シティテラス品川イースト　PART4

>>5153 匿名さん
ここは検討スレであって 宣伝スレではないので、都合の良い発言ばかりでなく、悪い発言も当然ある。一個人が感じるひとつの意見としてね。
ただあまりに程度の低い発言は、スルーするのが正しいやりかた。相手にしないのが一番です。

ここはプロ野球の広島カープにいたランスって助っ人外人がいたんだが、そいつはホームランか三振のどちらかで、ホームラン王を取っていた。ここもある人にはホームランだが、駄目なひとは即三振という物件ですね。

>>5155 匿名さん
ん？
ランスは駄目外人だったけど
それって、ダメってことかな？

ランスって誰？ と思って調べたら、30年前の選手じゃん。。

ここに書いてる人って、みんなオッサン？

品川イーストシティタワーも第一期の供給が9戸て。。。。

363戸なかったっけか。これ明らかに大ごけでは

これが本当だとしたら、シティテラス品川イーストの査定がローン残債割して売るに売れなくなったって話は、やはり信ぴょう性があるということになるな。

まずい。。。

やはり天王洲じゃなかったんだなぁ。。世間の評価は

>>5158 匿名さん
モデルルーム行ってみ。9戸以上申し込み入ってるから。事実を確認せずにネガってるなんて、なんの意味があるのかわからん。

>>5158 匿名さん
モデルルーム行ってみ。9戸以上申し込み入ってるから。事実を確認せずにネガってるなんて、なんの意味があるのかわからん。

9戸以上申し込みが入っているって、HPの予告広告の段階で9戸しか供給しなのに
訂正広告でもしないかぎり、第一期時点は普通は9戸だろ笑

嘘をつかないほうがいいよ。

9戸以上実際は販売しているのだとしたら、重大なコンプライアンス違反だけど笑

5159

ちなみにあなたは何をみて9戸以上要望書が入っていると判断したのかしら?

>>5160 匿名さん

予告広告なんだから開始寸前に本広告うつに決まってるじゃない。
決まり事だよ？
本当にそんな常識も知らなかったの？

5162

だから予告時点で販売戸数未定になってて、本広時点でいくつ供給するか知らせる
などの文言が概要上に入っていた上で、販売戸数を調整するならわかるけどさ

予告段階で、供給戸数を9戸としているのだから、本広告時点でもしそれ以上の住戸を供給するのであれば、詫び広告が必要になるようなことをあえてしないだろ?

それなら最初から供給戸数未定にするはず。

5162

常識を語る人に限って、常識を知らない。

>>5164 デベにお勤めさん

http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_4.html

戸数減らす場合は詫び広告の必要あるけれど増やす場合の制約なんてないよ。
君のお勤めのデベはそんなことも教えてくれないの？

当該物件のスレッドにも書いたけど、これがすみふのいつものやり方らしいよ。
以前別物件で解説してくれてた人がいた。5戸か9戸だったかな？と決まってるそうだ。
で、直前で正式の販売戸数を載せる。訂正広告は出すんじゃないかな。

ただ、これは「常識的なやり方」ではない。他のデべはどこもこんな誤解を招くようなことやってないでしょ。

まあ9戸でも10数戸でも何でもいいが、大規模タワーにしては随分と寂しい出だしだな。

ちなみに9戸を予告にうつのって何の意味があるの？最多価格帯を出さない為？

表示規約第24条では、「表示の修正・取りやめ及び取引の変更等の公示」として、第1項において、「事業者は、継続して物件に関する広告その他の表示をする場合において、当該広告その他の表示の内容に変更があったときは、速やかに修正し、又はその表示を取りやめなければならない。

そもそも予告広告の趣旨からすると、住友の戦略で、9戸にしてて、訂正する前提で、本広告をうつとしてるのだとしたら、そりゃコンプラ違反だわ。
何故未定にしない？

あっ今回9戸なんだね。供給するのは。
だったらまだ数少ないからゆっくり検討できそうだ。
本広告で120戸！？
そんな人気物件だったんだ！？
もっと早く動けば良かった。

コンプラ違反

ここが人気物件？　ないない　笑

公取に確認したら、増やす分にはオーケー。
ただそもそも増える前提なら、未定が望ましいとのこと。
人気かどうかの指標は供給戸数ではかれないが、本広時点での供給戸数は一つ注目だね。

>>5172 匿名さん
公取にわざわざ確認したの？笑
業者？笑

今週末から家具付き住居販売ですね。
住友さんもそういうのするんですね

>>5174 マンション検討中さん
っていうことはもうテラスは完売ですか？

ご認識の通りです。
察してくださいますようお願い致します。

>>5175 口コミ知りたいさん
どうなんでしょう？
とりあえず、そういうお手紙がきたのは事実です。
違う場所を考えてましたが、気になってます。

>>5174 マンション検討中さん
っていうことはもうテラスは完売ですか？

こういう偽の情報に騙されないようにしてください。すぐに完売しませんよ。最終期告知してませんから、第四期予告のままですからね。
物件概要は嘘ついたら、公取上まずいですからさすがにそこは嘘つきません。ということはまだまだ販売住戸はありますよ。

たしかに
最終期告知がでたら完売間近ですがね
公正な取引の為供給住居は広告、ホームページ上にうたう必要があります。

なるほど、参考になります。

東品川保育園 約870m／徒歩11分
北品川保育園 約1,120m／徒歩14分
八ッ山保育園 約1,130m／徒歩15分
城南第二小学校［通学区］ 約1,250m／徒歩16分
東海中学校［通学区］ 約1,350m／徒歩17分
マルエツ 港南ワールドシティ店 約850m／徒歩11分


生活には極めて不便な場所だね。。。

金持ちDINKSは多いでしょうね。天王洲ですから。

>>5182

金持ちは埋め立て地には住まないよ。この辺なら100歩譲ってどうしても住むとしても港南でしょ。
東品川5丁目のコンテナふ頭に住む金持ちはいない。

家具付き住居って、もう最後ということですかね？

5184
最後ではありません。
今の状態だと、昨年の10月くらいから、お客が集まらず第四期の予告のまま本広告に切り替えて販売ができず、また第四期までの供給分のクリアランス住戸（キャンセル住戸）が決まらずで、膠着状態の為、客寄せパンダ部屋として、家具付住居としてリリースしたんだと思います。だからそこで集めたお客さんを、クリアランス部屋にふりたいんじゃないかな。
多分今の住友の状態って、一度供給したキャンセル住戸がなかなか数はけないから、第四期で未供給住戸を出せないんじゃないかと思いますね。

完売が近そうですね。
最後の戸たちをやっと売り出すのか。A棟側角住居、高層階。

タワーのモデルルームと交代に、テラスはモデルルームをＢ棟の実際の部屋に移してますから、そのモデルルームでしょう。

完売近そうですね。

家具付販売だし急がなきゃ

そんな策に誰も引っかからんだろうな

モデルルーム販売されるってこては、もうこの板では遊べないの？
からかうと楽しかったのに

タワーでからかうか
いい暇つぶし

なんでタワー第一期が売り出し9戸だけなん？意味不明。誰か訳を教えてエロい人。

>>5189
>>5190
都心のマンションに手が出ない人達の宴〜ww

都心のマンションって（笑）
高輪ならまだしもコンテナ地帯で都心とは普通言わないですよ。

>>5192 匿名さん

手を出さない？かも

家具付きってやはりＢ棟のモデルルーム？

だと思う‥それしかないし

>>5193
そんなあなたは
西東京かな？

お疲れ〜

>なんでタワー第一期が売り出し9戸だけなん？
>意味不明。誰か訳を教えてエロい人。

これにはからくりがありましてね。不動産というのは、性質上代替えの無い資産であり物産であるため、
公正な取引を求められているわけです。

だから広告表記については、表示の規約があり、その内容に基づいて行うわけです

マンションの場合、青田売りが主流であり、計画当初から詳細な情報が定まっていない場合が多く、集客の見込みや想定価格に対する反応がわからないわけです。
でも、広告はうって告知はしないといけないわけで、販売の早い段階からうつのが予告広告というもので、折込チラシやHP、ｽｰﾓ誌などで、一度は目にしていると思います。

今まさしく品川イーストシティタワーがその状況で、それを昨年の4月ぐらいからうっているわけです。
今販売開始時期を3月中旬にしているということは、概ね1期のスタートが切れる見込みがたったのか
それともひとまずの暫定のスケジュールでそうしているのか、ずっと延長しつづけているのかわかりませんが、
現状予告の状態です。

なぜ延長するかですが、広告上1期のスタートを切った時点でどの程度の住戸が供給できたかどうかは、業界的には一つの人気の指標になる為、「第一期おかけざまで●戸即日登録完売」ように第一期での戸数が多いほど人気のある物件であるというような告知ができるわけです。
もちろん実際に部屋に登録をいれている方は、長い間スケジュールを引っ張られて、あてこんでいってる様子をみているから、そんなの当たり前じゃんとわかってはいるんですが、初めて広告を見る方にとってはインパクトがあって人気物件であるかのような演出ができるわけです。

つまり販売時期を後ろにずっと伸ばしていけば、お客様がついてくる限りはその演出ができるわけです。住友の場合買う人だけを各住戸にあてこみスタートを切れるまではずっとひっぱって行くスタイルをとっています。

今がまさしくそんな状態です。ほかの方のレスで、モデルルームでたくさん花がはいっていたね。人気物件だね。みたいなコメントがあったけど、まさしく住友の狙い通りなわけです。

今回のケースでは告知活動自体は昨年4月頃から始まっていましたが、今年3月中旬に第一期スタートをきったとすると第一期スタートまで約1年を要しています。参考までにプライムパークスは昨年6月上旬、積水は9月

予告広告の段階では、「 販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。」という文言をいれますが、この通り本広告にてしっかり情報を対外的に告知しないうちに販売をしてはいけません。

前置き長くなったけど、予告物件９戸にしている理由は、実際の供給予定が9戸しかないわけでなく、これも広告のルールをうまく使った集客策のひとつです。住友はよくやる手口で

客寄せ用の価格の安い部屋を下限の価格として、広告上うたいたい。ただ販売戸数を未定と表記した場合は最低価格、最高価格だけでなく、最多価格帯という住戸の中で最も多い価格帯はいくらか、またその価格帯のものが何戸あるかまで、表現しないといけなくなるわけです。

今回住友が避けたかったのは、この最多価格帯の記載をはぶきたいけど、最低価格はうたいたかった。

その為に仕組んだのが、10戸未満の供給戸数というわけ

10戸未満の供給戸数をうたった場合は、最多価格表示を免れることができるんだよ。

つまり住友自身は客寄せ用として安い価格を広告上載せる為に、9戸を意図的に記載をしている。

プライムパークスの物件概要を見ていただくと、ちゃんとセオリー通り、戸数は未定だけど、最多価格をうたって最低価格と最高価格をうたっているでしょ?　これが本来の適正な表現。
https://www.gb-shinagawa.jp/tower/outline/index.html

9 戸の予告広告だとまだ動かなくていいやと勘違いされる可能性もあるからね。

モデルルーム販売されるの？
いくら？

いいな、モデルルーム、

家具付き販売というのは事実上の値引き販売ではあるが、家具は趣味もあるからあんまりうれしくもないね。

>>5198 匿名さん

ありがとうございます。
スミ◯の汚い販売方がわかりました。

何故敢えて9戸とするのか、その背景がよく分かった。

長文疲れるけど、要するに


＞10戸未満の供給戸数をうたった場合は、最多価格表示を免れることができるんだよ。


ということで、最多価格帯を出さずに3800万円からありますよ！というこの表示で
消費者の興味を引こうとしている。


販売価格
3,800万円台～8,000万円台（100万円単位）(予定)　


つまりそれくらい反応が薄いということ。住不もこの時代が懐かしいだろうね。

お問い合わせ10000件以上、事前案内来場5000組、初日抽選で400戸完売。
こんな時代はもう来ない。

モデルルームの値段も普通の部屋と変わらないのかな？

最後？

>>5206
ケースバイケース。モデルルームは見学客がたくさん入るから新築とは言えないという見方もあるから、マンションそのものが売れてなければ値引きされるケースもある。
ただ、まったく値引きしないケース、部屋は値引きせずに家具付き＋オプション無料サービスなどを付加するケース、値引きとサービスを組み合わせるケースなどあって一概に言えない。
モデルルームとして見学者が入るうちに傷がつくケースもあるから、住友不動産ならそういう点は完璧に直してくれる。自分の条件に合うのであれば値引きやサービスがあるならお買い得。いわば新車とディーラーが試乗用に使った走行距離200kmの中古車くらいの差かな。
俺は以前、価格表で8980万円とされてた部屋を250万円相当の家具付き、食洗器無料、電子コンベック無料＋8％値引きでOKしたことある。

あーあと、全室エアコン設置無料ってのも付けたな。

Ｂ棟の3階のモデルルームの明かりが消えてますね

>>5208 匿名さん
はい！？
まじですか？？

モデルルームがなくなるということは、完売の見通しということ？
エコカラット付きで、家具付き完璧に直してくれて同じ値段だと、不平等のような気がするが。

>>5211

マジです。ちなみに住不です。同じ時期に完成物件の値引き提示は三井のCMにも出てきた某高級物件販売事務所からもありましたね。

完売しない言うてるのに笑

そういうのって被ったらどうするんだろう

なかなか売れないなら残った全室をモデルルーム化して家具つきでお好きな部屋販売にしたら売れるんじゃないかな

モデルルームが販売ってもう最後ってことですかね。第4期待たずして、めどがもう立ってるということなのかな。

スミフの場合、何期か毎にモデルルームを変えながら（モデルルーム住戸として使用していた部屋は販売し、新たにモデルルームを設ける）販売していきます。その際、異なる間取りで設定してみたり、内装や家具の雰囲気・テーマを変えて対象顧客層にアピールできるように調整していきます。どの部屋を、どんな雰囲気・テーマのモデルルームにするかは販売上とても大切なのだそうです。

A棟側角部屋上層階しか残してないから、モデルルームはテラスが終わるからですね。
3月中旬からタワーにシフトするみたいです。
それにしても、エコカラットや家具、ソファやテレビなどがついたら300万ほどしますかね。

失礼します。対岸で去年の暮れ頃から船着場がつくられてるようですがあの桟橋は何なのでしょうか?

>>5220 周辺住民さん
防災用兼舟運用のようです。以下に住民板の情報を転記します。

>平時の活用を目指し、舟運社会実験をするとなっています。
今年の品川区の予算がついており、以下のサイトのp15に記載されています。http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000079500/29yosan_all.pdf

ありがとうございます。結構きちんとした船場だったので都か国の予算だろうなと思っていました。

家具付ってすごくお得だと思う。中々モデルルームのようなハイセンスな家具って素人では選べないものですから。すぐ売れてしまうでしょう。

ここは家を広く見せる為に家具小さいし、200万円相当とか説明されても住友が払った値段は50万位なんだよね（下手したら20万）。実はあまりお得では無い。

部屋も中古、家具も中古。
多分ソファの背もたれとか低いからね。

先着順住戸5戸でました
値下げした？
https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_109/pj_67712424/property/?rnms=4...

ついに先着順が始まったか…

>>5226 匿名さん
値下げするとすれば、相対でこっそり提示するよ。大っぴらにはしない。

ついに隠れクリアランス住戸を吐きだすことにしたか。
はければ次々にだして4期をようやく本広告にするのかしら。
それにしても高いわね

この立地であの狭さで6980万は含み損覚悟。7000万出せば他にも優良な物件はあると感じる。

第四期予告広告、販売戸数未定だったのが、いきなり先着13戸って。

それまでの未供給分も全部出したってことかな。

第四期の概要の併記もないし

まだかなり売れ残ってる感じがあるね。すでに発売した分も完売はしてなかったわけか。本広告開始まで一切応じられません、次期販売開始2月下旬とか書いておいて、いきなり先着順受付開始ですか。これは問い合わせやモデルルーム来場が少ないから先着順に切り替えたとみるのが妥当。よっぽど売れてませんね。タワーの販売は大丈夫なんだろうか？それとも、タワーに客が行っちゃってここは閑古鳥になった？

>>5232 匿名さん
そう？目処ついたから先着順にしたんだと思うよ。何期とかしなくても捌けると思ったんじゃない？竣工後一年で概ね売り切るのは当初からの戦略だったからちょうどかな。タワーに集中するんでしょう。
ただ、間取りを見るとまだ売り出していない角部屋が残っているみたいなんで、そこは最後まで取っておくようだね。なぜか住友は最後に１ー2戸残す
。加賀もそうだったけど。加賀の時は4480くらいの最後の部屋を、5400-5500くらいにあげて売る切ってたから、ここもそうするのかな？

第四期開始って言ってたじゃん。明らかに方向転換。見込み客が付いてないね。モデルルームもガラガラ。

>>5234 匿名さん

モデルルーム実際に行って言ってる？？先週末予約取れない時間あったんだけど。ちゃんと物事は自分の目で確かめて言いましょう。

田町の総合モデルルームだから、そらそうだわ笑

ここって豊洲で言えばクレヴィア豊洲みたいな感じだね。品川駅圏でも無いのに品川名乗り、周りのマンションより明らかに仕様は落ちる。

>>5232 匿名さん

マンションの明かり見る限り、かなり埋まってきてますけど。

>>5238 マンション掲示板さん
住友は営業が電気つけて回る会社。一緒には仕事したくない。

見込み客なくなったからの先着順と考えるのが妥当ですかね。
もうすぐ中古扱いの物件になりますがこの価格ですとまだまだ掛かるんじゃないですかね。

>>5239 匿名さん

それはない。作業灯であの明るさになるわけがない。そんなに売れて欲しくない理由はなに？

まぁいうてももうすぐ完成して1年なるから埋まってこないと

先着にきりかえたのが、最後の13戸？

>>5243 匿名さん

実際残り本当にそれぐらいだと思う。

先着順で１３戸、未定の４期があって最終期でもないことを考えると在庫はまだまだありそうですね。販売もかなり長期化するんじゃないですかね

>>5240 匿名さん

中古物件にならないのでは？
クレストプライムタワー芝とか築9年ですが、未だに新築物件として出てますよ。

>>5237 匿名さん
ご存じかと思いますが、品川駅は港区ですよね？　品川駅の南にあるのが北品川駅。ここのマンションは品川区の東側なのでその名のとおりです

新築マンションとは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で「竣工して１年未満で、かつ未入居の物件」と定義されています。
一方、中古マンションには３つの定義があり、
・竣工から１年以上(公正競争規約)
・竣工から２年以上(住宅金融支援機構)
・年数とは関係なしに誰かが入居した場合
に分かれます。
新古マンションとは、新築マンションと中古マンションの「境目」にある物件を意味します。

中古となりますね。

あと20日ほどでこちらは中古物件扱いということですかね

>>5247 マンション検討中さん

このマンションの品川の由来は
①品川駅
②品川区
③東品川

の3つの可能性があるが①の品川駅は本物件の最寄り駅ではないのでつけることはできない
東品川だとイースト品川なので順番が違う
よって②の品川区の東の端ってことであってると思います
イーストとかサウスみたいなのは規制はないみたいですね

物件名
シティテラス品川イースト
販売期
先着順受付
販売概要

販売スケジュール
先着順受付中　
モデル情報
モデルルームオープン
建物内新モデルルームオープン！
まずは総合マンションギャラリー田町館へお越し下さい。
販売戸数
13戸　
販売価格
6,380万円～6,880万円　
最多価格帯
6300万円台（5戸）　
間取り
3LD・K　
専有面積　
67.02m2　
バルコニー面積
14.40m2～18.96m2　
管理費（月額）
12,871円　
修繕積立金（月額）
6,360円　
管理準備金
12,871円　
修繕積立基金
356,200円

3.3時点の物件概要記録
それにしてもつぎの更新が二週先とは。。
13戸＋隠れクリアランス住戸が数戸って感じですかね。
先着で煽りつつ、クリアランスをさばく感じ

これが最終販売分？