文京ガーデンってどうですか？

南：30～60m2の住戸
西：比較的小型の住戸
北：60～80m2の住戸

投資用が主になりそう？

木造密集地区は確かに火災が怖いが、タワマンは延焼遮断帯に囲まれてるし、
都心部の木密エリアは国と都の補助を受けて市街地化されていくから、
相当なポテンシャルを秘めている。特に駅周辺の立地にある木密エリアが。

ファミリー向け、
少ないの？

3LDK、
1億5千万？

ザ・パークハウス小日向の敷地で見つかったイタリア人宣教師が話題になってますけど
http://cgi.tbs.co.jp/n/BV37

ここの再開発は文化財調査をしないのですか

木造密集地区に囲まれ、大名屋敷の名残で道路が曲がり狭いため、この前、ボヤが発生したが消防車も
はいれず危なかった。
再開発でこの街を安全で快適な街にしてもらいたいよ。
坂道で買い物が大変。スーパーを早く作ってほしいよ。
これが街全体の願いだよ。コストは高くても便利だからやむを得ないよ。

文京区に初めて繁華街ができるんですか？

満開の桜の樹の下には、（ｒｙ

家康が入城する以前、ここは日比谷入り江へ流れ込む平川・小石川の場所。だから低地なんですね。
地盤は固く無いだろうからしっかり杭を打って貰いたい。

たしかに小石川一丁目は谷底低地で文京区の中では最も地盤はよくないけど、文京区外の都心と比較したらまだマシな方だよ

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/5bunkyou.htm

千代田区、中央区を調べてみれば小石川一丁目がまだマシなのが一目瞭然だね。
逆に言えば、文京区は都心の中ではかなり地盤が良い方だね。
文京区内で比較するから小石川一丁目が悪く見えるだけ。

都が出してる倒壊危険度って、地盤に加えて建っている建物の種類や密度も加味されてるんじゃないかなぁ

地盤ネットで調べると台地は大体いいスコア出るけど、そこのスコアが良くても、木造戸建の密集地域だと都の基準は低評価なんだよな
http://jibannet.co.jp/karte/

ちなみにこの周辺は地盤ネットのスコアだと、そんなに悪くなかったと思う

都の倒壊危険度は、その丁目が木造主体かコンクリ主体かで決まります。
火災危険度は、さらに密集度と道路幅。
だから液状化するような埋立地が最も安全ってことになってしまいます。

これは、再開発を促すための資料なので、そう作られてるのでしょう。
お陰で、2020年まで木密エリアに費用補助がどんどん出るんですけどね。

おお、なるほど！疑問が解けました。
あの資料で地盤の良し悪しは判断しちゃダメなんですね
ありがとうございました

後楽園は水道橋、飯田橋に中央線快速も停車し便利になるな。
ＪＲは中央線快速駅を飯田橋、水道橋駅に造る予定。現在飯田橋駅工事を実施中。
このため中央線飯田橋駅のホームを西側（新宿方）に約２００ｍ移設している。
2020年の東京オリンピック前に完成させたい考えで、整備費は１００億円程度を見込。
現在の「飯田橋駅」の中央線ホームは、急曲線区間（曲線半径Ｒ＝３００ｍ）にあり、電車とホームの隙間が大きくなっている。列車とホームの隙間が最大で３３ｃｍもあります。

水道橋に快速停車、
mjsk?

新宿ゴールデン街火災炎上。昼火災で５０台も消防車がきたが、細街路で入れず消化が遅れた。
怖いね。文京区もゴミゴミした老朽な街で細街路が多いため同じだね。
また、まわりの新宿、豊島、台東、北区の老朽木造密集帯に囲まれているため危ないな。
燃えない街、延焼を広げない街づくりの再開発住宅で安心してくらしたいな。

そうだとしても超高層である必要ないのでは？

これで木密エリア撲滅の動きが加速するでしょう。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/mokumitu/
2020年度の目標
整備地域において
市街地の不燃化により延焼による焼失 ゼロを実現
延焼遮断帯となる主要な都市計画道路を 100％整備

震度７熊本の直下型地震発生。
３．１１の時も千川通りのビルやマンションなどあちこちからタイルが落ちこわかった。
ヘルメット被っている人がいました。
熊本のように文京区にも本郷断層などはあり心配。熊本は平成７年以前の木造建築が多くつぶれたね。
特に千川通り沿いは、地盤が悪く地震に弱い。液状化も発生する。以前は浸水の常習地帯だった。
地震もそうだが横浜のマンションのように全棟立て直しにならないように基礎杭を岩盤までうってくださいね
再開発マンションの基礎工事を注意深くみます。

都内高級住宅地ランキング一覧：

Ｓ　　　番町、元麻布

ＡＡＡ　松濤＆神山町、白金（三光坂）、麻布永坂町、南麻布、東五反田（池田山、島津山）
　　　　
ＡＡ　　赤坂、六本木（鳥居坂、三河台）青葉台、代官山＆南平台、南青山、西麻布、白金台、上大崎（長者丸、花房山）、広尾、本駒込（大和郷）、田園調布、成城

Ａ　　　北青山、神宮前、高輪、三田（港区）、砂土原町、若宮町、下落合、大山町＆西原、西片、関口、北品川（御殿山）上目黒（諏訪山）、市ヶ谷、小石川、小日向、本郷、目白台、洗足、等々力、山王、玉川田園調布、上野毛、常盤台、石神井町

地震が発生した時に超高層から逃げるのは嫌だな

>>119
環状3号線実現するかな。東西を結ぶ重要な道路なんだが。

>>123
難しいと思います。
必ず激しい反対運動が起きます。
http://s-araki.com/WATCHING.htm

>>120
地震等の災害を考えると避難に支障のないことが重要です。できれば中低層の物件がいいです。
もちろん避難経路に不備がある物件は論外ですけど。

熊本の直下型地震で活断層が問題になっています。
当地も東京直下型大地震の想定となる東京縦断活断層（田端ー東大ー文京区役所ー東京ドームー飯田橋ー
法政大ー上智大ー赤坂ため池）が通っており、３～５年以内に起こることが予想されております。
文京区でも一万棟の倒壊、火災で３万人の死傷者が予測され心配です。他の区は、避難訓練など
とりくんでいますが、文京区はノー天気ですね。これでいいのですか。

あのぉ、断層の周囲何キロの範囲で熊本が揺れてるかわかって言ってます？
郊外にでも住んでくださいな。
それと、断層の周期は数千年とか数万年とか。プレート型とは違うんですよ。

ここのタワマン、いつ発売開始ですか？

70平米、中層階、1億なら買います。

羽田に近いので京急糀谷駅前再開発マンション（２ｈａ，２０Ｆ）を見に行ったが
再開発マンションは、駅前、スーパー、幼稚園など春日後楽園と同じでオープンスペース
もあり即売のようだった。情報を注視していないと近隣マンションが崩壊し途方に暮れて
いる人も多いので、こちらも即売になる可能性もあるのでは。

文京区で、敷地が区役所と２つの駅に直結、ラクーアと東京ドームも至近。
こりゃ飯田橋駅前の再開発より便利。あっちは千代田区アドレスですが、
ここもあっちも中層階70平米で1.2～1.3億というところでしょうか。

売り出し、まだ？

ビル風被害はありませんか？
http://en-us.facebook.com/308992935810456/posts/1051750238201385

毎日、東京大地震が報じてられているが、千川流域が猛火で地獄谷にならないように、このマンションと区役所が延焼防止帯
になり、地元を大火災から防止することを期待します。また、大地震の時は３．１１より多くの避難民が集中するので、区役所と防災センターの役割を発揮する避難場所を確保していることなので住民は、安心しています。
一刻も早く完成することを期待します。

>>126
3〜5年以内に起こるのソースは？

近所に住んでいます。この再開発で買い替えを検討していたのですが、予想以上に残存するビルが多く、がっかりです。

小石川の駅近5分以内だと、
ここ以外の計画ないの？

8分ほどの距離・後楽２丁目に、パークハウス（８階だて）が建設中。
場所は、ラトゥール飯田橋の前。飯田橋へも同じくらいの距離かな。

丸の内線後楽園駅が最寄りなので、便利そうだね。
南北線後楽園駅や都営春日駅は、地下深くて使いづらい、、、

再開発マンションは、他の民間開発マンションより良好な物件が多いが調整が長期間になるため
単価が高くなる。
準備組合ができてから国の認可まで２８年
移転解体に２年
建築工事に３年
もっとスピーデイにやらないとコストがあがり億ションになり周辺住民が入居できなく
なるのでは、現在の解体工事も相当遅れているようだな。

>>137

全国的に有名な物件はここですね。
http://eritokyo.jp/independent/aoyama-fnp14344.html

ごく最近にも
Yahooの検索キーワードの上位に
文京 マンション紛争
が挙がっていたけど、新たな進展があったのですかね。

週刊誌に記されているが、東京直下型地震で文京区では耐震基準を満たさない家屋が多く
老朽化し倒壊、火災や周辺の豊島、北、台東からの延焼火災も発生で数万人の死者がを
でると想定されているな。このため地権者、居住者がこの計画に協力し、借住まいに移転し、
仮営業し、再開発が完了するのを皆さん待っているのですから、早期に安全、安心なマンション
に住めるように工期短縮し完成することを望みます。
明日の大地震で死ぬかも。

本当におっしゃる通りです。
私もそう思っている、一文京区民です。

この再開発を反対されている方の理由は、日照問題とビル風が根本原因ですよね？
たしかにコストが高くなってるのはいかがなものとは思いますが、再開発による災害対策の効果は大きいと思います。
日照もビル風も命に関わることはまずないですが、震災による火災や倒壊ではモロに命を奪いますから。

ちなみに私の理想は、コストが高くなった分階数を削って欲しいですね。ビル風や日照もその分緩和されますし。
それに、最近の高層階から落下物事件も怖いですよね。

ただ、階数減らす分得られる収益が減るわけなので、そんな単純なことではないんでしょうが。

税金の投入が0円なら反対が起きないのではないかな

文京区は、家屋の新耐震による耐震化率２０％、区道の細街路率６０％、電柱地中化率５％、防災再開発率０％
大地震時の避難場所１０％、地震時の安全率は２３区でもワーストクラス。これでは区民は不安な生活だ。
他区は着々と再開発やスーパー堤防等を進め安全ゾーンを確保しているが、文京区はなんでも反対の地域を破壊する
クレーマー住民などがいるからトラブルが多く、区民の安全はますます遠くなるな。

たしかに税金を投下するのはいかがと思いますが、反対派の多くは再開発近くの住民で日照やビル風を迷惑に思ってる人ですよね？もちろん再開発地域内の人で引っ越しを強制されてる人は除いて。
たしか再開発反対している区議も再開発近くの方もいらっしゃいましたし。
しかし、本当に大震災が起こって倒壊や火災で多くの死傷者が出たらどう説明するんでしょうか。
私は日照やビル風よりも命が大切だと思いますので、反対運動の影響もあってなのかこんなに開発が遅れたのには憤りを感じます。
正直、たまたまですが再開発決定が長引いたせいで建築コストの高騰の影響もモロに受けてるわけですし。
この点に関して、反対してた人の意見を聞きたいですね。

他区は国税を使い区民の安全、安心を着々と確保しています。
例えば、低地の多い中央区、江東区、墨田区、荒川区、北区、葛飾区、江戸川区、大田区などは
高価なスーパー堤防と合わせ再開発事業、区画整理事業等を促進。
細街路を都市計画道路に拡大ー品川区、荒川区、北区、世田谷区など
区が率先し代執行まで行い実施している。
それにくらべ我が区は、大規模な開発や都市計画道路建設など先導した例もないし
子細なことばかりで逃げてしまう。
どの区でも、今後、高齢化で予算が厳しくなるため安全確保の投資は今しかできないのだ。
安心して住み続けられるのか文京区は。

そうだとしても
税金の投入額が大きすぎるのでは？
http://th-th.facebook.com/bunkyomirai/posts/434073030125056/

文京区は江戸時代の行き止まり道路が多く、２３区で最も通行しにくい区
である。観光にはいいのだが、先日、ボヤが発生したとき消防活動ができたのは４０分たったな。
これでは皆燃えてしまうよ。
他区は強制代執行しても区画整理を着々と実施しているな。
区や区議の３０年先を想定した実行力に期待するよ
いまやらなきゃ、都も区も財政難に陥れ江戸時代のままの道路になるよ。
細かいことは沢山あるが、区も区議会も住民も一丸となり後世のための
文京の街づくりをはじめようよ。ネットでは２３区最低の区と書き込みがあり
２３区のリーダーシップを見せようよ。

都市計画道路はこれ以上
要らないと思うけど

植物園の周辺道路も反対されていたし
http://o2-kita.way-nifty.com/kasi/2011/12/post-2a2a.html

楽しみだなー。中間免震ですかね？
制震だったら残念。

一部で不穏な動きがあるようで、ルサンクの二の舞にならないよう祈るばかりです。

ルサンクはNippoが東京都を怒らせたそうですね

この再開発には１００人以上の地権者、居住者、商工業者が協力し事業が早期に完成し
入居を待っています。
　反対者は駐車場の出入り口や新規コンビニ、町会活動などなんでも反対してきた人で他には厳しく
自分の権利だけ主張してきた人世落としたエゴ者です。
　反対のための反対だから困ったものです。他区のように行政も毅然とした態度が必要では。

他区は行政が主体的に説明しているからね。
文京区は丸投げ。舛添さんみたいに。
多額の税金を投入する事業。税金の使いみちは行政が説明するほうがいいと思うよ。

東京都に同じように税金を払っていて他の区は東京都の補助金で再開発を行っているのに
文京区は近隣の反対で再開発できないのなら文京区の人が払った税金で他の区の人が安心・安全の町造りをしているってことですかね。

>>156
都と区の負担の割合は？
都のほうが多額を負担していますか？？

１０年後は、医療、年金、介護費がパンクし日本経済も韓国なみに落ち込む。
だから、他区、他県は税収がある今の内に街づくりに国費、都費をどんどん投入し
区民の安全を確保しようと必死なのだよ。都も下水道や水道、道路などライフラインの
耐震化をやっているのも予算がなくなるからだよ。
文京区は馬鹿な学者や議員が重箱の隅をつつき街を壊すことによろこんでいる。
マンショントラブル２５件にも達し、業者だけでなく他区の住民も心配しているよ。
国費をどんどん使い良好した安心な街を築造しないと予算もなくなり腐敗した死の街に
なるよ。文京区は。他区のように行政や区議会がしっかりしないと。なげやりでクレーマー
住民といっしょになり業者いじめだけではね。文京区が死ぬね。

> マンショントラブル２５件にも達し

これですね
↓
http://en-us.facebook.com/1686808318245989/posts/1700609960199158

　文京区民ですが、子供が高校あがったら都心に移る。
　そして、大学にあがったら南国に移住する。

文京区は今や"紛凶区"と言われてます。

デベを擁護する気にはなれないけどね
とくにル・サンク小石川後楽園のNippoには

12年前からの争点だった地下駐車場からのスロープをNIPPOが放ったままマンション建設を進めたみたいですね。
逆に言えばNIPPOがもっと慎重に動いて設計を直していれば2度の建築確認取り消しの騒動になっていない。NIPPOの事件は文京区に悪影響を及ぼしています。

ルサンクはシビックセンターからよく見えます。あんな大きな建物作って誰も住めないって
むなしいですね。早く取り壊して公園にでもなれば良いですけど、あのまま放置されると文京区の反対運動の象徴みたいになって嫌な感じです。

区議会議員の人で風害がどうしたとか言っている人がいますけど23区で一番高い区役所の建物を建てて最上階に議場を作るような議員にとやかく言われたくないです。

区役所の減築を求めては？
最上階から2階分くらい

解体、あんまり進んでないね

>>164
泥沼化か？

>>167
南側からどんどん進めてますよ。１年がかりでやるから大変だけど。

ル・サンクで揉めた住民や団体が、こちらにも難癖つけてくる危険性はないでしょうか？
地元事情に詳しい方いませんかね？

>>170
6月2日からの区議会で審査される文京区住民からの請願
結果に要注目！
http://zh-tw.facebook.com/atsuko.kaizu.3/posts/1609096829376447

難癖つける気まんまんのようです。

今度はルサンクと違って地権者が同じ町内にいるから、難癖も度を超すと街中歩けなくなるのでは？

どなたかおっしゃってましたが将来的には人口がどんどん減って行くんでしょうから再開発で他の区からの住人が増えれば税収も人口も増えて将来的に文京区の為になるんじゃないでしょうか。

↑の考えはバブルの発想。無理がある。

バブルの発想がどんなで何に無理があるのか説明してもらえませんか？よく分りません。

ル・サンクの様に誰の幸せにもならないような事にならなければ良いですよね。

老人が強いと、その社会は滅びます。老害と言います。
税金を払って日本を支えてくれる若者～中年の意向を聴ける老人が求められています。
しかし文京区は・・・

老い先短いと変化を嫌うのは理解できます。しかし、子孫のことを第一に考えましょう。
子孫は、あなたの分身なのですから。

子供のことを考えたら
ハコモノを造るのをやめるべきではないかしら。
開発推進派には悪いけどね。

ハコモノとは
庁舎・学校・公民館・博物館・運動施設などの公共施設

意味がわかってないと、議論もできない。老人ももっと勉強してほしい。

再開発が単なるマンション計画と異なるのは、耐震化や地域防災の強化という側面があることで、この点ではルサンクと明らかに異なる。
ルサンクの周辺住民は、「違反建築物に火災とか事故とかあれば周辺(自分達)にも被害を及ぼす」というような"大義名分"を掲げて審査請求まで行った。(大義名分がなければ請求自体取り上げられないはず)
もしも同じ住民が再開発に反対しているのだとしたら、こちらは「古い建物がそのままで地震で倒れたり火事になっても構いません」と言ってるのと同じで、主張が明らかに矛盾する。

ルサンクに反対していた人も建物は建ったまんま残る今の状況は想像してなかったんじゃないですか？区役所の展望台からルサンクの方を見るとルサンクの周辺に古い建物がギッシリ建っててルサンクの方がよっぽど安全に見えるのがすごい皮肉に感じます。ほんとに今、災害が発生したらルサンクが避難所になりそうに見える。反対派とか推進派とか言う色分けで考えるよりもっと先の町ことを想像しないとダメじやないでしょうか？あの細い道に古い建物が地震で倒れてきただけで避難も救助もできなくなります。

景観としても、ルサンク西側の
ハーモニカ家屋のほうが、(ry

東側でしたね。

小日向でも高層マンションの反対の看板が掲げられてて、
結局は低層マンションに落ち着いた。開発者側もそうすべきと判断したわけだ。
鳩山さんの家の裏のあたりは、あの風情を壊さないのがいい。
しかし一方、春日駅のあたりは小日向のような雰囲気じゃないし、
再開発をして防災力を高めた方がいい。
なんでもかんでも反対するのではなく、双方が納得できるような
内容を主張してほしい。
自分勝手な反対により災害対策が後手になると、一帯が大損失を被る。

>>182
ルサンクは都市再生機構の事業だったんですね。
今日の日経アーキテクチュアで９億の違約金の支払い義務のことが記事にされていました。

>>182
避難所にできませんよ。避難路に不備がある物件は。

文京区には「蚊狂区民」が多すぎるのが問題。

ルサンクの周りの住宅街？の方がよっぽど避難路に不備が有ると思いますけど、住んでる人は危機感無いんですね。

新参者を拒みたくなるのは理解できます。
昭和20年や30年代ころから家をここに持ってる人は、もう２代目、３代目に世代交代し、
景気が悪い中、家を守るために相続税を現金払いし、疲弊しているはず。
そこに小金を持ってる新参者が越してきたら警戒もするでしょう。
ただ、新しい者を受け入れる度量がないと町全体が枯れます。

ハコモノ？　コンクリートジャングル？　ビル風？
受け入れたくないのは、人間じゃないでしょうか。

>ハコモノ？　コンクリートジャングル？　ビル風？
受け入れたくないのは、人間じゃないでしょうか。

これ、ホントその通りですね…
何より優先すべきは近い将来起こる可能性が高い災害時のリスク軽減。つまり、命を守りたいことにつきます。
私は自分の息子に古い家や石垣に潰されたり、古い家が燃えて火災になって巻き込まれて死んで欲しくないと心から思います。
子供のために再開発をしない方が良いという発言をする方の意図がまったく理解できません。
燃えやすい古い家や耐震強度の弱いビルがそのまま残っていく方が子供のために良いとおっしゃるその理由を教えてください。

難癖をつけ何でも反対、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、
インテリクレーマーは街をぶち壊すのが楽しみのようだ。
この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が
何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。反対する住民も金を要求する点で同じだな。
こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。

役所の友人が、「紛狂区民の"民度の高さ"は異常」と言っていた。
これが中央区や港区辺りだと「金持ち喧嘩せず」という住民が多いらしいが。

>>189
ルサンクは建築物から敷地の外に出る避難路に不備があるとされた。道路が狭い問題もある。
107戸の居住者のこと大切にするなら安全側の設計をするべきだった。Nippoには一級建築士もいるはず。専門家として誇りのある仕事をして欲しかった。

>>193 匿名さん

中央区の湾岸エリアはそうでもないよ

ルサンクが正しいとは決して思いません。間違った建物を建ててるんだから許可を取り消せと住民が言うのも正しいことだと思います。ただ結果は正しいとは思えません。周りの一戸建てやマンション・ビルで今の建築基準に適合している建物あんまり無く、また一軒だけあるいは一棟の建物だけ新しくしても無理な位に立て込んでいます。個人なら分りますけど文京区全体のことを考えないといけない区議は再開発に反対するなら他にどんな方法で区民の安全を守るのかきちんとぎろん説明して欲しいです。

> ただ結果は正しいとは思えません。
東京都建築審査会に建築確認を取り消されるような設計で
建設工事を強行してしまったのが正しくないのだと思いますよ。
それで取り返しつかない結果になったのです。

だとしても少なくとも耐震基準を満たしている建物が使えなくて。周りにある現在の耐震基準を満たしていない建物に住んでいる人が沢山いることに矛盾を感じます。

耐震の問題がなくても
防火避難規定を満たさない建築物は論外です。

この掲示板でルサンクが違法云々を議論しても仕方ないと思いますよ。
ルサンクの板でやるか裁判を傍聴に行くかどちらかにしてください。