シティタワー白金［旧：(仮称)港区白金タワープロジェクト］ってどうですか？

既存不適格であれば安くしないと買わないね。。

ここに限らずだけど、高さ制限ができたことで、周りに高いものはできない永久眺望です！ とむしろポジティブにセールストークに使われているような気がします。

建物の高さに制限が有るということは、景色は確保されているようなものですね。
街の景観の問題なんでしょうけど、
こんな高さ制限のある地域も結構あるようです。
でもその高さには何階までの制限があるのでしょうか。

正確な物件の場所は分かっていませんが、このあたりは35mまでの制限があるので12階までですかね。

既存不適格になってしまうということは
国土交通省の公開資料にもあるように
将来大規模修繕する際に適合させなくてはならないということなので

セールストークとして使われそうな
将来に渡って眺望が、、というのは
すなわち将来に渡って大規模修繕は事実上不可能な物件ということでしょうか？

とするならば
規模、エントランス、立地、上記理由で、白金の杜ザタワーの平均坪単価450万円位？を超えてくるのは、建築資材と人件費の上乗せ分でしかない、高値掴みかと考えるのですがいかがでしょう？

事前説明会に行ってきました。全戸窓が大きく、ペンシルタワーにしては内装もリッチで、想像よりは良かった。まさに小金持ちのdinks向けといった感じ。
ただ、坪単価470〜480万は高すぎる…あんなに駅遠なのに売れるのかな。

既存不適格だとすれば建替えの際、同じ高さには建てられず階層を低くする
必要が出てくるという事ですか？
でもよくよく考えてみると、住人の高年齢化や建て替え費用が捻出できない
世帯がある事で分譲マンション建て替えの事例は極めて少ないようで、
50年60年後は建物を解体して土地を売り、所有者に分配しておしまいと
なってしまいそう…

分譲マンション建て替えの事例は少ないのですね。

一応、既存不適格建築物建替えの特例というものがあり、1度だけなら同じ高さに建て替えができるそう。
このマンションも特例に当てはまるかもしれませんね。

>>28 匿名さん

容積率に余裕のないマンションの建て替えなんて実例ないのでは？

タワマンは、一度作ったら、朽ちていくだけでしょう。

赤プリみたいに、築３０数年で、老朽化を理由に１０００億近くかけて建て替えるなんてのは、タワマン住民の烏合の衆では、できるわけがありません。

検討中の者です。どの程度賃貸に出されるか気になっています。

>>26 匿名さん

確かに駅から遠いし、歩きにくい場所（広尾までは天現寺を渡ったり、北里通りは歩道が狭い）ではあるけど、坪480は正直安いとびっくりしました。平均でそれ位ってことなんでしょうか。住友だし平気で550とかすると思っていました。伊達坂より安そうですね。

>>31 匿名さん

直近のすみふで考えると安価設定だなとは思いますが、のちのち売却を考えるとちょっと不安が残る価格設定かなと…天現寺橋渡ったら、15分くらいはかかりそうですよね。北里通りの工事、始まってくれればまだ良いのですが。
伊達坂とトントン、くらいではないでしょうか？

>>32 匿名さん

伊達坂は、うちの希望の広さはうろ覚えですが540位だったと思います。伊達坂、広尾南がもしかして苦戦しててここは少し安めに設定したんですかね。
でもおっしゃる通り、今の市況では安いけれど、その価値があるかと問われると分からないですね。
広尾までは正直バスに乗った方が良さそう。

>>33 匿名さん

80平米以上はそれくらいだったかもしれません…伊達坂も広尾南も、駅遠ですもんね。
白金高輪も同じく遠いですよね。白金台は坂道だし。
この辺りのマンションの方々、どうやって駅まで行っているのでしょうね…気になります。

>>34 匿名さん

自転車かバスじゃないでしょうか。
田町〜渋谷間のバスは5.6分おき位にくるので慣れてしまえばほんとに便利ですよ。
まぁ駅までのんびり歩いても15分あれば着くと思います。

気候がよくて天気も良ければ歩いて行くのはいいかもしれないですね。
基本的にはそこまでバスが来るのだったらバスかもしれないです。
これからの季節、特に暑いです。朝から汗だくは嫌ですものね（汗）

低層階の案内も始まったということです。
ここだと賃貸でも需要があったりするのでしょうか。
となると低層階はリーズナブルな価格になりやすいので需要はありそう。

近隣のもう少し白金高輪寄りに住んでますが、バスがまともに使えるのって朝夕の出退勤時間帯くらいじゃないですか？
ほんの5分くらい、毎日バスに乗るというのもなんだかなあという感じで悩んでいます。

>>37 匿名さん
白金台寄りに住んでます。
たしかに、近くの駅に行くのにわざわざバス待ってとなると歩いても時間的には大して変わらなそうですね。勤務地にも寄りますが、田町とか渋谷が近いなら便利ですね。
私は都バスの定期を買ったので、短距離でも乗ります。定期は都バス全てに乗れるのでオススメですよ！

アナリストの年初の予想だと円安が進むと言ってましたが、真逆で102円と円高になってますが、いつになったら年初の予想通りの円安になりますか？

38さん、バスについてありがとうございます。
今まであまり都バスを使う機会がなくって定期のことしらなかったです。
定期って、結局都バスの乗り放題パスみたいな扱いなんでしょうか？？
それならば良いかもしれないですね。
もちろん、勤務地によってはというのはあるのかもしれませんが。
高めのヒール履いているときはやはりあまり長い距離は歩きたくないわ、というのがあります。
短い距離でもバスを使いたいという人にとってはバスはやはりあってくれると嬉しいかも♪

定期を買うと、都バス乗り放題です。本当に便利です。
新橋→渋谷行きのバスに乗って、光林寺又は天現寺前で下車して、徒歩で帰宅することも可能です。
北里研究所前のバス停にはバスの運行情報をリアルタイムで示す電子掲示板がありますが、恵比寿三丁目、白金高輪駅前のバス停には当該電子掲示板がありません。駅まで微妙な距離なので、バスを待つか、徒歩で移動するか判断に悩むケースがあり、時刻表通りに運行していないので、掲示板情報をとても重宝しています。
白金高輪駅まで自転車通勤（通学）も検討されてみては？
駅地下駐輪場の料金は、月２０００円でとても安いですよ。
白金台駅にいたっては、駅前駐輪場が無料です（雨ざらしですが）。

タワマンでバス便とは。。

別に普通に交通の選択肢の１つだけれどなぁ。

基本的に角住戸が多いのだなということなんですね。
気になるのはバルコニーがすごく狭いこと。
部屋の広さを確保するためにそうなったのかもしれないのかな。

ランドプランは普通な感じかなぁ。
敷地の広さを考えれば、
これくらいなのかもしれないけれども。

バルコニーが狭いと日あたりがちょっと心配です。スケルトンならあれですけど。
冬場日が低いときは猶更でしょう、周りの建物で陰になったらさらに日当たりも少なくなります。バルコニーに日当たりを確保しなければならないことについての法律はないようです。いっそ箱庭にしたり、和のテイストやサボテンを植えたブリキ缶でディスプレイしたり工夫しているHPもいくつかあって参考になります。

盛り上がらないですね。売れゆきもよくないんでしょうか…

いつの間にか第1期10戸先着順受付になっていますね。
42.40m2～85.26m2
6,480万円～14,800万円

20戸売り出して10戸残ったってこと？

1期で50%とかやばすぎ

10戸しか売れていないのは厳しいですね。

プラチナ通り沿いならともかく、北里通りでこれだけ駅から離れているとなると・・・・。

>>49 周辺住民さん

プラチナ通りは1番下まで歩いても駅から10分位ですからねぇ。
ここは駅遠の分、何かすごい特徴でもないと難しかったですね。価格も安くはなさそうだし。

そしてペンシル！

素敵だけど、さすがのお値段ですね

マン点さんのブログによると、広尾駅から白金高輪駅を結んだ上空を飛行機が飛ぶことになりそうですが、通り側だからここは防音仕様なんでしょうね。

ここがこの金額なら、広尾駅前はいくらになるんだろう・・・

広尾だって飛行機が上空を飛ぶようになれば、人気の街って地位を維持できるかどうか。

ここはペンシルマンションですか？
外観予想図や間取りの立体図面を確認しましたが、1フロアに5住戸で構成されているようですしそれほど細長くはないように感じます。

飛行機の騒音は心配なので、遮音性を確認しておきたいところですが、防音仕様ですか？サッシの遮音等級等はどちらで確認可能でしょうか。

>>56 匿名さん
ワンフロア5戸はペンシルです。笑

ワンフロア2邸の薄っぺらなマンションとも違いますし、凸凹があるのでペンシルマンションには見えないような？
配棟計画を見ますと、5邸のうち4邸が角住戸なるのでプライバシー性が高い設計だと感じました。
唯一角ではないBタイプは価格の面で考慮されお安くなっているのでしょうか。
それぞれの住戸の詳細な価格情報が知りたいです。

東京タワー眺望の北側に窓がある高層階の部屋は人気出るだろうね。

北向きってふつう好まれないのですが、こちらの場合は東京タワーが見えるということで一定の需要はありそうですよね
となると向きによってお値段が大きく変わるということはないのかしら？というふうに思えます

ただ眺望が抜けない低層階は…それを込でのお値段設定になってくるのかしら、と思います。
資産として持ちたいという人もこのエリアならば有り得そうだなと感じました

東京タワーが見れる眺望に憧れてこのマンションを検討中の方は、要注意です。実はこのマンションのすぐ傍（北東方向薬50ｍの所）で現在北里大学の薬学部新校舎が建設中だからです。この校舎は完成時には高さ70ｍの高層ビルになります。つまり、このマンションより高い建物が間近に、しかもまさに東京タワー方向に建ってしまうのです。実際の位置関係は微妙なので、マンションの全ての部屋から東京タワーが見えなくなるのか、一部の部屋のみが見えなくなるのかは、実際に北里の校舎が建ってみないと判りませんが、すくなくとも仮に東京タワーが見れるにしても大きな建物脇に見れる形になりますので、眺望の質としてはかなり劣化してしまいます。

スミフのホームページから消えてますね。
大崎、目黒に続きここもバルク売り？

こことパークハウス白金二丁目ならどちらがいいですかね。
駅はあちらが近いみたいですけどね。

二丁目かな

>>63 匿名さん
どう考えても、あっち。
但し価格差がどのくらいかで変わる。

正直、価格次第っていうところなんじゃないでしょうか。
駅に近くてもものすごく高く…だとどうなのかと思うし、
ここは駅まで１０分ちょいかかるけれど、白金というエリアの特性を考えればある程度納得できる価格ならば需要は大きくなってくるのではないかと考えられます。
ここの場合は角住戸比率も高いですし、建物そのものの条件は良いほうなのではないかと思うのです。

ここは安くないですよね。
坂下だし2丁目と比較するのは無理があります。
北向きは都心ビューなので東京タワー以外にも見所があり、城南地区のタワーでは人気でしょう。DWで南向は正直暮らし難い。

全く盛り上がってないね。白金二丁目も変なネガが大量に湧いてるだけだから比較しても仕方がないが。

いまの市況で売ろうとすると価格調整しないとダメでしょう。
今後金利が上昇しないのなら、このままちんたら売ってくのもアリでしょうけど。古川橋の再開発までこの辺りで出物ないですから。

古川橋の再開発って一丁目のことですね。
坂下で高速と河に面した立地、かなり条件悪いですよ。
ここは駅から距離があるし値段高いから動かないのですかね。2丁目のタワーは人気あるようです。

裏の雷公園を抜けて旧神応小学校脇から裏山を登って聖心に沿って進んで東大を抜ければ白金台の駅まで10分強くらいでいけますよ。たぶん。ハイヒールは壊れそうですが笑

そんなことやっても10分強って遠いね〜

周辺の飯屋はいい感じだけど、確かに遠めではあるね。住友はこの辺の遠目のマンションをまとめて内見させてるから歩くの好きな人は見て来たらどうかな。

やっと足場がはずれ全貌が明らかになりましたね。外観はペンシルなのはわかってましたが、デザイン面でもう少し丸みがあったり、凹凸があればごまかせるのに、あまりに薄っぺらで細くてかっこ悪いですね（主観ですが）。界隈のちょっと立派な戸建ては延床100平米超がざらなので、ご近所さんからは、ワンフロワーに一戸にしかみえないですね。低層住宅地にシンボリックなタワーマンションなら存在価値があったのに、まるで衰退する白金商店街のシンボルのような貧相さ。。。坪も350万円(最近値上がってるかな?)の土地に区分所有権で450万円とは。たぶん、投資用ですかね。スミフもやるね。でも、西側の最上階のガラス張りのテラスはかっこいい！

確かに白金低地といっても偶数番地(2、4、6丁目)は低層住宅地として、邸宅が多いから、あの貧相さでは価格のわりに肩身がせまいかもね。独身者か投資用ですね。対面の5丁目に高層かつ豪華な北里研究所が建設中で、セールスポイントの都心部の景観がなくなりましたが、区の絶対的な高さ制限を脱法するためプロジェクトを急いだ結果ですかね。それとも投資目的だから売れればいいのか。。 主観ですが、スミフには白金のランドマークとして誇れる邸宅をたてて欲しかった。一億超なら。。。

邸宅が多いということは1軒が広いからですよね、その分マンションは駅から少し距離もあり、コンパクトで住みやすくということなんでしょうか、でも角住戸だから圧迫感はないと思いますし、眺めはよさそう。広尾や恵比寿も同時に見学できる点も興味深く感じます

この界隈は都心の割に緑に恵まれ眼下の公園では毎年桜祭もあり、ハイソなプラチナ通りと古屋を改装した店も多い北里通りが徒歩圏内で夜遊びもでき、慶應や聖心などの幼児教育のシンボルもあり、駅は遠目ですが5つの駅に10分程度と良いところですよ。相対評価は上を見ればキリがないですが、白金6丁目のマンションは、ステイタスがあるのは間違いないと思いますが。ただ3LDKが1億5千万。。。殆ど売り出されないようなので、顧客セグメントは6000万2Lが中心か。やや高めですがこの界隈は出物が少ないので、良い買い物だと思いますよ。

高騰期に駅遠マンション買うってことそのものが資産価値的にNG。だからスミフの恵比寿三丁目・広尾南（一緒に売ってるやつ）も苦戦してるんだな。

オリンピックまでは材料費や都心の再開発で都心3区の不動産価格は上がり続けるでしょう。一方、メガ3行の固定金利はついに上がり始めましたから、ローンを組む人にとっては、今が最後の買い時かもしれませんよ。
駅も例えば会社が虎ノ門や六本木など港区内など通勤時間トータルでみると、大体30分でつきますよ。

とはいえ、不便なマンションを焦って買うこともないでしょう。。。

>>80 匿名さん
北里に入院経験があり通院もするので、バスも慣れると不便には思わなくなりますよ。
ただ、新航路が北里の敷地の上を通過するみたいで、嬉しくはないなあ。

焦って買う必要はないですね。何事も相対評価ですから白金を不便と感じる人も中にはいるでしょうけど、界隈のバスの半端ない利便性や各駅の駐輪場の充実、タクシーもワンコインで主要駅まで行ける便利なとこですよ。もっと便利なところはあるでしょうが財力と運次第でしょうね。

焦る理由は何もないでしょ。中長期で上昇する可能性はないわけだから。しかも今の時期は仕様も低いし。

確かに最近の新築マンション、どこもかしこも仕様低すぎだよ。期待して見に行くと、正直ガッカリするね。

友人が関東で1人暮らしをしていて、このマンションに住んだらいいなとか思いながら1LDK、2LDKを見ていました。賃貸で毎月払っていくなら、買っちゃってもいいですよね。あと少しで40代突入なので・・・。白金だとやっぱり値段が高いかな。

一番狭い間取りは42.4㎡。

LDKでも13帖あり、洋室5帖。1人暮らしには十分な気がします。トイレバス別、3口コンロ、洋室に2つのクローゼット。余裕で広々と過ごせそうです。

8500からですから、お金あります？子供の数とか決まってから買う値段かも。高さ制限で建て替えできないので、中期的には転売困難な物件。住み続ける覚悟が必要かも。白金偶数は物件がないので場所は良いですね。近くの恵比寿3丁目の物件はエレベーター一つで都営住宅みたいだった。

同じ白金6丁目の積水のタワーが7000万円から買えて3LDKでも9000万円台からだったから、ここ検討してる人は買い損ねたね。3Lで1400万超。積水の広大な敷地に緑地帯、地下駐車場、くらべて1メートルくらいの歩道のみ、管理費も変わらず。残念。三菱もいいの建ててるしスミフは白金、恵比寿×2の近隣物件は立地、仕様とも頑張って欲しかった、価格なりに。

それ言ったら白金タワーは坪２７０から

ここはもっと狭めの部屋を集めた方が良かったんじゃない？

同感ですね。ファミリー感は感じないですもんね。

白金6、4丁目って低層住宅地なのに、こんなの法のついて建てられて大迷惑。周りの家のテラスもルーフバルコニーも覗かれ放題。苦情物件として、このあたりのランドマークになるね。

3LDKはあるけど殆ど販売してないですよ。地主が数件入ってるだけ。実質、ワンルームマンションです。

2LDKと１LDKがメインなのかと思っておりました。
室内の間仕切りの壁も防音性を高くしているということです。
複数居室がある場合には特に良いのかなぁなんて思いました。
家の中で電話の会話が筒抜けみたいな感じにはなりにくいくらいの遮音性なんでしょうか。
性能がどれくらいなのか。
小さい音楽、電話での声などは微妙に気になるので、家族でも気遣ったりというのはありますよね。

内覧始まったけど玄関の貧相さにびっくり。うちの戸建てより幅狭いぞ。旗竿地か。ここに1億以上。ありえない。。。

確かにファミリー向けではない印象。住不のリーマン時代の塩ずけPJの整理というのがの真実。住民は可哀想。高値づかみだから住み続けるしかないですね。周辺住民の白い目に耐えながら。低層住宅地にタワマンを売りにしてるのだから、その代償は町内会で払ってもらいます。全ての行事参加不可。駐車場からの出入りの妨害(あの死角だとすぐ事故が起こる)。

飛行機の騒音対策は大丈夫なの。大田区は75デシベルの基準に該当するとして防音対策を補助してるけど港区は住民がおとなしいこともあり？静観してる。このマンションは新航路対策はできているのでしょうか？

>>96 匿名さん

再開発は通りが広く綺麗になるから歓迎なんだけど、この物件.歩道が狭くなり、何より駐車場からの歩行者や住民バスを巻き込んだ事故が確実に起こるね。住民の反対運動が起こっていないのが不思議。投資を期待してる人、北里通りに面したマンションは空室率が高く、かつこの高値では塩漬けです。高い管理費と金利上昇方向の住宅ローンで白金で貧乏生活して下さい。このあたりのファミリー層は1億2億程度の戸建てで100平米くらいで生活に余裕のある人が多いし、子供同士でお互いの家に遊びに行くことも多いから、このマンションだとかわいそう。

>>97 通りがかりさん
このマンションは売れないでしょう。2丁目のタワーとの格差、積水との天と地の豪華さの違い、高値、新航路、北里新校舎とお見合い、東京タワー見えない、町内会活動との隔絶(雷神山や神応小学校が活動拠点なのに)などなど。目利きのある人は買わないが、夢見るシロガネーゼが可哀想。さすがすみふ。

住友不動産か。どれも魅力ないね。リーマン塩漬け物件の整理ばかりですね。営業も暗いし。ここの5階くらいまで窪地で雷神山公園から見下ろせる。何で一戸建て建てないんだろう。理解できない。

6丁目低地、北里通り沿いでこの価格（1.4億）＋駐車料金＋管理費ならば、少し高いところに新築一戸建てたほうが環境がいい。前レスでもあるとおり5階以下は窪地に埋もれ暗そうだし、全体的に景観もさしてよくない。このあたりは、低層住宅エリアでしょう。少なくとも5丁目で1億5千円だせば、４ＬＤＫの駐車場付きの戸建てが建てれるのでは。中古リノベ物件も結構いい物件出てる。まあ、2丁目の物件よりは幸福の〇〇の影響は少なくてよいが。。。

もうすでに購入されている方が多いと思うのですが
現段階で４期めで、まだ残っているようです。
１９階建てという高さは、素敵な眺望が望めていいな～と憧れます。
少し距離がありますが、電車が複線利用できるのも便利で良いと思います。

白金2丁目のタワマンの前でスミフがビラ配りするのは、恥ずかしいから、やめてほしい。

北里大学のガラス張り新校舎。デザイン良すぎない。どんどん高くなってるけど19階以上ってことないよね？

北里大学、学校だと夜でもブラインドなしで、中丸見えだから、もし、お見合いする方角の部屋があれば、嫌ですね。折角のタワマンなのに。前に東大前のプラウドで東大医学部の病室が見えて、嫌で引っ越した経験があるので。。。（北里は病室ではないと聞いてますが）。しかし、あの時は３ＬＤＫで1億しなかったから、安かったな。。。

お医者さんや看護婦さんと、お見合いできるなんて嬉しいな（＾＾）

>>105 匿名さん
薬学部なんだけどねー

雷神山公園から北里通りに抜ける階段、古いのと新しいの（歩行不可）に分かれてるけど、あれ、最終的にどうなるの？知ってる人教えて。ああいう地域住民も享受できる環境整備は、うれしいよね。スミフさん、他にも、何かアピールできるような環境整備はないの？

旧神応小学校跡地の本格活用のための基礎調査が29年３月で終了し、結果が出たみたいだけど、どうなるのでしょうか。マンションの眺望にも大きな影響を与えるため、購入を検討するにあたり、大変気になるのですが、スミフさん、情報公開請求して契約希望者に教えてくれませんか？

確かに、あそこの広大な土地がどうなるかで、このマンションも含めて、周辺環境、資産価値に大きな影響がでますよね。スミフさん、建築主として、情報公開請求とその公開をお願いします。

タワー恵比寿と検討中
どう思われますか
恵比寿が20パーセント程度高いですが

1LDKの物件は純粋に１LDKのEタイプと、サービスルームもついた実質2LDKのようなDタイプがあるのですね。
ここの場合は広い物件よりも
１LDKのコンパクトなタイプの方が需要があるのでしょうか。

２LDKの物件はいわゆる田の字じゃないので
すみふにしては珍しいなと思いました。
物件そのものの形が影響してきているのかしら。

>>110 マンション検討中さん

新航路飛行機のルートは確認しておきましょう。スムログのマン点さんの記事で分かります。

>>108 マンション検討中さん
旧神応小学校は避難所になっている、
狭い道路まで大型トラックが入っていけないので
建て替えれません。
とりあえず高い建物は建ちませんのでご安心を。

設備や仕様に関しては、その他のシティタワーなどのシリーズと同じような仕様になっているのかなというように感じました。

間取りは田の字なのかなと思っていたんですが
意外にもそうじゃない物件もあるのですね
リビングと居室が横並びになっているような物件で
開口部がどの居室にもあるようになっていたりして。

タワーで1フロアがまっすぐ横並びに部屋が構成されていないから
こういう風になっているのかもしれません

住んでる方には、何も責任ないけど
まわりの住宅に比べて
何の調和もないくらい、高さの高いマンションを作る美意識が、個人的にずっとどうかと思っている。

なんかいつも若い男性が建物前で捨てられた子犬みたいな顔して
ここの物件のチラシ配布してるよね

竣工写真が素敵でした。

グレー系の薄いレザーソファーが品があっておしゃれです。経年劣化しないように、定期的にレザークリーム、管理の方は塗ってあげてくださいね。黒よりもケアが大変そう・・・。とちょっと心配に。

>>ここの物件のチラシ配布
不動産チラシって配布必要ですか？実家近くだと週に1度不動産売らないかのチラシがポスティングされるんですが、週1度って……。月1度でも頻度としては多いのに。先週売らない→今週売るなんて人いるのかな。

駐車場のところにある丸い印は、ターンテーブルなんでしょうか。あまり広くなさそうなんで、これがあるとたしかに便利。
ですが、出し入れがただでさえ機械式なのに面倒ですね（汗）
まあ仕方がないといえば仕方がないのかもしれないですけれど…。
車で出かけるときは、出す時間も考えて置いたほうがいいということになってきますね。

何戸残ってるんですかね？あまり人気を感じませんが。。