでしょうかね。

低地だしなぁ

小石川の格が下がるので、春日、後楽園でやってくれ。

この辺のマンションは小石川を名乗るケースが多いですね。低地のマンションとして小石「川」を名乗るのは自然なことかと思います。

千川通りがかつての小石川だったんですよね。埋められて下水となってしまいましたが。

後楽園から離れているのに
小石川後楽園を名乗る物件もあります。

ル・サンクのように、マンションの中にわざわざカスケード（人工滝）を造っているものもありました。

後楽園を駅とみなせば、住所さえ小石川なら、庭園の小石川後楽園から遠くても「〇〇小石川後楽園」を名乗れるんじゃないでしょうか。

ル・サンクは小石川後楽園まで直線で300mくらいですね。

https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_reexbrain/20160427-000000...

Yahoo!不動産の方が詳しく載っています
http://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/1729364
http://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/1729361

富坂下の物件ですね。
春日はネームバリューがないと言うか、マイナスなんでしょう。

ルサンクは最寄り駅が
南北線後楽園駅でしたね

ル・サンクを語るのは過去形なんですね

まだ解体している。
２，３年も解体工事。南工区、北工区。
日本一遅い怠慢工事だね。効率的に仕事をしないと値段があがるばかりだね。
坪単価５００を超え８００とかになるんじゃないか。
通常は工事着手から３年で完成だよ。都内どこでも。
だれか工事妨害しているのがいるのかな。

税金の投入を増額してもらいたい人たちがいるのでは？

水道局？の建物ってあのままなの？まさかだよね。

> 水道局？

春日通り沿いに建っている東電の変電所のこと？

小石川大神宮が建替えするようだけど。
そっちの方が価値があるのでは？

> 小石川大神宮が建替えするようだけど。
> そっちの方が価値があるのでは？

そりゃ、ないでしょう。というより、比べようがないでしょう。
こっちは駅直結の大規模開発ですからね。

レジデンスのほうは後楽園駅から少し離れているのであまり興味ありませんが、
駅直結の商業施設のほうは、どのようなものができるのか興味がありますね。
期待半分、どうせ文京区の施設だから地味になりそうと思う気持ち半分。

ラクーアやメトロエムみたいな路線ならやるだけ無駄というか、大丈夫かソレって感じだなあ

>>1992
駅直結の商業施設に興味がある人が、ここのマンションに興味を持つと思う

商業施設の真上に住まなくてもいい。
直近の静閑な環境に住んで、商業施設を使えばいいだけ。

>>1990 佐佐木ビルのところに
清水建設の工事事務所が出来ているね。

清水建設の仮囲いがされているようだ

佐佐木ビルは大神宮を移設して１５階ぐらいの高級マンションにするのかな。
早く計画をみたいな。
紅谷印刷も老朽だから一体的に再開発すれば、春日・後楽園と同規模
のマンションになりそうだな。

>>1998 マンション比較中さん
佐佐木ビルのところは台地の上だからね
春日・後楽園より価値があるよ

ビル改築後も大神宮さんにはまたお戻りいただきたいね。お伊勢さんが遠くなるようで寂しい

大神宮さんは
佐佐木ビルから出て行くだけで
戻っては来ません。

> レジデンスのほうは後楽園駅から少し離れているので

レジデンスの南西角で直結するはずです。8番出口辺りで。

三田線春日駅は素直に直結しますね。地下と地上はエレベータで結ばれる予定です。

丸ノ内線方面も階段を使わず、雨の日も傘いらずでつながるはずです。

> 一体的に再開発すれば、春日・後楽園と同規模のマンションになりそうだな。

いいえ。本再開発のマンションとは、比べものにならないほど小さいでしょう。高さや日陰の規制も厳しそうです。

> レジデンスの南西角で直結するはずです。8番出口辺りで。

と書いてはみたものの、直結しないようです。
http://www.harusan.jp/img/redevelop/04/haichi2.jpg

8番出口と西街区が近いはずと思ったのですが、西街区って、離れ小島なんですね。。

地下駐車場も繋がってないことになるな

直結ではないけれど、地上でつながっているので一応信号を渡らずに後楽園駅まで行ける。
だけど、例えばザ・パークハウスとか駅前のマンションのほうがアクセスがよい。

春日駅も、1階は店が入るし、エントランスは反対側だから、
レジデンスから行くには裏から回っていかなければならない。

もちろん便利なマンションには違いないけれど、単に便利なマンションが１つ増えるというイメージかな。

常識でいけば地下道で結ぶとかして三駅直通にするけどなあ、普通。
乗り換え客が通過すればテナントだって潤いそうなもんだが

なんでこんな寸止めアクセスにしたのかねえ。

誰か邪魔したんだろうなあ

別にマンションが開発の中心ではないから。
駅直結だと治安が不安だし、
むしろこれくらい遠いほうがよいと思う。

やはり開発のメインは商業施設。
どんな商業施設が入るかで成功するかが決まる。
なんか心配だけど。

>>2006
再開発組合の意思でそうなったみたいよ

さすがに地権者さんがそうしたいならしょうがないけどね

まあ道路を掘れば後でも地下通路で繋げられない事はないから気が変わったら魔改造希望

後から地下の工事はしないでしょう

動線の問題は、設計者の資質によるではないでしょうか？

福岡とかでも普通に地下通路で繋いで、テナント入れて、夏も冬も快適に移動するのが、長い目でまる。
ここは地上に出て、路面店で買い物して欲しいんだよ地権者が。
行政力の違い。

バリアフリーの点からも地下で繋がっているのが望ましい。

居住者が高齢になった時にも地下で移動できるのがいいのにね

昨年は全国でミサイル攻撃の避難訓練をしたが大混乱、東京では後楽園
だけだね。朝鮮半島や中国は日本を狙い打ちの照準をしているらしので
地下道の連結は核シエルターー役割もはたせるな。今後はこれも売り込む
要素になるな。

レジデンス棟の募集時期は、いつ頃でしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか。
隈研吾さん設計の豊島区役所とレジデンスの入っている
建物はおしゃれなデザインですね。あんなレジデンスができると
いいですね。

順調にいけば来春頃らしいですけど、どうなりますかねぇ、

設計した建築家の差は大きいですね。

文京区や東京都の補助金が入ってるからあれダメこれダメでつまんない建物には
しないで欲しいです。

オシャレな建物がいいなあ

毎日見るたびに心が豊かになるような

日本設計だからな。。。

文京区の美的センスが問われますよね。ちょっと怖い。

文京区のランドマークになるようなオシャレなタワーマンションになるといいなあ、、。そんなマンションなら住み替えを検討したい。価格次第だけど、、、。

3LDK70㎡で8000万円くらい行きそうですね。

それほどではない

近隣の新築マンションは、70米で１億位ですよね。
なので8000万とは、、そんな安くはないように思いますが、、？
団地っぽくなったら、ガッカリです。

3LDK70㎡で12000万円
でしょ

黒田総裁留任だし
まだまだマネーはジャブジャブ供給されそうだからなあ

地権者住戸が多いから規模の割に売り出し戸数は少ないと思う

希少価値があるからクレヴィア文京小石川に匹敵する価格と個人的には見ているが

値段は仕様次第だし、階差も大きいでしょうな。
いずれにしても高くなりようがない住友お見合い低層階は、
70平米8000万くらいかもしれないけど。
パンダ部屋には最適ですね。

お見合い低層階が売りに出るとは限らない

計画では、
60-80m2 中心と書いてるけど、
100越えも出してほしいね

低層お見合いは地権者住戸ですよね、間違いなく。
東向き低層も白山通りの影響が避けられないので、そこまで単価は伸びないのではないかと予想しますが、さてさて。

実際には高層階の物件がどれだけ出るかで物件価格は変わってくるだろうね

ただ低層階でも利便性を考えるとさほど安くは出ないと思う

ランドマークに住む優越感や交通の利便性、商業施設に雨に濡れずに短時間に行けるというのもポイントが高い。ブリリアタワーズほどになるかどうかは微妙だが、自分なら強気で出すなあ

高層マンションは、まだ、杭居ぬきや山留、地盤改良中でこれから基礎工事、そのご掘削工事と
なるから完成までに３年はかかる。３年はオリンピック後になるためマンション価格はビルやマンション
不況とも重なり大幅に下がると予想される。

70で8000？？
駅徒歩5分のクレヴィア文京小石川に匹敵？？

呆れるレベルを超えて笑える。

>>2035

確かに駅にほぼ直結しているマンションだから控えめな予測でしたね

そんな額では安すぎると笑われるのも致し方ない

でもクレヴィアは高級感ありますからねえ

人それぞれでしょうがクレヴィアの方がいいと思いました。

適正価格を算出してみますか（笑）。

事業費は1,180億円、延べ床面積は180,860平米（オフィスなど含む）。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/kasuga/saikaihats...

なので単価は、1,180億÷180,860＝65.20万円／平米となりますね。

仮にレンタブル比（専有部の比率）を80％とすれば、専有面積70平米分の原価は65.20×70÷0.8＝5,705万円となります。

仮に原価率を80％（＝販管費と利益で20％）とすれば、70平米分の価格は5,705÷0.8＝7,132万円と算出できます。

ただし、超高層ビル（南街区）よりも超高層マンションの方が建築単価は高いですし、レンタブル比はもう少し低いでしょう。これらを勘案すれば、上記で算出した額よりも、はるかに高くなりそうです。

>>2038の続きです。

> 単価は、1,180億÷180,860＝65.20万円／平米となりますね。

仮に、オフィスと商業：マンション＝1：1の前提で、単価を下記とします。

オフィスと商業＝60万円／平米
マンション＝70万円／平米

さらにレンタブル比を70％とします。

すると70平米分の価格は、8,750万円と算出できます。単価に割り戻せば125万円／平米＝413万円／坪となりますね。すみふのビルとお見合いになる部屋は、全体の6分の1（西面の3分の1）くらいでしょうか。それを考えれば、平均坪単価413万円は、そんなもんかなという気がします。

ただし、地権者や三井不動産が欲張れば、当然のことながらもっと上振れします。

販売価格がイメージできました。
ありがとうございます。
オフィスビルも隣接してる神保町の東京パークタワーとか、飯田橋のラトゥール飯田橋？のようなレベルのレジデンスになるといいのですが。

難しいでしょうね。設計の点からみて。

そんな安いわけないやろ。アホか。500超えるわ。

>>2039 周辺住民さん
2018年の今の市況という大切な指標を考慮してみてください。

市況といっても比べられるタワマンはお隣のアトラスタワーくらいかと。
アトラスよりも仕様のグレードが高いか、あるいは低いか次第で値段が決まりそう。

>>2042
>>2043

あくまで原価的な考え方から算出したまで。よく読んでね。

ここが完成したらアトラスも値上がりするんじゃないですか？

実質的に100戸ぐらいしかないんですね。もっとあるかと思ってた。
平均500ぐらいですかねー。もっといくかな。
豊洲、月島辺りでも新築は400を超えてくると予測されているので、420だと安すぎる。

>>2046 匿名さん

商業施設が充実化するものの、日当たりに影響がでるのとで相殺って感じじゃないですか？

ところでいつ頃から販売されるんでしょうか。
今の住まいを売却して購入しようと思っているのですが、
他のマンションを購入しようか、あるいは待ってみようか、と、
大変迷うところです。

周辺住民の自分も買うと決めてるので、マンションひとつ売ってある程度はもう用意してある。とっとと概要欲しいところ。高くてもなんでも買う。こんな再開発は都心ではもうないよ。オンリーワン。地権者がウザいけどね。我が物顔するような人達だよ。住まずに賃貸に出して貰えることを期待するばかり。

そんな良いものかなあ
交通量も激しくて緑も乏しい雑居ビル街なのに

都心だと毎年何件もここより優れた再開発タワマンが出てくるけど、文京区だと珍しいからね。
春日駅周辺にこだわる人にはよいのでしょう。

商業施設を利用するつもりですけどここに住むメリットは感じません。

2050 匿名さんへ
マンションをひとつ売って準備している、ということですが、
どの程度の金額を用意なさっているのでしょうか。
さしつけなければ、教えていただけますか。

２０年まで続くか
マンション価格、過去最高＝発売戸数は微増―17年
　不動産経済研究所が21日発表した2017年の新築マンション価格は全国平均で1戸当たり4739万円（前年比3．9％上昇）となり、15年の4618万円を上回って過去最高を更新した。東京都心の超高額物件などがけん引した。

　平均価格は、東京23区をはじめとする首都圏が7．6％の大幅な伸び。人件費の増加を反映してほぼ全国的に価格が上がり、主要都市では、札幌市が1．2％、仙台市が3．8％それぞれ上昇。名古屋市は4．6％下落した。

　年間の発売戸数は0．5％増の7万7363戸と、小幅ながら4年ぶりに増加した。首都圏、近畿圏がプラスだったほか、地方都市でも「駅近」など利便性の高いエリアで売り出しが増えた。　

あんまり話題にならないけど、春日、後楽園の利便性って都内でも指折りだと思うんだよね。20分もあれば大抵の所にはどこにも行けるし。

> 実質的に100戸ぐらいしかないんですね。もっとあるかと思ってた。

このスレッドは実質的に、北街区の578戸を対象にしていますが、ほとんど分譲されると思いますよ。地権者はそれ以外のオフィスや商業施設、あるいは南街区と西街区の住戸をゲットすると思います。なぜなら、北街区の住宅より利回りがはるかに高くなると想定されるからです。

ちなみに、施設の中身は下記です。

南街区　大型オフィス、住宅169戸（30～60平米。賃貸？、地権者？）、拠点商業施設
西街区　小型オフィス、住宅28戸（賃貸？、地権者？）、オフィス、小規模店舗
北街区　中～小型オフィス、住宅578戸（60～80平米。分譲？、非地権者？）、生活利便商業施設

>>2056 匿名さん
春日と後楽園がくっついていることを知っている人はマイノリティな気がしますね。この再開発を機にその認知度が上がったらここの価値が暴騰する気がしますね。

>>2057 周辺住民さん

ありがとうございます。
スレのURLは南街区のことだったのですね。土地面積にしてはえらく小規模だなと早とちりしてしまいました。
恐らく私には手がでない価格ではありますが、この辺りのエリアが好きなので注目していたいと思います。

春日後楽園（販売少ない）と比較検討

ブランズ文京小石川レジデンス 東急不動産

第2期　6,390万円～9,380万円


販売期　2018年5月販売開始予定


間取り　1DK～4LDK


専有面積　32.36m2～85.82m2


総戸数　37戸


所在地　東京都文京区小石川三丁目79番59（地番） 他


交通　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩7分


入居可能時期　2019年03月下旬

ル・サンク小石川後楽園（やり直し）もあります。

ル・サンクは建て直し決定？

決着がつくみたいだよ
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-soshokei...

>>2063
それ、地裁の結審でしょ。双方、最高裁まで争うと思いますよ。

そうかな？ 業者は 勝てない と思ったら上訴しないんじゃないかな。

北側が、いよいよ販売公告開始のようだな。60-80m2 中心に販売のようだな。
価格は５００～８００程度か