グランドメゾン江古田の杜

>6032
その数字のタイトルて『人気評価』ですよ。
人気てまたユルイ指標で持ち上げようとしてますね。
東京 23区西・北内で最も売れてないマンションのＮＯ１とＮＯ２のであられる
グランドメゾン新江古田とソライエ成増の人気度が
607位/2856件中 ・155位/2856件中で
例えば同じエリア内のプラウドシティ池袋本町は
値上がり率が25.1％なのに人気度が2633位/2856件中

自分の住んでるマンションの印象操作に必死ですね。
参考になるを押してるたくさんの住民も大概にした方が良いですよ。

それはよくわからない独自ロジックの住まいサーフィンをアンチさんが持ち出してるからだよね。値上がり率とか爆笑でした

資産価値云々と売れ行きなんちゃらは常にネガさん言ってるてることですよね。前にも書かれてますけどそこ気にするなら他にすれば？と何度も書かれてますので読み返すといいんじゃないかしら
売れ行きも資産価値も利便性も検討者ではない人には関係ないしんじゃないかしら。
別に疎外したいわけじゃないですけど、削除されたり、自演したり、そこまでするなら検討者でもないのでしょうし、何がしたいのでしょうか？

>6020
環七内側だから資産価値が高いと沖氏を引っ張り出したのが
通りがかり＝住民
その沖氏の管理サイトでグランドメゾン新江古田の資産価値が低評価だった。
値上がり率は過去からの市場情報から算出した統計情報で成約価格は嘘をつかない。
爆笑するなら沖氏のサイトにどうぞ！

それが嘘をつかないなら人気も嘘をつかないな。
安心の住まいサーフィンなんだろ

グランドメゾンは600位ですもんね
結構人気ある。競合多いからリセールは不利かもしれないけどね。そういう意味での値上がり率なら仕方ないかなと
。イマイチ説得力はないですけど。もっと郊外の区より中野区の方がやはり人気あるのかなと思います

住民の書き込みが結構削除されましたね。
住民は自らの物件検討板に削除されるような書き込みを
して何か得はあるの？
成約価格だけは調べれば一発でわかってしまう時代。
論破される度に嫌なら他にすればいいと書き込むのも
やめた方がいいのでは？

原因を作ってるネガさんがいなくなればいいだけだと思いますよ？何の為に張り付いてるですか？

シーサイドで論破され続けてるから尻尾巻いてこちらに標的を定めたようですね

>>6058 匿名さん
住民喝！粘着者の挑発にのってはいかん。

まぁ同じことしか言わない露骨な荒らしですしね

ネガキャンしている人は下記どちらかです。
①ここの物件を見に行ったことがなく、ただ評判を下げたい者。
②物件を見に行ったが、おすすめできるものじゃなかったため、みなさんにそれを伝えてくれる者。

①は実際見学もしていないわけですから無視。②であれば、それなりに立地やコンセプトに共感して見学しにいった人なので、耳を傾けてあげましょう。

自演でネガキャンして削除されてますから荒らしでしょうね

ネガキャンすればするほどこの物件の良さがバレて人気になるという事実。

理論上はマイナス5.5%っていうが、そんな程度の含み損では済まないはず。新築が5%オフで販売され、なお売り残り多数なのだから、現時点の400戸の成約済住戸が抱える含み損は▲15%が違和感ない水準では？あと200、300万円だせば新築が買える状況なら、中古では勝負にならないからね。新築比▲500万円くらいじゃないと安く映らない。

これから買うなら、かつ資産価値を考慮するなら、10%OFFで新築住戸を購入するのが、後々の心配が残らない方法かな。

比較対象の物件がお話にならないから机上の空論だけどね

>>6066 マンション検討中さん
若葉マークさんは検討者なんですか？

この物件は未入居物件となり、仲介手数料は発生しません。
中古の場合は仲介手数料もかかるので、その分の差額はこの物件が高くても許せるかな？あと、人がすんでると軽くでもリフォーム必要ですし。

価格の推移考えると2016年に契約した住民はそりゃ必死になるね。

2016年販売価格：70平米換算で坪単価318万円＝約6750万円
2019年販売価格：70平米換算で坪単価280万円＝約5950万円
築15年時流通価格：70平米換算で坪単価220万円＝約4650万円

ここの初期契約者には耳が痛い・・・
https://m.finance.yahoo.co.jp/news/detail/20190927-00020118-argent-col...

3年住んでれば、家賃900万円相当のサービスを享受してるんだし損はしてないと思うけどね。

自称通りがかりの住民もいちいち印象操作めんどくさいな。
ここは2018年3月入居開始だから初期契約者は2019年9月現在の19ヶ月の出費は
6750万円-5950万円の800万円、月換算の住居費で毎月42万円でこの物件に住んだことになる。この数字をどう感じるかは検討者のお財布次第。

条件違うから何ともね。家賃としてみればまぁそこまでではないよな。レインズだとかなりの額で売れてるみたいのんでそれで算出頑張ってね。アンチさん

「アンチ」ってマンコミュで使う人少ないけど、グランメゾンの掲示板では良く見かける

>>6078 マンション検討中さん

レインズって業者じゃなくても個人で見られるのですか？

見方教えて下さい。

>>6080 通りがかりさん

個人じゃ見れないですよ…

マンマニ分析　まとめ

エリアは異なりますが販売時期が重なったザ・ガーデンズ東京王子はサクサクっと完売。一方でグランドメゾン江古田の杜は今回の物件調査時点で総戸数531戸のうち200戸以上が未契約という状況でした。

駅距離がある(と言っても徒歩10分ではありますがトレンド的に厳しい)のに坪単価300万円近いがゆえに動きが鈍かったですが今現在は売主からの提案もしっかりあるため割高感は少なくなっています。もちろん定価購入者のようにメニュープランなどは選べませんが実際のお部屋を見れる安心感は大きいでしょう。

都心までの距離はけして遠くないですし、グランドメゾンブランドですから外観、ランドスケープ、設備仕様、間取りなどなど魅力が多い物件なのですが同じ単価を出せばより駅近で購入できる新築マンションも多く、トレンドとずれてしまっていることが数多くのお部屋が売れ残っている原因でしょうか。

>>6082 匿名さん
王子は北区？板橋区？どちらですか？すみませんそちらのエリアには全く興味がありません。ちなみに同じ価格で貴方様がおすすめするマンションはどこですか？

>6083
山手線内側　築浅　中古

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

業者しか見れないレインズを見たという検討者が現れて物件フォローしたりと、相変わらずカオスなスレですね、ここは。

なんで、こんなに悪く言いたい人が集まってるのでしょうか、、レインズ見れたりするのは私がそっち関連の仕事をしてるからですよ… 条件が合いさえすればとっても素敵なマンションだと思います私は。

>> 6086 マンション検討中さん

本当にあなたがそっち関連の仕事をしているとして、レインズで知りえた情報を公にしたら守秘義務に反してますが、大丈夫ですか？
ばれたらあなたの会社も含めて守秘義務違反に問われますよ。

>6086　　　　　　　
そっち関係の仕事していて王子が北区か板橋区もわかんないのかよw
本当ならあんた仕事できないなだろ！

で山手線内側物件はどうなんだよ。　　
聞くだけ聞いといてスルーか？

レインズなんかの方が業者が利用する情報だから
信頼性は高いよね。
まぁ検討者でもない人には関係ないんじゃないかなと思うけど。大好きなガーデン王子？でも買えばいいと思う
シーサイドでもガーデン王子を推して失笑されてましたね

ミッドレジデンスって安くて話題になったけど陽当り皆無とかでそれなりの感じだったよね

総戸数531戸でありながらもエレベーターを14基設置しているため両面バルコニー住戸を多く設けることができています。両面バルコニー採用のマンションでも非リビング側のバルコニーの奥行きが短いことが多いですから両面ともに奥行き2mを確保している点は素晴らしいですね。玄関前のアルコーブもしっかりと確保されていますからザ・分譲マンション感があります。

設備仕様はディスポーザー、食器棚、トイレ手洗いカウンター、バルコニー水栓、バルコニー隣戸境隔て板トールタイプ、エネファーム、可動式ルーバー面格子などなど充実したものとなっています。

コープ系の食配サービスが導入されており玄関前のゆとりを活かして不在時でもアルコーブに配達されます。また、賛否両論あるサービスではありますが指定の時間に玄関前にゴミを置いておくと回収してくれます。ただ実際の共用廊下を見るとアルコーブがありますから一時的にゴミが置いてあってもそれほど気にならなそうでした。

>>6084 匿名さん

築浅と言っても10年、駅近と言っても高速道路、幹線道路近く環境悪し、貴方様とは好みが違うんですよ。駅近だけのマンションすすめるなら貴方様がそのマンション購入すればいいのでは？ないですか？

>6090
新江古田徒歩10分の1路線のみ【実質徒歩15分】と
江戸川橋徒歩1分【実質徒歩30秒】、神楽坂徒歩10分の2路線可能

価格帯は同様。

どんだけグランドメゾン新江古田はボッタクリなんよ。

>6092
おまえ引き算もできないのか？
2019年－2014年で築10年か。
幼稚園からやり直してこい！

突っ込みどころ満載の自称検討者が現れたな。
不動産関係の仕事をしていて北区と板橋区の地理も知らない上に引き算すらできない。
しかしレインズだけは見ることができる。
他の住民はもっとこの人をフォローしてやんないと。
せっかくの味方なんだからさ。

>>6095 匿名さん
粘着君再び

こういう情報ほかにないの？他物件や相場との比較は、アンチや住民と思われる人がやらなくとも、勝手にこちらでするので(笑)多角的な情報がほしいです。

■駅徒歩、道のり
×800m(10分)+ホームまで(2分)と、今のトレンドからすると遠い。緩やかな傾斜あり。
○駅までの道のりは整備されていて、歩道もそれなりに広い。信号も少ない。
〇江古田の森公園の横の歩道を通るため、四季の変化を感じれる。

■都営大江戸線
×地下深い。車両が狭い。急行ない。
○台風でも止まらない。本数多い。通勤ラッシュ時もそこまでの混雑感はない。
〇停車駅が魅力的。

■災害
○災害時の避難場所区域であり、液状化、洪水、火事等へのリスクが低い。

■建物
×一目惚れするような外観のかっこよさはない。
△1階が地下。大雨時に心配だが、丘の上に立地しているためそこまで気にしなくていい？
○内装はホテルライクで飽きのこない高級感がある。共用部にゆとりがある。

■共用部
×ジムなし。
○エントランスホール、キッズルーム、パーティールーム、ゲストルーム、ライブラリー、カフェラウンジとそれなりの充実感。
〇目の前のリブインラボにキッズライブラリー、防音室等があり便利そう。

■部屋、設備
○？流行りの田の時プランが少なく、両面バルコニーなど特徴のある部屋が多い。バルコニー広い。
○ディスポーザー、食器棚完備、非タンク式のトイレ、ウォールドア、エネファーム、バルコニー水栓
△食洗機オプション(今だとサービスあるかも？)

■眺望
〇周りが低層住宅なため高層階は開けた眺望が期待できそう。
△棟によっては目の前が病院だったりするため、眺望を気にする人は階と棟に注意。
　低層階なら東か西向きが良いかも。

■日当たり
〇まわりに高層な建物がないため、どの棟も日当たりよさそう。

■公園
○地域住民の憩いの場である江古田の森公園に隣接。緑溢れる。空気きれい。
×江古田の森公園は心霊スポットとしても有名。国家公務員宿舎以前(50年前くらい？)はサナトリウム(結核療養所)があった。
〇子供が自然を感じて成長できる。
△部屋によっては虫が多いかも？

■騒音
○大規模マンションにしては珍しく、大きな道路に隣接しておらず基本静か。
△救急病棟が近くにあるので、棟によっては救急車の音が気になるかも。

■買い物、外食
×飲食店や大型スーパーが近くにない(小規模スーパーはいくつかあり)。
○目の前のリブインラボにレストラン、コンビニ（医薬品もある）。
〇徒歩20分(自転車で5分くらい？)の江古田駅周辺は、学生の街だけあって個性的な飲食店が数多く並び散策したら楽しそう。

共用施設はカフェラウンジ、ライブラリー、パーティールーム、ゲストルーム、キッズルームがあります。

グランドメゾン江古田の杜の他に総合東京病院(小児初期救急対応)、認可保育園、学童クラブ、ファミリーマート、レストラン(コミュニティ施設リブインラボ内)、キッズルーム・絵本ライブラリー(コミュニティ施設リブインラボ内)、学生向け賃貸マンション、子育て世帯向け賃貸マンション、サービス付き高齢者向け住宅、介護付有料老人ホームが隣接する複合開発となるため多世代が長きにわたり暮らせる街となっています。

極端な話ではありますが学生向け賃貸マンション→子育て世帯向け賃貸マンション→グランドメゾン江古田の杜→サービス付き高齢者向け住宅→介護付き有料老人ホームという流れで住み替えさえできます。もちろん介護不要で終われば良いですが街の中に多世代に向けた住宅や施設があることで子世帯もしくは親世帯と近居も可能となります。

江古田の森公園も隣接していますから東京23区でありながらも自然豊かな場所で静かに暮らすことができます。

これだけ住民が監視して無理やりポジ書き込みしても
決定的な説得力がない情けない物件。
ビシッと年内に完売させれば住民の勝ち。
しかし引き算もできない奴がポジ側じゃ
到底無理だろうなあ。

アンチがいる限りそれなりに人気あるんでしょうね。完売前にアンチもいなくなったら終わりよ。

https://mansion-market.com/mansions/detail/111027#market

元値が不明ですがそれなりの金額で売買されてるようですね。

>>6099

自演したり、比較対象がゴミだったりネガさん側も相当弱いよね。
張り付いてる時点であまり説得力もないけれど。

↑のサイトによると最新の売り出し価格で坪242万円　成約はもっと下がるだろう。
2019年7月 5,280万円 6?10 3SLDK 約72㎡ (約22坪) 約242万円

実際400戸は売れてるんだしね。
これが200戸,300戸のマンションだったらとっくに売れて人気物件とかなるんだし
需要と供給のバランスだろうね。

そこが悪いのは仕方ないとして長期間前提で住むなら
そこはあまり重要視されないよね。ただそこ重視の人は別の物件が良いと思うよ
何だか一辺倒に同じことしか言わない方居ますけど...

400戸売れてるなら人気は一定以上はあるけど、530戸の需要を消費できるほどではないということ。それなりに人気があるのは事実だと思いますし、ここより人気の物件もあるでしょう。そこは好みで選択すれば良い。

駅からも近くはないですけどやはり環境などが好まれるのでしょうね。
あと何だかんだで中野区という点も大きいかなと思います。

まとめてみました。

>>6101
結構高値で取引されてて安心でですね

＞6070

住民お勧めのサイトでの最新取引状況だとこうなるらしい。

2016年販売価格：70平米換算で坪単価318万円＝約6750万円
2019年販売価格：70平米換算で坪単価280万円＝約5950万円

築2年時流通価格：70平米換算で坪単価240万円＝約5090万円

となると

築15年時流通価格：70平米換算で坪単価210万円＝約4450万円

住民は流通価格にはあまり触れない方がいいのでは？
また自爆してるぞ。

>>6104

それがわからない人がずっと暴れてますね。

>>6106

そのおすすめサイトだとここの人気は都内600位でかなり人気らしい。

価格がどんどん下がっとるで。
住民は典型的な高値掴みやないけ。
オリンピック選手クラスのジャンピングキャッチや！

この数字見たら検討者はリスク高過ぎて手を引くでしかし。

そういうゴミみたいな煽り要らないんで

住まいサーフィンよりはあてになりそうな参考価格ですね。

駅距離がある(と言っても徒歩10分ではありますがトレンド的に厳しい)のに坪単価300万円近いがゆえに動きが鈍かったですが今現在は売主からの提案もしっかりあるため割高感は少なくなっています。もちろん定価購入者のようにメニュープランなどは選べませんが実際のお部屋を見れる安心感は大きいでしょう。

物件調査時点では条件の良いお部屋も残っていましたから早めに動かれることをおすすめいたします。

ネガさんが大好きなサイト
割高感なくなってきてるってさ。

良い物件だと思いますが地元からすると
やはり高過ぎるのは否めません。
アンチに価格の話に持ち込まれると成約価格や周辺価格を
調べられて住民の方は圧倒的に不利ですから
閑静な住宅街として環境が良いという
話をした方がいいですよ。

余計なお世話だと思う。そもそもそこが気になるなら他にするというのが
まともな人間の判断ですよね。それも出来ずに同じような内容連呼は正直どうかと思います

6112でも言われてますが今となっては
適正範囲内くらいでしょうね。
残りもあるとはいえ流石にそうでないと400戸は売れないでしょうし。

6104さんがまとめてくれてますが
そこが気になるなら他へで終わる話ですね
それが出来ずに何らかの意図で
ネガ行為に走っているのかもしれませんが、、

そこそこの価格帯で売買が成立してるようですね。
他の方も言ってますが残りもあるので、そこが気になるなら
他のマンションが良いのではないでしょうか
あまり参考になるような物件は出て来ていないようですけどね

売れ残り物件なのは確かなので、その理由として騒音や眺望など物件自体の問題なのか、初期の価格設定に割高感があったためなのか、購入前にしっかりと確認する必要がありますね。後者の場合なら、売れ残りとしてお得に購入できる可能性があります。
投資目的で初期高値で掴んだ方は御愁傷様ですが、投資物件でもないので、あまりそういう方はいないですかね？

元々長期的な販売計画だったとのことで、
最近になり割高感もなくなってきましたね

>>6128 匿名さん
長期的な販売計画だったかどうかは販売側として、どうとでも言えるので鵜呑みにしてはいけません。ただ物件自体はかなりの気合いを感じられる作りなので、物件に欠陥があるわけではなく、積水の販売計画が甘かったというのは否めないのではないでしょうか。

沖氏のサイトの査定マイナス5.5%ではなく既に10%値崩れしてるのかあ。2016年販売開始の23区内の物件ならどこもプラスで売却できる市況の中で厳しい現実ですね。

億ションや超人気物件でない限りそんなもんでしょ。2018年の地点でマンション価格のピークは終わってますよ。

https://toyokeizai.net/articles/amp/303450?display=b&_event=read-b...

マンション価格はまだ下がらないようですね。
中野区あたりだと安泰ですかね
北区だと厳しいかもしれません

ネガさんおすすめの物件って日当たり無しの首都高脇の粉塵物件しかないのかな？
全く参考にならなくてガッカリです

>>6133 匿名さん
煽らない煽らない。業者は何言ってもいなくなりませんので、無視しましょう。
また、他物件を否定したとこで、それもネガ行為になるので気を付けましょう。

>>6130 匿名さん

それでもこちらを検討しているのは
やはり環境の良さなどに惹かれてるのでしょうか？

初めは割高かなと思ってたけど営業さんの話聞いて
諸々の周辺施設のことなどの説明受けていると
安心感出てきてさほど高くないかなと思えてくる不思議
モデルルーム行ってみないと分からないものですね

>>6118 匿名さん
すごいはりついてチェックしてるんですね。住みたいのかな。まぁ素敵なマンションですからね、気持ちはわかりますよ。

住民が馬鹿にしている和光市の三菱マンションが竣工前に早々完売しましたね。ギリギリ中野区なのに現実は埼玉県の８分物件より下なんて。

駅から遠い広大な空き地を高値で競り落としました。開発の進む中野区だし商機になると思いました。
しかし坂を含む徒歩10分でマイナーな大江戸線しか使えず、周辺や駅にも商業施設がない。都内のマンションに適した立地からはかけ離れていることは否めません。

これらを考慮すると、一戸あたりの坪単価を出来るだけ抑えるために、面積を抑えつつ、地下住戸も加えてできるだけたくさんの部屋をつくりました。もちろん、施工費の安い長谷工さんに頼みました。間取りを工夫することで永住仕様ということにしました。

都内のJRやメトロの駅近物件が坪単価350超えを維持するなかでは、そろそろ相対的にここは検討者の目に割安に移ることでしょう。中野区の空気の綺麗な新築マンションが普通のサラリーマンで手が届くとわかれば、時間をかけて完売すると信じています。

すでに4年半と販売管理費もかさみますが、弊社は資金は潤沢であり、一戸あたりの販管費も通常よりも高く設定して価格を決めたため、しばらくは問題はなさそうです。プロジェクトトータルで利益は一定程度確保できる見込みです。

会社としてはトータルで利益が出れば問題ないが
個人はそうはいかない。
デベは当初から長期販売を覚悟しており
販管費を2016年販売開始時には物件価格に大幅に乗せていた。となると初期契約者がこれから購入する150世帯の値下げした物件価格まで負担してかなり割高に掴まされた構図になる。逆に直近で買う層は初期に定価で購入した偉大な先輩方に敬意を評してここを買わなければ初期契約者が浮かばれない。良いか悪いか530世帯で格差が生じるね。

最近コンセプトが理解されつつあり、また売れ行きが多少加速してるみたいですよ。病院あったり地味な開発ですが
人によっては安心感のある施設が一体開発されてますから

>>6141 匿名さん
割高を維持して値下げせず長期販売。住友不動産とかも同じ価格戦略をとっているね。ゆえにブランド力が維持されるが、一方でリセールは不利となりがち。特に大規模。住んだ後のことを考えない愚策だと思う。

和光は、東武＋メトロ2路線始発で駅ビル再開発中と駅力としては何もない新江古田より断然上。
埼玉でよくて交通の実利を重要視する人にとっては、江古田より和光だと思う。

まあ好みの問題ですね　　
埼玉やもっと郊外の駅近でも良い人もいれば
中野区がいい人もいますし。
そちらが良い方はそちらを検討すればいいだけですね
毎度他所の物件ばかり宣伝する奇特な方いるようですけど
グランドメゾンがお気に入りなのでしょうね

世間ではよくある話。
馬鹿にしてたはずの相手より自分の方が世の中での評価はすこぶる低い。
身の程、立ち位置を勘違いするのは恥ずかしいこと。
ここは西武線江古田駅の物件ではなく
大江戸線新江古田から実質徒歩15分の陸の孤島物件。
生活は都内とは思えないほど不便だからね。

中野区に存在することしか売りがないってのは辛すぎる

比較対象が何か違うんだよねという場所ばかり。そちらが良いならそちらのスレで
頑張って頂いて良いと思いますが、何故かこちらで同じことばかり連呼する不思議

書いてることが何かずれてる感はありますね。
おそらくそれを書いてるのが例のあちこちで活躍中のグランドメゾンのネガさんだからだと思いますよ。ちょっと前にも削除されてますが、中傷が目的ですからちょっと目線が違うのだと思います。シーサイドのスレ読むとよく分かります。

比較対象が何か違うんだよねという場所ばかり！
と上から目線の割にこの四年間で格下だと馬鹿にしていた
練馬区、北区、板橋区、埼玉県の同価格帯の物件が軒並み
完売して行くという情けなさ。