グランドメゾン江古田の杜

>>4749 検討板ユーザーさん

そうですね。まずは豪快な売れ残り物件をなんとかなしないとね。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190110-00190457-diamond-bus_...

>>4752 マンコミュファンさん

ですねぇ。
23区内では安い価格帯竣工後の大量売れ残りはちょっとね・・・長期販売辞さない高値でもないのにね。

そりゃあ、住民さんたちも心配になってマンコミュパトロールに精を出すわけですわ。

>>4758 匿名さん

紛れ込んでいる可能性は十分にある、て・・・
それこそまさに印象操作だよ笑 自己矛盾気づいてますか？

不動産業者がいるかもしれない！」なんて確たる証拠もないのに声高に叫ぶことじゃないでしょ。

そりゃ可能性はゼロじゃないけど、そんなの証明できないよね？いることもいないことも証明できない。匿名掲示板なんだから。

てかさ、普通に情報交換しませんか。ネガもポジの方も。厳然として販売戸数が残っているのは事実だし、一方物件の内容自体は私も見学して良い物件だと感じました。
どちらかというと私はポジよりです。
私は実家が中野なので、この周辺で探していますが、3LDKを5000万円台で購入できる物件であんまりないんですよね。立地もそうだけど、陽当たりや方位も妥協したくないとなると、ここはバランスいいかなと感じています。
販売状況としては気になりますので、リセール時の心配は尽きないですが、今どこの周辺物件を見に行っても販売継続中の物件は金額的な提示はあるので、需給バランスの関係で好調物件自体がそもそも多くないのかなという実感です。

リブインラボ含めたマンションのコンセプトは非常に良いもので、今はそこまでの評価されなくても、活気が出てくればゆくゆく評価される可能性は充分あるかなと思います。
よくリブインラボの目の前を通るのですが、利用されている人の数も日に日に増えてきている印象です。

どなたかがおっしゃってましたが、ニュータウン的な街ってのは最初は評価されないかもしれないけど、街の人口が増えていけば自然に活気づいてくるのではという期待感もあります。
もちろんネガの方からすれば、そんなもんはまやかしだとおっしゃられるもしれませんけどね笑

>>4758 匿名さん

この方、「グランドメゾン江古田の杜には施工不良がある可能性がある！根拠はないが可能性は十分にある！ないとは言い切れない！」とか言われても、文句は言わないんでしょうね（笑）自分でそういうこと言ってるんだから。

>>4760 周辺在住者(検討中)さん

駅遠のニュータウンの現状は厳しそう

というか大規模物件って大抵駅遠だよな。そもそも

実際このスレに住民の方がいらっしゃるのであれば、この物件にしたいと思った理由と実際に住んでみてどうだったのかお伺いしたいです。販売状況には不安はあったと思うんですが、思いきれた要因みたいなものを是非教えてください。
なんか最近掲示板が荒れすぎて、まともな情報交換がされていない状況が続いています。

>>4763 匿名さん

駅近のタワマンとかあるじゃん

>>4764 匿名さん

>>4532
これが典型的な住民さんの考え方のようです。

>>4764 匿名さん

竣工後に買いましたが、
・緑が多い
・大規模
・新宿方面に近い
・静か
・安い
・自転車やバスも有効
辺りが決め手ですかね。どれも気に入った要素ですが、一番は価格です。周辺を見ても新築で5000万円台でこの条件はなかなか無いと思いました。また、緑が多いけど公園のモロ横じゃないので砂や虫が少ない(ホントの公園のお隣物件は虫がやばかったです)、カフェなど部屋以外にも居場所があり、子供が部屋に居たくない気分の時も変な店に行くのではなく敷地内で過ごせる点も気に入りました。部屋にこもるよりカフェとかに行った方がスッキリするみたいです。

逆に妥協した要素としては
・駅徒歩
・設備のグレード
・広さ
・見栄をはりたい気持ち
とかですかね。駅徒歩は普段よく歩いている人は気にならない距離だと思いました。

売れてない話は聞きますが、庶民の身としてはリセールに有利なハイリスクハイリターンの物件を選ぶより、金額の絶対値を低く抑えてリスクに備える道を選びました。

今リセールに有利と言われている物件も、売りたい時にどういう状況になっているかは誰にもわからないですから。

また、売れ残りとは言われていますが、実際の部屋を何度も見れるので、納得するまで通って生活をイメージし、時間をかけて決められたのは良かったです。

>>4767 匿名さん

住民さんから見たら、竣工後大量に売れ残った理由は何だと思われますか？
また、大変失礼かとは思いますが、もともと病院（しかも結核病棟）跡地ということで、気になりませんでしたか？

>>4761 匿名さん
論点のすり替えは何も産み出しませんね。ここではこの物件の話をしましょうよ。
他物件との比較については、そっちのスレに行けば良いのですから。
しかしほんとうに火曜水曜はスレッドがよく伸びますね。

>>4766 eマンションさん

はいはい。

>>4769 名無しさん

>>4769 名無しさん
実際あと何戸売れ残っているのかは判らないです。その前提でお返事しますね。
暮らしているとここ最近急に入居者さんも引越し業者さんも増えてきましたので。

竣工前に完売しなかった理由は、個人的には
実物を見て初めて魅力がわかる物件だったからと思います。
元病院、駅徒歩10分、マイナー駅、心霊スポット至近と分かりやすいネガティブ要素が多いのは事実ですから。

元病院ということは気にはなりましたが、私も妻もいわゆるヤバい場所には敏感な体質でして、かならず中を見てから決める派です。

病院が無くなってから暫く経ってますし、事件現場ほど凄惨な時間が流れていた訳ではありませんから、私と妻は問題ありませんでした。

このあたりは個人の主観なので、実物を見てその空間に入って見られたら良いと思います。
我が家は実需として購入していますので、リセール云々について絡むのはご勘弁願います。

続いて住んでみての感想です。
結核患者さんのサナトリウムだっただけあり、空気は清浄です。午前中などは鳥の声がリゾート並みに聴こえてきます。高台なので水害の心配は少なそうです。どなたかも書かれていましたが小さなお子さんが多く明るい雰囲気で、土地というのは若い命と一緒に新しい歴史を作るんだなと感じます。
感傷的ですが、住んでいるから感じることを書かせて頂きました。

結核病院だったってのは、そんなに気になるものなのかな笑
ネガティブに書こうと思えばいくらでも書けそうだ。

やっとまともなスレに戻ってきたかな

>>4769 名無しさん

前の方も書かれてますが、僕も結核療養所の件は気にならなかったですね。空気が綺麗で静かなメリットの方が勝りました。

あえてデメリットを言うなら、公園のタイプを気にいるかどうかですかね。江古田の森公園は綺麗に整地されて芝生広場や運動場の面積を多く取ってある感じではなく、うっそうとした森っぽい場所の面積が広いです。なので公園を訪れてみて、森に何かゾワゾワ来るものがあれば他の公園隣接物件を検討してもいいかもしれません。

>>4774 検討板ユーザーさん

個人的にはそこまでネガティブではないと思います。ただ、都内最恐の心霊スポットとも言われますので、気にする方は多いでしょうね。

https://www.google.co.jp/amp/s/gamp.ameblo.jp/furuei1/entry-1193889848...
「東京都内の江古田の森公園は都内でも最恐といわれる心霊スポットのひとつ。中野病院の跡地が公園になっている。

中野病院は元々結核の隔離施設だったが、時代の流れとともに隔離施設は旧館となり、新館として普通の病院ができた。
そこまでは普通の病院と変わりなかったが、検体として使われた臓器を、病院の指示なのか指示を受けた業者の勝手な判断なのかは定かではないが、病院内の敷地に埋めていたそうである。

そのうち検体の数が多過ぎたのか埋めることもせずに、バケツに臓器を入れたままピラミッドのように積み重ねていたらしい。
実際にそれを目撃したものの話では、ホルマリンの臭いはしなかったらしく、何かわからない液体に付けたまま沢山の臓器がバケツに入れられ放置されていたという。

そしてそれが発覚して、警察も入り、不法投棄として問題になったそうだ。
それが直接の原因になったのか遠因なのかはわからないが、中野病院は廃業になり、しばらくは廃墟として放置されていたが、
2007年から現在の江古田の森公園になっている。

昼間はいたって普通の公園であるが、夜になると様相は一変するそうだ。
幽霊の目撃談が多く、ある霊能力者によれば、女の幽霊が立っていてその女が何かを指さしている。
その指さしている先に巨大な食欲の塊のような邪悪なモノが見えるそうである。」

大宮の原発後のごみ出し24時間不可なんかよりまし。気にならないレベル。

>>4778 マンション検討中さん

マイナス同士で競い合っても仕方ない笑
自分の家のマイナスを誤魔化すために他物件のことを悪く言うなんて民度が低いと思われちゃいますよ。

>>4777 マンコミュファンさん
面白い！ネットのB級風説って感じですね。怖い話は小学生が尾ひれをつけて語り継ぐものですから。怖い話ブログも、基本アクセス稼ぎがお仕事です。

>>4777 マンコミュファンさん
噂を見ましたが、具体的なのは見つかりませんでした。犬を散歩してたら、知らぬ間に犬に歯型がつくなんてのはありましたけど笑。このマンションができる前は鬱蒼としてたので、それを見て噂が一人歩きしたレベルの話かと思います。整備された芝生の多い公園というより、鷹狩りが行われた過去もあり、多くの自然がそのまま残ってる感じです。背の高い木も多いですし。それと地歴から面白おかしく取り上げただけですね。今は夜に近く通っても何も怖い感じしませんよ。夜中は、タクシーの運転手の休憩場所になってます笑

犬も鳴けばいいのに・・・どんだけそっと噛んだんですかね。優しいんですかね？

>>4780 スガさん

まぁ、都内最恐と言われる場所なので、噂とは言えやっぱり怖がる人は多いでしょうね。
知り合いから「心霊マンション」などと呼ばれるのが嫌だという人も中にはいるでしょう。

こちらのマンションは値引きありますかね？

>>4784 マンション検討中さん

ありますよ、売れてないので叩き売り状態です。

>>4783 評判気になるさん

じゃあ住民さんはみんなオバケ怖がらない人達ですね。オバケも脅かしがいがないから、他所を当たるようになるんでしょうね笑

だれが言ったか知らないが、
都内最恐は中野区！？しかもこんな地味な場所に…
平将門さんが最恐じゃないのか。誰目線のランキングなのでしょうか。

4784と4785は、いいかげん毎度なのでひとり芝居感がすごいですね。

>>4783 評判気になるさん

平将門センパイの立場は？
と思ったら4787さんに先に言われた

>>4784 マンション検討中さん

値引きはありますがお部屋によりますから、営業さんに聞いてみたらいいと思います

将門はタタリの方なので、心霊現象とはまた別でしょう。

23区内新築物件（実際はもう中古）で１、２位を争う販売苦戦物件だと目立って目立ってしょうがないですなあ。目立つ分雪だるま式にネガがわいてくる！
購入した住民がかわいそう。そりゃこれだけ悪い情報ばかり流されると
資産価値下落が心配になるのは当たり前。住民は気の毒。

>>4791 匿名さん

おっ、お帰りなさい！ネガティヴキャンペーンお疲れ様です。

こんなに値引きしたら、最初に買った人は負けた人になってしまうま。

>>4790 匿名さん

江古田の森はタタリがないと。

キモッ

>>4791 匿名さん

この物件を買うお金がなくて住民を蔑むことで優越感を得てる人ですね。お疲れ様です。

>>4791 匿名さん

まぁ、だからこそ、こんな匿名掲示板を毎日パトロールしてポジ投稿しないと心が休まらないんだよね。かわいそう。

>>4796 匿名さん

パトロール、お疲れ様です。
早く完売して心が安らかになりますよう。

>>4797 eマンション

残念ながら、この物件はあなたには向いてないので他のところに行った方が良いですよ。

竣工前、入居開始前のマンションをライバルデベや買えない人が荒らすのはまぁ、情報交換の1つと言えなくもないけれど
すでに400家族近く入居した「人ん家」に、情報交換でもないネガを嬉々として書く人は、ネット弁慶な愉快犯だよね。そのうち個人情報開示請求されるんじゃない？
住民さんも単なる愉快犯はスルー進行でいいと思いますよ。

荒らしは、住んでる家族や子供たちの迷惑など眼中にありません。想像力が欠落していて自分が楽しいからやる。
ライバルデベにしてみれば、竣工後とはいえ大規模、あと100戸近く空いていて値引きもあり得るとすれば、自社物件の強力なライバルになります。
積水が時間をかけて売り切るつもりの大規模531戸に焦りとストレスを感じるはずです。現物を見られたらヤバいって。だから比較で見に行かれる前に食い止めたいところ。
用地高騰で周辺の新築3ＬＤＫが7千万近い時代ですから、ここは格好の攻撃対象なのでしょう。

高騰気味な周辺新築の売り出し予定価格を見ればこの物件は大規模のスケールメリットのお陰で格安。
積水はそれを見込んで、値引きはしつつも常識ラインで、高騰マンションから流れてきたお客さんに売り切るつもり。
営業さんからその覚悟を感じましたから、我が家は買いました。
我が家が比較のために回った他マンションの営業さんにとっては強敵だったでしょうね。

最初に買った人にもサービスを提供する

>>4793 匿名さん
そんな事ないと思います。最初に買った人は選べる余地がある、今いい場所部屋がほとんどない、だから値引きします。
買いたい人が早めにおすすめします。

>>4801 購入済さん

妄想爆発してますね、、、
お察しします。
たくさんの住民の方々が日々売れ残りマンションを買ってしまったことを不安に思い、掲示板をパトロールし、ポジ投稿を繰り返している。住環境が良く安心の我が家を買ったのに心が全然休まっていない。
そのことか明確に理解できました。ありがとうございました。

>>4804 匿名さん

ポジもネガもどちらもパトロールしてるから、この薄っぺらい衝突が終わらないんですよw
住民、検討者さん、業者さん、暇人さん、そろそろ落ち着きましょうよ。

不安の煽りと荒らしが吠えたところで、このマンションを購入する方は一定数いると思います。
月末で鍵の引き渡しが行われたようですね。駐車場の台数が急に増えました（ここは入居前にマンション内に駐車場を確保できるかわかります）。
先日の組合総会でセキスイの方が 3月と5月にも引き渡し＆入居が控えております（月末は共用部もバタバタします）と今後も入居者が増えていくことを説明していましたよ。
素の声としてお伝えしておきます。

ポジ＝住民パトロール
ネガ＝業者
どこのスレでも同じような構図で衝突してる。
はたして本当の住民ってこんなとこに書きこむのかな。口コミが、よいにこしたことはないけど。
そもそも住民ってこの販売状況知った上で買ってるわけで、
業者も口コミにそこまで影響力あると思ってるかな。

>>4806 10月から住み始めましたさん
c街区の学生寮と看護師寮、結構4月から人が入るみたいです。
リブインラボこれ以上人増えるとファミレスみたいになっちゃいますよね。
今はある程度秩序だってますけど、そのうちルール決めないといけないかもしれませんね

>>4808 匿名さん
まぁ考えようで、利用者が少なくて料理の質が落ちる？よりはマシかなと（お金落としてくれる前提）。
モラルには期待したいですが期待薄が実情でしょう(^_^;)
リブインラボの協賛費をお互いに払っているなら、エリアを分けてもらうなど、何らかの共存策をお願いしたいところ。

永住思考の住民はドンと構えていられるけど、転勤や引っ越しも視野にある住民は、売るタイミングと価格で頭悩ませているところでしょう。何百戸も世帯主いれば、そりゃ一枚岩ではないし。ポジの人が言う永住すべしというのは本当で、逆に資産価値の言葉が一欠片でもチラつく人は絶対に手を出してはいけない物件ですね。

>>4810 匿名さん

絶対に？笑

>>4810 匿名さん

毎回思うけど、資産価値やリセールって騒いでる人はいくらで売れたら資産価値が高いと思ってるの？
5000万で新築購入して、20年後に4000万で売れるところは資産価値高いの？逆に20年後に3000万だと資産価値低いの？
このマンションは20年後にいくらになるから資産価値が低いって言ってるの？
資産価値とかリセールとか騒いでる人の基準が分からないから教えて欲しい。
現状の販売状況も知らず、売れてないって過去の書き込みを見たり、完売してないことだけをとって資産価値ないとか言ってる人は、基準なく感覚的な話しか出でてこないから全然分からない。

このマンションめちゃくちゃ良いじゃん。
5年前に近くで中古マンション買っちゃったから身動き取れないけど、買えるなら買いたかったー

>>4812 名無しさん
資産価値というのは相対的なものでしょう。
詰まるところ、中古で売り出す時、想定される競合相手と比べて競争力があるかどうか、ということにつきるかと。

>>4814 匿名さん

つまり？安いのか高いのか。
結局のところ誰にも判らない、なのか。

>>4814 匿名さん

ん？相対的なものなんですか？
他が1000万のところ、1200万で売れたら資産価値が高いと言えるの？
それって他と比べて優越感に浸ってるだけのような…もっと絶対的なもんじゃないの？

例えば、
5000万をローンで購入して、利子分含めて総額6500万返す場合、年に200万ずつ返して、20年後は残り2500万。この時点で4000万で売れたら、ローン返して1500万余る。これに貯金とか退職金の3500万足して、再度20年後に5000万の家を購入する予定なので、4000万以上で売れないと困る。なので、20年後に4000万以上で売れない場合、資産価値が低いと考える。このマンションは3000万でしか売れないので、資産価値が低いと判断したとかならわかる。
そういうこと？
ならば、上記は仮定の話だけど、実際にこのマンションは20年後にいくらになるの？
想定される競合相手はどのマンションで、そちらは20年後にいくらになるの？
それが答えられない人達がリセールや資産価値って言っても絵に描いた餅ですね。
個人的には20年後の資産価値なんて誰もわからないと思ってますけど。

中古マンションの価格は市場相場に大きく左右される。
ゆえに相対的。

>>4817 匿名さん

未来のことは誰にも断定できないってコトですね。
こと資産価値については。
超人気区でない5-6000万円台のファミリーマンションの将来的資産価値なんて似たり寄ったりですよ。

あとは今の自分の好みと、未来の買い手の好みが合うかどうか。

>>4818 名無しさん
マンションの別部屋で殺人事件が発生したとか。
隣のアパートで座間みたいな凄惨な事件が起こるとか。
人気のあるリトミック教室や幼稚園が近いっていうから購入したら移転したとか。
近隣スーパーが軒並み潰れたりとか。

逆に近隣の老人福祉施設が賑わって家族が近隣に住む需要が増えるとか

なにが起こるか誰も判らない。

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_117/pj_90934138/

このザガーデンズ東京王子のように、6500万で購入した2LDKマンションを、倍の1億3000万で売るのが資産価値が高いマンションでは。

新築扱いするためには1年未満で倍の価格で売る点がポイントです。

あ、今見たら1000万下がって1億2000万にディスカウントされてました・・・

>>4820 マンション掲示板さん

築30年を1.2億で売り出しているんですね。その価格で売れたらいいですね。
最後の2行はどういう意味ですか？

>>4822 マンション大好きさん
失礼、30年築でした。

ガーデンズ東京王子は大人気でしたからね。この売出し価格は欲張り過ぎと思いますが、まぁかなり乗せた価格で売れるでしょう。
たしかに、これは資産価値が高いと言えますね。

>>4822 マンション大好きさん

竣工後1年経つと、未入居物件でも新築扱いできなくなるそうです。
なので1年経つ頃が値引きラッシュだとか・・

この1億2000万の物件に限っていえば、生活感が感じられるので実際は使用済みでしょうね。

>>4820
いくら何でも、その価格では百パー無理
都心３区のマンションよりぼりすぎ
従って参考にならん

2018年2月竣工済とあるので、新築で売ることができるのは来月2月一杯、ということです。

https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/outline_egota/index.php?comp_id=seki...


新築のうちに売り切りたいと力を入れているはず。
とはいえ他でも指摘されてる通り、条件のいい部屋は残ってないかもね。

4827はこのグランドメゾンの話です。
3月以降は未入居中古扱いで売ることになります。

>>4812 名無し
近隣の中古成約価格から、おおよその将来価値は推測できる。
マンマニは、このマンションを以下のように分析してるね。1年間で127万円の減価する。

C3タイプ　3LDK　67.59㎡ 7階　6170万円　坪単価301万円(新築時)　→　4900万円(築10年時)

>>4829 マンション検討中さん

1年間で127万で住めると思えば格安ですね…。


プライムメゾンで同様の部屋借りると年間300万以上かかりますから。

>>4830 マンション掲示板さん

格安？凡庸な資産価値下落にしか見えませんが。

>>4828 マンション掲示板さん

そうなんですか？販売期間を段階的に伸ばしたと思いますけど、A棟ってこれから売り出しみたいですけどね。

>>4829 マンション検討中さん

6170万を値引きしてもらって、5500万で買えたら、10年で600万、年間60万ですね。
値引きしてもらえば、そんなに下落してない感じ。

>>4833 マンション掲示板さん

年間60万でこんな素敵なマンションに住めるなら、激安ですね…。ワンルームマンションの家賃より安いかも。

お隣の築34年のベルデ中野江古田も、いまだに60平米ノーリフォームの部屋に4000万以上値段付いてますからね…。

それよりも設備も充実して格上の当マンションは下がらないでしょう。

マンマニの分析通りの価格なら、値引きなしでも10年後売却で収支とんとんってところでしょうか。
値引きあれば、その分プラスって感じですね。
20年住めば損はなさそうですが、生活環境の変化も考えると安心材料として値引きが欲しいところです。

ここって床暖房付いてますか？

>>4837 匿名さん

案内の時にリビングダイニングは床暖ついてるって言ってましたよ。

>>4838 通りがかりさん

ありがとうございます！

マンマニの分析はあくまで理論値にすぎませんね。市場相場の下落や競合物件の増加といったリスクが織り込まれていない。
賃貸が割高に見えるのは、そうしたリスクを負う必要がないからです。
経験者なら分かると思いますが、中古マンションを売るのは非常に大変な仕事です。かなり条件の良い物件でも、いろいろ工夫してようやくそれなりの価格で成約できるのが実態ですね。
素人が理論値で売るのはまず困難と思った方が良いです。

>>4840 匿名さん
そんなあなたは素人ではない？

>>4841 マンション大好きさん

いちいち名前変えるマン出たw

>>4840 匿名さん

売却なんて、そんなに身構えることないですよ。

>>4834 マンション掲示板さん

管理費、修繕積立金、ローン金利、固定資産税などもろもろ考慮されていない。やり直し！！！

>>4843 マンション検討中さん

仲介業者の言い値で良いならね。

>>4845 通りがかりさん

何言ってるの？そもそも仲介業者の言い値なんてありえないでしょ笑
まぁ、自分で何も調べようとしない情弱さんはそうなっちゃうかもしれませんね。

>>4840 匿名さん

大変だと思っちゃう人と、そんなの当然と思って普通にこなす人と、分かれるでしょうね。

都内5000-6000万円クラスのマンションなど、資産価値はどう転がるかわからない。だからこそ、
お財布がOK出してくれる範囲で（将来破綻しない範囲）自分が住みたい場所に納得して住む、それが一番幸せ。

>>4848 マンコミュファンさん

どう転がるか分からないのはその通りだけど、なるべくリスクの低い物件を選ぶことは出来る。そういう意味では、大量に売れ残っているマンションよりは、そうでないマンションを選んだほうがリスクは低い。

>>4849 匿名さん

ただし、売れ残りマンションの中にも、値引かれて割安になっている部屋がある場合があるから、そういう意味ではこのマンションにも興味はある。

>>4847
なんとかなると思い込んでいて、いざとなったら八方ふさがりで詰む人にも分かれると思う。