シティテラス品川イースト　PART4

>>3880 名無しさん
確かに埠頭にマンション乱立はないだろう。ここでわかるように需要が足りない。

この売れ残りの惨状見たら、さすがのデベもマンション建てられないんじゃないかな

”ここでわかるように需要が足りない”
確かにそう思います。

”さすがのデベもマンション建てられないんじゃないかな”
それはどうでしょうか・・・。

この物件に対して良い・悪い、好き・嫌いは別にして、
天王洲アイルの対面かつ運河沿いに建てられる土地って有りますか？
私は建築用地の確保が南・北の現状を見ますと難しいと思っています。
価値観は人それぞれです。
この物件が嫌いな方は、ご自分のお好きな物件を購入すれば良いのです。
何もこの”板？”でネガな事を言う必要はないと思います。
どこの物件も良いところも悪いところもあると思います。
安くて・眺望が良くて・駅近で・生活環境が良くて・資産価値が保証されて・・・。
そんな物件、何処を探しても存在するとは思いません。
”此処はダメ”って方は、ご自分のお好きな物件の板でドンドン投稿すれば良いのです。
もし、本音はここが欲しいけど購入できない事情があるとすれば、それはとても悲しい事ですネ。

>>3883
ながっ！

>3883
この掲示板は物件のいいところ、悪いところを話し合う場でしょう。
自分の買ったマンションがネガられるのは嫌だと思うけど、
所詮はそういう場。
それが嫌ならあなたこそ見なければいいのに。

>>3883 匿名さん

安くて と言い切ってしまっているのは？間も無く一年で売り出し中の横断幕で頑張っていますが、売れ残っているのは需要側が割り高と判断しているからですよ。
全てはそこにつきると思いますが？

>>安くて・眺望が良くて・駅近で・生活環境が良くて・資産価値が保証されて・・・。
逆のとも言える
高くて・商業施設眺望(近いため飽きがくる)・肝心の品川駅遠い・生活環境は埠頭で寂しい・売れ残りで資産価値ない

これらのネガディブ要素は価値が安ければ全く逆になり、3883さんがおっしゃるとおりだと思います。

売れ残りとしたい人達が集まってきましたね。
一時期閑散としてましたが、シーサイドタワーが安くなかったので、戻ってきたのかも。
また注目浴びると値段上げてくるかもしれないから気をつけてね。即完売する価格で売る売主じゃないから。

↑
訂正
価値→価格

ミニマム株主か営業か見張りご苦労様。デベの方針はわかったから。横断幕は迷惑。埠頭だからあまり関係ないけど、
それでもいつまでもあると周りの資産価値にも悪影響。

>>3890 匿名さん

近隣って10年売り続けたタワーのこと?
本当にまわりは迷惑だったんでしょうね。

知人がマンションを探している為、覗いてみた港南組だが
シーサイドや品川区南下のマンションとの差は大きい

暴風雨や地震の揺れにめっぽう強いモノレール駅近か
大災害時、山手線の品川駅まで徒歩可能
勤務地の都心から深夜タクシーも安い

大災害じ歩いて品川駅に何しに行くの？
動いてないでしょ。
なんか色々むりがあるよ。

このマンションは一般受けしないコアユーザー向けということに尽きると思う。

眺望、駅至近、天王洲アイル運河・散策環境、品川駅徒歩圏の魅力は突出しているが、それ以外の買い物環境、小中学校等教育環境、埠頭環境のマイナス面も際立っている。

そして人気を左右するのが、価格である。5000万円程度の価格であれば、マイナス材料を織り込んだ魅力ある物件になるはずだが、そこは流石、すみふの営業戦略である。
他の近隣新築マンションと同価格帯以下に抑え、眺望や天王洲アイルの魅力を全面に押し出して、悪環境を割り切れるコアユーザーに訴求するものである。

しかし購入検討者にとって、今は判断に迷う状況だろう。
物件価格は割高と言われているほか、借入金利は上昇傾向にあるため、待てるなら待った方がいいと思う。

または中古相場が定まっている中古物件も合わせて検討するのがベターであろう。
本マンションの中古物件の成約価格に注目していきたい。

竣工半年以上経過しているのに中古物件がひとつも出てこないですね。
新築住戸が50くらい残っているそうなので
中古物件としては売りずらいですが。

ここのデメリットである買い物環境はネットスーパーで置き換え可能、小学校は品川区小学校選べるのでりんかい線使えば色々な学校が選択可能。
中学は受験するから地元の中学が近いより駅近いほうがメリットあり。
埠頭環境といっても橋渡ればモノレール駅なので気にする必要なし。
埠頭側は上層階ならお台場やレインボーブリッジの夜景や花火が見れるのでむしろプラス要素。
スミフの人に子持ち家族も結構購入していると聞いているので皆さんそれぞれデメリットを解決もしくは許容範囲として購入しているとのこと。

3894さん言い当ててます。

一言でいうなら「コンテナ埠頭に住めるかどうか？」
でしょう。
大方の人はやっぱり抵抗があるでしょう。
私はいくらなんでもこんなところには住めないです。

天王洲アイル駅の北口を下りて、交差点を南や西へ行く人と
橋を渡って埠頭へ行く人に分かれるでしょうけど、
埠頭方向へ向かうときに何か劣等感を感じたりしないのでしょうか。

北側に行く港区民ならともかく、その他の方角なんて変わらんよ…
というか南側に行く人ってどこに住んでるんだろ 行きすぎるとシーサイドだし

>>3898 匿名さん
そう思い込むしかないでしょう。

私も3897さんのように埠頭側には行きたくないですね。

劣等感というほどではないですが、埠頭方面に向かうとき恥ずかしい感覚は正直少しはあります。

埠頭には東京電力やナイキなど世界でも名だたる企業があるので、劣等感や恥ずかしい気持ちは持つ必要ございません。
でも中学生が一人でするのを親に見つかったときのような後ろめたさは人によってはあるかも。

3896さん
自分で自分を無理矢理納得させるような書き込みがはたから見るととても辛そうに見えます。
住宅を選ぶ上での大きなデメリットばかりじゃないですか。

中古物件が出るとすると、仲介費用も考慮すると5500万円以下になると見ている。
根拠は、3895さんが指摘しているように、現在も販売物件があるためそれ以上の価格付をすることができないためである。

では、今後すみふが販売価格を引き上げるかというと、日々相場をチェックしていますが、実感としては厳しいと考えている。

円安に振れており、中国人の不動産投資が戻ってくる期待もあるが、中国のバブル崩壊も間近とみておりそれも難しい。
またマイナス金利も解消しており、これから住宅ローン金利は徐々に上昇してくる。
そうなると購入できる物件価格は下落して、販売価格を下げざるを得なくなってくる。
賃料水準は上昇していない。日本の人口も減少に転じた。賃金水準は上がっていない。

この物件に限らず、オリンピックを待たずに不動産価格は天井をつけ、下落へと転じていくであろう。

>>3903 通りがかりさん
5500万？それででたら一瞬でなくなるよ。今の価格は隣の芝浦の物件に比べたらまだやすい感じだし。シーサイドを含めとにかく周りが上がってきているからここが高い感じがしなくなってきている。
ここのベンチマークはWCTになること、現在の価格がパンダ部屋を除いて6580万円以上なことを考えると6000万円は下回らないと思うけど。
もし5500で出すなら買うから是非教えて欲しい。

ここは特に一次取得者が多いし、投資でこんなところを買う人もいないから、すぐに売り物件は出ないのでは？

A棟住人上層階です。
中古で売るとしても6300くらいです。
手数料含めて新築より少し安いところを狙いますね。
売るときは黒字ですが、また違う物件を買う手数料等でトントンくらいですかね。
むしろB棟完売したあとに6500前後で売りたいです。

あと数年は完売しないだろうから気長に待つしかないね

>>3893
３８９２だが
　×大災害時、山手線の品川駅まで徒歩可能
　○大災害時、山手線の品川駅から徒歩可能

数年前、シーサイド近辺から港南に引っ越してきたが
この辺り、実際に住んでみて分かる便利さ、この差はデカい

3904さんのコメントは的を得ていると思います。
シーサイド新築と品川イーストタワーの価格でこの物件価格は高く感じなくなった。
ひょっとしたら品川イーストタワーやシーサイドが好調なら、ここも強気に6680まで上げるかもよ。
多分品川イーストタワー検討者にとっては7000万予算枠の人はそれなりにいるので、そのおこぼれ狙いをするかも。

>>3897

橋渡ってずーっと歩くなら問題ありだろうけど、橋渡ったらマンションなんだから
それほど深刻な問題じゃなくむしろ駅近メリットの方が大きい。

>>3910 匿名さん
そう貴方みたいな考えの方もいる。
ダメな方もいる。
予算で妥協した方もいる。
それぞれ

匿名さん
マンション検討中さん
住民さん

お前は多重人格か！？
同じアドレスから出すなよ。
漫談だなww

>>3911 匿名さん

ダメな人は買わない
そうじゃない人は買う
シンプルな話、なんでここに居残ってるんです？
既に80%消化で住友としては販売調整しているようですけれど、資金的に余裕のないデベさんは、本当いつ見ても必死ですねえ

デベになった覚えはないが。
またまた新語ですか？販売調整って
売れ残りのこと？
販売抑えたいなら住人不評の垂れ幕はなに？

>>3914
なんだと思う？？

長谷工コーポレーションが施工を担当するマンションがやたらと目立つことにお気付きでしょうか。首都圏の新築マンションの30％弱が同社の施工によると言われます。この現象は、建築費高騰と深い関係があると考えられています。品質はともかく、長谷工はコストダウンの技術・手法にかけては日本一と言われ、各デベロッパーは長谷工に頼まざるを得ないのです。建築費の予算超過に悩まされ続けている各社の苦悩が推察できる現象とも言えます。

https://www.sumu-log.com/archives/4865/

>>3916
いま話題の
まとめサイトのことですかぁ〜。

無料のネット情報は、東スポ並に話半分として理解しておきましょう。ただ面白い分、東スポの方が100倍読み応えはありますねっww

まとめ云々というより長谷工＝コストカットは常識でしょう。
だからコスト高騰の煽りを受けてこのあたりも長谷工ばかり。
ここもまた然りですがこの長谷工ブームの時期に建設されたマンション群は
コストカット物件の代表例となるでしょう。そして売るときは
長谷工物件か～と言われてマイナス要因になる。

>>3918 匿名さん

間取り揃える以外の重要な部分で、構造的にコストカットされた箇所があるんですか？
作りが気になるので博識な方のようですので是非ご教授してください!

>>3918 匿名さん
ネット上では競合他社の社員による悪宣伝が８割以上を占めるというのも常識ですから、さほど気にかける必要はありませんね。誰かが意図的に操作した情報を鵜呑みばかりしてると、色々な事で好機を掴みそこないますよ。
勿論、良い噂も鵜呑みは禁物です。

売れないなー

>ネット上では競合他社の社員による悪宣伝が８割以上を占めるというのも常識ですから

これこそなんの根拠もないよね。

スムログで書かれたこと、をこの掲示板で批判するのはいけないな。我々は掲示板を使わせて頂いている立場だから。

いや、長谷工の話はもはや常識のレベルでしょう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/

このスレと関連スレ読めば長谷工の酷さが分かります。
実際は長谷工といえどピンキリなのですが、安売り＝長谷工で評判の悪いマンションも
多数作ってるため長谷工物件はリセールで不利になるのですよね。
結局一緒くたにされてしまいがちですからね。
このスレで長谷工が悪く言われてるのもそういうことでしょう。

え?　この物件で具体的なコストカットしている箇所をお尋ねしているんですが、日本語の理解出来ない方なのですか?

ごめんなさい、日本語が理解できないとは思ってなかったもので。
会話をするのも大変だと思いますので、アク禁依頼をしておいてあげますね。

>>3926

安っぽい団地テイストな外廊下と外階段、貧弱な植栽、チープそうなバルコニーの仕切り
金太郎飴のような間取り、余裕のないランドスケープデザイン
長谷工物件らしいですね。

長谷工は、田の字間取りの外廊下板状マンションという、低コストの中で最も快適なマンションを「開発」した。
それはそれでたいしたものだと思う。
ただ、それが都心付近の高価格帯マンションにふさわしいかは疑問で、今やその領域まで進出しつつあるというのがちょっとね、というところか。

この価格で内廊下マンション買おうとしているのか、随分とチャレンジャーだね。
城南の財閥系低層なんてどこもこんなものだけれど、同じくらいの価格帯で良いところありました？

さてさて、長谷工はバルコニー先打ちの「足場なし工法」や、床下地の「セルフレベリング工法」など、現在のマンション工事では常識になっている短期低価格工法を、積極的に先取りし、他社のモデルになった例は多数。
客観的に見て、ローコスト住宅で最もコストパフォーマンスが最も高いのは長谷工かと思われます。
コストパフォーマンスの良い物件は、お嫌いですか？
反論、どうぞぉぉ〜！

あっ、あとCMは好みなので、どーでもよいかな。長谷工の宣伝担当が駄目駄目なだけかと。

>>3925 マンション検討中さん
では、どこなら良いとお考えですか？
代案は？

設計は資産価値が維持され購入者が長期にわたって満足できるように外観にもこだわりを持って作り、大手ゼネコンに施工を頼むのが住不のやり方だったはずなんだけど、最近は長谷工に頼むのが住不に限らす主流になっている。建築費高騰の中で施工を安く請け負えるのは長谷工をおいてほかにないらしい。住不は特に気合を入れたマンションは清水建設に頼むことが多かった。

築15年の長谷工施工中古マンションに住んでます。
リフォームしたらもう大変。
リフォームをお願いした業者さん曰く、びっくりするほどの雑な仕事だとのこと。
和室の天井剥がしたらコンクリートはボコボコ。
天井裏は歪んでる。
お陰で追加工事が必要になりました。
他の物件は分かりませんが、将来がちょこっと心配です。

今年一番垂れ幕が似合うマンションですね

>>3936 長谷工中古で買いましたさん

悪いリフォーム業者にあたっちゃいましたね。いい感じに、ボッタクられましたか？

隣のタワーは長谷工じゃないんだろうね。長谷工は26階建てみたいな高層は苦手らしい。

>>3937 匿名さん
モノレールと首都高から見える広告は、買えばいい値段しまっせー
このスペース、キミが買ってあげたら？

>>3939 匿名さん
またネット情報ですか…

>>3939 匿名さん

隣も長谷工ですよ？

>>3937 匿名さん

これはなかなかシュールな光景ですね(笑)

>>3943 匿名さん

竣工前写真で何を自作自演しているの？

外壁の色も白だし、全部屋似たような間取りであることが外から見ただけで分かるし
なんか普通の団地って感じ。

>>3945 匿名さん
随分と団地に嫌悪感があるようですね。
あなたの好みなんぞ
しらんがなー(´･ω･`)

あなたの大好きな代案を教えてちょー！

>>3946 匿名さん
知らないけど、ここって坪320万くらいするんでしょ？私なら、この近辺に住むのが前提なら近所のタワマンWCTの中古にするかな。

>>3947 匿名さん
あー いいんじゃないっすかー

長谷工のタワーはなかなかいいよ。安い。
自分が検討したのは、ルミナリータワー池袋と品川タワーレジデンスだが、どちらもかなり割安だった。
まあでも住不だと安くはならんか。

シティタワー品川の定借マンションが約70年の借地期間から見ると、タワマンの寿命は約70年。新築と築10年の差なんて70年で見れば大したことはない。いや、長谷工マンションは70年は厳しいのでは？
贅を尽くしたWCTと建築費高騰の中で低コストで済ませたシティテラスイーストでは、今は価格は同程度だとしても、徐々に差が開くのは目に見えている。
利便性や快適性もWCTの方がずっと上。
新築にこだわらなければ、選択肢は広がります。

>>3950 通りがかりさん
WCTは価格維持してるのは東側だけで、それ以外は価格どんどん落ちてるから、確かに差が開いていきますね。
よく市場動向追ってますね！

>>3950 通りがかりさん
こことwctならwctの方に惹かれます。ただ駅から遠いのと管理費修繕費が高いため二の足踏んでるところです。品川までのバスも利用客激減みたいで、なくなる可能性もありそうです。
こちらは駅近、運河眺望が魅力。管理費修繕費も安め。
急いで売ってないみたいなので、もう少し考えます。

>>3950
タワマン寿命の根拠にとぼしいですなぁww

>>3953 匿名さん
住友不動産の広告宣伝の一環だと思うが。

>>3953 匿名さん
垂れ幕は最初からずっとかかっているみたいです。住友の物件はいつもこんな感じですよ。

>>3952
私も同じこと調べましたが、管理費はここが192円/㎡、WCTが200円/㎡なので大した差ではないですね。
修繕費が高いですが、タワーマンションは修繕費がかかる上に修繕費は段階的に値上がりするので、
タワマンが高いのはやむを得ないでしょうね。駐車場使用料は22000円～なのでここより安いようです。
共用設備充実とあわせて、住んで満足度が高いのはWCTでしょうね。ただ、新築にこだわるならWCTには
住めません。価格は東以外は坪320でここと同じくらいのようです。悩ましいところなので、もう少し
考えます。

WCTの修繕積立金は、１１年目、２１年目等にまとめてとられる修繕一時積立金を
毎月の修繕積立金に乗せて均しているため、高くなっています。
また管理費は三井や三菱のタワーマンションと比べて安くなっていますが、何故なんでしょうね？

>>3954 匿名さん

それより湾岸マンションは寿命を短くする鉄筋塩害の心配がありますよ。杭の周りから海水が上がってくるのは豊洲市場の例で勉強済み。

>>3958
管理会社って分譲会社に勝手に決められてて、あとから管理組合の意思で変わることは
あまりない。マンションの分譲価格だけではなく、あとから系列の管理会社で利益を吸い取る
仕組みだとは思いたくないが、これだけの管理費の差を見るとそう思いたくなる。
住友不動産は住友不動産建物サービス、三井不動産は三井不動産レジデンシャルサービスが
管理を受け持ち、それぞれデベロッパーの子会社で経営は一体だ。
特にWCTみたいな共用設備がいっぱいあるマンションが安い管理費で10年以上何の問題も
起きていないのなら、他のマンションの管理費ももっと安くできるはずだ。

>>3958
WCTはマンション内に入居しているマルエツ、クリニック、歯医者、金融機関、カフェなどは賃貸になっていて、貸主はマンション管理組合。自動的に毎年、数千万円もの賃料収入が入る。さらに、1300台分もある駐車場がほぼ埋まっていて、その収入だけで年間4億円近くになるそうだ。それ以外に、内部の豪華なプールやジムやゲストルームやパーティールームなどの共用設備の利用料収入も相当な額になる。住民から集める管理費収入以外に。それだけの収入があるから管理費安いうえに、トータルの管理費収入も使い切れない額なので毎年8000万円も余ってしまい、修繕費に付け替えているそうだ。大規模マンションの規模のメリットだな。

WCTから出るゴミの廃棄物回収業者へ売渡代金で年間200万円の収入があるのも他のマンションにはない凄さ。
周辺駐車場相場の高い大規模マンションの駐車場収入はメリット大だな。
でも空き駐車場問題はあるけどね。

WCTみたいな老朽化して構造欠陥なのかクラックだらけのマンションの話題は他でやってくださいな。話題違いで迷惑ですよ。

こちらを気になってるのですが長谷工のマンションはリセールで不利って本当ですか？
将来的には住み替えの予定なのでその部分で足踏みしてます。

ここは検討スレなので、WCTも含め他のマンションとの比較した優劣も、是非議論していただきたいです。

WCTのモノレール高架下出入り口が残念でなりません。あらさえなくて東側ビューなら考えなくもないが。

>>3966
モノレールくぐった上に橋を渡って行くよりは良いんじゃないの？モノレールくぐることが嫌ならこのマンションも選べない。

>>3964
長谷工がリセールが不利かどうかは知らないけど、評判が悪いことは間違いない。長谷工マンションって大衆向けのイメージがあり、都心部では見かけることが無かった。しかし、最近は建築コスト高騰の煽りからか安いコストでマンションを建てることが得意な長谷工施工のマンションが都心部でも増えている。都心で中古でもいいからマンション買おうという人はそれなりの質感を求める人だろうから、長谷工施工物件というだけで敬遠する可能性はある。ちょっと前まで住友不動産が長谷工に施工を頼むことは考えられなかった。住不物件と言えば清水建設や大成建設だったね。

>>3963
ここの検討者がdisれるマンションじゃないんだから。同じ住不でもあっちは作品集のトップを飾るフラッグシップ、こっちは住不の皮をかぶった長谷工マンション。このマンションがこのページに載ることは無いんだろうから。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

長谷工といえど玉石混交なんだけど、長谷工企画の安く仕様の低い郊外型団地マンションが
多数建築されたため長谷工の物件はそういうイメージが常に付きまとうのは仕方がない。

言い方悪いですが現在において大手の分譲でも長谷工というだけで割と嘲笑の対象になったりもする
今後のこのイメージが変わっていくかもしれませんがすぐにはどうこうという感じにはならないでしょう。
そういう部分も含めてどう捉えるかでしょうかね。リセールという一面では不利に働くことも
場合によってはあると思います。住み倒すつもりならそのあたりはさほど考慮しなくてもいいのではと思います

>>3961 匿名さん
プールは毎年何千万も赤字らしいけどね。
こちらは将来にわたっても修繕費はそんなに高くなく、かつタワーの共用部も使えるのがメリットかな。サイズ感じがは全然違うけど。

>>3967 匿名さん

無理やり同じにするところが悲しい。
出入り口の写真がアップされない悲劇をみればわかるよ。何処のタワマンとは言わないが。

>>3969 匿名さん
海側からの画像ばかりですね。
モノレール一体エントランスの写真は恥ずかしくて出せない。

>>3973
これですか？別に恥ずかしくもないと思うけど。

＞＞3964


長谷工については、中立的立場でここに詳しく書かれていますのでご参考に。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2012-11-25

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2012-11-25

経験豊富な大手マンションメーカーが敢えて長谷工の起用に踏み切るのは、ユニクロ的商品を供給する姿勢の表われです。一般に、コストダウンの方法は、気付きにくい所で量や質を落とすことです。エレベーターの数を減らす、構造を単純にして工程数を減らす（直床工法が典型。他には建物全体の形状をシンプルにするなど）、安価な建築材料を採用するといった例が見られます。問題は、そのことが居住性の低下やグレード感の低さに、すなわちマンションの質の低下につながってしまうことにあります。初めから「ユニクロ的なマンション」と承知して買うのか、高級ブランドのはずが中身はユニクロだったと後で知って落胆するか――ここも問題かもしれませんね。

いつの間にかWCT と長谷工の話しになってますね。
シティテラス購入前にWCT見ることをオススメします。港区、共用部豪華、品川バスありと新築という点を除けば、シティテラスを圧倒しています。
ただし、WCTは築10年くらい経っているので、WCT 中古購入したあとに色々なところが壊れますよ。

高級マンションで長谷工が採用されないのはイメージ的にダメだからだろうし
小規模マンションだとコストダウンのメリットがさほどない

ここもだけど郊外型の大規模マンションが長谷工がもっとも強い分野なのだろうね。
まぁその強いという部分もコストダウンという部分に尽きると思うが。
安く作ってその分安い販売してくれるならデベにとっても購入者にとってもメリットはあるかもね。

築浅の中古ならいいけど、WCTは3.11のダメージも受けてるしね。目に見えないガタは覚悟した方が良い。

湾岸タワマンスレを追い出されたと思ったら、こんな所でひっそりネガですか、根気ありますね。