パークホームズ練馬中村橋クリアコートってどうですか？

パークハウスの話はスレ違いだけど、
上層と下層の差をもっとつけてくるんじゃないかな？
あそこは囲まれ感があって、抜ける上と囲まれた下で受ける印象が違い過ぎるので。

こっちはむしろそんなに上と下で変わらない気がします。
（東側の駐車場に建物が立たない前提）

＞61さん

東側の駐車場問題は、当方も気になるところでした。
何かが建つことを想定すると、3階以下は日照など危険な印象ですね。
駐車場の脇にポツンと戸建てが存在しておりますので
おそらくここが動かない限り、大きな動きは無いかと思いますが。

そして、おっしゃる通り、こちらは上層下層であまり差は無いです。
階数が上がれば値段が上がる、の妥当な設定かと。

まだホームページには掲載されていないのですが、
相場くらいの物件価格だったらいいなと思います。

モデルルームへ行かれた方が多いようですが
もう価格の公表はされている感じなのでしょうか？
駅近の物件を求めている人にとってはとても良い条件の揃ったマンションです。
ただ、価格が気になるところです。

>>63 匿名さん

１番気になる価格表を掲示して説明してくださいましたよ。
上の階、下の階、東向きな価値観それぞれなので行ってみるのをおすすめします。

南向きは道路なので何も建つことがないのは安心です。

共用部もシンプルでキッズルームやゲストハウス付きの人は合わないでしょうね。。

モデルルーム見学に行って参りました。

備忘メモ
①余分なものを排除したコンパクトな造り
②廊下側の洋室は変則的な形が多く、部屋によってはとても狭い
③全体的に圧迫感がある(背が高いせいかもしれません)
④分譲としては室内の設備が少し残念(お風呂の扉、収納扉など)
⑤南側の低層階は桜の木や電線が多少気になるものの、思っていたよりも景色、雰囲気が良かった
⑥全戸で小型ペット可(エレベーターは一基、ペットボタン有)
⑦同じカテゴリーで階数が上がるごとに＋100万円ほど

参考になるかわかりませんが、忘れないうちに気になったことを残しておきます。

70平米超の部屋は南側にしかないんだね。
車通りの比較的少ない千川通りでも、やはり音がすごくて窓は開けられないなー

65さん、とても参考になります。ありがとうございます。モデルルームに行かないとわからないことが多いですので、予習になりますね。

共用通路側のお部屋は、柱が・・・なんでしょうか、おっしゃられるように部屋がキレイな四角じゃないところが多いかも。
家具の置き方は工夫しないといけないでしょうし、
もしかしたらサイズがぴったりなオプションの家具を選択したり…というようなことになってくるかもしれませんね。

モデルルーム行ってきました。
65さんと同じような感想です。
南側を中心に見学しましたが、ベランダが広いのは利点だなと思いました。桜の季節は特に良さそうです。
南は全て6000万以上でしたね。

小さいことですが、エントランスにあるソファは今だけのもので、モデルルーム後は撤去、あのスペースには何も置かれないそうです。家族を待ったりするのに、ちょっと座れるソファなどあればいいなと思っていたので、残念です。

高騰とはいえ、さすがに中村橋で7000は無いですが6000くらいは妥当ですね！千川通りと電車音が気になりますが、検討できる範囲の物件かもしれません。

共用部ソファは確かに便利だから、管理組合で購入しようかなぁ

Cタイプ、窓が多くて家中が明るいのがイメージ出来て良いと思いました。
空気の入れ替えもバッチリな感じです。
売りとなっている駅に近いというのも良いのですが、価格がお高いのが悩むところです。

パークホームだから仕方ないかなと思いつつ、
価格が下がるのを待とうという方も多いのではないでしょうか?

>71
値段は大きくは下がらないと思いますよ。
というか、売り物がそこまで出てこないでしょう。

例えば、プラウド練馬中村橋だと
全82戸、築7年の規模で中古の成約件数は12件しかありません。
（住まいサーフィンより）
この数年は不動産価格が上がって絶好の売り場だったにもかかわらず、
この物件の倍以上の規模がありながら、年間にならすと2件あるかどうかの売り物しか出てないのです。

中古で大量の数が出てくる湾岸のタワマンとはちがって、
このあたりの中小規模の物件が売りに出ることは稀です。
そんな希少な物件の中古を狙っても、大きく下がった価格で買えることは難しいと思いますよ。

湾岸タワマンや武蔵小杉あたりは下がるでしょうね。災害や修繕など住み続けることがリスク。あれだけの数ですからね。ちょっと前まではタワマン＝高級マンションでしたが、すでにタワマンの方が安い物件もあります。ここは都心まで10〜20分なので大きく下がるとは言えないですね。今はタワマン、これから先は都心や準都心の時代かなと。

>73

>72です。
湾岸が下がるかどうかはわかりません。
私は下がらないと思うけど。

私が言いたかったのは、
湾岸のような地域は中古が潤沢に出てくるからほぼ相場通りの中古価格になる。
この辺りは中古がほとんど出ないから、供給が少なくて中古が割高になる（そもそも中古で買えないことも多い）。ってことです。

この辺りは中古で狙いの物件を入手するのは難しいんで、
気に入ったら割高に見えても新築のほうが向いてると思いますよ。

>>71
空気の入れ替えとは窓を開けるということですか？
千川通り沿いだと窓開けられなくないですか？

南向きと東向きでは大分価格が違うんですね
南向きは桜並木がありますから、春は景色がよさそうと予想
設備仕様に関して、ユーティリティシンクは使いやすそうですし、ワイド型になっていることが魅力があります。ただ、一つ気になったのがリビングからキッチンが見えてしまうことでしょう。キッチンい段差がないことから、水はね等も気になるかな

中村橋エリアは、広域検討客ではなく狭小エリアで地元客が殆ど、駅力や発展性を考えると湾岸エリアには到底叶わない。
でも価格が高いのはマンション用地がないからでは？
戸数が少ないから価格高くても売れちゃうんでしょうね。

湾岸エリアの発展性はあるかもだけど、
実際にそこに住みたいと思う人はあまりいないということだろーね

ま、湾岸よりはだいぶ安いんだし、あまり比較する人はいないでしょう。
そもそも東京だと将来的にどこが発展するかなんて半分運みたいなもんで、誰にもわかりません。

郊外駅としては学校・図書館・スーパーと最低限はそろってるんで、かなり条件のいいほうの駅だと思いますよ。

>>78 マンション検討中さん

湾岸エリアに住みたい人が沢山いるから常にタワマン含めマンションが供給されているんだよ

>>80
デベにつくられたイメージは永くは持たないよ
高騰もすごいけど下落もすごいと思うよ

なぜかタワマンの話になってる。タワマンはない。言うまでもない。

東向きの駐車場に将来建物が建った場合の下落リスクを考えると価格高くない？

ホームズに価格帯が書かれていましたね。4500万円台から8400万円台なのだそうです。5000万円弱ね、と買えそうな気がしますが、広いところだと8400万円。ちょっとお高い気もしてしまいますが。池袋まで9分のアクセスなど利便性を買うのでしょうね。スーパー、商店街も近いです。

間取り、私は2LDK＋Nが気になります。2LDKはLDKは10+3.5畳。洋室1クローク広め。6.2畳。納戸もあっていいかなと思います。浴室が1418だったり、下足入れ、物入れがあったり、ちょっとしたところに配慮がされていますね。

リビオと検討しています…
湾岸エリア→天王洲アイルの見に行きましたが寂しい感じが、します。価格は同じ位でした
しかし田舎から飛行機で来た人からみると
東京来たならここさ、住んでみたい！と、思うエリアみたいですね 内覧客談より

湾岸→天王洲→練馬？？？

西武池袋線は供給が活発ですね。

中村橋に、三井・三菱
大泉に野村

都心から押し出されてきた人たちがこの辺りに来るんでしょうかね。

三井、三菱 、野村は、どこにでもあるよ。今のうちに売れるだけ売る。

今や練馬の郊外でも坪300万なんですね

内覧いってきました。見たい部屋を全て案内してくださったので気になる東向きや最上階の部屋も見てきました。

外観は思ったよりシンプルな建物で通りすぎそうになりましたが(笑)、部屋は落ち着いた感じで広さや間取りも気に入りました。
次は、パークハウスの内覧予定。

気になる東向きにある駐車場の敷地ですが、戸建ての前に大きな建物立つかな。。？？
戸建ての前に地主の戸建てが立ち、 戸建ての隣に大きな建物立つのかな…？？

90さん、レポありがとうございました。
そうそう、外観はすごくシンプルですよね。
周りから浮いていないということで良いように捉えられる！？ポジティブ過ぎでしょうか。

東側の駐車場の敷地は、今後変化がある可能性はあります。
建てるとしたらどれくらいの規模の建物ができる可能性があるのでしょうね！？
ご存知のかたいらっしゃいますか？

91さん
東側の駐車場の敷地についてですが
用途地域なども考慮して日照などのシミュレーションを行った資料を
現地で確認することが出来ますよ。

あの辺りは、一種と一種低層の境なので
案外高い建物が建てられない場所だったと記憶しています。

千川通りに面した土地があれば同じくらいの高さに建物が建つ可能性ありますね。

日照のシミュレーションも肝心ですが、実際に現地に見に行ってどの程度日当たりがありそうなのか確認するのも大事でしょう。
その他周辺に何があるのか、安全なのか等も重要ですね。

大きな建物が建ってしまう可能性があるとしたら、そこはマイナスになってしまう場合はありそうです。

隣地の建物が立った場合のシミュレーションはなかなか自分では難しいさね
自分で勝手に推測するより三井に見せてもらうのがいいさね

南向きは良かったけど、もう少しお安くなるといいね

ホワイトを基調にしている外観ですっきりとしている印象を受けます。
駅からの距離は徒歩5分ですから、立地条件としては良い方だと感じました。

駅までは桜並木となっていて春の桜の季節は気持ちよく出勤ができそうですね
ただ、千川通りは交通量が多い印象ですから、騒音や排気ガス等は気になる点です

モデルルーム行ってきました。

内装については頑張ってましたが、引き戸が少なく扉がぶつかったりグロス光沢仕上げの内装材は安っぽさを感じさせました。
ラック式の自転車置場は暗くてジメジメしそう。自転車置場を抜けてゴミ捨て場に行くのもマイナスポイントですね。
ゴミ捨て場に並んだゴミ箱もいちいち開けて入れるのは面倒です。
駐車場はあの台数で回転テーブルがあるのはどうでしょうか？維持費がかかるだけに思えます。
千川通り沿いの部屋は値段は高いですが眺望がよくなく、17時前には部屋も暗くなってしまいました。
また4階なら大丈夫かと思ったのですが、目の前に電線が。
買うなら4階は避けたほうが良さそうです。
共用部分は白が目立ちました。汚れが心配です。

地元ゼネコンの設計施工ということで、あまりセンスが感じられないという印象です。

去年出てたレジデンスコートやイニシア江古田のほうが仕様もよく、
平均坪単価が安かったのを考えると、この仕様では買うのは正直厳しいなという感想です。

駅5分、財閥デべというところだけがメリットでしょうか。

北側の最上階のルーフバルコニーは電車が見放題で開放感もありよかったです。
そこに6000万円の勝ちを見出すかどうかというところですかね。

ちなみに今週末の1期でほぼ全て売りにだすとのことです。
残りは平米の広い部屋のみ。
パークハウスを購入できなかった人用という感じですね。

98さん
モデルルーム見学のご感想をありがとうございます。
どうやらマイナス面が目立っていたようですが、自分が見学に行けば
舞い上がってしまいそれらに気がつかないまま終わりそうなので、
ご指摘は大変参考になります。
北側最上階は人気が出そうですか？
皆さん同じ考えで真っ先に売れてしまったりして。

>>4 匿名さん

内野建設のホームページをみてみると分譲マンションの施工実績はほとんどないようですけどそんな中小建設会社がいきなり三井不動産ってかなり無理があると思いますよ！

>98
不動産価格が上がっている以上、過去の物件と比べたらしょぼく見えるのは当たり前。
その時期に買えなかった人が今買える道理はありません。

>101
ぶっちゃけ、この程度の規模のマンションに技術力は不要です。
実績のない建設会社になるのは当たり前の規模だと思いますよ。

>>102 匿名さん

自分は建設関係の職人ですが三井不動産の施工難易度は野村不動産や大京等と並んで最高難易度です！多少規模が小さいからって技術力が不要な訳ありませんよ！

内野建設さんの民間（マンションなど）施工実績は、
ある程度あるように思えますが？
http://kensetsu.uchino.ne.jp/work/private.html
練馬区役所（高層）も施工していますね。

>>104 匿名さん

練馬区役所はフジタが頭のJVなので何人か監督を派遣した位でしょうね。民間の施工物件は投資用のワンルームマンションがほとんどですね！

>>104 匿名さん

施工実績確認しました！分譲ファミリーマンションは２件あるようですね！しかし大手デベロッパーの物件ではないですね！

本日、8月13日（土）日本橋に行ってきました。

精度が要求されるのは財閥系（三井だけじゃなくて、野村・住友・三菱）でも一緒だと思います。
でも、それはいい職人を雇えば済む話。
三井は支払いもしっかりしてるから、お金で何とかなる部分では
施工会社の差よりも現場監督の差のほうが大きいぐらいで、
施工会社は極端な話どこでも変わりません。

そういった意味でこの規模の物件では技術力が不要と書きました。
高層の免震とか、ハイサッシで開口部が異様に大きいとかの"会社の技術力"が求められる物件じゃないですからね。
（デザインだけはしょうがないですね。理想はデザイン監修で大手設計会社が入るのが理想なんですが、そこはコストカットなんでしょうね。価格の高い三菱の練馬美術の森はデザインに設計会社が入ってます。）


ただ、建物の施工という面では内野建設は地元中の地元なんだから、
評判は気になるだろうし、手抜きとかはないと思いますよ。
それでよしとすべきなんでしょうね。

>>108 匿名さん

僕は建築の現場監督をやっていますが。現場は監督の力量が大きく問われます。その現場監督が所属しているのが施工会社なんです。そして職人さんが所属している下請け会社も施工会社の協力会に所属している会社なんです！優秀な監督さんや優秀な職人さんにしっかりとした仕事をしてもらうには施工会社がどこでもいいなんて事はないんですよ！

>>108 匿名さん

自分は職人ですけど普段仕事をもらっているゼネコンの仕事が最優先で良い金もらったからって違うゼネコンの仕事をやるような事はしないですよ！金で動くような職人は信用されないですからね