シティテラス品川イースト　PART4

>>6089 匿名さん
同感です。賃貸用なら視界ゼロの安いパンダ部屋とかでもいいけど、居住用なら眺望の良さは必須ですね。日常の満足度が全然違います。

>>6102 匿名さん

もう痛々しいからやめといたほうがいいよ。

ナイトクルージングって運河側からマンションを見ることができる、ということなんでしょうか。夜、外からどの程度マンションの中が見えてしまうのかというチェックにもなるのかもしれないなと思いました。
運河側だと結構油断してしまいそうだけれど、ここだって遊覧船やら他のナイトクルージングで船が通ったりするわけですよね。
まあマンション１つ１つ見るわけじゃないとは思いますけれど、それでもどうなのかのチェックは必要そう。

なぜにこの物件HPの物件（販売）概要は何回も更新されているにもかかわらず、この8月からずーっと先着順6戸のままなのでしょうか？？
まさかまったく売れてないわけでもあるまいし、売れた分だけ販売住戸を補充し続けた結果、販売戸数が変化なしとか？？

>>6106

住友不動産は先着順販売のとき、売れたらこまめに販売中住戸数を更新するから、
マジで一戸も売れてない可能性がある。ＭＲに何回か行って本気モード見せれば
値引き条件が出るかもね。

ガタガタ言ってないで
買う気あるなら行ってみんさい。

ここって外装は基本吹付けですよね？
竣工してから2年くらいたってますが、実際に利用されていて劣化とか見当たりますか？
経年劣化が少し心配で…

>>6107 匿名さん
ここの住所の東品川5丁目は他に住居がほぼ無いため、品川区の人口統計からだいたいの販売状況(入居数)を推定出来ます。

下に示した通り、東品川5丁目の総世帯数は、CTE竣工時(入居前)の2016/3に13世帯だったのに対し、1年後の2017/3には193世帯となっており、その時点で少なくとも180戸が売れていたと推定されます。
その後も毎月5世帯程度コンスタントに増えており、順調に販売が進んでいるように推察します。

〈東品川5丁目の世帯数推移〉
(カッコ内はCTEの推定入居数)
2016/3…13世帯(0戸)
2017/3…193世帯(180戸)
2017/4…199世帯(186戸)
2017/5…201世帯(188戸)
2017/6…215世帯(202戸)
2017/7…221世帯(208戸)
2017/8…227世帯(214戸)
2017/9…225世帯(212戸)
2017/10…230世帯(217戸)
2017/11…234世帯(221戸)
2017/12…239世帯(226戸)

>>6110
確かにこれが一番客観的な情報でしょう。現在、226戸が入居済と言うことですね。

総戸数254、まだ1割以上残ってますね。多少値下げしてでも早く完売してもらいたいです。
これでは買い替えが出来ません。
他の大規模な物件を多数抱えているのでこちらは二の次なのでしょうか？

住友不動産は業績絶好調だし、じっくり売っていっても困らないのでしょうね。

【サル目撃情報】本日午前7時25分頃、東京電力品川火力発電所（東品川5）付近ででサルの目撃情報がありました。次の点に注意してください。
1近寄らない、2驚かさない、3餌を与えない、4食べものを見せない、5戸締りを徹底する
サルを目撃したら警察署へ連絡してください。

>>6112 マンション検討中さん

総会資料も見れない人は買い替えの権利なんてないと思うんだが、面白い釣り人さんですね。

住民総会が転売を禁止してるのですか？そんな事はないですよね？

住友不動産側としては9割売れたら元が取れたから後は旬のマンションの販売に力を入れるのでしょう。販売開始から何年も経っているのに売れないのですからこの先も厳しそうです。

>>6116 マンション検討中さん
すみふの所有部屋数（未販売数）が総会資料から読み取れるのにそれを知らないお前は少なくとも区分所有者じゃねえだろってことでしょ

総会資料を読んでない人もますよ。
総会資料も掲示板も熟読してる人もいますが。

>>6118 マンション検討中さん

売却考えているのに、行われたばかりの年次総会にも出ずに、でかい封筒で送られてきた資料も開封してないような間抜けなんだよね。
そりゃ完売してても売却もできませんがな(笑)

ミニスーパーとは言え、近くにスーパーができたので利便性が増した感じだね。

>>6121 匿名さん
天王洲にスーパーできたんですか？一昔前は考えられませんでしたね。
天王洲といえば、東品川清掃工場の跡地の開発ですかね。2018年までが清掃工場の期限ですから、跡地を区は何に活用するつもりでしょうかね。
品川の開発は凄まじいですね。

ボンドストリートの設計事務所ビルの１階に常設のマルシェマーケットができる。ちょっ面白そうだね。

東品川清掃作業所の跡地、区として公共性も大事でしょうが
リサイクルショップなどは止めてもらいたいですね。

民間に土地を貸してテナントに出すか
区の出張所や公民館などができるかか

公民館？　この辺りの人じゃないよね？

駅前の区有地は少ないけど、江戸川区は公民館にして地下を映画館にしてるけどね。
新馬場が近いから、公民館はわからないね。
天王洲の駅前だからモノレールとの兼ね合いもあるけど公園になればいいな。
民間に貸して、またショッピングビルとかはやだな。

>>6127 匿名さん
駅前の区有地は大体区が大まかにプロジェクトをたてて、民間の業者を選定しますよ。

https://www.kensetsunews.com/archives/116581

http://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/jorei/kitaguchi/kitaguti_plan.ht...

しかも東品川清掃工場は5,500平米の土地。何年も前から期限を待たずして清掃事業以外に活用できるように品川区が都に申請を出してきたところですよ。公民館が欲しいだの何は嫌だの区民の意見なんて聞いてくれません。

清掃作業所の敷地を使って、モノレールとりんかい線の接続を地下化してほしい。あとスーツケース引いてる人多いのに、エレベーターも下りエスカレーターも無いなんてあり得ないでしょ。

>>6129 匿名さん

天王洲アイルの乗り換え改良は、五輪までに決められていることなので、苦し紛れに、あの跡地を利用して何かしらはやってくるとは思います。

http://www.jterc.or.jp/topics/josei_shinpo3.14/7_kuuko_access.pdf

同じく既定路線のモノレールの浜松町駅の移設は工事がすでに着工しましたが、天王洲はあの跡地使用制限の期限が満了にならないとどうにも動けないでしょうね。

オリンピックまでに改良して欲しいけど、残念ながら今そんな雰囲気はしないよね。
環2開通が間に合うかどうかの瀬戸際にあるくらい、都政が停滞しているのがそもそもの原因。

都政が停滞するのは、都民の責任。
アホで使えない都議は次の選挙で
落選させなきゃダメだよね。

あと3戸になったね。タワーも二期が終わったし。
3月までには完売かな。

家具付きモデルルーム販売の広告が入ってましたので残り僅かだとは思っていましたが、後3戸ですか！？本当に売り切りそうですね。完売後のリセールバリューはどうなりますかね？賃貸需要は高そうです。

テラスが完売すれば、中古としては中住戸なら6200-6400、角部屋なら、6800位では価格提示できると思います。
ただ、ここは値下がりしずらい築五年くらい、つまりあお２年から3年待ったほうが、得と思います。

台場小学校に通う方は少ないのかしら？

>>6135 マンション検討中さん

新築でようやく売り切れた後に、中古価格が上がるのはちょっと厳しいのでは？

中古住宅の売買時には仲介手数料が3%かかるし、5年以内の短期売買だと税率も高く、利益を出すのは至難の業だと思います。
ここの標準的70㎡の賃料は25万円程度なので、投資対象物件としては表面利回りを5%とすると適正価格は6000万円程度ですね。

今の不動産価格は高止まりなので、いつ下落してもおかしくない状況です。
賃金が上昇して、物価や賃料が上がれば売却益は出るかもしれませんね。

70平米で5年定借でさえ25万9千円で賃貸契約されてるから、普通の賃貸ならもっと高そうだね

>>6136 匿名さん
台場小は都営住宅の子がいるから、、、

>>6139 匿名さん

やっぱりそうなんですかね。営業から、都営の子はほとんどいないと聞いたのですが。

>>6138 匿名さん

確認のため調べてみましたが、普通賃貸借でも25万円以上は苦戦しているようです。
間取りと方角がほぼ同じなので、差別化は階数位なので難しいようです。
現在、3戸募集していました。
https://www.property-bank.co.jp/m/rent/6435/

築1-2年の築浅70平米弱で23万でも決まらない賃貸の現実。予想通りとはいえ厳しい資産価値ですね。

>>6142 匿名さん

来年5月入居の2年定借じゃん笑

>>6142 匿名さん

6141です。
少し補足すると、23万円の賃貸物件は定期借家権2年だから割安なのでしょう。
本物件は、駅近、割安、永久眺望に価値を見出した実需ユーザーにとっては最適解なのでしょう。
イオンのまいばすけっともオープンして便利になりましたし、都心のアーバンリゾートを楽しむには良い物件だと思います。

>>6143
9階のより高層の普通賃貸、同じ金太郎部屋が24万じゃん。23も24も変わらないからw この金額から1-2万引かれて契約になるしな。どっちみち安エリアだろ。

67平米で24万だと契約されるみたいだね
このあたりにしてはいい方だね

24万でも成約なかなかしないから空室なんだろ。成約時は1万は確実に値引き必要。

なるほど
調べると
67平米24,5万から23,5万の契約実績だね
25万は無理っぽいね
このあたりにしては高いのかな

>>6148

品川区だとそんなもんでしょ。はす向かいのタワー高層で㎡4200円くらい。
67平米だと28万くらい。

あそこは港区ですもんね。
プールありで、ランニングコストがかなり高いから、オーナーはそれくらいで貸さないと嫌だとは思いますよ。
あそこも、何年も売れ残っていたけど、人気になってよかった。
港南の素敵なマンションだと思います。