【契約者専用】ザ・パークハウス　晴海タワーズ クロノレジデンス　その14

>>1835 匿名さん
エビデンスエビデンスうるさいですね。
現状から変えようとしている側が出すべきでしょうに…
管理会社が変わっても品質が同じであることのエビデンスを拝見してみたいものです。

品質が悪いから管理会社変更の圧力をかけて是正する？
管理会社は変更しても品質が悪いままと仰ってらっしゃるのに、矛盾してると思いますが。
そはに、品質が悪いからコスト削減するってことになってしまいますが、ロジックおかしくないでしょうか。

競争原理で徹底的に無駄を削ぎ落とす？
無駄を削ぎ落とすなら、仕様の見直しをすべきです。
仕様の見直しもせずに価格競争させてるわけで、これは単なるダンピングです。
価格面での無駄を削ぎ落とすなら、管理会社を変更する前に、各費目の値下げを交渉すべきです。

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色々な理由を付けてリプレイスを推奨されようとしていますが、結局、単なるコスト削減でしかないわけです。
コスト削減が目的なら、まずは今の管理会社と膝を付き合わせてじっくりと交渉すべき。
そんな簡単なことすらせず、安易に管理会社を変更するなんて。
管理会社が変わったら、マンション内の管理運営が全部変わってしまうんですよ？
ものすごく影響の大きなことだって分かってるんですか？

頑張って新しい管理会社に変えて、品質が悪いって文句が噴出したらどうするんですか？
もっと管理委託費が安い管理会社が現れたらどうするんですか？
また管理会社変更するんですか？

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私は、このマンションに普通に満足しています。管理会社にも問題は感じていませんでした。でもローソンに逃げられたのは、がっかり。ローソン派なので。

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>>1836 匿名さん

地所コミが優れているというエビデンスを示せないので、示せないことを濁すために逆に管理会社を変えたい側が示せと要求されているのですね。自分に都合の悪いことを隠すため、論点をずらすために質問には答えず相手に被せて質問し返すのは本末転倒です。地所コミ擁護も度が過ぎて関係者かと勘ぐってしまいます。

どの管理会社に変えても品質が低いままならどこでも同じとは僕の発言ではありません。業界関係者とお見受けするどなたかの下記の投稿があり、どの管理会社も同じ低品質で地所コミを擁護される方の言われるような優位性が無いならば、価格が有力な指標になるのは避けられないでしょう。だからこその優位性を示すエビデンスの提示なのですが、ご理解いただけてますか。

>実際には三井でも野村でも住民の不満は溜まっていた訳で、どの管理会社も仕事しなくて割高で無能なのが普通なんですよ。地所コミュニティも例外ではないだけで。
>如何に管理会社を契約どおりに働かすかが理事会のミッションです。

品質が悪いからコスト削減は当たり前の感覚でしょう。そして管理会社とじっくり腰を据えて仕様と価格の交渉が先とはいかにもな正論ですが、それは楽観論すぎないでしょうか。いったいその交渉にどれだけの時間を費やすおつもりなのでしょうか。

初期交渉が決裂した場合に取りうる策は、粘り強く何年でも交渉するか競争入札で是非を問うの二択だと考えられます。しかしながら前者だと焦らされて多少の譲歩される程度でお茶を濁されるのが関の山でしょう。後者であれば品質面、コスト面の両面で圧力をかけることができます。

エビデンスの提示もただ要求するだけでは鼻であしらわれるのが関の山です。圧力をかけることなく管理会社に都合の悪いことを実行させることはできません。品質高い業務を口先だけでなく細かく文書でエビデンスで提示して確約することは管理会社にとって利益相反にあたります。通常の交渉で要求を呑ませるのは至難の技でしょう。

費用についてもダンピングだ何だと相手に配慮する仲良しごっこではなく厳しい競争で競わせて最大限の譲歩を引き出すべきでしょう。世の中の営利企業はもちろん間接費や利益を得ていますが、どんな大企業も言い値で通るなどありえません。顧客のコスト低減要望に血の滲む努力をして応えています。管理会社にも同じ事を要求して然るべきで、なぜそのような地所コミ寄りの擁護が出てくるのか理解に苦しみます。

地所コミが応じないならリプレイスすれば良いだけで、そこは地所コミに選択権があるというだけのことです。

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商業施設がある複合型マンションは安っぽ?い。鹿島さんが施工した建物だからこそ、コンビニなんてやめて、グレードの高い単棟型マンションにした方が資産価値上がります。

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>>1839 匿名さん
仰る通りですね。
定性的な話でしかないので、エビデンスなど示せません。貴方と同様に。
全く聞く耳を持たない者同士、これ以上コメントでスレを埋めても有意義な議論にはなりませんので、白旗をあげて退散します。
バカバカしくて付き合ってらんないよ。

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>>1841 匿名さん

あなたが管理会社のスタッフでないなら当たり前ですがエビデンスは示せないでしょう。では管理会社の立場なら示せるのかというと定性的なのでそんなこと示せる訳がないということでしょうか。それは本当なのでしょうか。

例えばタワー・大規模の経験、ノウハウであれば、他の管理タワマンの問題事例や地所コミとしてどのように価値を発揮してそれを解決した多くの事例を提示させて検証すべきでしょう。

下請け業者への影響力ということであれば、影響力とは何かの定義を示させ、いかに他のタワマンでその影響力を生かして管理組合に貢献している事例を具体的に示させるべきでしょう。

本部サポート機能ということであれば、これまで管理したタワマンで発生した問題について、そのサポート機能がどのようにワークしており他の管理会社ではそこまでできないはずであるという事例をあるだけ提示させるべきでしょう。

それが一切提示できないなら優位性を判定することは難しいでしょう。それなしに地所コミファンのフィルターがかかった定性的優位性に信頼性はあるのでしょうか。

逆に他の管理会社にそれらの優位性があるのかは不明ですが、地所コミが示せないないなら結論としては横並びということになります。

そして何度も申し上げていますが、地所コミさえ譲歩すれば丸く収まるのです。仮に譲歩せずにブランド任せ運任せの入札を行うなら、無理して守る価値がないと判断されたということですので、理事会や住民の大半が他の管理会社に目移りしたとしても責めることはできないでしょう。

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変える側がエビデンスというか、問題点を納得のいく形で示すのはあたりまえかと。理事会の誰かが変更先との癒着を疑われかねないですよ。

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東雲の野村プラウドタワーで５期末管理費会計２億円 黒字、６期以降毎月５千万円の黒字の事例を見つけました。
凄くないですか。

https://www.tower-mansion-union.net

成果報酬のコンサルが1年目からいきなり2000万管理委託費を削減みたいです。
それは報酬目当てで無理なダンピングさせてる？
なぜ野村はそれを受け入れてる？
大手ブランド管理会社はざっくり下げても利益をとれる費用構造ということではないのか？
三菱のままでも削減のプロが交渉すれば仕様を変えずに大幅削減できそうに感じるけど、何か問題あるんでしょうか？
無理な削減で問題がおこってるようには思えなくて、理事会が活発に活動しているようです。
皆さんはリンク先のタワーの削減にどのような評価をされますか。

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ところで、事実ベースで、一体何が問題なの。ウチのマンション、800を超える世帯数で、全体で月ベースにどのくらいの管理費が集まっているか、みなさん知ってますか。管理費を安くするって、信じられない。管理のベースは清掃。管理する上で100万、200万で清掃スタッフを何人雇えるのか、です。個人の金銭感覚で管理組合運営を捉えているようではダメ。管理会社を変更する場合、現状の会社、20階以上の所謂タワマンレベルで何棟の管理実績があるのか、それがベース。本当に変更する場合、現状の会社よりも実績が上のところを持ってこないと総会で揉めるのが必至。それ以前に、管理会社にお任せという考えが最悪。何かあれば管理会社に責任押し付けるなんて論外。管理会社をコロコロ変えるマンション、管理会社の中で有名になりますよ。バカマンションって。要は、住民がバカだって事。管理会社を上手く活用する事、自分たちのパートナーにできなかったって事。

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一応ウチのマンション中央区。東雲、、、、、、、トホホ、、、、、港区と比較しようよ。

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>>1846 マンション住民さん

中央区だから高くて当たり前なんですかね？
費用構造は変わらないのでは？
削減してはいけない理由にはなっていませんが。。。

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そうじゃないよ。中央区と港区、最低賃金法でも１位が中央区、２位が港区。人件費が一番高いの。江東区とは比較になりません。

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ごめん、1位って千代田区かも。だとしても、次が中央区。その次が港区。江東区なんて、、、、、、。知らない。

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>>1843 住民板ユーザーさん1さん

僕がエビデンスと書いたのは、地所コミ擁護派の方が優位性があると書かれていたことに対するものです。本当にそのような優位性があるなら、抽象的な言葉でごまかすのではなくファクトベースで検証すべきでしょう。先に示した程度のことが提示できないなら、マージンを中抜きしているだけの取り次ぎ屋と追及されても仕方のないことだと考えられます。

問題点の指摘のエビデンスは当然理事会が用意すべきものです。それ無しに費用削減のためだけに管理会社の競争入札に動く理事会はさすがにいないでしょう。またいたとしても住民は納得しないでしょう。論点が違います。

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何だか高いとか言っている連中、中央区のクロノレジデンス ではなく、運河を渡った目と鼻の先の江東区のタワマンにでも引っ越せば問題解決だね。見える景色はほぼ同じ（笑）。

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一番いいのは、複数回理事長や役員をやっているメンバーを総取っ替え。プレミアム住戸のリッチな方々に役員をお願いしましょうよ。そういう方々の方が、クロノレジデンス のコンセプト通りがそれ以上にリッチなマンションになるよう、資産運用も得意なはず。適材適所で行きましょう。賛成

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1840さんに賛成。晴海フラッグとやらで数千世帯が押し寄せてくるなら、ウチのマンションは単棟型に路線変更して、リッチ路線に行きませんか。誰かが指摘した「老人ホーム」は、「複合型」の晴海フラッグで実現してもらいましょう。ウチのマンションの価値を上げたいわ。

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費用削減のためって言ったり、費用削減のためだけじゃないって言ったり
どっちやねーん

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どっちでもないねん。今、どれくらいキックバックもらえるか計算中やね?ん。あはは

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クロノレジデンス を「老人ホーム」にさせないためにも、役員に高齢を過半数占めるようになってはいけないですよね。現役世代で多忙ですが、10年、20年、30年と未来がある人たちがマンションの未来を創造していかないと大変です。三井さんのパークタワー晴海の若い世代と連携できればいいなと思いますね。

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いずれにせよ、フロントスタッフはシルバー人材で全く構いません。

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>>1848 マンション住民さん

人件費が比較にならないとはどの程度違うということでしょうか。また独立系であっても再委託の人件費は現在の賃金で積み上げていますので、競争入札でもその点は期待ほどは下がりません。それ以外の管理会社で負担できる費用、抜いている膨大なマージン、をどれだけ努力するかです。

クロノレジデンスが地所コミ社内で失ってはいけない重要な物件であれば社長や役員の特別決済で対抗して下げることは可能でしょう。それをするかしないかは地所コミの熱意次第です。

よって人件費、高級感を保つことは努力できない理由にはなり得ません。

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適材適所でね。主婦同士の揉め事の間に入るとか力発揮しそう。ただ、例えば記入済みの議決権行使書を、他の方に新しい用紙と間違えて渡すとか、某大臣のようにパソコンもろくに使えない、というようではダメね。このタイプのフロントのシルバーさん多いからね。忙しいふりして忙しくないとか。あと、シルバー人材のスタッフさん同様に「何かあった場合、機敏な動きできる」と、疑問符がつく、不安感が漂うような防災センタースタッフとかね。

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シルバー人材のスタッフは、「おじいちゃんみたいで安心」なんて言っている場合ではない。住民の同年代のシルバー世代に媚び売るからね。理事会、役員情報を流すよ。シルバー世代の住民は暇してるから、昔の栄光とばかりにシルバー世代のお仲間作って役員になる。シルバー世代スタッフからいろいろな情報「あの部屋売りに出しまっせ」など仕入れてウハウハ。平日の昼間、何やっているかわからないよ。若い現役世代、「おじいちゃん」にお任せ?ではダメ。

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「管理会社で負担できる費用、抜いている膨大なマージン、をどれだけ努力するかです。 」相手も人間。努力したくなるようなお付き合いができればいいのでは。管理組合運営する上で、マンションのコンセプト通り、現状の維持管理ですよね。それをする上で管理規約、ルールをもとに管理費、修繕費を毎月みなさん支払っているわけですよね。まずは、コンセプト通りに維持管理する為の契約内容になっているのかどうか、その適切な指示を理事会、総会決議で行なっているのかどうか、ではないでしょうか。管理会社が独断で勝手なことはできません。あくまでも総会、理事会の決議に基づいています。どなたか内覧者のご指摘の通り、まずは、高級感の維持管理という観点から、ロビー階の絨毯、取り替えませんか。パーティルームから漏れる匂いも何とかしませんか。

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地所で建てた当マンションを子会社の地所コミが管理するのと、全く別の会社が管理するのとでは、仕事に対する意気込み等が違うと思いますね。別の会社が管理する場合、晴海のあの地所の物件からの儲けをうちの会社が得たと、実績として最高になるのではないでしょうかね。私たちは、管理費を払って別会社に実績を与えるようなものではないでしょうか。儲けを得るために管理規約をろくに知らない役員を言いくるめて、さも住民の利便性が上がるとい提案をどんどんしてきますよ。因みに、地所コミのタワマンでの管理実績を上回る会社は三井しかありません。ノウハウ、実績の無い会社に管理をお願いする意味が全く理解できませんね。

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>>1862 マンション住民さん

発言されているスタッフの意気込みこそが違いなのではないですか？
親会社から当たり前のように得た管理を子会社がルーチンとして行うか、他の会社が意気込みを持って行うかの違いですね。

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>>1862 マンション住民さん

儲けを与える？
実績にするため儲けを削って取りに来るの間違いでは？
削った利益はクロノの内部留保になりますね。
それが定額値引きなしのブランド管理会社を変更するほど魅力的な金額かどうかですね。

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なんかくだらん議論してんなー
ワーワー言っても普通決議だから簡単に可決されちゃうぞー
反対派は気合い入れんと止められんぞー

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ローソーン(涙)

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三井もノウハウがあると言っても、フロントやライフサポーター個人の資質は似たり寄ったりです。

管理会社の年収を考えると仕方ないのですが、顧客が望むことを先回りして提案して管理組合の利益を最大化する能力のある人はもっと収入の良い企業に転職したりしているので…

ここの住民の方は年収1000万円以上の人が大半だと思いますが、自分の会社の同僚や取引先と同じレベルの仕事能力を管理会社のフロントに求めると不幸になります。

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なんとなくだけど、コストを理由に管理会社を変更するのって、EUへの拠出金を理由にEU離脱を国民投票したのと似てるね。なんとなくだけど。

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反対派の擁護が凄いね。地所コミが高品質なサービスを提供できていれば高い費用にも納得感があるだろうに。そこはガン無視で実積だけを拠り所にリプレイスなんてシンジラレナーイを連呼されてもって感じ。
ふざけた会社は一度締め上げて生かさず殺さずでこきつかわないといけないよ。しょうもない実積擁護派がいるから地所コミもやる気ないまま舐められっぱなしになるんだよ。先が思いやられるよ。

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ティアロは交渉して減額させたみたいだけど、クロノとどのくらい差が出てるんだろう？

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>>1870 匿名さん

それならクロノも減額させないと話にならないよ。兄弟マンションでタッグ組んで見直し迫れば地所コミも逆らえないでしょう。

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ティアロにはタッグを組むメリットが全くなさそうだけど。

ティアロの理事会は優秀なので地所コミュの値下げに成功
ここの理事会は…なので管理会社に舐められて値下げもできず、管理会社のリプレイスで起死回生を狙うも…

向こうもクロノに足を引っ張られたくないでしょう。

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兄弟マンションといえども、そもそもティアロとクロノ、設備や眺望は断然クロノの方が充実しているので、寧ろ、ティアロの方がその部分をクロノと比較して、管理やスタッフ人数等の縮小という形で値下げ交渉したのかもですよ。

売却状況、ティアロは眺望に関して三井とクロノにサンドイッチ状態、設備等もクロノと比較すると簡素、苦戦しているという情報が入りました。

今後のことを考えると、ティアロに足引っ張られたくないかなぁ。

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その論法で考えれば、だから、住民が管理会社を上手く活用するのです。管理会社に問題解決や提案を求める場合、管理会社が儲け主義ではなく正直で誠実ならば安心です。しかし、不誠実な管理会社の場合、自社に利益があるような提案をバンバン喜んでしてきますよ、多分ね。例えば、修繕費をドンドン使う為に不必要な不完全な工事の提案や管理費の不正使用等になる提案を張り切ってしてきますよ。結果、管理会社に私たちが管理されてしまうことに。だから、私たちが管理会社を活用する。役員は大変ですが、同レベルの規模、地域の他所のタワマンの状況を知る、勉強することが求められているわけです。それが面倒だから管理会社にお任せする、というのがダメ。ホント、うちのマンション 、管理会社からいいカモ状態になりますよ。

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「その論法」1867さんの年収1000万の意見ね。

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>>1869 匿名さん

地所コミ、どんなにふざけた会社ですか？全く分からないけど。どんな事実があるの教えてください。

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ティアロの人はクロノに有利な交渉してもらいたくないのかもね。
設備が良くて費用も下がったら差がついちゃうし。
リプレイスで交渉するのはダンピングだからダメ？
そんな理事会はどうしようもない？
地所コミが高飛車でもそちらを残すべき？
んなこたーない。

事情通の人も多そうだし、クロノやティアロの理事会か、地所コミの人だと思うから、利害関係が色々あるんだろうな。

仲良く協力して地所コミに圧力かければいいのに。
最高の削減と住民が満足する最高のサービスを引き出して従わせるのが理想だと思うけどなあ。

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想像力の豊かな方々が多いですね。笑

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実際のところではクロノとティアロは連携してないのかな。管理会社は別物件の理事会が仲良くして情報共有することを嫌いますけれども。物件ごとに条件異なるのがばれたらまずいから。良い条件引き出すのは理事会の能力次第だけど、その結果だけ聞いて同じ条件を要求する理事会もいるから、成果あげてる理事会は楽したい別の理事会には逆に教えたくないかもしれないね。

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交渉して費用減額させたとの書き込みのティアロ、リプレイスで減額を迫るクロノ、地所コミが大幅減額するなら住民にはどちらでも同じことだし、やり方はどうでもいいんじゃねと思うんだけど。

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地所コミが支持されるにはレベル高い日常管理で住民にアピールできている必要あると思うんですよ。
それがダメだったから不信感持たれ、泣き所の高コスト体質を他の管理会社と比較され、その品質でこの費用じゃアカン、独立系と同額に下げろと責められ、リプレイスの瀬戸際にたたされているという状況ではないのですか？
それともすでにリプレイスが決まってしまったのでしょうか？

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知り合いがタワマンの部屋を2つ所有していて、面白い話だったので共有します。

一つ目の方は、住友不動産のタワマン、管理も住友。二つ目の方は、別会社のタワマン、管理が住友。

知り合い曰く、自社のタワマンの管理と別会社のタワマンの管理を比較していたら、やはり、雲泥の差でびっくりした、と。自社のタワマンの管理の方がしっかり、丁寧な対応で誠実。別会社のタワマンの管理は、利益をあげるためにやっている感が露骨、ベテランのお掃除スタッフたちを自社のタワマンに持っていき、その補填に昨日までトラックの運転手さんだった方など、お掃除の素人さんを連れてくる、驚いたと言ってました。即、そのタワマン売却したそうです。

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地所コミを残すべきだと擁護する書き込みがちらほら出てきますが、まったく具体性や普遍性が無い書き込みが多数あります。
一部の事例を取り上げてさもそれが常識のように不安を煽ったり、知り合い曰くの事例が事実なのかも怪しいです。
事実ならそのタワマンのお名前を教えて下さい。

なぜ地所コミに圧力をかけるべく頑張っている理事会の方々の邪魔をするのか不思議。
余計な邪魔をされずに理事会が地所コミを従え独立系に近い提示を引き出すことができたなら、邪魔する人たちが反対するリプレイスは起こらないと思います。
少しの差なら地所コミ選んで鍛えなおす道を選びますよ、きっと。
折角の交渉活動を台無しにしなくてもとはね。

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>>1883 匿名さん
地所コミの何が問題なの、教えてください。事実ベース、何があったのですか。具体的に何があって鍛えなおすのですか。

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>>1884 住民板ユーザーさん1さん

その人はいつもの三菱憎しの妄想強い人なので、相手にしない方が…

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>>1885 匿名さん
1885さんに一言。1884さんは結構まともなこと指摘してるぞ。三菱憎し、相手にしないほうが(爆爆)。クロノの理事会、役員、アホじゃねーの。総入替する方法が良い。

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>>1885 匿名さん
あんたさ、いつもおもうが、妄想癖のある特殊な人だよ。

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地所コミに肩入れするつもりは全く無いけど、独立系に変えるのは大反対。
財閥系と独立系では、そもそもビジネスモデルが全く異なる。

財閥系は手間の掛かる立ち上げ時期から大規模修繕の管理まで一律のコストで対応する。
対する独立系は、財閥系が立ち上げた管理の中盤から入り込み、大規模修繕では元請けで億単位の多額の中抜きを狙う。
財閥系は元請けしない。

独立系で大規模修繕の元請けを断ると、管理委託契約の不更新を言ってくる。
大規模修繕で大切な時期に冷酷に。

管理を変えるなら、財閥系にするべき。
独立系にしたら数年後に痛い目を見る。

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>>1888 匿名さん

そのとーり。役員をやる我々が賢くなること。単に安さを求める人は江東区に戻ってください。

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憶測だけど、本気のリプレイス派はこのスレに１人か２人しかいない。
同一人物（たぶん理事）が顔を真っ赤にして何度も書き込んでるように見える。

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ここ数日の書き込みは、地所コミ守れの三菱応援団と地所コミ叩けの理事会応援団の争いに見受けられます。どのようなステークホルダーが発言しているかは定かではありませんが、どちらもファクトベースのエビデンスが不十分なため、そこを突かれて互いの上げ足取りに終始する膠着状態でしょう。

お互いが何を指摘しようが、主導権を握るのは理事会と住民であります。理事会のレベルは結果で判断すべきであり成りゆきを見守るほかないのです。それがどのような結末になるか誰もわからない今の状況で、理事会へのネガティブキャンペーンを張るのは適切とは言えないでしょう。

大半の住民には管理の質は抽象的、定性的な言葉では理解不能であります。ファクトベースのエビデンスを示せなければコストも重要な要素になるのは避けられないでしょう。地所コミが素晴らしい住民対応をしているならば、コスト負担に納得しアンケートも良好でコスト削減のためにその素晴らしいサービスを手放そうとは考えないでしょう。

もし多数の住民に不満を持たれた結果が今回の理事会の行動のきっかけであれば、それは停滞した現状を変える英断となる可能性があるでしょう。一部の理事会役員の暴走であれば、三菱ブランドを信頼して購入した良識ある大半の住民はNOを突きつけるでしょう。

住民が何を選択するか、それはこれまでの管理の積み重ねで地所コミがどうパフォーマンスを発揮し住民サービスのクオリティを高めたか、理事会や住民の指摘にどう真剣に向き合ってきたかが重要であり、大満足なら何も心配する必要はないでしょう。また不満があるなら環境を変える選択もあり得るでしょう。

将来の管理の質が向上するエビデンスは示せないだろうとの指摘がよくありますが、もし地所コミのサービスの質が極めて高いならそれに至るかどうかはリスクがあるでしょう。しかし今のサービスの質に満足していないなら、将来の質がどこまで上がるかどうかエビデンスを示せないのは地所コミも独立系も同じことです。つまり今の管理が高い費用に見合う高品質かエビデンスを示せるかが地所コミの生命線だということです。オンリーワンの品質を示せないなら独立系と競わされて価格競争に巻き込まれるのは自然な流れであり、期待込みで他社が選択される可能性もやむを得ないと考えられます。

結論として言えることは、最終的には総会という極めて民主的な方法で結論が出るのですから、理事会の方々に各社から最大限の条件を引き出していただき、住民の感性を信じて、人事を尽くして天命を待つのが肝要かと存じます。

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はいはい。エビデンスエビデンス。

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住民が適正な判断するためには、毎月の理事会でどんな議論をしたのか、経緯が正確にわかる議事録の作成とリアルタイム配布です。

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違うだろー！
独立系やめろ派と、とにかくコスト削減派だろ

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>>1888 匿名さん

独立系のビジネスモデルは工事で稼ぐという事実は現代において常識的な構図です。しかし財閥系でも独立系でも工事で稼ぐ構図は変わりません。財閥系は委託費が高いのでガツガツしていない、工事を取れなくても問題ないとよく擁護されますが、そのようなことはあり得ません。どの管理会社も日常修繕や大規模修繕で大幅なマージンを抜くことで成り立っています。管理の委託費だけでは食べていけないビジネスモデルなのです。どんな管理会社も住民のために最適なコストで仕事をしてくれることはありえません。こちらの財布を覗きながら管理会社に都合の良い最適なコストで仕事を請けるのが常識です。よって、工事で取り返されるので独立系を選ぶべきではないは重要なポイントにはなり得ません。

独立系は工事を取れないと冷徹に契約を切ってくるとのことですが、そのような管理会社が財閥系、独立系を問わず増えてきているのは事実です。今回の入札にその手の会社が入っているならリスク管理として最終選考でそこを選ぶのを避ける選択もあり得ます。

そうでない管理会社なら、一般的に独立系にとって財閥系タワーの管理は最高のステータスです。最悪でも工事を取れなくても広告費がわりに費用を頑張りエースを配置し満足度を高める価値は十分にあります。

逆に工事が取れないからと財閥系の湾岸タワーをいきなり解約したら、その噂は一気に広まり解約リスクの高い最悪の管理会社として営業上壊滅的なダメージを受けるでしょう。そのインパクトは一般のマンションを切り捨てるのとは訳が違います。皆が注目しているなか走り続ける必要があるのです。

様々な理由で競争相手を貶めようとの流れがありますが、それはフェアな評価を阻害します。これまでの管理の価値を評価し、満足のいく品質や条件提示で継続するか、違う未来を期待込みで選択するか、外野にとらわれず住民自らがフェアな判断を行うことが望まれるでしょう。

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>>1895 匿名さん
お得意のエビデンスがありませんよ？

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外野のかけひきは引き分けかなあ。
三菱に大幅に値引きさせることができるなら、皆が納得するベストの解決策だと思うんだよね。
デキる理事会なら、三菱の他のマンションでもコスト削減に熱心だろうし、三菱もそれを受け入れてるんでしょ？
パークハウス物件を失いたくないわけだし。
それに反対するってことは三菱の関係者？
んー、立ち位置がよくわかんない。

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財閥系は工事を請け負わないから安全ってことはないと思いますよ。
元請にはならないけど、設計監理を担当したり息のかかったコンサルをあっせんして設計監理の真似事をさせて、巷で話題の不適切コンサル（談合の仕切り屋）とタッグを組んでキックバックもらってるだけですよね？
元請のマージンよりはましなキックバック額ってことなのかなあ。
でもね、管理会社が設計管理コンサルを選ぶコンサルになって、不適切コンサルを公募して大規模修繕を行うのが一番割高って聞くけどね。
表のコンサル費用と、裏のキックバックが多層構造になるわけだから。
独立系の元請とどっちがましかって話かな。
どっちもどっちだけど。
でもね、理事会が工事を一切管理会社に触らせなければいいだけではないの？
任せなければリベート抜かれることはないわけだし。
世の中は不適切コンサルだらけだから、そっちから抜かれる可能性もあるけど。
タワーだったらスーゼネ、中堅ゼネなどの高スキル者が何人もいるんじゃないかなあ。

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三菱は、もう撤退する気まんまんなんだから今さらワーワー言っても。
それよりマンション名変更のが議論になると思うが

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管理会社を変更する度にマンション名も変更すると声をあげる住民が多いんですか。そんなマンション聞いたことが無い。そんな程度の住民が多いマンションならどの管理会社からもお断りされそう。昔のようにフロントが理事長様様で無理難題でも契約欲しさに動くと思ったら大間違い。

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>>1898 匿名さん
住民から高スキル者を募ろうと甘く考えてる時点で程度が知れる。
無償で理事会に協力するようなボランティア精神旺盛な高スキル者なんて激レアなのに、その存在に頼るなんて現実が分かってないお花畑さん。

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総会で規約変更を行い「役員は経費・報酬を得ることができる」を盛り込めばいかがでしょうか。報酬金額も総会で決める。役員は報酬を得ることになればボランティアだから、と言い訳はできません。責任が発生します。役員も同じような人が立候補しているのではなく、輪番にして全員が自分のマンションのことに対して責任を持つようにします。800を超える巨大マンションの管理組合運営をボランティアでやるには限度があるかと思います。

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このマンションに住むような収入のある方に、責任を持たせられる程の報酬を渡そうとしたら、年間いくらが適正水準？
まさか、年間数万円でハードな業務と重い責任を負わせるんでしょうか。しかも輪番で。
数百万円を支払うなら、管理会社の尻を叩くか、外部専門家に依頼したほうが確実では？

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普段の仕事と自分のマンションの資産の維持管理を行う管理組合運営が同じでは無いと思いますよ。僕の現在の港区のマンションに現役パイロットの方が理事をしているのですが、「ゲストルームのトイレの修繕に1万円もかかるのは問題。頭使うべきだ。ネットで一番安い部品を探して修理すれば人件費等も削減して部品代で済む。」と。こんなレベルですよ。仕事と管理組合運営、全く別問題です。管理組合運営の代表者らがどのくらいの金額が適正なのか、マンション管理センターなりに相談してみて、その上でこのマンションが適正な管理組合運営にするための金額をみんなで決めていけばいいのでは無いでしょうか。外部に管理してもらうなど論外です。また、特定の顔ぶれが役員を複数回やるのも論外です。管理組合は購入した人たちの集まりですから、輪番で公平に責任持って役員をやるのが民主的且つ購入者の責任かと思います。僕は、このマンションの役員が複数回やっている人たちがいる、即ち、このマンションを牛耳っている人たちがいるような所謂非民主的な運営をしているようなら、今、前向きに高層階を購入前提で青山エリアと比較しつつ検討していますが、このマンションの購入をやめると思います。

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>>1904 内覧前さん
そういう都合の良い考え方で、800戸規模を管理できるわけが無いじゃない。
マンション管理センターに、大規模タワーマンションのノウハウは無いよ。

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都合良いことを言ったつもりはないです。勿論、マンション管理センターは管理組合運営のノウハウを指南する組織ではないので、超高層・高層・低層マンションについてのノウハウ、解決策を得るのではなく、管理規約の解釈、規約の何条が問題点の要になる等を指摘はしていただけます。その後、どのように問題に取り組むのか、理事会で方向性を議論し、議事録に記載し、最終的には総会の議案に盛り込み、管理組合の皆さん、購入した皆さんで決める、ということです。ノウハウというより、皆さんの意見を引き出すのも重要かと思います。ざっくりと言えば、理事会は管理規約に基づいたハードの維持管理の方向性を総会で選出され承認された役員が議論していくわけですよね。このマンションには自治会もあるわけで、この会ではソフトの側面、自助・共助、つながりを作るわけですよね。最終的には、公助になるわけですが。この2つの会を上手く連携していけば、より良い管理組合運営になると思っています。

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三菱地所コミュニティは財閥系の中ではリプレイス物件の獲得に積極的な管理会社です。当然その過程では、三菱地所から自動受注する物件とは違い、思い切った戦略価格の提示をすることもあります。将来の大規模修繕などで旨味を得られる大規模物件なら、独立系まではいかなくとも相応の価格を提示することは可能です。しかも地所コミならではの高品質な提案型管理を提供するというプレゼン付きです。

翻って、新築当初からの管理物件では、当然ながらそのような努力した価格設定が示されることはありません。社内間接費、最小限の利益はあるとしても、それ以外に財閥系ならではの立派なマージンを当たり前のように得ています。だからといって工事を適正価格で提案してくれるわけでもありません。長期修繕計画という管理会社の予算表にもとづき、ここでも十分なマージンを得て下請けに丸投げしているだけです。

そのような状況であれば、まずは他物件へのリプレイス提案価格が地所コミとの交渉のスタートラインであることを理解すべきでしょう。他のリプレイス獲得案件で提示している戦略価格まで自発的に下げるのが当たり前という態度で接するべきということになります。仮に現状ラインでの提示で留まるのであれば、それは極めて不誠実な対応と言えます。

地所コミが他物件のリプレイス獲得で提示する戦略価格が黒字スレスレで、大規模修繕などで回収する計画だったとしても、交渉する側にはどうでも良いことです。まずは委託費の低減を優先して管理組合が確実な先行利益を得ることが重要でしょう。相見積による費用低減＝リプレイス推進と勘違いされている方がいらっしゃいますが、独立系に変更する前提でなくとも地所コミのリプレイス獲得の戦略価格で相応の額は低減できると考えられます。それ以上に削減したいかどうかは住民の大多数の考え次第ですし、交渉能力次第では地所コミにも独立系に迫る費用提示を行わせることは可能でしょう。

そのためにはリプレイス目前かもしれないという危機感を地所コミに持たせる必要があります。しかしながら、この掲示板での地所コミ擁護、独立系批判は、住民にリプレイスに対する不安を抱かせ、地所コミが安心して高額な定価を提示するためのサポーターとなっていることに気づいていらっしゃるでしょうか。

地所コミ関係者の方であれば擁護は納得いきますが、そうでなければ各社に最高の条件提示をさせるようサポートするのが適切だと考えられます。その結果として、最終的な各社の意気込みを見ることで、総会による住民の民主的な判断に繋がるのであります。

地所コミが高品質を謳い文句に費用低減を拒んだとしても、それが納得感のあるものなら住民に選ばれるでしょう。本来ならば戦略価格まで落とせると感じますが、住民がそこまで求めないなら民主主義なので妥当な選択でしょう。

品質に満足いかない住民が多い場合は、最低でも戦略価格を示さなければ到底納得は得られないでしょう。しかしながら、これまでのペナルティとしてさらなる大幅な減額と今後の品質向上の確約をすれば間違いなく地所コミ継続となるでしょう。

それ以外の場合は、どの管理会社を選ぶか住民各々の誠実な判断に委ねられるのは自然な流れでしょう。

自社を選択してもらうため、どれだけの誠意、熱意があるかを具体的な形で住民に提示できるか、それが最大のポイントであり地所コミ継続の生命線だと考えられます。

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なんかワイワイやってる議論、知識や経験のある方がされてるのは分かるんだけど、まとまらんし長くてスマホだと読む気すらしないし

メインで発言してる人はコテつけてくださいませ

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相見積もりの金額なんて虚構だよ。
１年契約なんだから、激安価格で請け負っておいて、後から値上げする。
「予想以上に人件費が高騰したので・・・」とか言ってさ。常套手段。
本気で相見積もりするなら、５年契約で提示させないと。
びっくりするほど激安価格の提示がなくなるよ。

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誠意＝減額
この時点で乞食と一緒。

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三菱は財閥系って言っても、管理（三菱地所コミュニティ）はほぼ藤和不動産から来ている人だよ。
三菱地所レジデンスにしても、植栽がダメダメで枯れてばかりだったり、シャトルバスの料金設定が50円で安すぎなために管理費会計を圧迫したり、ローソンは5年で撤退だし、タワマンのノウハウのなさを露呈してるよね。
まあ、管理会社見直すって言ってもどこにするかはまだ決まってないし、また三菱になる可能性もある。
値段だけで決めるようなことはしないでしょ。

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マンションには暮らす人の職業などは一切関係ないですが。ただ、タワマンには多種多様な価値観の方々ご集まって構成してます。その幅は、低層階の小さなお部屋から高層階の大きなお部屋までって、まるでマンションの中に千葉県、埼玉県、江東区、荒川区から港区、中央区、千代田区でそれぞれのエリア、水準で暮らす人たちが一つに集まっていると言っても過言ではないわけです。バランスを保ちつつ、マンションのグレードを保つことが全体の利益になるのではないでしょうか。

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>>1910 匿名さん

5年契約というアイディアは良いサジェスチョンでしょう。財閥タワーという最高のステイタスを本気で取りに来るなら喜んで受けるでしょうし、そこで思いきった提示ができないのであれば独立系の存在価値は皆無でしょう。

また、１年契約だとしても、他の一般のマンションと違い財閥タワーのネームバリューや注目度は桁違いです。もし早期に大幅な値上げという不誠実な提示をされたなら、その時点で地所コミに戻せばよろしいでしょう。そして、その独立系は悪評が広まり二度とタワー管理には参入できないでしょう。

この話を振ったかたは、逆に考えると激安価格で5年契約を受け入れる度量が独立系にあれば認めざるを得ないと暗に示されているのですから、独立系サイドもそのような批判があることを念頭に置き、管理組合が安心できる形で条件を提示し競争を促進していく誠実な姿勢が求められるでしょう。

そして、独立系が本気の姿勢を見せることで、地所コミの住民に対する条件提示にも良い影響を与えることが期待されるでしょう。

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>>1911 匿名さん

誠意には段階があります。最初の段階は戦略価格です。地所コミは他物件のリプレイス獲得で戦略価格を提示します。それは対外的に自ら提示する勝負価格ということですので、それを同様に要求することは、まともな見識と能力を持つ理事会なら当たり前のことではないでしょうか。

次の段階では自らの意思で提示できる勝負価格を越えた独立系との競争価格となります。もし地所コミに何の落ち度もなく、最高グレードの住民サービス、管理をクオリティ高く提供しているのにもかかわらず、費用を削減したい一心で独立系を当て馬に競わせ赤字管理を強要するなら乞食と言われても仕方がありません。

しかしながら、住民サービスや管理のクオリティが満足いくものでなかったならば、低クオリティのサービスの対価に減額を求めるのはごく自然な流れです。それを乞食行為と貶めるのは、住民の目線を無視した、いわば管理会社的な上から目線の発言でしかありません。

そのような意識高い系の発言が管理会社に有利な言い訳を与えていることにお気づきでしょうか。

住民が満足していれば地所コミへの信頼は揺るぎないものでしょう。逆にサービスや管理のクオリティで価値を示せなければ、それに見あった費用にまずは低減を求められて当たり前で、それを乞食行為と呼ぶにはあまりにも高慢な物言いではないでしょうか。

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>>1911 匿名さん

文脈の一部を切り取って自分の都合の良い見せ方で批判する野党、マスコミ的な取り上げかたは、ミスリードを誘う常套手段ですが、理事会の努力を阻害することに力を注ぐのはあまりにも生産性のない行動とお見受けします。

シンプルに、今の地所コミのサービスに満足しているのか、残す条件は何か、他の管理会社は現状のサービスを改善してくれそうなのか、それを住民が民主的にニュートラルに判断し選択するだけのことです。

外野があれこれ雑音を入れることなく、理事会が管理会社評価の議論を上手くドライブしていき、住民がその結果をクレバーに判断する、その一連の流れを見守るのが大人の対応ではないでしょうか。

もし住民の方であれば、明確に意思を表明する権利をお待ちなのですから、悔いのないよう議決権を行使なさればよろしいだけかと存じます。

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>>1915 匿名さん
具体的に、住民サービスや管理のクオリティが満足いくものでなかった事例があるのでしょうか？
費用を削減したい一心で独立系と価格競争をさせているようにお見受けしておりましたが、そうでなくサービスの質が低いとお考えであれば、そこのご説明もお願い致します。
他の方のコメントの引用ではなく、ご自身のコメントでお願い致します。

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>>1916 匿名さん
>外野があれこれ雑音を入れることなく、理事会が管理会社評価の議論を上手くドライブしていき

これってどういう意味？
理事会以外の組合員は外野ってこと？
理事会が議論してるんだから、総会の議案書が配付されるまで他の奴らはつべこべ言うなってこと？

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今の管理費は少し高いですよね。もう少し抑えたい。
ただ、管理のクオリティには大変満足しているし、資産価値を維持していく上で日々のメンテが何より重要だと考えています。今のクオリティを維持したまま、どこまで下げられるかを検討してもらいたいです。
管理費は少しだけ下がれば嬉しいですが、安かろう悪かろうだけにはなってほしくないです。

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>>1918 匿名さん
理事会を傍聴した方がいい。その場で意見や質問できない代わりに意見書として投稿する。議事録にも掲載されますから。

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>>1919 マンション住民さん

管理費は安い方がいいとは思いますが、下げると次に上げなければいけなくなったとき、大変な反対が起きて、それこそ必要な管理ができない状況になる可能性が出てきます。管理費は下げてはダメです。例えば、1万円で据え置きにしていたが値上りが2千円必須となった場合と、安い方がいいというだけで1万円から2千円下げて8千円にした後4千円アップするということになった場合、いかがでしょうか。3/4以上のみなさんが抵抗なく受け入れるでしょうか。

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理事会は管理費についてそれほど問題には思っていないと思います。問題は修繕積立金の方です。管理費削って浮いた分だけでも、修繕費の値上げに持ち込みたいということでしょう。売らんがためにどこでもやっていることですが、三菱地所レジデンスも修繕費の積立計画は甘いものだったようです。

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>>1917 匿名さん

文章を正確に理解されていらっしゃらないとお見受けします。

僕は管理のクオリティが低いと断定はしていません。サービスや管理のクオリティが低いなら削減を要請されてしかるべきと申し上げたまでです。もし低いのであればエビデンスの説明責任は理事会にあるでしょうし、それを示せなければ大幅減額の根拠としては薄いでしょう。

一方で、地所コミの優位性については断言する書き込みが多数ありましたので、それを裏付けるエビデンスが必要と申し上げたまでです。この掲示板でそれを主張されたいなら証明すれば良いですし、地所コミとして優位性を主張されたいなら理事会との交渉でエビデンスをご提示なさればよろしいと存じます。

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>>1923 匿名さん
何をこの期に及んで…
ほんと、周囲にはエビデンスを要請するくせに、自分は何も具体的なことを示さないんですね。
しかも、理事でもない匿名掲示板の参加者に対してエビデンスの提示を求めるとか…
突っ込みを入れると、やれ話をそらすだの、外野がうるさいだの…

理事会でのリプレイス検討を擁護したかと思えば、自分は管理のクオリティが低いと断定していないと言ったり。
管理のクオリティが低いから減額を求めるって>>1915に書いてるのに、矛盾しすぎ。
これまで散々、コスト削減は当然！といった書き込みをしてるのに。

管理のクオリティが低いと断定されてないなら、現状よりもっと管理のクオリティが低くなる恐れのある独立系と比較するのは順序おかしいって、自分でコメントしてて気付いてるでしょう？

結局、「理事会が真剣に議論してるんだから邪魔するな！」ってだけ。
下手にコメントすると、逆に理事会の検討を阻害することになると思いますよ。

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>>1924 匿名さん
理事って特権あるわけでもないよ。理事以前に一組合員。全組合員が正しく判断できるように、スピーディ且つ正確な根拠、資料を添付した、規約に則った議事録を作成して配布すれば良い。理事会を阻害するって被害者意識でもの言われてもね。きちんとした議事録、規約に則った議事録を出せばいいのではないですか。役員を総取っ替えする方がいいね。

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1・ローソン撤退後は、なのも入れない方が良い。理事会会議室にでもした方が良い。
2・晴海連合長会に入らないと言う事は、防災上大問題。早く自治会の解散を願う。
3・三菱の管理は、最低ですね。長谷工監理など安くて良く働く会社はいくらでもある。
　三菱は、フジタ工業系藤和不動産系列の業務主任の多くがが、マンション管理法全く理解　不足の、横着者である。５：００ジャストにかえる。長谷工や三井は１・2時間くらい残　務が　れば残ってますよ。しかも安価。

4・全館立候補や全館抽選は、即刻辞めるべき。３期までの友達役員でこのマンションの
　安全・良好な管理、コミュニティは崩壊です。バスターミナル付児童館状態です。

5・シャトルバスも今年度で廃止すべき。そして管理費を下げさせる。修繕積立金は３００円／㎡以上に値上げ今のうちにやって置く。避難階に無駄な、ひな人形や、五月人形扶養。邪魔ですね。

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ひな人形や、さつき人形は三越・高島屋でも今は飾りません。クリスマスツリーも。
昨年帝国ホテルに、クロノに有った五月人形有りました。
予算承認、や議事録等も全く配布、掲示もされません。防災センターに原本も有りません。
１号議案：可決
２号議案：可決
３号議案：可決

最低の管理会社です。

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>>1904 内覧前さん
パイロットの理事の発想って、日曜大工を誰かがすれば工賃かからずに安く済むとかっていうことでしょ。それはアホだね。保証やアフターのこともあるからメーカーに依頼するわけで、それを誰かが無償で全責任を負うって発想でしょ。言い出しっぺのパイロットの理事がやるのが筋でしょう。もしかして、そのパイロットは自分のところの飛行機の不備も自分らでネットで一番安いパーツ探して自分らで日曜大工してるとか。あり得ないだろうけど、超怖いわ??

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>>1926 マンション住民さん
1のローソンの件→大賛成。単棟型マンションにして資産価値あげた方が良い。

2の晴海連合会の件→連合会は任意団体のため入会する必要は無い。この会は行政から見れば単なる個人が立ち上げた会の任意団体。その会の会員は会費を支払っている周辺のマンションの全組合。だから、自動的に会員数が巨大になる。行政がこの会に顔を出す理由は、わざわざ行政が場所を作って住民の方々に何かしら理解を求める手間暇を省けること。この会が行政が報告する場を作ってくれるので、そこで行政からの報告等をし理解を深めてもらう絶好のチャンスとばかりに利用しているだけ。この会に参加していないから防災上問題になるということは無い。私、防災士の資格を取得しましたが、防災について、一番最初に必要なことはマンション内でのつながり作り。助け合えるようにすることです。自治会内に防災会でも作り、消防署の方に来ていただき防災訓練をするとか、区に依頼すれば防災に関する専門家をマンションに呼び勉強会を開催するなどできます。地域連合会にはいったからといって生命が助かる保証は一切無いです。どんなマンションの人ががいるのか、どんな問題を抱えているのか、どう対応しているのか程度を共有できるという点では少しためになる程度だと思います。

3の管理会社の件→クロノの管理を長谷工とかに任せることに反対。住宅ジャーナリストの方(この場では個人名は伏せます)に、タワマンの管理会社の選定等について相談しました。ジャーナリスト曰く、タワマンは特殊なため、大手ディベロッパーとその系列の管理会社が実際もダントツ、大規模修繕に関してのノウハウも十分持っているため、大手以外に任せるのはあまりオススメしません、と。クロノは三菱と鹿島でしょ。いくら安くて良く働くからと言っても、これを随分と格下の管理会社に任せることは恐ろしいです。私の感覚からすれば、エルメス
のバッグをエルメスで修理するのでは無く、数千円のバッグ以外に靴でも鍵でも修理する安い業者にエルメスのバッグを修理に出しても構わないという、エルメスがかわいそう、と。

4の立候補や抽選の件→役員は、基本的に輪番です。仲良しクラブのように、同じ価値観の人たちが理事会を占めると、独裁になります。また、自分たちの思うような設備に変えたいなど
、実現するために仲間を集めて一緒に役員として立候補する。役員になるのは、自分たちの価値感、欲望を実現するため、という風潮には大反対です。役員になりたく無いと思っている人が多いのに、同じ人が何回も役員に立候補することって、何か美味しいことでもあるのですか、と訝しく思います。
お子さん連れの方、お孫さんのいる方が理事会を占めればマンションは児童館になります。クロノは多種多様な価値観、ライフスタイルの方々がいるので、理事会もそのようになっていないと逆に問題です。マンションは特定の方々の都合の良いように運営されていてはいけません。また、子どもだけで共有部で遊んでいたりしていますが、これ、問題にしませんか。もし、子どもたちが共有部の物品を破損させた場合、どこの部屋の子どもなのかも分からない状況で、どう弁償するのでしょうか。或いは、子どもらが他の住民に怪我を負わせた場合、どこの部屋の子どもなのか分からない状況です。子どもだけは特別なのでしょうか。その親の責任です。責任者不在で子どもたちだけで共有部を使うことに大反対です。共有部はキッズルーム、託児所、保育園、公園、児童館ではありません。部屋内に於いても同様です。自分の部屋の上に、キッズルーム、託児所、保育園、公園、児童館のような施設があるところを買って住んでいる覚えは無い、ということです。

5のシャトルバスの件→クロノを購入する際、シャトルバスが走るということも売り文句になっていたかと思います。それで購入を決めた方々もいるかと思います。ひな人形などは自治会の方でやっているのではないでしょうか。イベント毎に飾る物の設置場所を防災という観点から避難経路に当たらないところで、みなさんの目に付く場所に設置するなど工夫すると良いと思います。年間を通した季節のイベントは自治会としての要です。住民同士の交流だったりつながり作りになるきっかけ作りになります。

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>>1929 住民板ユーザーさん8さん

住宅ジャーナリストとは榊さんのことでしょうか。あの方は思想が極端ですので好みが別れます。

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>>1930 匿名さん

全く違います。思想とか激しい感じのジャーナリストでは無いです。

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ティアロとの協力断られたみたいね、理事会さんよ。

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ティアロに協力求める以前に、クロノの住民に協力を得る、関心を持ってもらえるようにするのが先なんでは。みんなが関心もつように、役員は公平に輪番にすることだよ。みんなの声を反映した理事会にするだねー

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ファミマで決まりだね。敷地内禁煙マンションでタバコを売るなんて有り得ないからね。

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紀伊国屋がいいなぁ。

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