プラウド鷺ノ宮パサージュってどう？

急行停車駅の鷺ノ宮駅まで徒歩7分で通勤の利便性は高そうです。
また公園、小学校、児童館全て徒歩5分圏内と子育ての環境にも恵まれているようです。
販売予定は3月下旬ですが、価格の発表はいつになるでしょう。また、おおよその価格帯を予想されている方はいらっしゃいますか？

上井草の物件スレで価格予想が盛り上がってましたが、ここはプラス300～500万くらいかな。

んー、どう来ますかね！？
鷺ノ宮駅で駅まで１０分以内の徒歩圏って充分に価値がありますから、、、

性格な価格の発表は、発売するころじゃないでしょうか。
それまでは大体の価格帯は出してくるのではないかと思いますよ。

公開されている105㎡の間取りはバルコニー・ルーフバルコニーがぐるりと取り囲み開放感がありそうです。
ただ居室面積が5畳、5.9畳は一寸狭くないですか？
せっかくの100オーバーなのに勿体無いように感じてしまいます。

洋室（4）の方は可動扉を開放するようになってるんでしょうけど、それだと出っ張りが邪魔になってきますよね。居室として使うには狭いし。他の部屋もベッドを置いたらそれだけでいっぱいいっぱい。確かにもう少々何とかならなかったのかという感じです。それとも小さい部屋はそれぞれ客間か衣装部屋にして普段使わない部屋になるのかしら。色々想像が膨らみました…。Aタイプの方は悪くないんですがね。

外観のイメージにある程度の高級感を感じるが､施工会社の興建社が気になる｡
施工実績を見ても､高級仕様の物件を手掛ける会社とは思えない｡ハイスペックは期待できない気がする｡
南向きは隣接が窮屈だし､間取りとバルコニーはゆとり感があるのに残念｡

５０戸の小規模物件だから、施工会社のネームバリューがないのは仕方ないですね。
ハイスペックにはならないでしょうが、価格なりのものは作ってくると思いますよ。

用地、資材の仕入れと人件費の高騰によるコスト高で価格が上昇傾向ですけど、実態景気を上回る上昇率で実需物件は販売苦戦の時期にあるように感じる。売主も完成在庫を避ける為、価格をなるべく抑える事が必至で、コストカットが商品に表れている。マイナーな施工会社、躯体スペック、間取りや設備など、新築が価値ある商品、魅力ある商品ではなくなってきている。

>14

今はむしろ好調なほうでしょう。
どんどん高値挑戦して何とか完売してるんですし、
苦戦というのとは程遠いと思います。

昔に比べて無駄な豪華さが好まれなくなったので、
天井カセットエアコンとかの過度な設備はなくなってますが、
それはコストカットというより、ニーズに合わせてるだけのような気がします。

>>15
ブリリアシティ石神井台では土地の仕入れが高額になり､建物の仕様は下げているようです｡それで好調に売れていない状況です｡
土地に予算を使い過ぎれば､建物がチープになるのは必然です｡

15歳まで周辺で育ちました。とっても懐かしいです。
鷺ノ宮製作所のあたりに住んでいましたが、いま見たらマルエツが出来てる！
驚きました。当時は学生だったのであまり関係ありませんでしたが、
母は自転車で野方や都立家政、鷺ノ宮のOK？高円寺あたりで買い物をしていました。
父は高田馬場までバイク通勤。
私は自転車で高円寺や阿佐ヶ谷によく行っていましたが、遠いとか考えたことなかったです笑。
妙正寺川沿いを走ったり、鷺ノ宮体育館のプールもよく行きました。
この辺りは犯罪も聞いたことなかったし、車の通りも少ないし安全な場所ですね。
小学校は今は無き？大和小学校でしたが、放課後に小学生だけで普通に遊んでいました。
このマンション近くのどんぐりやま公園っていまもあるのかな。
いまは実家は野方に移り、私家族は高円寺の南側に住んでいます。

あら、以前は公園があったのですね。
公園って防災の観点からなくさないのかな？と思っておりましたが、意外にもこのあたりはそうでもないのですか。
18サンはお子さんの頃いっぱい遊ばれた場所でしょうに、ちょっぴり寂しいですね。
この辺りの子どもたちは普段は放課後、どこで遊んでいるのかしら。

17です。
はとぽっぽ公園、100メートルくらい西に移転していました。
当時のハトの形の滑り台も健在です。

どんぐり山公園は地元の小学生がそう呼んでいただけで、
公園というより小高い山みたいな森です。
どんぐりやカマキリやバッタなんかもよく採っていました。
現在のせせらぎ公園？のあたりだったと思います。

遊び場ですが放課後の小学校の校庭や、近くの公園や児童館で
遊んでいました。
というよりこのエリア全体が遊び場みたいになっていました。
治安もよく車の通りも少なかったので。

小学校はみんな仲が良かったですね。
語弊があるかもしれませんが、差別的な価値観がない。
裕福な家庭の子もそうでない子もみんな一緒に遊んでいました。
いわゆる「あそこの家の子とは遊んじゃダメ！」
みたいなことは全くありませんでした。
中学校はヤンキーみたいな友達もいましたが、早々に結婚して、
いまではみんないいパパをしています。

受験して中学校から進学校に行って医者や弁護士になった友達もいますし、
高校受験で早慶の附属に入った友達もいます。
私も東京の国立大学に入れました。

習い事は都立家政にあったスイミングスクールと地元の少年野球に入っていたので、
鷺ノ宮体育館のグラウンドでよく練習していました。姉は野方のヤマハにも通っていました。

勉強に関しては小学生の時はこのマンション近くにあった個人経営の学習塾にいき、
中学生の時は阿佐ヶ谷にある塾に通っていました。
友達も高円寺や阿佐ヶ谷あたりの塾がほとんどだったと思います。

生活はどちらかというと阿佐ヶ谷中心になりますかね。
私の家はやや東側でしたので、新宿方面へ行くときは高円寺を使っていました。
高円寺北口の駐輪場は大きくて便利です。
この場所なら通勤は鷺ノ宮でしょうが、朝はよくダイヤが乱れるイメージです。

全くお洒落な町ではありませんが、静かに子育てするにはいいエリアだと思います。
自転車は必須なので徒歩だけで生活したい方にはちょっと厳しいかもしれません。

いやしかしこのあたりはコンビニやスーパー空白地帯でしたので、
マルエツのインパクトは相当ですね。

17です。度々すみません。

新青梅街道沿いにも新しい物件ができるんですね。

【新しい物件】

・メリット
ＯＫスーパーが目の前、駅まで近い

・デメリット
大通り沿い、駅から長い上り坂、JR阿佐ヶ谷は厳しい

【パサージュ】

・メリット
閑静、車通り少ない、子供が周辺で遊べる、
阿佐ヶ谷、高円寺も使える
・デメリット
駅から若干遠い、マルエツが鷺ノ宮の導線上にない。

鷺ノ宮駅からパサージュまでの妙正寺川沿いはそんなに明るくはありませんが、
治安は悪くないと思います。川沿いでのひったくりは15年住んで1回だけ聞いたことがあります。
他の場所でも普通にあることかなと思います。
あと妙正寺川ですが私が住んでる期間は氾濫したことはありませんが、
10年ぐらい前の集中豪雨で、第四中から下流あたりが氾濫したと、
野方に引っ越した両親から聞いたことがあります。
対策もされたみたいですし、パサージュのあたりも大丈夫だったと思います。
もともとかなりの雨が降っても氾濫するような類の川ではありません。

環境重視ならパサージュ。
利便性重視なら新しい物件です。
私ならパサージュですね。

地元のことで懐かしくなって沢山書き込みをしてしまいましたが、
皆さんの検討の参考にして頂けたら嬉しいです。

同窓会のような懐かし話とは!?物件自体の情報が少ないから､検討者が寄って来ないようですね｡MRは話題に出た新青梅街道と中杉通りの交差点のスーパーOK並び､駐車場に間借りして建っています｡
OK向かいのプラウドはパサージュ販売終了後の物件のようです｡
西武新宿車内､最寄りにもまだ広告も無い年内引き渡し物件とは､かなり経費を削っているのかな？MRの場所も使い回せるだろし｡

間取りA type洋室(3)の外壁2面とバルコニー面に乾式壁､Or type洋室(2)の外壁､バルコニー面と戸境に乾式壁､低層マンションにしては多用された印象です｡やはりコスト削減なんでしょうけど､外壁側の乾式壁は､熊本のような地震で破壊されそうな？

物件周囲は微妙な状況です｡南側の分譲マンションは6〜9mの距離で20年以上変わらないでしょうけど､並びの賃貸は10数m離れているが､20年後は建て替えてそう｡
東側の戸建と月極駐車場も10年後は変わってそうだし､都営の建て替えと護岸工事で､数年は閑静とはならないでしょう｡
西側の都営の先に計画道路もできるようなので､工事関連の騒音はしばらくありそう｡

24さん
確かに治安は微妙かな？

それよりもお子さんがいるなら川の懸念もありますよ！
私も近くに住んでおりますが、当時はすごく危険でした。
すぐ目の前の川です。

価格低さに色々納得できました。

拝見しました。
営業さんに川の件をお聞きしたら「増水はしません。安心してください。」と言っておりましたが・・・・
裏切られたような・・・・・(ーー;)。。。。。
子供二人いるし・・・・。

私は氾濫した事実は営業さんより聞けましたよ？
また、去年（？）に貯水池もできて今後は安心できると伺いました。
野村さんの営業さんは正直だなーと好感をもちましたよ。

私はそれより玄関前に物を置いていいという点が気になりました。
メリットしかないようで、エレベーターや廊下が汚くなったり、安心してたところ盗難にあったりなどのデメリットもあるのではないでしょうか？

皆さんはどう思いますか？？

隣地との間隔､土地の形も良くないので､土地の仕入れは上手くやって､新青梅沿いのプラウドも施工は同じ興建社､MRの場所も使い回しで､パサージュは内装のカラーセレクト無しの年内引き渡し予定なんで､かなりコスト削減しています｡年明けには新青梅沿いのプラウドに移行するはずなんで､短期決戦？

ディスポーザーは何故付けなかったのですか？

>>30 マンション検討中さん
中野区洪水ハザードマップでも確認できますが､0.5〜1.0mの浸水の可能性がある土地になっています｡
土地の評価も下がるだろうし､1階住戸はリスクありそうです｡

ハザードマップによるとやはり浸水の可能性あるのですね。
現地付近の大雨の動画を見て納得しました。

安いといっても坪300近くするので購入迷いますね。
あと周りは団地ばかりで、建設地も土地がＬ字
坪300で資産価値維持できないのは目に見えていますよね

>>33マンション検討中さん
ディスポーザーは、基本的に大規模物件（100戸以上）でないと付けられないと
以前他の物件を探している時に営業さんに教えてもらいました。
付けられないと言うか、大規模物件以外で付けるとディベロッパーが損をするらしいです。

>>36 匿名さん
三菱地所は50戸以上からのようです｡61戸の上井草はディスポーザー付きです｡

>>37 匿名さん
36の者です。
なるほど、ディベロッパーによっても
もちろん販売価格によっても
一概に言えないってことですね。
こちらの物件は、そういう設備は減らして販売価格を減らすって事なんですかね⁈

妙正寺川は川沿いを歩いていると、小さな虫がいっぱい飛んでいますよ。
正式にはユスリカっていうみたいですが、うっとおしいだけで害はないですが
、地元の子供はみんな脳食い虫って呼んでました。
これからの時期さらに増えてくると思いますよ。

氾濫はしないですね。何十年に一度レベルじゃないですかね。
治安もいいと思いますよ。変な人見かけないし。
ただ夜遅くに、バイク乗り回してるヤンキーとかいましたけど。
まあ他人に危害を加えるような奴らではないです。

なるほど、だから安いのか。

危ないとこだった。

近くでいい物件ないかなー

虫は夕方なぜか橋の辺りの川沿いに多いです。
自転車で走るときは虫の大群をよく見てくぐったりしてますから。
子供の時はこの環境が普通だと思っていたので何の違和感もなかったですが。

なかなか西武新宿線沿いで都会の暮らしは難しいですよね。
鷺ノ宮あたりも何十年も大きく変わっていない。
団地が増えてスーパーもできましたけど、プラウドっていう感じではないですね。

子供は近所で伸び伸び遊べるので、静かに子育てするにはいい場所だと思います。

>>27匿名さん　

将来どうなるかわからない東側の戸建と月極駐車場は資産価値に大きく影響します。
また南側も長い目で見ると不安があります。
確実に実施される都営の建て替えと護岸工事で､工事関連の騒音が入居後しばらく続くのは嫌ですね
せめて整形地だったらよかったのに

道路一本挟んで駅側の、警察庁舎が綺麗でうらやましい！

モデルルーム見学しようか迷ってます。近くに住んでいるので主人とよく散歩しますが、公園の多い周辺の環境は子育て世代としては魅力的ではありますし治安は同世代が多いので書かれてるような事は経験ないですよ。皆さん川沿いである事を気にされてますが実際住むとどうなんでしょう、、虫に関しては夏に近づけば都心のビル群以外はどこにでもでますのでそこまで気になりませんけどね。

>>42 買い替え検討中さん
そうですよね｡南側が開けていないのはかなりマイナスです｡
洪水ハザードマップの浸水リスクも､近年の豪雨水害を考えると､対策は万全とは言い切れない｡

条件の良くはない土地を上手く仕入れ､コスト削減でバリューな価格で販売されても､粗は隠せないでしょ｡

なんだか色々考えると、高い気がするのは気のせいかな？

>>44 匿名さん
>>45 マンション検討中さん

　最初モデルルームと現地を見たときはマイナス面少ないのかなと思いました。
でも冷静に考えれば鷺ノ宮で坪約300は絶対安くない。都心マンションが高いから安く見えるだけで、将来売らなきゃいけない事情が発生した時は悲惨なことになるのは確実だと思います。坪250でも高いのではないかと思いますよ。

　買うならそれなりの覚悟がいります。せめて南側が道路に面していてくれれば踏ん切りがつくのですが

>46

直近が安かったからそう思うだろうけど、
今の貨幣価値に直して坪250ぐらいで買えたのって、

バブル崩壊からいわゆるプチバブル前（2000～2006）の5,6年と
リーマンショック後から震災直後までの（2009～2012）3,4年
合わせて10年ぐらいの事象でしかないんですよ。

今後の動きはわからないけど、直近の安値が異常だったということも十分に成り立ちますから、将来下がると決めつけるのは間違いだと思いますよ。

安値が異常なのではなく、バブルが異常なのでは？
下がるリスクを想定したうえで
坪300の価値があるかどうかの判断は各自でするしかないです。

>>48 買い替え検討中さん
同感です｡この数年のマンション価格上昇率はバブル期以来なんじゃない？
高値つかみを覚悟しなきゃ購入できませんね｡

野村不動産プラウドのオーナーにあの価格でなれるのだから、生活環境や氾濫川の危険性、資産価値なんか考えるだけ無駄でしょう。教えるのも馬鹿らしいですよ。
だってリスク承知の上であれだけ安いんですから、買った人の自己責任ですよ。
価格重視で行く人には、ちょーどいい程度のマンションじゃないですか？（笑）

それで、引渡し後に何か起きてトラブルになるんですよ。そういう人たちが集まるんじゃないですか？
中古になって売れもせず、売主の売り逃げで終了ですかね？
安いとはそういうことです。

みなさん前向きにご検討下さい

ネガティブな内容が多いですね。

良い点はないのでしょうか。

>>51 マンション検討中さん
最近の物件にしては広い間取りと､4LDKが多いことぐらいかな？
4LDKが多いことで平均坪単価が高い状況ですけど､アッパーが億超えの物件にしては仕様が物足りない｡

近隣に住んでいます。
近隣保育園への入所は激戦で野村プラウドオーナーは年収がある程度ある分、逆に苦戦するかも知れません。
水害は貯水池が昨年できたのでリスクはかなり減ったかと。
鷺ノ宮ー阿佐ヶ谷を繋ぐ中杉通りの白鷺1丁目～鷺ノ宮駅間の移設拡張が予定されており、
同拡張で鷺ノ宮駅南口がいい意味で変わることが期待されています。

基礎が杭を打ってませんが、川沿いで大丈夫ですかね？
地盤が良くても杭工事している会社もありますが・・・
みなさんどう思います。。。。

>>53 通りがかりさん
近隣住民です。
移設拡張は、反対住民も多く、本当に実現するのかは疑わしいですね。。
何十年も先のような気がしています。

周辺に都営住宅が多いこの立地に､最上階が億の住戸がある物件､ミスマッチを感じる｡
収入にゆとりが無い方々が多いエリアに､浮いた感じのプラウドは違和感あります｡