グランドメゾン江古田の杜

ニュースサイトにも出てました

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000027011.html

豪華というか、暴走気味のプロジェクトに見える。ペイしなければ撤退するだけだが。

ママ友や近所の友達とイタリアンランチ、いいですね。
江古田駅方面や豊玉方面は美味しいイタリアンの店多いから住民の舌は越えてます。
絶品のイタリアンを期待したいです。

リブインラボ、レストランとは別に食堂もできるから、一人で食べたい時や、学生さんにもいいですね。

カシータの会社ですが、カシータではなく1000円くらいで食事ができる定食屋さん形式のお店が入ると聞きました。より日常使いしやすい感じですね。

>>2074 マンション検討中さん
さすがに暴走を放置するわけにはいかなかったと。
相場より安いとは言え、ドンペリをパンパン空けるレストランは江古田には似つかわしいとは言えない。

情報ありがとうございます。レストランと食堂は頻度高く利用しようと思っていたので、カシータと聞いて嬉しいです。楽しみが増えました。

夕食が作れないときなどコンビニ弁当ではなく、安心して食事が出来る場所があるのはいいですね。食堂とレストランで使い分けられるのも使い勝手が良さそうで好印象です。

>>2074 マンション検討中さん

定食屋さん形式のは食堂のほうですよ。

レストランは立派なイタリアンですよ。
ドンペリ、
楽しみです。

この近辺のイタリアンの競合はここですが、
駅徒歩15分以上かかるのに大繁盛してます
http://upmarket.jp

身なりのいい富裕層っぽいお洒落な客ばかりでびっくりしました。

このマンションにできるレストランも会社は違えど青山の店っていう点では似てますね・・・
森の中の隠れ家的レストランということで普通に地域住民に大繁盛すると思います。

https://www.tripadvisor.jp/Restaurant_Review-g1066456-d1070081-Reviews...

料理はもちろん、おもてなしがすごいと評判ですね。
記念日やパーティーに最高かも。

>>2078 検討板ユーザーさん
そうなのですね！モデルルームでお聞きしたのですが、営業さんが間違えてたのかしら。
両方入るなら尚有難いですね。

ここの契約者は本当にポジティブで羨ましいです。
毎日同じ定食屋に行くわけにいかないし、イタリアンも頻繁に食べるわけじゃない。
住民も想定の半分じゃすぐにガラガラになるよ。
業者が賃貸に回し始めたら、色々な住民が集まってある意味楽しそうですけど。

>>2082 匿名さん

周辺住民で連日賑わうと思いますよ。
マンション住民以外も使えますから。
周りも期待しています。

ここ確か分譲の他に賃貸楝もあったよね。

いつ起こるかわからない大災害のために、日々の生活はガマン。
素晴らしい契約者の方達です。

>>2085 匿名さん

いつ起こるか分かってます

>>2086 通りがかりさん
いつ？どんな類？エリアは？
こちらも備えたいので教えてください。

>>2083 周辺住民さん
そうですよね。私も近隣住民ですがとても楽しみにしているものです。
お金持ちも多いし、レベルが高い方が繁盛すると思います。駐車場があるともっとありがたいですけど。これは望み過ぎですよね。

>>2085

朝の7時から何の生産性もうみださない無駄なネガ意見
性格ゆがんでますね
親や子供、パートナーが知ったら悲しみますよ

>2089

朝の10時から何の生産性もうみださない無駄な書き込み
性格ゆがんでますね
親や子供、パートナーが知ったら悲しみますよ
ここは検討板、ポジ・ネガ賛否両論あって然るべき。
最初からネガ意見＝悪　と決め付けたポジ擁護書き込みはいらん。

検討者がポジ・ネガ両意見を見て買うか買わないかを検討者が判断するだけ。

>2090

長文お疲れさまです
もうちょっと肩の力抜こうや
書き込んでいる時の顔もゆがんでるよ笑

結局は価格が割高か適正か割安で検討者は判断するしかない。
この微妙な立地をどう判断するかだ。

初期契約者はかなり割高で購入済
直近契約者は割高で購入済
直近検討者は割高を敬遠
竣工直近検討者は適正価格で購入希望
竣工後検討者は割安に購入希望

微妙な立地に複合計画でどこまで下駄を履かせられるかが
積水の腕の見せ所！

グロス控えめの客引き部屋
E6type
2LDK
58.10m2（17.57坪）
5,130万円
坪292万円

新江古田徒歩10分
ＤＩＮＫＳ・単身向けでこの価格

中野区が最大の売りのようだ。
公式にわざわざ中野区アドレスの新築マンションｗ

中野区アドレスでも新宿区や渋谷区が近い所と練馬区に近い所では雰囲気や文化、休日の過ごし方など全然違うであろう。その多様性は中野区の魅力かも知れないが。

公式に中野区を強調してるから契約者も中野区を拠り所にしてたのか。デベも契約者も同じ穴の狢という訳か。しかし行政区マニアの一部契約者以外の検討者、契約者はそこまで中野区アドに拘りは無さそう。

いくら契約者が資産価値を盛ろうとしても
現実的には同価格帯なら
板橋区、練馬区、北区で3路線以上利用可能な
それぞれ徒歩5分以内の物件に軍配が上がるのが
現在のトレンド。
市場動向、需給を見誤ると痛い目に合う。

さらに駅近の周辺相場

ttps://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=88817305

>>2103 匿名さん
ほお、これは比較的良心的な価格。
練馬や国分寺や三鷹や綱島の駅近の値付けが異様な中でホッとする。

すみません、新築と勘違いしてました。それでも安く感じる。持ち主がお急ぎなのでしょうか？

ここの契約者が強みとして例にあげる江古田の街中！
2103の物件なら江古田2分、新江古田７分、新桜台8分と
この物件の新江古田徒歩10分よりどの駅を使っても近い。
で清水建設施工のパークホームズ！
どんだけ積水がボッタクリかがバレタな。

2103なら三井不動産で清水建設施工で3駅が全て徒歩8分以内で5490万とここより何もかもが格上だな。
指値で5200万てとこか。
契約者は恐らく規模が違うから比較にならないと言い訳するんだろうがこの立地なら複合大規模の必要もないしな。

ネガの暴走が哀れな程必死で笑わせてもらってます。お里が知れますね。ここに引っ越して来ないで下さいね。

契約者は余裕ですよ、申し訳ないけど。

コメント迷いましたけどあえてします。
ここ検討してます。
ネガの人の意見はある程度わかる部分もないとは言えませんが、どちらかというとかわいそうな人たちだなとみてます。
契約をすでにされている方はスルーされればいいのではないかと思います。
相手にしているのを見るのはあまりいい気持ちはしませんので。
検討者もバカではないので大丈夫ですよ。

検討者は冷静に見てるだろ。一部の契約者が上流ぶる発言するから弄られるだけ。

公式ホームページの物件概要が全て
販売戸数を見た上で冷静な判断をしてください
ネガは買わないから来るなと言われますが、積水の値付けの異常さを冷静に見てほしいと思っているのです。

>>2108 マンション掲示板さん

今は余裕、入居してからクレーマーですね。

竣工前数ヶ月で半分以上の物件が売れ残っているマンションです。
悪い物件ではありませんが、適正価格で購入するよう、強気で交渉ください。
今の販売価格で購入した瞬間に損を抱えます。
物件数は250以上ありますから焦らず、周りを見て進めてください。

逆に早く買わないと売り切れるかもよ。
なぜなら...

資産価値の低い物件と思われないようにネガを論破しないと！

販売断念、賃貸化するから

>>2115 匿名さん

感情論でなく論破ください。
検討者は冷静に判断します。

>>2115 匿名さん

資産価値は販売価格より低い

検討者です。4月末引き渡しのC棟の部屋はだいぶ売れて条件の良い部屋が選べなかったのですが、A棟の価格表見せてもらってる方いらっしゃいますか？A棟はまだ売り出ししてないのかしら？

>>2119 マンション検討中さん

まだみたいですよね？
うちも両親が一戸建てから引越したいと言っているので検討してます。
ただローンが組めないので、家が売れてからなので、まだ販売してないのは逆にありがたいですけど。A棟に両親が住めたら安心だし嬉しいなと思ってます。

それにしても都内大規模のはずなのに盛り上がりませんね…江古田の杜で閑古鳥が鳴いています。

どんな人が買ったのか、興味あります。
実家に近い人ばかりかな？

地元が多いですね。相続対策とか、孫へのプレゼントとか。
掲示板に書き込まなくてもリアル世界で交流があるのでここには書き込んでません。

この近辺は超大金持ちも多いです。ただ、みなさん質素でロールスロイスやベントレーといったいかにも高級車には乗っていません。
せいぜいレクサスやベンツに乗ってるくらいです。
目立つのを嫌がるんでしょうね。
このマンションも目立たないけど品があるということで人気のようです。

そうですね。派手さはないですが、さりげなくていい雰囲気ですね。やはり道路から奥まった広々とした敷地と素晴らしい植栽ならではですね。

目立たないけど品がある？笑
見た目は団地、住むのは高齢者！

外からみて豪華すぎると景観を損ねるし妬まれるので、一見質素なほうがいいです。
外からは普通なのに中は実は綺麗な内装、ってほうがいいです。
レストランも実はすごかったり、知る人ぞ知るほうが絶対いい。
誰にでも受ける華美さは必要は無し。成金じゃあるまいしね。

価値のわかる人だけが住めばいい…素敵です。一方で、そのわかる人が総戸数の半分しか居ない不人気物件という現実は何とも厳しい限りですが…理想と現実、難しいものですね。

半分賃貸になってしまうの？
シャーメゾンECOだね。

もともと賃貸棟の予定があるのに、賃貸なんかにしたら大損でしょ。
出血覚悟の値引きで売りさばくしか無い

突っ込み所満載で弄られる所以

・目立たないけど品があるということで人気→人気はない売れ行きで現実を見ろ

・派手さはないですが、さりげなくていい雰囲気→意味不明

・一見質素なほうがいい→一見ではなく普通に地味で質素

・誰にでも受ける華美さは必要は無し→誰にも受けないから実際に売れてない

ポジサイドが強い決定打を出せず資産価値に疑問を呈している側を論破できない。

資産価値の低い物件と判断されないように検討者に良い情報をお願いします！

物件ログはずっと残りますから中古で売るときも厳しさが増しますよ。

不人気物件って認めればいいのに、本当の金持ち、高級イタリアンとかプライドたっぷりのワードを並べるから、買いたい人も躊躇させる物件。
先着順物件の販売が微動だにしなくなっている現実を受け止めたほうがいい。
わかる人がわかればいいレベルではない。

>>2128 匿名さん

この物件が理想？

残念ながら、ここが売れないのは価格だけの問題ではないのかもしれませんね。
そもそもここの立地ポテンシャルとして、300戸程度が上限のエリアなのではないでしょう。そこに531戸も供給しようとしてる訳ですからね。
既にオープン当初よりグロス価格で1000万〜1500万くらい下げていますが、この後はバナナの叩き売り状態になって一気に値崩れ起こしていくでしょうね。。。

>>2134 マンション検討中さん

それはあなたが望むことであって、そうはなりませんよ、残念ながら。

>2135
それこそあなたが望むことであって、進捗率からはそうはなりませんよ、残念ながら。

竣工時に半分売れ残ったら、管理費と積立修繕金は積水が負担してくれるのですか？
駐車場や駐輪場の代金も払ってくれるのでしょうか？
総会や理事会には積水の社員が参加するのですか？
そもそも会は成立するのですか？
1年売れなかったら中古物件として堂々と値段を下げて売られるのですか？
素人ですみません。

投稿にすぎませんが、こんなことになるのですか？

https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/11109350071

30代契約者です。都内6千万予算で、駅徒歩5分の物件買えたら買うんだけどなぁ。妥協して10分以内で決めました。通勤で使う大江戸線が最寄なこと、窓が開けれる長閑な環境であることが決め手ですかね。共用施設にも期待しています。でも、単純なので、掲示板が荒れると不安になるなぁ。

>>2139 評判気になるさん

ここに書き込んでるネガは嫉妬からなので気にしなくていいですよ。
もともと検討者でもなく、そもそも経済的に買えない人たちがギャーギャー喚いてるだけですから(笑)

杞憂に過ぎないといいですね。
ただネガの投稿がなぜそんなことを言うのか、色々と調べた上で購入した方が後悔は少なくなるかと思います。

敢えてリスクが多い物件を購入する必要もない訳で、
ある程度の勉強は必要だな。雰囲気で買っては危険。
初期契約者も内心デベには怒りもあるのでは。
初期契約者の購入時期が不動産市況のピークで既に直近の市況は一年前に比べて悪化している。

大手民泊業者かホテルが全棟買い取ればいいのかもね

契約者には手付け金倍額返しすればいいでしょ

>>2136 匿名さん

確かにそうですね。というか既にバナナの叩き売りになってますよね。

この掲示板の価格スレが正しいなら、15%ぐらい高い感じだね。
15%下げてこの景気が続けば、発売後1年以内には何とかなりそうな感じはしますが・・・

個人的には間取りはいいけど、デザインが古臭くて好きになりませんが、
やっぱり最大のネックは価格でしょうね。

例えば30歳でここ買ったら生涯ここに住めるのか考えないと。
子供の成長や誕生と共に手狭になる
子供の私立中の通学に不便になる
自身の栄転に伴う勤務地変更
自身の左遷に伴う収入減
親の介護の為、実家近郊に引越希望
などなど実例あげたらキリがない。
そんな時に流動性が極めて低い割高不人気物件を所有してしまうと
本当に苦労しますよ。
いざと言う時にすぐに買い手がつくに越した事はない。
逆にすぐに買い手がつく事が重要ではないなら
その明確な根拠をポジから聞いてみたい。
流動性という意味ではここは完売しない以上ゼロどころかマイナスですよ。例えば竣工半年以内に転籍で海外子会社の役員になった場合はどうするの？
まだ新築が完売してない時点で敢えて半年住んだ中古買うか？
リスク回避にはそのくらい厳しく考慮するぐらいでないと。
流動性という点でこの物件はリスクが高過ぎる。

>>2146 匿名さん

体験談をありがとうございました。
頑張って生きてください。

>>2146 匿名さん

大変参考になります。
モデルルームに行っても良いことしか聞けませんし、検討者としてはポジだけでなくネガも欲しいので、このような厳しいご意見は大変ありがたいです。

>>2145 匿名さん
スーモと棟別に照らしてみるとほぼほぼ同じ値っぽいですね。

>>2139 評判気になるさん
通勤で使う大江戸線、ってお勤め先は大江戸線沿線ですか？それなら納得です。一回でも乗り換えが必要な勤務先なら、丈夫なだけの大江戸線沿線の物件は対象外にすべきでしょう。

>>2146 匿名さん

そうなんですよ。10～15年もする自分の周りの環境が大きく変わる可能性が高いんですよね(経験上)。

しかも駅遠なので共働きにも厳しい。年寄り永住向けのマンションと評価される所以ですね。

高齢者がゆったり暮らすには申し分ないかと思います。

ネガのコメントの方に「参考になる！」ボタンのカウントが多いですね。それだけネガの方に説得力があって、物件プロジェクトのリスクが高いのでしょう。

>>2151 匿名さん
高齢者でも繁華街や手続き等の外出の機会は意外と多いし、むしろ高齢者ほど駅近の方がお勧めです。若い人は駅遠の賃貸で頑張るべし。

参考までに、昨日入ってた物件のチラシです


グランデージ哲学堂公園
中野区松が丘２
3LDK 69.40平米
西武新宿線・新井薬師前徒歩10分、西武新宿線・沼袋徒歩10分、大江戸線・落合南長崎徒歩17分
哲学堂公園徒歩3分

平成10年8月築
築19年

価格：　4480万
分譲時価格：　約4980万
賃貸だと19年分の家賃は約4000万なので
それを考えると元は十分取れてるかと。
実質500万で19年住めたことになりますし。

資産価値は十分保たれてますよ。中野区強し。

>>2154

それ売却希望価格だろ。
実際の成約価格はもっと下がるだろうね。
新宿線だし駅からも近くない。

>>2154 周辺住民さん

きっちり計算したら、
月額家賃18.9万×12ヶ月×19年＋4ヶ月＝
4,384.8万
でした。
実際はこの他礼金や更新料がかかりますし。

なのでこの物件100万で売っても元は取れてますね。

しかも現在が異常な高値という認識もないのかね…五輪後は落ちる一方ですよ。

>>2156 周辺住民さん
賃貸だとこれに加えて管理費もかかります。分譲の場合もかかるので結局相殺されますが。

まあ、築２０～30年経っても分譲時価格から1000万も下がってないな、ってのが地元民の感想です。
今だけじゃなく前からずっとそう。この周辺のどの物件もそんな感じです。
需要と供給曲線によると需要が無ければ価格は下がる一方のはずですが、そこまで下がらないということは根強い需要はあるのでしょうね。

じゃあ、何で売れないんだろーねー

なのでこの周辺で賃貸で3LDKに20年住むと結局4500万相当かかるので、6000万で買った物件を20年後に例え1980万で叩き売りしてもそれで元が取れるなら御の字じゃあないでしょうかね？

>>2161 周辺住民さん

実際はそこまで下がらないので結局は買ったほうがお得、になります。

>>2154 周辺住民さん

意外と騰落率悪くないですね。
ということは、駅近でもっといい物件が見つかりそうですね。ゲインも期待できそうな物件が。

>>2163 匿名さん

駅近、って新江古田駅近ってことですかね？

だと目白通りの排気ガスとかで住環境は良くないかもしれません。

グローリオ中野新江古田というエニタイムフィットネスが入ってる新江古田駅徒歩30秒の物件ですが、目白通りに面しているためトラックが通る度に揺れますし、排気ガスがすごいのでバルコニーに洗濯物が干せません。

利便性は抜群だとは思います。

住環境も利便性も、となるとなかなか難しいかもしれません。

江古田駅方面だと戸建てメインとなりますし繁華街となりはやり夜はやや賑やかになります。あと練馬区になるので若干価格は下がります。

>>2164 周辺住民さん
都心直通でもなく、10分ヘッドの各駅しか停まらない西武新宿線駅の駅近でも、資産性だけなら十分かと思いました。さらに利便性追うなら、メトロや中央線駅近を見るべきですね。
目白通り沿いはやはり住環境厳しそうですね。乾燥機使いなので洗濯物は全く干しませんが、幹線道路から少しでも奥に入ると生活はしやすくなりますね。

>>2151 匿名さん
共働きだと、駅への距離よりも子供の保育園や学童、小学校への距離の方が気になりません？あと学童が終わってから自宅へ帰る道とか。

>>2166 マンション検討中さん

マンションは子育て以外全てに向いている住居形態。唯一子育てのみ向いていない。

探せば駅も学校も保育所も近い物件はありますよ。駅近や駅直結保育所もできているし。

ポジ書き込みは現実には厳しい資産価値を必死に隠そうとしているだけで全く参考にならない書き込みが多すぎる。そもそも契約者板で仲良く傷の舐め合いでもしていればいいものを常に検討板を監視して根拠の薄いポジ情報を書き込みしにくる。滑稽としか言いようがない。
ここを初期に契約しなければ監視員に成り下がることもなかった。
2154のグランデージ哲学堂公園1998年築、新井薬師前徒歩10分、落合南長崎徒歩17分、の物件を引き合いに出して『資産価値は十分保たれてますよ。中野区強し』と自称周辺住民を名乗る契約者が中野区の外れの資産価値は高いという必死な情報。
経済に疎いからこの物件を初期にかなりの高値で契約してしまったんだろうから、説得力が全くないのも納得の書き込みだがあまりに低脳過ぎてかわいそうになった。月の家賃の１９年分だからどうこうとか何の参考にもならない。分譲物件に月の家賃無理やり引っ張り出してきて比較してどうする？
ストーリーとしては資産価値があるという結果に導きたい気持ちはわかるが答えありきのポジ発言では検討者から契約者になる人は増えない。
まず不動産は時価だからその当時の不動産市況に価格は左右される。当時の新築マンションの平均価格は1997年の4,367万円、翌1998年には4,041万円へと7.5％下落している下降トレンドのど真ん中物件である。そして1999年に4,036万円へと続落し、2000年には3,932万円と歴史上マンション最安値の時期にあたる。ちなみに直近の首都圏の平均価格は5551万円。
そして新築時に坪238万であったグランデージ哲学堂公園の現在の取引相場は坪190万である。所有者の希望売却価格が坪214万なだけ。
中野区徒歩10分の物件は築19年で歴史的に安く買えた時期の新築時と対比しても20％以上も資産価値が下落している。
比較として1999年築の東上線成増駅徒歩6分、有楽町線・副都心線の地下鉄成増駅徒歩５分の３路線使用可能な物件であるコスモ成増シティフォルムは新築時坪単価200万円、現在の成約価格も坪200万円とほぼ下落なし。要するに歴史的に安い時期に買えた1998～2000年の物件の現在相場は新築時価格と変わらない価格で取引されるケースが多々あるにもかかわらず、徒歩10分の単路線しか使えない中野区物件は下落率20％となってしまっているのが現実。ポジの例として出したはずの近隣の駅徒歩10分の中野区物件であるグランデージ哲学堂公園は資産価値下落の象徴のような物件であった訳だ。ポジをするつもりが致命的なネガをしてしまうという華麗なオウンゴールを決めてくれたポジの知能指数はホームラン級のウマシカであることを証明してしまった。

なげーよ。
言いたいことよくわからんから手短に要点教えてくれ。