グランドメゾン江古田の杜

>>4340 わしさん

条件が良い部屋は全部売れちゃったんですね。

>>4341 匿名さん

いえ、さすがに「全部売れちゃった」かどうかは知りません笑
条件が良い部屋なんて人それぞれでしょうから。

200戸残ってるーと言っていた2018年ももう過去の話！内見行った人、2019年の最新状況をレポートよろしく！

ここから徒歩8分ほどの江古田四丁目に積水シャーメゾンが一棟新築予定ですね。

77平米15万・63平米13万・53平米12万と地域の相場からかなり安いですが、プライムメゾンは勝ち目無いんでないの？

>>4344 匿名さん

シャーメゾンは、新江古田駅からは離れてて、沼袋駅13分、野方駅15分、練馬駅20分だから、プライムメゾンより遠いかと

https://s.shamaison.com/detail/show/1430020000111250400301

>>4344 匿名さん
広い部屋ほどお得感ありますね。キッチン2WAYで真後ろがメイン寝室のかなり変わったレイアウトですが。
中野区の西武新宿線北側エリアのあるべき価値をセキスイがようやく掴めるようになったのかもしれません。

シャーメゾンは重量鉄骨造ですから、比較対象になるかどうかは不明ですね。むしろ高いのでは…

>>4347 江古田に暮らして20年さん

賃貸なんだからあまり関係ないと思います。

>>4348 匿名さん
プライムメゾン（賃貸）の話の流れです。
賃貸棟の人の入りは、全体の活性化に関わるのでそこそこ関係があると思いますよ。

>>4349 江古田に暮らして20年さん

はい、賃貸の話です。
重量鉄骨造か否か、は借り手にとってあまり関係ないのでは、ということです。

たしかにプライムメゾンは高いと思います。周辺のグランドマスト等も総じて高いです。ここはお金に余裕のある人が集まる場所では無いです。

江古田の杜プロジェクトは中野区も計画に参加していますが、この立地に1100戸近く作ったのは区外からの人口流入に期待してではないでしょうか。

このエリアに地域内での住み替えではない人を呼び込むなら、もうちょっと価格に訴求力がないと厳しいと思います。

練馬・豊島・板橋・新宿に隣接した場所ですから、そこへ通勤通学する人に中野区内に住んでもらう、ということでは良い立地でしょう。練馬には大学も複数ありますから、学生の需要はゴッソリ奪えるかもしれません。

賃貸棟は昨年秋にリリースされたので当面は様子見でしょうが、あまり埋まらないようであれば価格を下げてでも空き部屋を無くした方が区の目論見としては成功でしょう。

積水の都合は知りませんが。

やはり後付けの需要や理屈ばかりの厳しい立地ですなあ。

>>4346 匿名さん

ここより西の築浅大規模物件「ザ・パークハウス上鷺宮」はだいぶいい値段で中古に出ていますがね…

>>4350 匿名さん

重量鉄骨であろうが、騒音は木造アパートと同じくらいしますよ。所詮アパート、隣や上下の話し声や音楽、足音が聞こえます。鉄筋コンクリート造りとは雲泥の差です。

>>4354 匿名さん
パークハウスはブランドとして別格らしいです。

ヤフーに販売不振物件として出てましたね。

でも、悲しいほど売れていない物件もちらほら出てきましたよ。以前から言われている「プラウドシティ大田六郷」はもとより、「ガーデンコート多摩センター」もやっとゴールが見えたところ。「グランドメゾン江古田」も豪快に残ってます。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190110-00190457-diamond-bus_...

>>4356 江古田に暮らして20年さん

、、、笑

>>4356 江古田に暮らして20年さん

「ザ・パークハウス」は、三菱地所レジデンスの通常のファミリーマンションのブランドです。別格ではないです。当然、立地により格は変わってきますが。

ちなみに地所レジの別格ブランドは「ザ・パークハウス グラン」ですね。

>4357
リンク参考になりました。

あの記事に出てくる不動産業界人を読んだ人はどう感じるだろう？
大きな金が動く業界だから仕方ないが海千山千の集まる
生き馬の目を抜くぐらいの強烈さが無いと生き残れないん業界なんだなと感じた。
ここを検討してる一次取得者なんか特に気をつけてくださいね。
積水もその業界の雄ですから営業は虎視眈々と鴨ネギ状態の一次取得者なんか捕って食うぐらいの気持ちで待ち構えてるはず。

なんで土地付きの戸建てでなくマンションなのかという大前提を
無視してのマンション選びは愚の骨頂ですよ！
マンションは都心に近くて、駅から近くて、買い物に便利でなくては意味がありませんから。
ここは都心まで時間かかる、駅から遠い、駅の周りに商店街なしですから
公園が近いだけで購入するのは・・・

>>4360 匿名さん

便利でなければマンションにした意味がないという意見は賛成できません。そもそも、地域によっては戸建がほとんどないエリアや、戸建てを持つにはあまりに高額になってしまうエリアもあるからです。

ただ、それでもここは選びませんが。

>>4360 匿名さん

公園は子育て世代や定年後世帯には購買理由になるのでは？このエリアは緑が少ないですからね。周辺の大規模公園のパークサイドマンションで光るものが無いのもここに人を集める要因になるかも。

哲学堂公園・平和の森公園・中野式の森公園あたりも良い公園ですが、中野第二スカイハイツ・ブルンネン中野・ライオンズマンション中野平和の森公園・パークハウス哲学堂公園などよりはこの物件の方がタテモノとしてはマシな気がします。

中野第二スカイハイツが立て替えアリならそこ一択でしょうが…

>>4362 匿名さん

中野で公園隣接とアクセスを手に入れたいのなら、中野駅前再開発で囲町地区にできるタワマンを検討するのが最適解でしょう

>>4363 検討板ユーザーさん

新井住宅3棟分の取り壊しを待ってみるのもアリかも

築40年の以上の物件に比べたらそりゃ建物としてはマシでしょう。
ここが駅からもっと近ければ値引きせず売れ残りもなく竣工前に売れた。
間取り構造と悪くはなかっただけに本当にもったいない。

今のマンションに求められるのは駅からの距離が最優先。
トレンドとして共働きが増えた社会状況では
無駄な時間は忌み嫌われますからね。
この物件だと勤め人が五日間の玄関から駅まで往復時間は150分、
一ヶ月で10時間ですよ！流石に10時間はバカバカしいでしょ！
徒歩1分の物件なら一ヶ月で40分
一ヶ月で9時間20分の差は大き過ぎますよ！
公園が近くだというだけで価格と価値のバランス、資産価値の説明が付くのでしょうか？

>>4354 匿名さん
駅近いし、池袋渋谷有楽町横浜に直通で行けるし三菱だし。
マンションの評価は細かい比較優位の積み重ねで決まっていくものですよ。

駅徒歩4分>駅徒歩10分
池袋線（有楽町線副都心線乗入）>大江戸線
三菱地所>積水ハウス

江古田より少々西に行こうと、便利でブランド強い方が有利ですよ。

>>4363 検討板ユーザーさん

あそこはビル風ヤバイやで。
坪450からとかだろうし。

>>4354 匿名さん
西武新宿線より北側の中野区は利便性も劣り、価値が低いですが、都心に直通で行ける西武池袋線の駅に近くなれば価値が上がります。しかも三菱地所です。
検討スレでは新築の時は高い高い言われながらも、いい部屋からどんどん売れていって、ここの状況とは違った緊張感が溢れていました。

>>4365 匿名さん
ロスする時間の計算も凄いですが、今寒くてインフルエンザも流行ってますからねえ。

>>4365 匿名さん

それが価格差に出るというだけの話。
また、駅近と言っても駅にもよる。

2016年から販売してた訳だから同時期に販売してた駅近物件はいくらでもあった。公園近く大規模にこだわった結果がこの悲惨な状況。
３年という時間的な損失はもとより流動性ゼロという致命的な資産価値、完売まであと２年はかかる事実を考えると、とてもじゃないけどこの物件は買えない。あと２年間以上積水が200世帯分の修繕費、管理費払ってくれるならそれは唯一の救いだが。

>>4370 匿名さん

中野六丁目とかでも今後は坪500以上で出てくるところもあるそうですし、ここは遠くても庶民のおサイフには優しいエリアなのかも知れませんね。

>>4357 通りがかりさん

これをもとに最低1000万の値引き交渉ですね

今だいたい週5件ペースとかで部屋がはけていっているようですね。

見た感じもう200戸は残ってないみたいですが、月MAX20契約取れるとして、2019年中には完売するんじゃないでしょうか？

完売するといいですね。

Yahooで公然とディスられて契約者さんかわいそう

実際チビっ子含む家族を抱えて部屋を探せば、リセールとか気にしてられない。不動産投資家目線じゃ決められないんですよ。
老後マイナスにまではならない。空気が悪くない。まあまあ安い。学区。間取りがある程度選べる。交通量が多すぎず安全、人通りあり、学童保育所あり、駅から馬鹿ほど遠くはない。駅近の中古は価格が上がりきっていて現実的でない。土地勘がある。
って意味で別に悪くないし価格次第で買いかなと思ってます。

>>4376 江古田に暮らして20年さん

新築は中古よりもっと価格上がっているから絶賛売れ残り中ですよ

中村橋？とか富士見台？とか謎の池袋線の駅よりは都営地下鉄のほうが冬も寒くなくていいかな。電車の乗車時間の方が大事です。ラッシュアワーに電車に乗る時間は短い方がいいです。
歩いてる時間は気になりませんが、すし詰め状態の時間は許せません。

>>4377 通りがかりさん
だから価格次第なんです。絶対値下げしないつもりの個人オーナーから中古買って後から古びた設備に気付いてテンション下がるより、話のわかるデベからまあまあの値引きで新品買いたいです。

今年買う人は1989から1991年にマンション買った人と同じ運命になるかもしれないのが怖い。
当時うちの目の前に建った駅近のシティハウスが1989年新築時に70平米で一億円以上の広告が入ってたが2014年には3000万台後半で売りに出されてたのは衝撃だった。
2050年にはここも2000万で買えるかもな。

2050年にはどこもそんなもんじゃないですか？埼玉の僻地なんか、30年前の4000万が今じゃ500万とかですよ。で、修繕積立金なくて実質マイナスとか。

>4378

満員電車をそこまでとことん嫌いの人は地方には多数いるけど、
東京では少数派ですよ。

自分が気に入ったならいいですが、少数派なので人気はなく、リセール等々は期待できませんね。

2050年には山手線内側以外はどこでも2000万前半で買えますかね。
埼玉の某僻地大規模マンションは30年前の4000万が今じゃ500万！
よく聞く話ですよね。
人口減少は本当に深刻だし恐すぎる！
世界の支配層の100年後の国家構想に日本は無いらしいですから。
日本国は滅び行く国家なんでしょう。
ロスチャイルドさん頼むでしかし！

>>4383 匿名さん
どんな市況でも買った価格でリセールできるいいおうちが見つかるといいですね。お金があれば、ここはともかく城南か文京を買いに行かれるのがカタいですよ。みんな知ってることですが…。

その頃には和光市駅前マンションも大暴落。
4000万のマンションが300万で買えますね。

>>4376 江古田に暮らして20年さん

家族抱えてるからこそ、リセール目線も重要なのでは？投資家じゃなくても、実需でも資産価値は大事。

>4385
ここの資産価値が和光市のＣＩハイツより劣るということですか？
確かにあちらは３路線が徒歩５分だからここより便利ですが
随分と新江古田に自虐的ですね。

>>4378 匿名さん
この新江古田という謎の駅名が中村橋や富士見台をディスれるほど立派なところとは到底思えませんが。

腐っても中野区ですよ、笑
練馬の田舎の方と一緒にしないでくださいね

練馬どころか埼玉でもここより利便性が優位なエリアは多い。中野区アドレスでも西武新宿線より北側なら雰囲気・ブランド・利便性はほぼ練馬。

皆さんにお伺いしたいのですが、この物件周辺3キロ圏内予算6000万でここより資産価値が高くオススメの物件ってありますか？家の都合でこの近辺に住むのは必須なのですが…

↑自分で探せ！

>>4387 通りがかりさん
そんなにあれもこれも満たす物件に、あなたは巡り会えていますか？リセール云々より、ここは私みたいな中流サラリーマンが、周辺環境、子供の教育費を含む資金計画から見ても程々の物件ってところじゃないですかね。あとは実家が裕福なら心配は要らない感じ。
都内でカタいリセール条件を満たす物件を買うには手元にキャッシュが1億弱要る。
そんな金がないなら、子供部屋が広いかや間取り、実需項目が優先されます。リセールは二の次、それが普通の感覚では。

>>4392 通りがかりさん
物件はともかく、有楽町線副都心線沿線はオススメ。便利でお得な路線。

貧乏人ほどリセールを気にし過ぎて、買えないループにはまり、数年賃貸で金を無駄にする。気に入ったってだけで買える、財布のゆとりが欲しいもんだな。

確かに有楽町線は便利。
ここと販売時期が被ってたが瞬間蒸発した
千川徒歩二分物件とか買っておけば良かったのに。

>>4391 匿名さん

「ほぼ練馬」と「練馬」は全然違いますよ。中野か練馬どちらの自治体に属するかは生活に影響します。

練馬を悪いと言っている訳ではありませんが、もし中野区の未来が練馬区より明るいならそっちに住むべきです。

>>4398 匿名さん

駅前再開発でキリンみたいな大型企業がまた誘致されて潤ったりするのかしら

中野区でも新江古田10分超のここは無いと思う人が多いから大苦戦な訳だがダイヤモンドオンラインでも超絶売れ残りと名指しされるハメに。
住民はたまったもんじゃないね。ご愁傷様でございます。

>>4394 江古田に暮らして20年さん

キャッシュ一億もいらないですよ笑

フルローンで5年後以降残債割れにならなきゃいいぐらいの物件なら、しっかり選べばあります。視野を広げ、見る目を養いましょう。
リセールが第一優先でなくても良いとは思いますが、二の次というのが普通の感覚というのは、「リテラシーが低い人の普通」かと。

>>4401 匿名さん

うーん、多分この方は江古田・江原辺りのエリア縛りがあるんでしょう。江古田に住まれて長いようですしw

この地域では間違いなくピカイチですから、買っていいのでは。

４４０１さんの指摘は厳しいようだが正論ですね。
物件選びに限らず仕事においても視野が狭いとろくなことないからね。

住民が検討者のふりして書き込む場合、買いありき発言になるから偏った意見は要注意。

>>4403 匿名さん

確かに。自分は実際いい値まで下がったのでそろそろ買いありきです。実家もいい値で売れたので、特に怖さはないですね。

>>4403 匿名さん

いやいや、自分もまだ買ってないし買わせようとも思ってないけど、純粋に他に無くないですか？江古田・江原・沼袋・松ヶ丘の中だとここ以外でいいマンションあります？実家都合でエリアを広げられない人もいるでしょうに。

確かに資金余裕があって新井まで北に下がれるなら他の物件にした方がいいと思いますし、戸建ても選択肢に入るなら戸建てにしておいた方が無難だと思いますが、ただでさえ分譲が出にくい上記エリアでマンションという縛りなら他に無いと思いますけど。

リセール、リセールって連呼してるおかしな人とは一緒のマンションに住みたくないな。
常にギスギスしてそうだし、自己中で自分は何も貢献しないくせにマンション理事会にけち付けてコミュニティーの輪を乱した挙げ句にサッサと転売して出て行きそう。

そういう人を門前払いできるマンション、と考えたら良いマンションかも。

>>4397 匿名さん
坪単価はここより高かったし、入れ違いでその前の要町駅真ん前よりも高かった。今となってはそれだけの価値があったということですね。

>>4405 匿名さん
そういう需要のマーケットが限られているのに何百戸もの住宅建設のプランが無謀過ぎて今に至っているのでしょう。

>>4406 匿名さん
そういう人は住まないで連呼するから大丈夫ですよ。ここを選ばないですから。

>>4406
同感です。
住まい選びは今現在から将来に自分（と家族）がどう暮らしたいかが一番大切だと思います。
転勤が多いとか、将来Uターンが決まってるとかでなければ、リセールを気にして駅近繁華街の狭い部屋にガマンして住むなんて滑稽ですよ。

有楽町線沿線近隣で販売時期が被った物件の内、成増、赤塚2件、氷川台、千川が完売（もう少しあったか？）。
有楽町線＆副都心線の方が大江戸線より利便性あるのかな。

ほんとうは住んだ後も区分所有者の一人としてマンションの資産価値に関心があることこそが、マンションの美観や秩序の維持にとても寄与するんだけどね。全員が永住志向なら、それこそタイルの劣化なんて気にならないし、共用部の汚損ひとつだって自分が使わないなら気にならない。
永住するつもりの人々が理事になったときに、管理費や修繕積立金の運営に大きな努力を払うだろうか？
転売を想定する人なら、自身のマンションの資産価値が劣化しないか、中古市場で管理の質を問題視されないかに関心がある分、適切な合意形成が期待できそうです。

>>4410 匿名さん
猛暑や寒冷や荒天の中、距離が長い駅との間を往復したりバス待ちするのも結構なガマンだと思います。

>>4412 マンション検討中さん
確かに。リセールや資産価値重視の住民が理事会を乱すという決めつけはひどい偏見だと思います。

>>4412 マンション検討中さん
なんとかニュータウンで永住している人の中には管理費や修繕積立金滞納の人もいるようですからねえ。

住民、最近契約した人は自分の判断は間違いないじゃないとわざわざ検討板に書き込みに来ている。住民板に書き込めばみんな賛同してくれますよ。市場の評価は売れ行きで結果はとっくに出てますが検討板に敢えて書き込む住民は何を望んでるのでしょうか。
ここは検討板なので賛否両論あって当たり前。
なのに江古田近辺でここ以外にある？ないでしょ？と書き込まれても・・・だからあなたは契約したんでしょ。
検討板チェック、書き込みよりも
新生活に向けて色々準備する方が楽しいのでは。
前向きに行動してはいかがかな。

同じ新築ならシティハウス中野テラスの方が資産価値を維持できるのではないでしょうか

あとは少し待てるのであれば、中野駅前の再開発タワマンを狙ってみては
南側に二棟、北側も二棟できるはずです。そちらの方が更に資産価値は落ちないはずです

>>4417　>>4418
中野テラスは坪400超え、駅前は坪470いくでしょう。ここと比較するにはあまりにも高すぎます。中野駅近物件よりむしろ埼玉物件の方が比較対象としては適切です。

>>4417 匿名さん
そこもここも利便性に関して完全に坪単価がオーバーレイト。中野区と公園で利便性をごまかすか、中野駅なんとか徒歩圏内で西武新宿線最寄りをごまかすかの違い。共通していることは、あと15分電車乗った郊外の駅近と実質的な利便性は変わらないし、あなたが中古を探すときにこの２つが目に入るか？NOだよね？ってこと。

みんな、ブリリアシティ石神井台を買うんだ。

プラウドシティ吉祥寺も似た感じでちょっと安いよ。

ブリリアシティ三鷹はスレが別次元で荒れてますな。

戸数を欲張って作りすぎたよ、ここは。
分譲計300、賃貸計200位におさえて空いたスペースはもう少し商業施設を入れるとかした方が成功していたと思う。

>>4424 通りがかりさん そのとおり。欲をかきすぎ需要を正しく把握してなかったセキスイのミス

コンビニと食堂ぐらいで随分とチープに手をうたれたよなあ。
中野区は足元見られたのか。
積水は確信犯だな。
中規模商業施設併設ぐらいしてれば530世帯値引きなしに売れたかもしれないのに。
住民が売れなくてイライラして検討板パトロールしたくなる気持ちもわからないでもない。

>>4426 匿名さん
三井不動産がららぽーと新江古田を手掛ければ全然違ったものになったでしょうに。

賃貸と共用施設(リブインラボ)って権利関係どうなってるんだっけ？URからの定期借地70年とかで複数の会社が借りてるんだっけ？

分譲エリアは住民が所有権を持っているから、今売れていないとしても数十年はのらりくらり運営されていくんだろうけど、他の部分の行く末を誰か予想してー。

>>4426 匿名さん

スーパーとか中に入る予定ないの？ねぇ無いの？
それだけでだいぶ違うと思うんですが

近隣住民ですが、丘の上にあるマンションなので、わざわざ坂上って行かなくなりました。
できた頃は感動してよく江古田いえというレストランに行ったり、ファミリーマート江古田の森店にも行ったんですけど。

今は面倒で足が向かいません。冬場だとなおさら。
暖かくなったら行ってみたいです。
スーパーができなくても近くにマルマンストアやサミットがあるので要らないと思います。
スーパー銭湯とかできたら大賑わいだったとは思いますが。

コンビニが目の前にあるだけでも便利だとは思いますよ。
コンビニが敷地内や目の前にないマンションって意外と多いですよね。

>>4430 通りがかりさん

それは面白いねww
最近マンションの共用施設は水モノは減ってますけど、外に温泉は面白いかも。
高齢の方も多く住まれるだろうから人気出たかもね。

>>4430 通りがかりさん

スーパー銭湯いいですよね。
リブインラボの後ろの森を潰して作って欲しい
豊島園には庭の湯ありますけど、少し高いですね

コンビニがあるだけでいいのか。
でも一応複合開発の街なんだろ？
現状ゴーストタウンのようだけど。

>>4434 匿名さん
看護専門学校と警察宿舎をどかして商業施設が建てば良いんですけど無理か‥

こんな不便な場所に住宅を建てすぎ
賃貸か分譲どっちか一つにして、残りを大規模商業施設にしてればかなり救われたのに。

積水、URどっちのミスか知らんけど、ハナから間違ってるんだからどうしょうもない。

>>4436 匿名さん
アナタ、矛盾してる。
不便な場所なら大規模商業施設造っても採算取れないと思いますが。計算苦手なのかな？

>>4437 通りがかりさん
でも不便な場所の大規模ショッピングモールが結構人集めていますよね。それをイメージしたコメントでは。

大規模商業施設を作ったら、今の落ち着いた良い雰囲気が失われると思います。
住民の多くの方は、大規模商業施設を望んでいないでしょうし、大規模商業施設が併設されるなら買わなかったと思います。

都内には珍しく広めのガーデニングショップなどが入ると、公園とも相性が良くて雰囲気も華やぎますが…個人的趣味でした。失礼しました！