シティテラス品川イースト　PART4

>>6198 匿名さん

モノレールやりんかい線よりも三田線、南北線直通の目黒線は利便性が高いですね

販売に時間がかかる物件は不人気の証で資産価値が低くくなる思っていました。
しかし完売したとしたら、2年落ちの新古であっても販売初期の価値を上回っっているといえます。（裏で値引き等がなかった場合ですが）

武蔵小山って商店街くらいしかない郊外のベットタウンですよね。しかも東横線じゃないし。そんなところで1億もするなんて、バブってますね。

>>6201 匿名さん

武蔵小山はタワーがこれから5本建設予定で再開発がまだ始まったばかりの将来性のある街です。
価格は基本スペックの良さを鑑みればむしろ安いと思います。地盤の良い土地で、今時鹿島×三井の免震タワーはこの上ない贅沢ですね。

>>6202 匿名さん

セミプロは誰一人として割安なんて言ってないけどね。素人の感想、ご苦労さん。

せっかく地盤が良いなら免震なんかやめれば良いのに。長周期地震動が来たら超高層なら、最悪、ポッキリ行くんじゃない？無事でも免震装置総取っ替えだろうね。

>>6203 匿名さん

スムログにいい記事がありました。
安く買ったマンションが値下がりし、高く買ったマンションが一段と値上がり・・・この差は何？
・中古需要が多い場所は買い
・条件の悪い立地・不人気の街はだめ　いろいろ条件あるが立地が一番

東急ファン、城南地区、武蔵小山推し多いx駅1分のパークシティ武蔵小山はかなりリセール期待できると考えられますね。

>>6204 匿名さん

スムログで武蔵小山は名指しで高いと言われているじゃない。お金ないのに契約しちゃって焦ってるのかな？

>>6205 匿名さん

セミプロブロガーはここはいい物件と言ってるようですね。
駅1分、アクセスいい、大手、免震かつ地盤いい、間取り良い!
非常に高得点のブログも多いですし、一段の発展が期待できる街。
価格が高いけどアクセスのよいマンションは中古価格も上がりやすいようですね。
武蔵小山好きの人が多いところも魅力。
みんなで盛り上げたいものです。

>>6206 匿名さん

そもそも買えるお金あるの？あったらこんなとこのマンションスレ見ないか

>>6207 匿名さん

基本スペックの良さ
ワイドスパン間取り、免震タワー、アフター三井xスーゼネ対応から武蔵小山が圧勝です
これに誰も異論はないはず

＞セミプロブロガーはここはいい物件と言ってるようですね。

https://wangantower.com/?p=8966


「資産価値を維持している可能性が高い物件はどこでしょう」

のらえもん (2015.02.28)

Ｑ：
初めまして。Ｋと申します。
いつもブログを拝見させて頂いております。
２つの物件で悩んでおり、物件購入の相談の為に御連絡をさせて頂きました。
簡単なプロフィールを記載させて頂きます。
30歳・家族構成は 妻と子供1人で更に増える予定です。
年収額面1200前後で頭金は600万円ほどです。
勤務先の関係から品川の物件と豊洲の物件を考えています。
品川の物件は、周辺相場と比較すると割高感がありますが、WCT以来7年ぶりで今後、土地確保の点から大規模物件はないとの事です。
５、６年後資産価値を維持している可能性が高い物件はどちらと思われますか？


Ａ：
Kさんお世話になっております、のらえもんです。
現時点で、という話ならどちらもあり得ません。
特に品川の物件は現地を見学されましたか？
現状、その区画は誰も人が住んでいない倉庫街。発電所も近くにあり地区全体が生まれ変わる再開発計画も存在しません。せめてこれから区画整理が進み、学校やスーパーができることがわかっているのなら再開発一番手ということでオススメもできるのですが・・・唯一の利点は駅近物件なだけです。
駅近はたしかにデータ上有利ですが、私は住宅を資産性だけで判断するのは間違っていると思います。
仮にも５〜６年間というのは人生において短い期間ではありません。小さい子供を抱えて更にこれからも産まれてくるというご家庭が、マンションの目の前に大型トラックがバンバン走り、近所にスーパーや学校がない場所は、私はお勧めできないですね。
ということで、今新築マンションを買える資力があるなら現在売り出している大型物件を見学して、どれか気に入ったマンションを購入することをお勧めいたします。今出ているマンションが売り切れた時、さらに高い価格で出てきますよ。

>>6209 匿名さん

セミブロガーの言う通りですね。
上がりきった駅が多い中、武蔵小山の価格は上昇の途中ってことかな。
２年後にはここや住不価格が基本となった価格形成なんだろうな。

こういう風にみんながネガティブキャンペーンやってる間にここも着実に売れていたんですね

WCTは10年間かかりはしましたが、値下げはせずに、しかも売れ残りもなく、きんと売り切ってくれて住民は結果的によかったのではと感じます

武蔵小山の掲示板でやった方が盛り上がりますよ。

のらえもんは豊洲エリア在住で，やや豊洲寄りな意見の方ですよ．

http://musako-life.com/archives/436.html

武蔵小山駅など再開発地区は通勤ラッシュがすごいんですよね．
まだ都市自体がタワーマンションラッシュに対応しきれていないようです．

私は武蔵小山を外した理由の1つが上記です．値段も以前の値段を知っていると上がりすぎと感じました．天王洲アイルも同じように上がりすぎと感じる方もいるかもしれませんが笑．

隣のタワーができると、この品川ふ頭の京浜運河沿いには
マンションが立ち並ぶようになるのかな。
品川駅周辺で新規分譲マンションができそうな所は殆ど無くなったからね。

この辺りは天王洲の駅近はもちろん、品川ワンメーター界隈なのにごちゃごちゃしてないし落ち着いてるから、ヒットするひとにはする。需要はあるよね

この10年で品川駅が大変貌を遂げ、都内指折りのビジネス街に
成長したことが大きいね。
サウスゲートで品川がこれから更に急成長してゆくのは間違いないから、
品川ふ頭がマンション最前線になる日は意外と近いのではないかと思う。

>>6213 匿名さん
のらえもん氏もまさか天王洲にスーパーが出来るとは思わなかったのでしょう。品川エリアの変化には疎いようですね。

さすがに品川埠頭にマンションは無理。ここはギリ天王洲アイル駅があるから成立する。

最終おめ

埠頭から品川直通のバスが頻繁に出るようになれば化ける可能性はあると思います。品川駅バス10分内で品川のマンションより2割安なら。リニアもできるし品川は今後もターミナルとして発展していく事は間違いでしょうし。

ないわ。

他の品川埠頭の土地だと駅徒歩10分超えるから分譲は厳しいと思う。
品川埠頭の再開発になれば可能性はあるけど、現状厳しい。
スミフも再開発は今のところ予定がないと言っていたよ。

水辺って実際のすみごこちはどうなんですかね
普段の仕事のご褒美として、利便性がよく眺望も申し分ない天王洲アイルを考えていますが、水災は実際どうなのかなと

>>6224 匿名さん
去年の台風の豪雨で北品川の一部などが注意報が出ていた時もこの辺りはなんの影響もなかったですね。
運河なので流れも穏やかですし。
ふと立ち寄ったゆりかもめが泳いでいたり、眺めていても気持ちいいです。

>>6224

このあたり（芝浦から天王洲）が埋め立てられてから場所によって５０年から１００年、
高潮、津波で浸水した記録は無いということが物語っているのでは？

三田駅近くにマンションギャラリーが建てられているんですね。

京浜運河沿いのマンションで駅までも近いです。ホームページにあったみたいに、天王寺アイルの駅がベランダから運河をはさんで見えるならかっこいいでしょう。お正月など長期休暇はベランダ飲みできたらいいなと思います。

洪水より地震被害の方が怖いです。そして、災害が怖いと言っていたらいつまでもマンションも買えない……。

タイミングや巡り合わせもありますけど、気合いを入れて買おうと思わないといけないですよね。

>>6110 匿名さん
2018年1月の品川区人口統計が発表されたので追記しておきます。
年末に引渡しが多かったのか、ペースが上がりましたね。

〈東品川5丁目の世帯数推移〉
(カッコ内はCTEの推定入居数)
2016/3…13世帯(0戸)
2017/3…193世帯(180戸)
2017/4…199世帯(186戸)
2017/5…201世帯(188戸)
2017/6…215世帯(202戸)
2017/7…221世帯(208戸)
2017/8…227世帯(214戸)
2017/9…225世帯(212戸)
2017/10…230世帯(217戸)
2017/11…234世帯(221戸)
2017/12…239世帯(226戸)
2018/1…251世帯(238戸)

かなり入居が進みましたね。
それにしても元々の13戸ってどこに住居があるのかちょっと不思議。

ゆっくり売れてたんだ……
三井は最近の中央湊がそうだけど、住友さんは価値を保ちつつ温めて売るのが好きなようです
財閥系ってやつははじめから中小デベロッパーとは体力やブランド力が違うようですね……

今売りに出ている最終の部屋は高価なので、もう少しお手頃の中古が出たら検討しようと考えております。
仲介手数料と物件価格合わせて6000万円以下＋初期費用ならなんとか予算内におさまります。

以前見積もりに出された方が5000万円代半ばだったという投稿もありましたが、その価格で手放す人はいないように思えます。

タワーのパンダ部屋なら予算内に収まるのでは

>6236さん
10年後ならそのぐらいで出てくるかも。
いまなら前の人が書いているように、タワーの北向き低層ならあるんじゃない？
中古も出てきたけど、希望からはかなり離れているしね。

>>6238 匿名さん
中古出てますか？
おいくらくらいでしょうか？

なかなか中古の情報が表に出てこないので聞いてみました。

タワーのパンダ部屋は検討外です。
駅近とどの部屋からも目の前に広がる運河の景色が、こちらの物件の魅力であり不変の資産価値であると考えております。
タワーのパンダ部屋には魅力も資産価値も感じません。中層以上の眺望が魅力的な部屋は元々予算オーバーなのと、価格に価値が見合っていないように感じております。

角部屋7500が出てますね
これは売れないでしょう…
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1169130014211/

>6240さん
その予算だとここの新築はあきらめるしかないよ。今は。
シーサイドでもあの価格だし、有明もグロスはここのタワーより高いところばかり。
今後周辺の再開発などがあるので、ここも当分下がってこないでしょう。
中古の価格も下がる要因がない。
金融政策の変更や金利があがるなどがあればさがってくるが、支払額も上がるので、結局買えない状況は変わらないと思う。
ここはあきらめて、シーサイドの板状マンションがお勧めかな。

かなり強気の価格設定ですね。
それでも完売すれば、タワーと比較検討する事になるでしょうから多少の値引きはあったとしても
売れると見込んでいるのでしょう。
賃貸中との事ですので、元々急いで売る必要のない投資目的の売主かもしれないです。

中部屋でも新築価格近くの価値は保っているという事でしょうか？
なかなか完売しないから不人気物件かと思っておりましたが、
他がさらに高いですので、だんだん買い得だったようにさえ思えてきました。

今思えば一期で買った人なんかは超お買い得でしょ。
これはどこの物件にも言えることだけど。

直近で販売開始した天王洲アイル駅徒歩8分の住友物件、シティハウス品川サウスで坪350想定、70平米で7400万程だよ。
数年後にはここはかなりお買い得だったと言える状況になってると思う。
オリンピック後に下がる幻想は捨てて、必要なら今買うべし。

シティハウス品川サウスのほうが立地条件はいい（一般的には）ので、価格差はそんなものでは。

中古の６階の７１平米の大きい部屋はすぐ売れたみたいだね
７５００万円で出してたけど多少は値引いてますよね

シテイハウスマイバスケットに近い位で立地の優位性はないと思います。それよりもこちらの駅までの近さと運河の眺望に軍配が上がるでしょう。

それでも7400万円でいけるという住友の判断ですから価格付けに間違いはないのでしょうけど、どんどん値上がりしていきますね。

中古が6階角部屋71.11平米角部屋7500万円坪単価348万円で1件の売買実績になっている。。

>>6249

まあ価値観の違いだね。
こちらに魅力を感じる人が多いのであればとっくに完売してるとは思うが。
ちなみに、ブリリア品川とだとやっぱりこっちが上？

ブリリアいいですよね
坪単価も400弱で高いけど、品川駅に近いので予算があればいいと思います。
現在検討中ですのでブリリアにもいきましたが
やはり、眺望も同じく運河ビューでいいですし、すぐ近くに小さいですが公園があり
台場小も近く、内廊下設定もいい、
たしか図書スペースみたいなものもあり、あの規模にしては充実していました。
ただ、自転車は１家族１台のみ
管理費等も御高め（でも内廊下ですし小規模なので仕方がない範囲です）
あと地権者住戸が上階を占めています。

でもデべいわくあの辺りは再開発をひかえており、後々は価値は1億円くらいにはなるかもしれないとの
ことでした。
あの規模にしては珍しくＤＴＲまで作っていたので東京建物は力をいれています。
予算で相談ですね

まあ住友は完売焦らずゆっくりその時の相場で売ってるからね
ここも第1期は中部屋で6000万前後だったはず。
6000万、6380万、6580万、6880万〜6980万と推移して完売間近。
WCTにおいては10年かけて完売してるが今や完売当初より高騰。
うまくやってるよね。

住友が調子に乗るからやめてくれ

出し惜しみをして完売を意図的に遅らせていた印象はありませんでした。
にもかかわらず1割値上げしながらも引き渡し後2年で完売させるとは。
後から高く買った人がなぜ最初から購入しなかったのか不思議です。

>>6253

WCTで大きく値上がってるのは初期の方に販売した部屋。
後の方で販売した部屋は良くて分譲価格維持程度、部屋によっては分譲より安くなっている。
WCTの今の中古相場は標準的な条件の3LDKで坪300万ちょいくらだね。

その通りですね
ＷＣＴの低層階の道路ビューなど眺望がない部屋は上がってない

高層階の眺望のいい部屋は跳ね上がってる

10年で価格維持はWCTとしては大健闘ではないでしょうか。
運河側の開放的な部屋ではない、中庭向きの日当たりの悪い部屋も多数ありますから。
CTEは今後どれくらいの価格で中古販売されるか注目です。

ここが中古で坪単価３４８万で成約とか笑うしかない件

WCTは、最後に売ったブリーズタワーは分譲時の値付けが高すぎて、高層でも分譲価格程度だと思います。

しかし、港区であり、品川駅まで一応歩いて行けるWCTが坪300位であることを考えると、新築とはいえCTEは坪320位～なので、CTEの方がWCTよりも高級物件？

値段（坪単価）だけ見ると、CTE > WCT ということなのかな？

ちなみに、WCTは初期に販売したアクアタワー低層階の運河に面した90㎡半ばの3LDK（4LDK）の部屋が、6千万台前半～だった記憶がある。

ＷＣＴでも高層階で眺望が約束されていれば坪単価３５０万以上あるからｗ
むりやり低層で眺望のない部屋をもってこなくても。。

>>6257
＞ＷＣＴの低層階の道路ビューなど眺望がない部屋は上がってない

ＷＣＴの西側低層階の道路ビューなど眺望がない部屋は、分譲時坪180万。いまは坪250万。
なので上がってます。もともと激安だったんですから比べてもしょうがないこと。

一言いうなら・・

どんだけ～

なるほど。

でも、やっぱり新築のCTEの方が、中古のWCTよりも高いのかなー？
港区、品川駅徒歩圏内、共用施設の規模などを考えると、同じような広さならWCTの方が高くなりそうだけど。
この辺はやっぱり日本人が新築信仰が強いからなのかな？

6265ｻﾏ

でも中古でここが坪単価348万で成約されたんなら
やっぱりＷＣＴの中古の高層階で眺望ありならもっと高いと思います。

>>6265

以前にここの周辺中古の価格を調べまくりました。1年前ですがWCTの中古坪単価は成約レベルで平均330万円。高層階で最大＋50万円、低層階でマイナス50万円といったところでしたね。
今はそこから10万～20万程度下がってるでしょうが、それでも平均で300は超えてるでしょう。築12年落ちの中古がここの分譲価格とあまり変わらないレベルですので築12年ということを勘案するとやはりあちらのほうが評価は高いでしょうね。
ここが中古として坪320で売れるかどうかは、実際の成約事例が出てこないとなんともいえませんね。駅から近いので資産価値は維持しやすいと思いますが。

ゆうてもWTC築14年ですから笑
ここと単純比較できませんよ。

実際に成約したみたいだよ
6階の角部屋で大きい部屋が坪単価３４８万で

https://www.mansion-review.jp/mansion/753539.html

ここは最近中古が出てきて売れたみたい
2年間で初めて出た中古みたいで売買実績が1件

時代が違うものを比べてもしょうがない。どうしても比較したいなら、いまWCTが新築分譲なら住友不動産はいくらで売ると予想するかです。勝どき駅徒歩10分のスミフタワーが坪360万とか380万とかの時代に、港区で品川駅エリアのWCTがそれより安いか高いかだいたい想像できると思います。すくなくとも同等以上でしょうね。

>>6269さん

そのサイトの販売履歴は売り出し事例が書いてあるだけで、実際にその価格で売れたのか引っ込めたのかさえ分からない。

じゃあ何ならわかるんだろう。。
ＷＣＴもこれを見ていた。。

大井町や有明がここよりもかなり強気の価格帯になるようです。
おかげでこちらが相対的にお買い得になり、売りやすくなりそうです。
新築価格に仲介手数料を上乗せしたくらいは行けるのではないでしょうか？

>>6272

実際の中古販売実績がいくつか出てくると中古サイトに成約レベルが載るようになる。
それまでは近隣の天王洲アイル中古マンションで推測するしかない。



不動産自動査定サイト|自分で不動産価格を調べられるおすすめサイト15選
http://www.nerimafudosan.com/2016/11/02/15-selections-real-estate-asse...

残り3戸。竣工後二年で完売を目指すという方針通りに完売しそうです。
でもなんで引き渡しが5月なんでしょう？3月か4月でいいんじゃないかと思うんですが。
タワーの3期に合わせたのでしょうか？

>>6275 匿名さん

現在、タワーのモデルルームも併用しているからでしょう

最初から2年後に完売目指す方針だったのですか？
A棟とB棟で一部屋当たり数百万円の値上げで売り切ったのですから結果的には戦略は成功ですね。

今後中古マーケットがどう判断するか注目です。
タワーと比べるとまだお買得感はあるとなるのでしょうか？

1年以上前にギャラリー行った時は
タワー完成する頃まで売り続けるだろうって言ってたので概ね予定通りなのでは

うん。タワーのMRと併用するからタワー完成までは完売させないといっていましたね。
だから引渡が5月下旬なのでしょう。タワーが完売したらタワーにMRを作るようです。

ここも残り3戸ですか。
時間をかけて着実に売ってきたようですね。

残りはA棟最上階に残3戸とB棟の残３戸の全部で６戸となります。あと数ヵ月で売り切りますとのこと。

微笑ましいですが
2年前にＡ棟は完売していました
Ａ棟の入居開始後もＢ棟は施工中でした

入居者もかなり増えてきたのか、橋を渡る歩行者が多くなった気がする。

残り2戸！

残り2戸？なのに、物件概要やHPで最終期！とかいよいよ残り2戸！とか謳わないのが不思議。まだ残りあったりして。

昨年秋ごろ～年末、毎週引っ越し業者を見かけました。
１日１世帯ではなさそうでしたので、残りわずかだと思います。

残るはモデルルームですね。
いま購入しても入居が５月以降しかできない
それにしても、かなり駅力がある天王洲アイル利用とはいえ
６７平米で６９８０万円とは

住友さんの予定通りのスケジュールですね
中小デべはまねできません

>>6285 匿名さん
最終1邸になったら出すんじゃない？
大森西のテラスもそうだったと思います。

いよいよタワーの番だね。
テラスで住民が増えてきたので、好影響が出そうだ。

品川区の住民基本台帳によると今年２月１日の東品川５丁目の世帯数は２５１
２年前が１２世帯だったことを考えるとこの２年間で２３９世帯が増加しました
全部で２５４邸ですので購入しても転売用だったりして住民登録されていない部屋もあるかと思いますが残り２戸しかないとは思えませんね
１０戸くらいは売らずに残している部屋がある気がします

ひがみが。。
そう思いたいのがつたわってくる。。

ここはセカンドハウスもあるし5月までは入居できない部屋もあるし。。

おめでと！

ひがみ、というかすみふは隠し部屋もってて何年かしてから出しますからね
売れ残りというより諸らいの値上がり期待で出さない部屋絶対あるでしょ
パークシティ大崎だって竣工１年してから三井所有の部屋を他物件の検討客
（PC武蔵小山等）こっそり売ってましたからね
新築未入居転売ヤーと同じことをデベがやってるだけです

残り1邸になっても完売してもまだ実は隠し持ってるんだ！とそういう人は言う
完売したマンション全体を疑わなければいけませんから大変だとは思う
人生時間がいくらあってもたらないとはこのこと
思いたいように思って生きていればいいのだ
自分の人生なんだから

いやべつに疑うとかそういうことではないですよ
すみふが隠し持っている部屋があるということはまだまだ上がるとデベ自身が思っているということなので早く買った人はむしろ良かったですねってことかと思います

確かにそのくらい注目されるようになってきたと言うこと。
隣りのタワーの存在感も大きいかもしれない。

高層階とはいえ、6980万円ですか？

6000以下の中古物件が出たらと考えていますが、暫くは厳しいですね。
初期より数百万も値上げになるとは。
売れ残って値下げになるのを狙っていましたが、スローペース販売は住不のいつもの戦略だったという事でしょうか。。

先月、中古で７２平米が７５００万では売れていたけど
最上階やろうなあ

売れ残って値下げになるのを待つというのはもし実需で探しているとしたら愚策かと思いますね