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匿名さん
[更新日時] 2023-11-29 21:42:46
事業名称:春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 :春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 :東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区:約2.4ha
地域地区:商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数:175名(権利者171名、参加組合員4名)
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm
街区 :南街区(S-A,B,C)
敷地面積:約9,320m2
建築面積 :約5,110m2
延べ面積 :約93,910m2
容積率 :約850%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上23階/地下2階
建築物高さ:約104m
街区 :北街区(N-X,Y)
敷地面積:約6,210m2
建築面積 :約4,070m2
延べ面積 :約84,320m2
容積率 :約950%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上40階/地下2階
建築物高さ:約141m
街区 :西街区(W)
敷地面積:約460m2
建築面積 :約240m2
延べ面積 :約2,740m2
容積率 :約400%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上13階/地下1階
建築物高さ:約45m
【計画概要を追記しました。2017.8.2 管理担当】
公式URL:http://www.harusan.jp/index.html
[スレ作成日時]2016-02-05 18:17:50
物件概要 |
所在地 |
後楽園駅 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
文京ガーデンってどうですか?
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1564
匿名さん
>>1556
スタイリッシュで生活感のない町って住みづらいからこその空室率上昇だろうと思うのだが。
春日なんて近所に何件スーパーがあると思ってるの。
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1565
匿名さん
あそこは2010年に竣工済みですよ。駅直結でも完売できない例。
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1566
マンション検討中さん
マンションが駅と直結ってなんか嫌だな
そういう意味ではここはちょうどよい
エントランスの位置次第だけれど、どの駅も1~4分程度歩くことになるんじゃないかな
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1567
匿名さん
北街区の北端から大江戸線ホーム、家のドアからホームドアまでとなると3分ぐらいはかかるかもな。
駅の中に住むわけじゃないからゼロとはいかない、でも傘がいらないのはありがたいよ
それよりも地下鉄の入り口が西方やこんにゃくえんま前の交差点にできるかもしれない。
そうすると千川通り沿いの物件の中には今よりも駅からの距離が2〜3分短縮するものも出てくる
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1568
匿名さん
>>1565
そういえば時々車で前を通るなあ
あのすっごくかっこいいマンションまだ完売してないのか驚きだな...。
最寄駅が大江戸線勝どきというところが敗因かも...唯一の直結ターミナル駅の新宿までの距離もやたら遠いよね。
これは根拠のない想像だけれども、勝どきに物件を買おうとする人のニーズとしては江東区湾岸的物件で、
一方供給側としては中央区の出島という意識が働いて、結果的に価格とか広さでミスマッチが起きたのかな
確かに春日も値付けを誤ると本当に売れないかもしれないね。
だからと言って安ければいいってもんじゃないし、ここが下がれば他も連れ下がりするからねえ...
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1569
匿名さん
>>1568 匿名さん
あそこは、URも入っているので仕様と値付けのミスマッチだと想う。
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1570
マンション比較中さん
分局区は、東京の田舎だね。修学旅行の旅館のイメージだね。
大学もT大とは関係なかったからな。
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1571
マンション検討中さん
あそこは値付けがミスマッチなのは確かなんだけど、わざとなんだよね。
時間をかけてでも高値で売るというのがゴールドクレストの商法であって、
浜松町のクレストプライムタワーなんかは、竣工年がさらに古い。
しかも、数年前からの相場高騰に合わせて、さらに価格を上げてきている。
三井はそんな胡散臭い商売はしないし、
三菱とのJVだからチャレンジ価格にすることもできないから、
すぐに売れる妥当な値付けにすると思うよ。
逆に、周辺物件が連れ下がりするような値段にもならないだろうから、
心配いらないんじゃないかな。
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1572
匿名さん
じゃあ売れ残っても粘り強く待って高値を追求するというなら
売れなくてもしょうがないよね〜
さすがに新古で7年落ちというのは引くけどね
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1573
マンション検討中さん
クレストプライムタワーなんて、もうすぐ10年に突入するけど、まだ絶賛販売中だよ。
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1574
匿名さん
賃貸に回すことを前提に考えると場所的に2LDKで25万は取れるので
広さにもよるが坪単価650万なら表面利回りは3%以上いくよね。
さすがにこの辺が最安値だろうな。
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1575
匿名さん
しかし雨に濡れず駅徒歩1~3分で南北線で永田町8分、四ツ谷6分、丸ノ内線で池袋7分、大手町7分、東京9分、三田線で大手町6分、日比谷8分、大江戸線で新宿14分、これだけ一本で行けるとなると本当に周辺の家賃相場がそのまま当てはまるかどうかは正直わからない。60平米35万とか行くと坪700万以上でも3%超える
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1576
匿名さん
表面利回りはいくら新築でも4%位はあるでしょ。その上はバブル。
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1577
匿名さん
でも月35万に住める人って年収は1600万を超えてくるからなあ...確かに後楽園近辺にはウジャウジャ住んでるけどねえ
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1578
匿名さん
高めに見て70平米で35万、表面利回り4%で坪500万円が妥当なところ。売り出しはそれより高いかもしれないが、中古価格はこの水準に落ち着くでしょ。
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1579
匿名さん
10年もの国債の金利が0.07%のご時世に4%は欲かき過ぎでは?
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1580
匿名さん
サヴィルスワールドリポートによると
文京区と豊島区は賃料もリート物件の稼働率も上がっているそうなので
利回りは将来改善するかもね
都心五区は上がってるけど稼働率はあまり伸びていない
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1581
匿名さん
>>1579 匿名さん
元本保証の国債と、元本はおろか諸経費引く前の表面利回りを比較するとは。。。
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1582
マンション比較中さん
3年後、家賃30~40万払える人は、ほとんどいいないね。
現在でも、港区など外資系が引き上げガラガラなようだ。
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1583
匿名さん
ガラガラは言い過ぎだけど依然として都心5区は23区平均よりも高い水準を保っている。
家賃が暴落する様子はないな。
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1584
マンション検討中さん
バブルが弾けた時に大損した人達ってこういう人達の事を言うのね。
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1585
匿名さん
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1586
マンション検討中さん
事実をかかれるとネガキャンとか。
破格の値段で売りたいのねデベさん。
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1587
マンション検討中さん
デベロッパーはそんな無茶苦茶な値段言わないって
安い方が営業は仕事が楽だし
それに今販売中の物件で精一杯ですよ
こんな先の物件にはまだ動いていません
皮算用をしたい元地権者か、
近隣物件のオーナーじゃないかな
いずれにしても買うつもりないのに荒らしていて
迷惑なはなしです
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1588
匿名さん
かなり先だけど基本設計はもうできているはずだよ。
荒らすつもりはないけれどいいものを建ててほしいという単純な動機からこれぐらいいくかなと
自分で言うのもなんだけど脳内お花畑で遊んでいるわけで
もちろん、価格に見合った仕様なら本気で検討するけどね。
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1589
匿名さん
ところでさ、最近マンション高いよね。
買える値段に落とし込むのに、誰が住むんだコレみたいな物件増えすぎだよ。
ベッド一個置けば満杯の洋室、座敷牢みたいな和室、賃貸みたいな狭苦しい風呂に行灯部屋
人の住む性能を満たした上で幾らというのが本来でしょ。
必要を満たさない物件は幾ら安くてもクズはクズ、だから高くてもちゃんとしたもの建ててほしいの、わかる?
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1590
マンコミュファンさん
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1591
坪単価比較中さん
不動産暴落直前だな。販売に必死だよ。とにかく買ってくれと。
超一流の不動産会社からも電話もらったな。
少し様子見させてもらうわ。
オリンピック前でこれだから、其のあとは給料所得も
ダウンだが不動産バブル崩壊は間違いなさそうだ。
坪800どころか400程度に値をたたき購入するのが一番。
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1592
口コミ知りたいさん
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1593
匿名さん
まあでも高いと思う人が買わないからある意味買いやすい時期だ
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1594
マンコミュファンさん
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1595
匿名さん
必死なのはそっちだろう、貧乏人
こっちはここを愛しているんだ。二束三文で買われてたまるかベラボーめ
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1596
マンコミュファンさん
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1597
マンション検討中さん
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1598
マンション検討中さん
>>1595 匿名さん
ムキになってますねぇ(笑)
愛してるとかキモいから。
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1599
匿名さん
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1600
匿名さん
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1601
匿名さん
パークハウス本郷を下回ることはない、という客観的事実から推察できるのは、やはり坪600程度は最低ラインということだけだ。
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1602
マンション検討中さん
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1603
マンション比較中さん
4月に解体工事が完了し未だに本体工事が
はじまっていないね。
三井はマネジメント能力がなく下請け任せで
各地でトラブっている。問題が多いね。
もう少し責任施工し坪単価500程度に
し利益を減額してでも信用回復することを願うよ。
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1604
マンション検討中さん
今のところ延期の情報もないし、4年後くらいには予定通り完成するのではないでしょうか
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1605
周辺住民さん
三井さんは収益性の低い文京区では極端に物件数が少ないですから、
ここもやる気がないんじゃないでしょうかね。
三菱さんと共同というのもさらにやる気をなくす要因になりそうですね。
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1606
マンション掲示板さん
三井さん評判よくないのね。
坪700で売りたいなら相当なものを建てないと、また評判さがるね。
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1607
マンション掲示板さん
>>1601 匿名さん
パークハウス坪437万円じゃない。
なんですぐ分かる嘘を投稿するの。
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1608
周辺住民さん
坪400万でも500万でも、本当ならばありがたい。
こんな場所にそのクラスのマンションができると思うと興奮します。
これで高台の住民を見返すことができます。
タワーマンションってすごいですね!
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1609
匿名さん
みんな、相当欲しいんやな。
坪500て書けばそうなるんやったら、苦労せぇへんて。笑
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1610
マンション検討中さん
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1611
匿名さん
上野の池っべりのブリリアでも坪500はいってたし、ここが台東区の池マンションより安くする理由が皆無なんだよなぁ。
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1612
匿名さん
台東区のなんだかなマンションは、下は336、上は736だからここも800はあって全然不思議じゃない。
下は400、上は900じゃない。
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1613
マンション検討中さん
いや、あそこは平均坪440くらいだよ
嘘ばっかだな
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1614
マンション検討中さん
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1615
マンション検討中さん
巨人ファンとか法人の社宅とか色々買う人は事欠かないから坪600万くらいはいくと思う
名前がどうなるか気になる
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1616
匿名さん
坪700説で顰蹙買ってる方の匿名ですが、やはり上の方5フロアとそれ以下で別れると思います。スミフのビルの陰になるところは安くなると思います。実は地権者でももらえる地権者住宅が最上階近い階であるとほのめかす方がおりまして、販売されるのは眺望ゼロ部屋ばかりという可能性も実はあるのです
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1617
匿名さん
坪400とか言ったら千桜のパニックが再現されるでしょうね、ここは所有権ですからね。
でもエルアージュ小石川並みの仕様でしょうから文京区の価値をかえって下げるでしょうね
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1618
匿名さん
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1619
匿名さん
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1620
マンション検討中さん
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1621
マンション比較中さん
三井がやる気がなくだめならマンションNO1のスミフに変えたら
いい物件ができるのでは。文京では沢山の実績もあるし。
とにかく、スピーデイで適正価格のマンションを期待するよ。
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1622
匿名さん
>>1621 マンション比較中さん
いや、ほんとそう思うよ。スミフなら間違いなく高額物件に相応しいマンションを作ると思う。三井はがめついからUR仕様で終わりそう。
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1623
マンション検討中さん
ザ・パークハウス本郷、上の方で中部屋の坪単価だけ出てますが、
間取りサイトに出てるのが
7階角部屋 87㎡12,590万円(坪単価480万円)
12階中部屋 75㎡9,960万円(坪単価437万円)
現在SUUMOに出てるのが
13階角部屋 79㎡12,670万円 (坪単価529万円)
13階角部屋 87㎡ 1億3690万円(坪単価519万円)
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1624
匿名さん
スミフなら坪900オーバーはかたいよ。
なんせ文京区だとあのインペリアルをボッタ価格で売り切った実績があるし。
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1625
匿名さん
>>1624 匿名さん
三井は定借のパークハウスでボッタくり切れるのかなぁ?スレ見ると酷い物件らしいね
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1626
匿名さん
-
1627
匿名さん
ご近所のスミフの小石川四丁目計画の竣工と時期が近いから、お互いに張り合っていいもの建ててくれるといいな、頑張れ
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1628
坪単価比較中さん
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1629
マンション検討中さん
マーケットの過熱がなくなったし、
ここは低地で目黒ほど人気や利便性が高くないというハンデはありますが、
気合で目黒タワー越えをしてくれるでしょう!
不安要素としては、上の人が書いているようにスミフほど気合がなさそうということ。
スミフだったら駅前でティッシュ配りをしてでも吊り上げますからね。
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1630
匿名さん
平均650くらいでしょうね。
最低金額が500後半で、最上階のプレミアムが900くらいでしょうか。
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1631
マンション検討中さん
いや、坪900くらいでしょう。
最低が700後半で、プレミアムは1200くらいですね。
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1632
匿名さん
結局雨に濡れずに駅まで行けるのか行けないのか、それが問題ですよね?
地下道直結ではなく、地上のひさしの下を通るなら横なぐりの雨には濡れそうだし、一瞬でも傘を差さなければならないなら興ざめなんですが。
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1633
マンション検討中さん
どこにレジデンスのエントランスができるかにもよりますが、
三田線か南北線の利用であれば、遠くの地下鉄直結通路まで行くよりは、
少しだけ傘をさして白山通り沿いの三田線駅、住友ビル前の南北線駅
に行ったほうが近いと思いますよ
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1634
マンション検討中さん
>>1602
ここの購入層はどのようになるでしょう?
文京区物件は圧倒的に区内の人が買う率が高いそうですが、
こちらは利便性が高いので周辺の荒川区や北区からの購入者も期待できそうですね。
投資用というよりも実需色が濃くなるでしょうか(そうすると坪単価は期待できませんかね)。
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1635
匿名さん
地権者の人が三田線直結とか言ってたけど、どちらがガセ?
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1636
匿名さん
三田線の出口は現在歩道上にあって歩道幅を狭めている。
階段も狭くバリアフリーの観点からもエレベーターの設置も望まれる。
おそらく新しい三田線の入り口が再開発ビル内にできるはず。
南北線もちょうど今建てている西街区ビルの敷地境界地下に接する位置に
通路延伸用のスペースが作られているので直結すると思うけどなあ
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1637
匿名さん
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1638
匿名さん
都心でも駅から遠い物件で不便している人はいますから区を限定することに意味があるのでしょうか?
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1639
マンション掲示板さん
900って書けば900で売っても批判されないと思ってるデベもおめでたいわ。
愛してやまないんでしょ?気持ち悪い。
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1640
マンション検討中さん
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1641
マンション掲示板さん
住友も三年くらい売れなくて最後に値下げしてたけどね。最終的にいくら下げたのかしらね。
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1642
マンション検討中さん
-
1643
マンション検討中さん
ということは、やっぱり連結するのは商業施設―シビックセンター側のほうで、
マンションとは連結しなそうだな
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1644
マンション検討中さん
いや、こんなところを600とか900とかで売ったら批判されるどころか、讃えられるでしょ
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1645
マンション検討中さん
-
1646
マンション検討中さん
それは地上に出るエスカレーターやろ。
地下広場に直結しないわけないし、
地下が雨に濡れるわけもない。
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1647
マンション検討中さん
1646は間違い。
何にしろ、駅にはぬれずに行けるやろ。
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1648
マンション検討中さん
>>1643
地下広場とマンションは直結
地下広場と駅は直結
やで
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1649
マンション検討中さん
残念ながらマンションと地下広場は地下では直結しませんが、
地上の広場が高架になっているので、細い道路の上を渡って1ブロック先の南街区まで行き、
そこから後楽園駅まで地下直結で辿り着けます
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1650
匿名さん
なんだ、エスカレーターがあるかどうかだけで判断したのか
びっくりしたよ、地権者は三田線直結を明言していた。
多分南北線も直結だと思う。
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1651
匿名さん
ちなみにエスカレーターのない北街区の地下にはスーパーができるので、どう考えても地下鉄直結はマストでしょう
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1652
マンション検討中さん
では、今からでも遅くないので、北街区も地下鉄直結要求運動をしましょう!
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1653
匿名さん
営団と繋がらないのはありうるけれども、都営と繋がらないのは謎
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1654
マンション検討中さん
地下広場は不特定多数者が集う場所だから地下鉄と直結したほうがいいけど、
マンションはセキュリティを重視したほうがよいから直結する必要ないかな
外に出ればすぐに駅があるんだし
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1655
マンション検討中さん
>>1476さんによると、
一応傘がなくても駅までいけるらしい
ところで引用されているCG?はどこで見ることができるのかな?
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1656
匿名さん
レジデンスを出てからエスカレーターや低層エレベータで地下鉄直結と思っていたんで、まだちょっと信じがたい気分だけど仮に北街区と南北線や三田線との直結がなくても一回の出口を出て秒単位だからなあ、土砂降りでなければ傘は基本いらないだろう。通路に屋根があれば濡れる心配はないというが、区道部分のビル風の影響がどうなるかが心配ではあるね。開発が始まる前も住友ビル近辺のビル風はかなり強かったからなあ。
しかしかなり半端な計画だなあ、北のタワマンも坪700とか無理だろこりゃ...
値付けするのは勝手だが売れないよ、こんなの
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1657
マンション比較中さん
都営2線(三田、大江戸)とメトロ2線(丸の内、南北)は地下で直結するが、JR2線(総武、中央(水道橋駅予定)は離れており水道橋ー東京ドームー区と地下やアーケードで連結がひつようだ。区が動いているらしいが。
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1658
マンション検討中さん
もう少し北街区の敷地が広ければ、
大きめの広場を作ったり白山通りからセットバックしたりして
高級感を出せたんだけどね~
住友ビルも協力してくれれば眺望的にもプラン的にも余裕ができたと思うと、無念です。
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1659
匿名さん
>>1657
ジオポリスやアソボーノなど白山通り沿いの地下を掘り込んで作った施設が多いから地下通路を通すのは難しそう。これは想像だけれども富坂交差点から文京区役所前を抜けるペデストリアンデッキを作って、現状は歩道橋になっている後楽園駅交差点を経由してフラットに東京ドームシティにつなぎ、東京ドーム横の通路を経由して水道橋駅までつなぐというのが一番実現性がある。後楽園駅前にペデストリアンデッキを作る計画はだいぶ前からあるし、大赤字の東京ドームは人の流れを施設内に呼び込めるから賛成するかもしれない。ただプロ野球の試合などでドームに人が集まると周辺は相当混雑するので、安全面でクリアしなければいけないハードルが色々ありそうだ。
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1660
匿名さん
なんか情報が乏しいから検証のしようのない情報が錯綜しているな
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1661
マンション比較中さん
水道橋の神田川上空に駅を設け、東京ドーム、区役所と結ぶ案を区が構想中
とか。実現は今しかない。
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1662
匿名さん
隣りの御茶ノ水駅が神田川上空に人工地盤を作ってるからね。
次にやるとしたら水道橋。混雑度は水道橋のほうがすごいし。
ただ茶水が先になったのは、水道橋は神田川沿いに小さいビルが建ってて
厄介だったから。
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1663
マンション検討中さん
10年後もこんな風に夢構想語ってそう。
本当にできるのここ?
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