文京ガーデンってどうですか？

文京は坪７００で高いので、土地を買い建てるため水道橋の大和ハウスで打ち合わせをやった。
文京区が一望に見えるが低層、老朽な建物が多いね。ゴミゴミしていて危ないし環境もよくない。
企業はどんなことをしても本社所在地を千代田区にしたいそうだ。文京で再開発しても企業は
借りないだろう。
このため水道橋の駅前の千代田区三崎町では４０階の再開発が計画されているらしい。
線路を挟んでどんどん格差がしょうじているな。

＞千代田区三崎町では４０階の再開発が計画されているらしい

ほう。それは初耳だ。

確か今神保町に近い方の白山通り沿いでビルを建ててるけどそれとは別にだよね。日大とかあるあたりはもうビルだらけだから反対側の雑居ビルや小さな飲食店がごちゃごちゃしてるあたりかな。あそこが再開発されたら後楽園にも恩恵があるだろう。

オフィス、どうなんだろうね。ただ耐震性や災害の時の非常用インフラがほかの物件より明らかな優位性があれば借りる会社も多いだろうね。

現地を見たんですけど、なんか忙しそうにはしてるんですけど、あれ何やってるんですか？詳しい人いません？穴掘ってるんですかね？全く工事が進んでる気がしないんですけど。

誰かかいていたけど、この再開発は遅すぎだね。南も北もまだ解体中だよ。
なに、やっているだろうね。３年間も解体工事をやるなんてギネスブックにのるね。
事業者も請負者も国費を食いつぶしてしているのかな。
これでは事業協力者も困っているね。

北街区はもう地鎮祭終わったんじゃないかな。環境に配慮しながら丁寧に杭抜きしてたね。埋蔵文化財の調査もありえないぐらい丁寧にやって考古学上貴重な遺構も見つけちゃったし。南街区は銀行の移転が随分手間取ったね。アスベストの調査や撤去も非常に丁寧にすすめられていたのでそれもネックだったろう。なんというか文京区って所は何かしようとするとこれほど非効率な遵法営業出ないといけないんだねえ。田舎っぽくなるわけだよ。

文京区には観念が先行して、現実を脳の中のイデアに寄せていく発想の人が多いのかな。

でもね、専門家ならいざ知らず、現実を知らない素人が総論的な理想論で現実に文句を言うのはどうなんだろうね。

その昔、イタリアでフォークが使われはじめた頃に神のくださった食物に手で触れずに食すのはバチ当たりだと言った聖職者がいたそうだが、それに似ているよな。そういうのを保守反動と言って世界の進歩を阻害すると嫌悪するのは本来リベラルの役目なはずなんだけどね。最近のリベラルや革新勢力のやる事は進歩への反動ばかりで、世の中の改良の足枷になってるよね。

都心５区はじめ他区は特区を利用するなど都市計画、都市開発、公共事業を
スピーデイに行っているが、当区は遅々として進まないようだ。
区内には事業妨害するクレーマーが多すぎるとマスコミが報じているが
最大のクレーマーは区のようだ。
これでは庁舎から毎日、見下ろされ監視されて建設している春日後楽園再開発も
いつ完成するか不明だ。他区では２～３年で完成するが５～６年かかるんだろうな。
事業者も請負者も事業協力者もかわいそうだよ。
区もリセットして開発事業に取り組んでほしい。他区はどんどん防災や再開発を推進している。

でも、見降ろされてるだけに絶対にいんちき出来ないのはむしろ安心かも。
早く完成しても手抜きとか有るより良いですよね。

前のオリンピックの時のような木造のバラックみたいな戸建てが並び、寒い家で冬は火鉢にしがみつき、火事になれば何件も貰い火で焼失するような時代のままでいる事がどうやら良い住環境だと思っている人が多いんだろうね、文京区。

上から見るとオフィス棟の方は何機もクレーンが入りやる気満々の感じなんですけど北街区はやる気有るんでしょうか？全く工事が進んでる様子が無いです。何かゆっくりやらなといけない事情でも有るんでしょうか？

春日後楽園再開発が他民間工事に比べ２，３倍遅いのはどいうしてか。
地権者、入居予定者、近隣者に迷惑かかりすぎ。企業努力してもらいたい。
文京は３流企業のまちだからしょうがないかな。

北街区　　清水建設　だらだら遅く皆に迷惑かかるーー契約解除
西街区　　東洋建設　遅れているが契約続行
南街区　　大成建設　遅れており遅れを取り戻すため日祭日施工の努力必要
南街区　　竹中土木　三菱解体　８月から施工完了不明　即契約解除　

まあ急いで変なものができるよりはいいだろう。ここまで来るのに長い年月がかかってるからね。

良いものを作るために時間をかけて丁寧にやってる訳でなく、単なる段取り不足のぐだくだ。
大手も大したことないんだね。

＞春日後楽園再開発が他民間工事に比べ２，３倍遅いのはどいうしてか。
２，３倍遅いという個人の感想はどーでもいいし、再開発が予定通りにいった事なんかないぞ

　春日後楽園再開発の隣でも本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業がはじまるね。その他、後楽二丁目その２、春日２丁目、小石川一丁目と再開発が計画されているね。
野村不動産株式会社は、東京都文京 区本郷四丁目で計画推進中の「本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業(以下、本事業)」（本郷真砂南地 区市街地再開発準備組合 理事長：平塚正和）の事業協力者に選定されましたので、お知らせいたします。
【本事業の経緯】 本事業は、現在に至るまでに地元権利者により、15年近く「街づくり」の検討が行われておりました。2013年5月 に地元権利者の発意により、当準備組合の前身の組織体である｢本郷真砂南地区まちづくり協議会｣が組成されま した。同年 6 月に当社が協議会の一員として選定されて以来、地区の利便性を活かしながら、共同化を図り、災害 に強い、「安心・安全の街づくり」を進めるべく、市街地再開発事業の実現に向けた検討を進めて参りました。地元権 利者の本事業に対する高い関心と意欲により、2017 年 3 月には準備組合が設立され、同年 6 月 25 日には「第 1 回本郷真砂南地区市街地再開発準備組合総会」が開催され、当社が事業協力者に選定されました。
【事業立地】 本地区は文京区の「春日」駅、「後楽園」駅の2駅4路線（都営三田線、大江戸線、東京メトロ丸の内線、南北 線）が利用できるなど利便性に優れた場所に位置しており、文京シビックセンター（文京区役所）の直近に位置し ております。また、本事業計画予定建物については、「春日」駅に直結予定となっております。
【開発方針】 本地区は商店の賑わいの衰退、西側に面している白山通や近接する春日通が【緊急輸送道路】に指定されてい る一方、本地区では狭隘(きょうあい)道路や行き止り道路が多く、消防活動や災害時の避難に支障が出る恐れ・住 宅密集による延焼の恐れ等の課題を多く抱えております。本事業では、現況の課題解決は勿論のこと、権利者や周 辺地区の皆様の発展にも寄与する文京区の玄関口にふさわしいランドマークとなる街づくりの整備実現を目指

>>1903
あの辺大丈夫なのかなあ

都営文京真砂アパートを見てると、反対運動起こそうと手ぐすね引いているオーラを感じる

ここは複雑な敷地の形で既存ビルの合間を解体して大変だけど、
解体するデカいビルは残すところあと１棟だけ。
文京区だし、あと１０年は無理かと持ったが、よくやってると思うよ。

春日後楽園再開発は２０年かかっているが、よくやったと思うよ。
文京はインテリクレーマー、何でも反対の区議団、イチャモン行政など
ブレーキが多すぎるよ。
２３区の田舎といわれ都心７区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、豊島、品川）と格差が
広がるばかりでスラム化しはじめている。
他区のように近代的なセンスのいい街づくり、都市計画をしてもらいたいな。

春日後楽園再開発では、このようなことがないことを願います。
横浜マンション傾き問題、施工３社を提訴　三井不動産
　横浜市都筑区の大型マンション　パークシテイ横浜が杭の手抜き施工で傾いた問題で、分譲した三井不動産レジデンシャルが施工会社など３社を相手取り、建て替え費用など約４５９億円の損害賠償を求めて２８日、東京地裁に提訴した。訴えられたのは杭工事の元請けだった三井住友建設と１次下請けの日立ハイテクノロジーズ、２次下請けの旭化成建材。

文京も千代田区から春日通りの間を高度利用し都心区のように業務機能を誘導すれば
都心区の一員にいれてもらえるよな。
文京は文教と言われ斜陽の印刷業しかなく、
大学が多いのが唯一だからな。

そうそう。
青山通りは渋谷まで、日比谷通りは三田まで、ずっと都心の機能が連続しているけど、
白山通りは神保町の交差点を超えただけでもう都心感がゼロになります。
春日以北は、機能的にもイメージ的にも、さらにその先の郊外という扱いになってしまう。
神保町界隈は小さい建物が密集しているから再開発の余地はあると思いますけどね。

本郷も
かねやすまでは
江戸のうち

>>1909 周辺住民さん
文京区に都心的な機能なんていらないのでは。印刷業の土地建物は、医療関連や大学連携ベンチャー、マンションに転換すればいいし、現にそういう流れにある。

２３区は格差が大きく人口１００万の世田谷区や８０万の大田区などと同じ財政とは
いかないのでは。すでに今後、固定資産税等で区間に格差をつける方針が打ち出されている。
経済力が下降になり高齢化すれば何の産業もなく街づくりもできない区は財源も乏しくスラム化
するのは明確だ。だから他区は国や都が対応できる現在、積極的に街づくりをしているのでは。

まあ、都心から近いのに地価が安いというのが取り柄だからこのままでもいいんだけど、
このまま産業が育たなければ住環境としても現状維持ではなくジリ貧になるんじゃないかな。
税収の潤沢な港区に住んでいたときは、小さなビルや住宅が密集している文京区よりも、広い公園や緑が多かったように思う。出産・子育て関係の補助も手厚かった。

>>1913 マンション比較中さん

人口減少が見込まれる世田谷大田より人口が増えている文京区の方が余裕あるでしょう。

>>1914 匿名さん

財政力で港区にかなうところはないですね。

千代田区は財政力があるはずなんですが、なぜか神保町～水道橋あたりの再開発が遅れています。
それがすすめば文京区南部もオコボレにあずかれるかも。

神保町から水道橋も大学や各種学校のビルが林立しているし、学校が多いと色々やりにくいんだろうな。

文京区の都市環境や住環境の改善のためにははビルドよりスクラップの方が必要かもしれない。

西街区は分譲しない
ということですか？

>>1919

西街区はもともとワンルーム形式の地権者住宅と店鋪が用途だから賃貸はあっても販売物件はないと思う。

どんな店が入るか今から楽しみだな

>>1917さん

白山通りに拡幅計画があるからと思われます。西側に拡幅する計画なんですが、それがゆえに西側の道路予定地には高層建築が建てられません。

>>1921
「いもや」はしばらくは安泰というわけですね。

白山通り西側は個性的な飲食店が多いので再開発しなくていいよ

文京は活力ある街づくりができなあいようだから、江戸城復元を目指す千代田区に編入されたほうが
よいのでは。
大千代田区（千代田、中央、文京）が構想されているようだ。
港区（港、目黒、品川）

>>1923 マンション比較中さん
まず、現役の区長、区議員が猛反発と思う。仕事が無くなるもん。

文京区は東西南北端で土地柄が全然違うからね。区役所付近はむしろ千代田区に近いし、端は豊島区や台東区と隣接してるんだから。ある意味不思議な区だよね。

>>1925 評判気になるさん

もともと本郷区と小石川区ですからね。

文京区は都心化しやすい春日通り以南を千代田区に春日通り以北の田舎地区を北区に
合併がよい選択ではないか。

茗台中と本郷台中→小石川高校

>>1927
大和郷は北区にゃもったいないでしょ

文京区は縦に割ると考えやすい。春日通り以西は新宿区、本郷通り東側、特に不忍通り沿いの低地は台東区、真ん中は千代田区に編入すると住人の雰囲気が似ているので丸く収まると思う。谷根千は山の手から蔑まれるより台東区と一緒になった方が幸せだろう。

役所的には下記の5地域に分かれますね。

都心地域
山の手地域西部
山の手地域中央
山の手地域東武
下町隣接地域

参考
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0141/0780/bfts_gaiyou.pdf

多くの人が指摘しているように
区に調整機能がなく、インテレクラーマーが大暴れすような野放し状態で民間や良識な住民が
苦しむなら春日通り以西は新宿区、本郷通り東側、特に不忍通り沿いの低地は台東区、真ん中は
千代田区に編入すると住人の雰囲気が似ているので丸く収まると思う。谷根千は山の手から蔑ま
れるより台東区と一緒になった方が幸せだろう。

グランドメゾン目白坂の紛争が
新宿区のエクセレント目白御留山の紛争と合体するのかな。
どちらも、たぬきの森。

文京の３悪
①地場産業印刷業を他区の様に保護育成はせず見殺しにし絶滅寸前で街に活力がない。
②区内各地でクレーマーが大暴れ放任のためマンション、再開発のトラブルが２３区最多。
③他区は大学を誘導し一体感が出ているが文教は東大等２０あるが地元と一体感なし。

>>1933 ご近所さん
東大発ベンチャーや東大と連携している企業は区内にいくつかあるでしょ。電子化の時代に中小印刷業の保護は税金の使い道として無理がある。そんなことにお金を使うくらいなら産•学•医の連携や教育に力を入れるべき。印刷所はなすにまかせればマンション化して住民税収入になる。

印刷所がマンション化されるかは不明。
準工業地域のままにしていると遊戯施設や風俗施設になる恐れもある。

>>1933 ご近所さん

東大の中のカフェなんか近所のおばさんの溜り場っぽくなってるし、東大の中で遊んでる
子供もたくさんいる。

>>1933 ご近所さん
マンションの紛争が２３区最多なのは、周辺住民と調整をしないで強行するデベロッパーがいることと、区に調整の機能がないことによると思うよ。
この辺で有名な、ル・サンク小石川は、区と周辺住民との調整を確りして、区から要請されていたように絶対高さ制限の範囲内で建設していれば、いまの事態にはなっていないだろうから。

三井は今やパークホームズしか建てませんから。昔はパークマンションも分譲してたのに・・・

区立真砂中央図書館の隣にパークコートがあるね。
炭団坂の変 で検索すると出て来るよ。

> この辺で有名な、ル・サンク小石川は、区と周辺住民との調整を確りして、区から要請されていたように絶対高さ制限の範囲内で建設していれば、いまの事態にはなっていないだろうから。

それはない。ゴネる側は、どんなに条件が良くなってもゴネる。

>>1939
あるね、って…
知ってるけど、だいぶ前の物件でしょそれ。

>>1941

2005年秋～06年春の分譲で07年春竣工の物件。

10年以上もパークコートが作られないって凄いね。

パークコート好きなら城南がいいんじゃない？

それが三井の営業的な判断でしょうね。
つまり、文京区民にはパークホームズ以下で十分。
パークコート以上の質を求めるなら都心とか城南に行ってくれ、ということでしょう。

>>1940 周辺住民さん
区からの要請を拒否するデベというのも問題あると思うよ。現に絶対高さ制限の範囲にしてなかったことで、デベが苦悶しているし。

文京区の春日、本後、小石川など耐震基準を満たさない木造家屋が多く 老朽化し倒壊、火災が発生発生し１万人の死者がでると想定されているな。このため春日後楽園再開発の安全、安心なマンション早期に完成し売買することを望みますわ。
それと坪単価５００前後でお願いしますわ。

>>1947 マンション検討中さん

区間が整理された小石川四丁目五丁目、播磨坂あたりに住めばいい。

>>1947 マンション検討中さん

誤字というか、日本語も酷い。

豊島がいいか　文京がいいか
文京は文教区、分境区、紛狂区ともいわれているしね。

建築紛争多発地帯

まあここは着工するまでにかなり時間をかけて丁寧にやった結果
今のところは紛争はないみたいだしね
多分大丈夫だろう

地元民と時間をかけて対話するのは営利企業としてはコスト高だが
この地域の需要が供給を明らかに上回っている以上は
面倒でもやらないわけにはいかないなぁ

実際、売れないのは千代田区レベルの値付けの物件だから

文京区らしい値段で出せば未だに瞬間蒸発するだろう

>>1952 匿名さん
> 地元民と時間をかけて対話するのは営利企業としてはコスト高だが
> この地域の需要が供給を明らかに上回っている以上は
> 面倒でもやらないわけにはいかないなぁ

地元民との対話を拒んだ建築主の言い分
http://newspicks.com/news/1790129

面倒でも、コスト高でも、地元民と対話をするのは紛争予防のために重要です。

文京は再開発というだけで、なんでも反対だから他の都心区にくらべ劣悪な環境で最悪なスラムゾーンとなる。
このため前記されていうように小石川など耐震基準を満たさない木造家屋が多く 老朽化し倒壊、火災が発生発生
し１万人の死者がでると想定されている

1月22日（月）文京区は住民避難訓練を実施する。

東京ドーム周辺複合機能国家戦略特区
・交通結節機能強化とあわせた国際的 ビジネス拠点の整備・・ＪＲ水道橋駅に快速停車と後楽園駅との連携、トヨタ等国際企業と大学が連携したビジネスゾーンの拠点整備
・革新的な先進医療に取組んでいる医療機と製薬・ベンチャー企業とのマッチングを活性化しライフサイエンス ビジネス交流拠点化　 ・東京大学医学部附属病院 ・東京医科歯科大学医学部附属病院・日本医科大学病院・順天堂大学医学部附属順天堂医院
・小石川後楽園、東京ドーム・講道館等の庭園・スポーツ・娯楽の国際エンタテ－メント、スポーツセンター
・都市再生のため本郷一丁目、本郷４丁目、小石川一丁目、春日一丁目、後楽一二丁目の防災再開発

特区とはデカく出たね。確かに春日は交通の結節点だからそこを要とする扇状に開発を進めるのはいいかもね。
順天堂に東大に医科歯科、ちょいとはなれて日本医大と文京区内には日本を代表するような医科大学病院がズラリと並んでいるので、メディカルツーリズムの拠点を区内に作れるといいね。

>>1955
JR水道橋駅東口前
やめろ！ミサイル避難訓練！
http://pic.twitter.com/NAu9VXakNh

北朝鮮ではミサイルのことをロシア風にロケットと呼ぶらしいぞ

着々と工事進んでるね、ここ。楽しみだなあ

ここのレジデンスは、広さ、価格はおおよそどの位になるでしょう？

>>1962さん
再開発の公式サイト
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html
によれば
> 主に60～80m2を中心としたファミリータイプの住戸を計画します。
とのことです。

坪450万円と仮定すれば、8200～1億1000万円ってとこでしょうか。

春日駅から徒歩五分、狭い急坂の途中にある
パークホームズ本郷　ザ・レジデンスが、
以下の価格設定ですね。

43.98m2～100.17m2
5,700万円台予定～1億8,000万円台予定
坪単価　430-600

パークホームズ本郷　ザ・レジデンス
ザ・パークハウス本郷
いずれも平均坪単価５００台ですから、
ここは６００台に乗せてくるのでは。

文京区としては、戦後最大の再開発
まさにお城（バブル区役所ビル）前に
城下町（モール付き繁華街とタワマン）ができるわけですし。

立地が異なる本郷とくらべるのはどうかと思うけど、
それらの実際の平均単価は400万台中～後半だから、
ここは高台でないことを差し引いても500万台にはなるでしょう。
ただ条件が悪いお見合い部屋もあるから、400～650くらいのレンジで売るんじゃないの？

大したものと思えないけどな

>>1967 匿名さん
そうなん？根拠は？

まあ単に駅前（といっても後楽園駅からは遠いけど）の低地にタワマン１つ作るだけだからね。
しかも、土地柄、あまりグレードの高いものは作らないだろうし。
三井のブランドで言うと、パークコートクラスは無理で、せいぜいパークホームズがいいところでは？
そもそも最近は文京区ではパークコートのグレードは作らない方針のようだから（小日向ですら）。

坂の上のほうが価値がある

80㎡1.3億〜なら瞬間蒸発。

でも70平米未満を主流にしそうだよね。
それに合わせてグレードも抑えられると思う。

>>1959 >>1960 参考まで

ミサイル避難訓練…参加者“動員”で中身スカスカ
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/221748

中東の都市での空爆で、航空爆弾一発でビルが一棟崩れ去る動画を見たことがあるけれど、もしも通常弾頭の中距離ミサイルが落ちてきたらビルごと圧死は免れないよ。外であっても至近弾なら衝撃波や破片でシュレッダーかけたみたいに肉体はバラバラになるだろう。かなり深い地下鉄駅以外はどこ逃げても同じ。避難訓練もJアラートもショックドクトリンのためのプロパガンダだってみんな知ってる。撃たせないのが大事。

>> 1972
> でも70平米未満を主流にしそうだよね。

それはありそう。でもさすがに、グレードは今時の平均以上にはなると思います。

この再開発が構想されたころは、マンションの値段も建築費もだらだら下がり続けていて、春日・後楽園駅近辺も人気がなかったでしょうし。

マンション名は

　パークシティ小石川タワー

辺りでしょうかね。

低地だしなぁ

小石川の格が下がるので、春日、後楽園でやってくれ。

この辺のマンションは小石川を名乗るケースが多いですね。低地のマンションとして小石「川」を名乗るのは自然なことかと思います。

千川通りがかつての小石川だったんですよね。埋められて下水となってしまいましたが。

後楽園から離れているのに
小石川後楽園を名乗る物件もあります。

ル・サンクのように、マンションの中にわざわざカスケード（人工滝）を造っているものもありました。

後楽園を駅とみなせば、住所さえ小石川なら、庭園の小石川後楽園から遠くても「〇〇小石川後楽園」を名乗れるんじゃないでしょうか。

ル・サンクは小石川後楽園まで直線で300mくらいですね。

https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_reexbrain/20160427-000000...

Yahoo!不動産の方が詳しく載っています
http://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/1729364
http://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/1729361

富坂下の物件ですね。
春日はネームバリューがないと言うか、マイナスなんでしょう。

ルサンクは最寄り駅が
南北線後楽園駅でしたね

ル・サンクを語るのは過去形なんですね

まだ解体している。
２，３年も解体工事。南工区、北工区。
日本一遅い怠慢工事だね。効率的に仕事をしないと値段があがるばかりだね。
坪単価５００を超え８００とかになるんじゃないか。
通常は工事着手から３年で完成だよ。都内どこでも。
だれか工事妨害しているのがいるのかな。