文京ガーデンってどうですか？

なんだかとっても強気に出そう。
そしてここでさんざん叩かれそうな予感。

安い狭小物件をパカパカ建てても売れ残る時代だし作るだけ無駄という話もある
それよりもいいものを少し作って利幅を大きくとって高く売る方が効率がいいと考える人もいるだろう。移民も入ってくるしインフレにもなるだろうから今が天井という先入観は捨てた方がいいのかもしれない。

デベから新築を買うときは丸暴対策等ちゃんと審査がある。また、再開発指定の場合は補助を出している区から区内優先販売や家族の入居を誘導したりする。しかしすぐ完売してしまうような価格で出したら転売屋を介してすぐ人手に渡ってしまう(一応管理規約はあるが誰に仲介されるか監視はできない)。

そんな価格設定をするようなデベでは困る。永住したい人のためにも、それ相応の強気の価格で出してくれ。

妥当な価格を区内住民優先の抽選販売。何の問題もない

移民ってやはりここは高額にして、外国籍の富裕層に売りたいのかしら。

かねやすだけじゃなく
春日も江戸のうちになるで

よっぽどの事がなければ欲しいのですが、販売時期はいつ頃になるのでしょうか？
購入資金を用意するため知りたいです。

また、税金投入するなら区民枠は必要です。
区民枠の設定の要望は誰に言えば良いのですか？
決定権があるのは区長なのかな。
区民で購入予定の方は駄目元で声を上げましょう。
投資目的の方を排除しつつ文京区に住み続けたい方を優先しても、役所の人間は文句は言いづらいと思うのですが。

区民優先販売があると仮定すると、ここの高額な坪単価では文京区民の年収ではたいした部屋は買えないので、２LDｋ以下のこまごました部屋が下層に大量供給され、それより上層はゆったり目の一般販売用のお部屋、というかんじになるでしょうね。

>>1131
悔しいがその通りになるだろうね。
おそらく北街区の住友不動産後楽園ビルの裏っかわに当たるあたりが大量放出される、でスーパーヒトシ君

追伸だけど、文京区の平均年収って実は中央区とあんまり変わらないんだよね。
年金暮らしの老人相手の木賃アパートが裏路地に大量にあるのにもかかわらずそれだからね、そういう世帯も加えて均してそれなら白山とか西方に住んでいるお金持ちのポテンシャルは高いと思うな。

部屋で優先枠を作るの？
私のイメージは枠があって、部屋は限定しないのでは。

あ〜コンサートとか飛行機のチケットみたいな感じで文京区民先行販売とかそんな感じね

白山に住んでるお金持ちがわざわざ降りてくるかな?
妥当な金額で購入した広い住宅があるのに、ばからしいほど高額な谷底の物件にわざわざ買いかえる?
駅直結でなくても、程よく駅から距離のあるマンションである程度便利なら買い換えしないなぁ。

三井の四谷のMRでここいくらか聞いたら、未定だが私の予算的に難しいのではというようなこと言われたわ。いちお3LDKで1億強の商談してた訳だが。所詮春日なのに強気すぎやしないか。

春日よりもいま紹介しているところを買えって意味では？

24坪の３LDKが

坪５００：１２０００万
坪５５０：１３２００万
坪６００：１４４００万
坪６５０：１５６００万

>>1136 マンション掲示板さん

白山のような高台住民は勿論、平均年収が高いとされる都心3区の人間がわざわざこんな印刷屋と製本屋しかない谷底に越して来ない。中華系富裕層はこんな儲からない場所に興味ない、ていうか既に東京に興味がない。結果的に、地権者、谷底でも小石川アドレスに憧れる普通の区民、自称教育熱心な田舎者家族、違約金を手に入れたルサンカーしかターゲットになり得ず、価格が飛躍的に上がる要素が無い。

＞1140
私が、後楽園に住んでいます。言うと、ほぼ100％良いところに住んでますね。と驚かれます。
それなりに東京の中で立地のいい場所だと認識されています。
それは事実です。

よいとこに住んでますねって普通いうよね。
どこに住んでても何とかよいとこ見つけて。

文京区後楽〇丁目に住んでるってこと？
あるいは、最寄り駅が後楽園駅ってこと？

中住戸を20坪の狭小3LDKにして坪500〜700、角住戸や1L、2Lで坪単価かさ上げして650くらいが限界かね。

ただ、西向きの高層階はシビックセンターみたいに富士山と新宿の絶景なので、ほしい人はいくら出してもほしいだろうな。

あるいは、小石川後楽園内に住んでいる
ってこと？

最寄り駅が後楽園とうことです。
多分聞いた方も後楽園駅周辺に住んでいるのだと認識しての反応だと思います。

春日よりは後楽園の受けがいい
ってこと？

スレ的には、
坪６００が当然という雰囲気になってきましたね

>>1148 買い替え検討中さん

ど、どこで？

晴海の駅遠が坪４００万で好調なご時世に、春日駅直結が４５０で買えるわけないわな
ましてや地権者大勢の再開発なんだから、普通に考えれば５５０か６００かってとこだろう
オリンピック終わったらいくらに下がってるかはさておき、今の値付けならこんなもの

ここは高いって聞いたよ。

>>1150 マンション検討中さん

だから「当然」ってラインとマックスは意味合いが全く違うでしょう。感覚的に言いたいことは分かるが、利便性×タワマン×資産性という判断基準の富裕層はここを早々選ばないってこと。何度も言うが不動産は最終的にニーズがあるか無いかで価格が決まる。行政が絡んでいる手前、スミフやゴクレのように高価格を維持したまま長期完成売りすることが許されとは思えない。

600万700万で三井さんは売りたいらしい。

デベさん必死だね。
年を取ると住み慣れた土地から引っ越ししないものだよ。
富裕層は本当に体が動かなくなるとホームに入るしね。

さすがに白山のお金もちも一億出しても
狭小物件しか買えないタワーなんて引くでしょう。
春日のアトラスの住民も10年しか違わないのに、似たような場所にある物件に買いなおさないだろし。
価格が高すぎて近場に住んでる人間には買い替えのメリットを打ち消す感じ。
まっとうな金銭感覚の持ち主なら、別の駅近の異常な価格ではないマンションを
選択するよね。

いやいや、1億ってもはや世の中的にそんな大金じゃないんですが…。

というか、レインズ見ると直近アトラスタワー小石川が坪400から450で成約してるので、築年数補正して再開発、新築プレミアム乗せたら600って全く違和感ないですけど？

値段出る前から必死に高い高いと連呼しているのはどういう意図なのか。デベが書き込み見て値下げするとでも思っているのかな。

>>1157 口コミ知りたいさん

アトラス小石川なんて普通に坪400切ってんだろ。

本郷四丁目の会計検査院幹部住宅の跡地、マンションじゃなくて専門学校になるみたいですね。残念。

丸の内線後楽園駅から春日通り渡ってすぐのところにあった
クレヴィアモデルルーム棟
マンションになるようですね。

>>1160
噂のDIKマンション小石川の建て替えですかね？

>>1160
それってル・サンクの下でしょ....
((((；ﾟДﾟ)))))))
そんな所に建てて、だ、大丈夫かなあ

1億円の家って毎月30万円を30年払わないといけないんだけど。世帯年収1000万円くらいじゃかなり厳しいでしょ。

そりゃそうだよ

ここ含め都心のタワーって今は士業やプチ贈与組がエントリーで、世帯3千万以上のパワーカップルやキャピタル出てる住み替え組が新しい中心層

年収1千万で今買わなきゃならん不幸な人達は素直に東京出てるだろ

金持ちがわざわざ春日マンションに住むとは思えないけどね

下町らしく庶民の町でいいよ

>>1164
中古を丹念に探せばまだ大丈夫だよ

港区は成金趣味な人が好んで住むから嫌な人も多い。
たしかに経営で浮き沈みが激しい人は港区の山手線内側が似合っている。
同じ山手線内側でも、しっとりしてる場所にタワマンがあるなら、そりゃ買いたいという人は、
それこそ士業とか医師とかコツコツ勉強人生を送ってきたような人とその家族になるかな。

>>1167 匿名さん
坪400を超えるとコツコツ系、例えば勤務医や弁護士1馬力では厳しい。共働きか資産があるかじゃないと対応できなくなる。

飯田橋も浜松町も金持ちの住む場所じゃなかったけどね。そんなもんだよ。
贈与や稼ぐ奥さんがいない人ってのは、ハンディキャップというかお話にならないというか、もう不動産で上がり目はないんだって理解した方がいいよ。

坪400超えたら一流企業共働きか、株とかの成金か、親の脛かじり組しか無理
士業なんてどれも将来どうなるか分からない職業だし、医師は病院の近くが必須だから数は多くない

今、レインズでアトラスタワー小石川の成約履歴を確認したところ、坪30Xマンでした。しかも、低層階ではなかった。

結局強気に出ても売れないんだね。

平成15年築の駅徒歩２、３分がアトラスタワーね。大体坪４００万だな。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=290...

坪価格が金持ちの派手な街価格なのに、土地が地味で下町ってアンバランスすぎ。

>>1174 マンション検討中さん

いまはそういう相場なので仕方ないです。

>>1163 匿名さん
そう考えると1億って大金だな

>>1173 eマンションさん

450とかホラ吹いてただろ。400弱がピーク。こんな谷底タワーに坪600なんて出したら売るに売れなくなる。

アトラスタワー、１４年で三割上がったわけか

>>医師は病院の近くが必須
まるで分かってませんね。

2流デベの築15年が400万だったら1流デベが再開発の駅直結をいくらで売るのか、少し考えたら分かるでしょ、僕ちゃん

ちょっと見たけど、一番高くて坪384万、多くは300ちょいでは？
意外と安いね。

>>1181 匿名さん

文京区は高台しか坪500以上付かない。これ常識。

みんなで信じたい物だけ信じましょう

文京史上最高値は
バブルの頃にあったの？

デベさん必死ですな。
高値で売りたいならオリンピック前に完成させたら?完成がいつかわからないのに600万とか700万とかふっかけてないで。
一流デベが聞いてあきれます。

オリンピックも終わって人口もへって、坪300万でも完売しなかったりしないようにね。

坪400万円でアトラスが成約している以上、客観的に見ると三井が坪400万円台で新築を売るとは思えないのが正直なところです。うちも共働きですが両親の援助も多くは期待できず、坪600万円超えるとちょっと厳しいな。どんな人が住むんでしょうか。

中古マンションの成約価格なんて数が少なすぎて参考にならない
極端な話、純粋な利益無視して中古タワー買っても相続税節税で利益出る人がいるから
ただ最近の市況からすると坪500万から600万くらいは当然でしょう
茗荷谷や白山や本郷ですら400超えてるんだから

気になるのはここの近くで再開発やマンション建て替えが活発化していること。どこも安かったらどこのデベも二の足を踏んだであろう物件、ここは来ますよ、業界の総意かと。

菊坂の物件、見にいったけどいいね、私だったら買いたい。

>>1187 検討板ユーザーさん

何故400超えかって？それは全て高台だから

>>1190 匿名さん

駅直結物件には低地とか高台とかあまり関係なさそうだけれど。

>>1190
坂上というが茗荷谷は浸水地域、本郷はマンション密集地帯
本当に坪400の価値はあるのか?

>>1192 マンション検討中さん

坪400の価値があると認める人が一定数いるからインペリアルガーデンだって完売した。
茗荷谷の高台で浸水？というのはよくわからない。

インペリアルガーデン、完売してないでしょ。
売れなくて値下げしてた。
あそことここでは、数が違う。

>>1194 マンション掲示板さん
完売してます。値上げして最後は少し値下げした。

>>1195 マンション検討中さん

それなら春日再開発を買えば？
インペも再開発も文京区の割に高いというなら港区でも千代田区でも選べばいい。

インペリアルガーデンはいつも売りが出て成約しないよね

インペリアルは閑静な住宅街で高台でしょう。
ごちゃごちゃした騒音、排気ガスの後楽園とはまた違う。

400の価値があるって認められてたら即日完売では。４年かかってやっと完売か。
もはや新築ではないよね。

>>1201 マンション掲示板さん

即日完売って売主にとって値付けミスでは。もっと高く売れた可能性を逃している。
とくにスミフは高値追求の姿勢。

インペネタが流行ってますが、一低とやらのハウスとかホームズもネガると、すぐにポジティブシンキングの輩が湧くからやめときな。

インペのダメ出しが流行ってますが、一低とやらのハウスとかホームズもネガると、すぐにポジティブシンキングの輩が湧くからやめときな。

インペに坪400、再開発に坪500以上？払えないというなら購入を見送ればいいだけ。

４年かかって坪400万円がやっと売れた結果がそれだけの価値があったと評価されてないっていってるだけで、スミフの高値売り付け主義の社風なんてどうでもいいんですけど。

その高値主義が企業としてどう見られてるかは
別として、こんなところで主張しないでその路線でいけばいいんじゃないかしら。
以前スミフの営業がこれからの主流だと主張されてた方かしら?
スミフの戦略として専用スレをたててくださいな。

>>1206 マンション検討中さん

坪400以上で売れた事実があるのにその価値があったと評価されないってどういうこと？
それが説明できたらノーベル経済学賞ものの珍説ですね。

インペリアルスレでやってくださーい!

>>1195 マンション検討中さん

まぁ評判を気にするとしたら、谷底、印刷製本屋街への都落ちかな

文京　　本郷グランリビオ ザ・レジデンス
2LDK 6200万円～、3LDK 1億300万円～、1LDK 4540万円～！「大手町」・「東京」へ直通4分。東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩4分をはじめ、徒歩10分圏に10駅8路線利用可。文京・本郷の丘の上、次代に誇る存在となる全121邸のランドマークレジデンス。モデルルーム公開中

所在地　　　東京都文京区湯島
最寄り駅　　東京メトロ千代田線「湯島」歩4分
価格　　　　4540万円～1億5000万円
間取り　　　1LDK～3LDK
専有面積　　40.08平米～85.93平米

この場所に700もつくとは思えないけど

http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0099/6496/20159116455.pdf

駅直結ってことは、地盤が穴ぼこだらけで強度も不安があるってことだからな

逆でしょう。地震の時は地下鉄が一番強い。
関東ローム層なんかよりずっと強固なコンクリが何千だか何万トンだか地中にあるわけだから

神戸の地下鉄の駅て地震でつぶれたのですか。
#知恵袋_
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1284635192

後楽園の地下は路線が多すぎて穴ぼこだらけですね。
ミサイルが飛んできたら、地底の南北線最強ですが。

>>1210 マンション検討中さん

確かナロードニキ気取りどころか、民医連やセツルメントといった純共産党系施設がいまだウヨウヨあるよね。これって旧くは漁民貧困層が住んでた時期に始まり、印刷製本業といったブルーカラーが根付き、東大の左翼が居座ったことによると思うんだけど、あの何とも言えない暗い雰囲気、たかが角っこの再開発ごときで拭い去れないと思うんだよね。とにかく高台から降りた瞬間、暗い雰囲気が漂ってるから、富裕層にとって春日は都落ち以外の何物でもない。しかも三井の輩がネット上で坪700って吹いてるって不動産多数所有する港区の友人に話したら笑われたよ。

>>1218 匿名さん

文章の内容からは団塊世代の年配の方ですかね。坪700なんて誰も言ってないですよ。坪いくらならいいでしょう？

アトラスタワー茗荷谷は東京層まで30m余の杭が打ってあり、アトラスタワー小石川は江戸川層まで35m、低地の方が地盤が悪いように見えて実は東京層の下に東京礫層を挟んで江戸川層があるため、同じ深さの杭でも茗荷谷の方がより浅い地盤で妥協しているように見える。台地上にあると見えて実は低地と比べても大して地盤は違わないのが茗荷谷

最近のタワー物件は50から70mという大深度地下まで杭を打たなければならない立地のものが大半だから大分マシだな文京区は。

高く売りたいからと嘘をついて勧めるのはマジでやめて。ハザード地区で地下も不安なのに震度10に耐えられるとか。
貴方の嘘を信じて将来災害に巻き込まれることになる人もいるかもしれない。

やっかみが増えてきましたな。
そろそろ発売日が発表されるのかな？