グランドメゾン江古田の杜

>>1404 匿名さん

確かにね。大江戸線のマイナー駅から徒歩8分、発展も望めないような立地ではつらい。

>1402

東側の地位が上がってるのはもちろんなんだけど、
それ以前にここは駅から遠いのが致命的。

西武池袋線の中村橋のパークハウスなんてもっと高いけど残1戸でほぼ完売が見えてるし、
富士見台のクラッシィハウスとかパークハウスもそれより高い水準でさっくりと売れてる。
まだ売り出し前だけど、ブランズ練馬は超強気の高値で来ている。

駅から近ければ評価されるんだけど、今の御時世、駅から遠い物件は評価を得られませんね。

>>1406 匿名さん
それはこの物件においては決定的な要因ではないんじゃないかな。

駅遠というより、駅力・街力の不足。8分ぐらいなら、駅・街に魅力があればサクッと売れるよ。10分超えたら、例えばパークタワー晴海みたいなことしないと厳しくなるけど。

ここの場合は、駅力・街力の不足に加えて物件自体も悪い意味でいつものグランドメゾンになってしまったね。周りに十分森があるのにさらに森っちゃって、駅力・街力をカバーするだけの強烈な魅力のようなものが出せていない。

>>1404
なぜ？中野アドレスだから購入したんですが。

>>1407
先日見に行ってきたけど森森していなかったけど。良い感じで自然があって子供達の笑い声が聞こえてきて雰囲気が前に比べて良かったけど！

>>1406
駅から遠いって言う人は普段歩いてない証拠。

>>1406
メタボリックなの？

>>1408 名無しさん
中野区→豊島区→新宿区→中野区→新宿区を通らないと新宿駅に行けない立地にアドレス名は関係ないのでは。
広告で新宿駅5キロ圏を強調しているが、駅遠＋駅深＋電車待ち＋駅数多い大江戸線で、新宿駅まで30分は見ないとならない、新宿駅5キロ圏の中野区アドレスです。
民間デベのマンションの立地と言うには、色々厳しい。

>>1406 匿名さん
西武池袋線に魅力は感じない。

>>1410 >>1411
契約者や居住者が納得していても、市場で評価されなければ値段は下がるし空室は埋まらない。
とにかく駅遠がより一層不利なのが今の現実。

>>1412
いやいや、そういう意味じゃなくて中野という評価が得られないって言っているから。

>>1414
遠いか遠くないかはその人の価値観。駅近だったらもっと価格が上がる。

>>1415 名無しさん
自分はそこまで冷たくはない(笑)
中野区アドレスというだけで何千万の買い物をした方を前に、中野区アドレスの評価が低いなんて言えない。

>>1413 名無しさん
駅近は高くなっているが、西武池袋線はそれなりに値段がお得。

>>1408 名無しさん

いわゆる中野といえばJR中野駅辺りを指しますからね。これから一大再開発を控え、さらにブランド力の高まる中野駅の恩恵を、ここは受けられない。ということではないですか？

>>1417 匿名さん

中野区であることのマイナスはないかもしれませんが逆にプラス評価はありますかね？練馬区や板橋区にも言えることですが。。。
ここの購入者は都心への距離と環境で選んでるので、アドレスがどうとかあまり関係ないと思いますよ。

>1410

一回歩いただけでこんなこと書いてるからダメなんですよ。

まず、このあたりで駅徒歩10分は遠い評価ですよ。一戸建てじゃないんだから・・・

世間的にも、今人気になるマンションは駅徒歩5分以内です。
（名前の出てるパークタワーはるみなんて駅徒歩12分でシャトルバスが出てることからわかるように、10分以上だとほぼバス便の扱い。）

さらに、今後30年歩いて毎日通勤できるかも怪しい。
東京で年間何日の降雨日があるかなんて当然ご存知だとは思いますが、
毎日の通勤で10分オーバーの苦痛は歩く人ほど理解しています。

以上から、10分以上歩かないと駅に着けないっていうのはかなり致命的です。
バス便並みに1割～2割安いならともかく、逆に1割～2割高いんですから、そりゃ厳しいですよね。

>1420

見栄を置いておいて子育て世代の実益で言うと
練馬>中野・板橋>杉並・世田谷　かな？

区の補助はだいたいこういう順番です。
（杉並・世田谷は補助は悪くないけど、保育園が論外レベル。専業主婦なら悪くない）

中野区の子育て補助は練馬より悪いです。
大きな病院も無いからお子さんが健康でないと辛い。
健康な子供なら練馬・板橋とは50歩100歩だと思いますが。

>>1421
そうかな？駅からマンションまで数回歩いたけど、歩けば歩く程慣れてくるせいか苦痛じゃなくなった。

>>1422
マンションの前に小児科の緊急病院ができたね。

>>1421
いや〜、あの距離だったら歩きたい。バス乗ってる場合じゃない（笑）

>1423

東京で雨の日、最高気温25℃超えの日、最低気温5℃以下の日
これらが一年に何回あるか数えてみな。

今の時期10分～15分歩くぐらいはどうってことないと思うけど、
朝の通勤時間・夜の帰宅時間で上記の条件の悪い日がどのぐらいあるかカウントしてみるといいと思うよ。

60歳になってもそのルートを歩くんですからね。
駅から遠い物件は精神を削りますよ。

>1427

中野区（山手線の外側）は普通郊外の扱いだと思うけど、それは置いておいて。

一般的に言えば徒歩10分は駅遠ですよ。
メディアは一戸建てとかバス便物件も扱いがあるからそうは言わないけど、
消費者は素直ですから、駅徒歩10分の物件は駅遠扱いで考えているし、
それが売れ行きにも現れている。

苦戦してる物件って、駅徒歩10分ぐらいのものが多いですから。

例えば>1399で名前の出てる芦花公園レジデンスとかプラウド桜新町とかは駅徒歩10分。
デベロッパーは徒歩10分だと駅近の値段を付けてくるけど、消費者はそう考えないから苦労してるんですね。
むしろ誰がどう見てもバス便の物件のほうが価格が安くて早く売れている印象です。

>>1423 名無しさん

何度も出ているが、駅距離に関わるのは肉体的苦痛よりも、時間の浪費や資産価値劣位、雨天荒天の煩わしさに繋がる。
「私は気にしない。あなたは運動不足。」だけで済むほど単純ではない。

>>1430
そういう人は買わなきゃ良いだけ。

>>1429
他のレスじゃ意味ない。
沼袋駅までも歩いてみたけど、駅までも色々なお店があって楽しかったな。

>>1426 匿名さん
60なら余裕だよ（笑）

>1429

そのとおりですね。
駅から遠くてもいいという人は一定数います。

ただ、それはあくまでも少数派。
ここの売れ行きが、世間一般では駅から遠い物件が評価されないことを如実に物語ってます

もう少し安ければよかったんだろうけどね。

駅距離のコメントもういいでしょう。延々と同じ事を。。

一般的には駅遠と言うのはわかります。もちろん資産価値への影響も。
しかしこのスレはそこだけを議論する掲示板でもない。
(ちなみに私個人の主観としては駅距離近いとは思わないけど遠いとも思ってません。
駅距離よりも自然の住環境を重視しているから。)

マンション購入は総合的に個人で判断するものだし
100%満足できる物件なんてなかなかないと思います。

そんな中この物件に魅力を感じた購入者や、興味をもち検討してる方は
こちらの駅距離に対し自身の生活スタイルに対し問題ない距離と感じている方も
いらっしゃるのでその考え方を否定するようなコメントはどうかと思います。

駅遠ばかり投稿してる方はこの物件に魅力を感じてないのに
なぜこのスレにあらわれ延々コメントするのか。。。

情報提供はありがたいですが延々同じ事をコメントするなら
別でやってはどうでしょう。

この物件、先日も散歩しましたがこの時期は色んな落ち葉も落ちていていい雰囲気です。
四季を通して色んな植物や鳥たち見ることが出来、自然が好きな方にはいい住環境ですね。

>>1431 名無しさん
だから値引きと空室ばかり。初期契約者は高値掴み。

乗り換えて20分かかる駅の開発に恩恵を受けられるというのはポジティブすぎますね。釣りだと思いますが。

東エリアだと、プラウド西葛西が坪単価がここと同じくらいのレンジですね。大手町まで一本20分で、なんてことはない立地ですが、駅徒歩8分で住みやすい環境から販売好調とのこと。

一方で、超マイナー駅の越中島プラウドは絶賛苦戦中。駅徒歩3分でも街に魅力がないからでしょう。

東エリアは駅力＆駅徒歩8分以下が揃うと完売するようですが、駅近でもない、駅力もない場合は、苦戦＆値引き必須な感じですね。

>>1434 匿名さん

一番シンプルでわかりやすいまとめですね。

>>1437 マンション検討中さん
越中島は東京駅まで二駅を強調しても、検討者は京葉線の使い勝手の悪さや15分以上も空く昼ダイヤの非効率をよく見てますよ。
不動産屋の言いなりになるのではなく、ちゃんと実地を見て自分で考えないと。
ここの初期契約者は本当に自分で考えたのかと。

ここと同価格帯で駅近だとどこがいいですかね？

>>1440 匿名さん
下赤塚のまだ分譲している方。
緑が身近にないとダメな人は対象外でしょうが。

>>1439
考えてまーす

>>1439
あなたに言われたくないわ

>>1436
何を根拠に？

なんか結論が見えてきたね。

・設備や環境は評価する人は一定数いるけど、ボリュームが少ないから、資産価値には反映されない。
・資産価値を決めるのはほぼ駅距離。駅から近ければ古くても資産価値的にはプラス。

ここも100戸ぐらいの小規模物件だったらあっさり売り切って
趣味の人が好む隠れた名マンションの評価を得られたかもしれない。

戸数が多いから苦戦して悪循環にハマっちゃったね。

>>1445 匿名さん
駅近だからいいんじゃなくて駅近だけど安い物件が良いってことでしょ。
駅近の資産価値以上に価格が高いと意味無し

>1446

そうじゃなくて、駅近なら高くても許されるんですよ。

例えば、この物件のボリュームゾーンは定価で70平米6000万ぐらいかな？
西武池袋線でも、駅近ならあっさり売り切れる値段ですよ。
※ちょっと前に出てたけど、江古田よりも都心から遠い富士見台とか中村橋とか大泉学園で証明されてる。

駅から離れてるからこの価格で苦戦してるんですよね。
駅から離れたら設備を豪華にするんじゃなくて価格を下げる方向で勝負しないと売れないご時世ですね。
（極端な話、ココも公園隣接以外の売りをなくして設備を落としまくって価格を下げられたらもっと売れ行きが良かったと思う。）

ここの契約者面白いですね。
一戸建てを買う感覚でマンションを購入している感じです。

>>1448
関係ないよ、そんな事。

>>1448
失礼な人だね、あんたは。

>>1445
て、言うか売れてないってどこの誰が言ったの？

>>1447 匿名さん
あんまり返答になってない気がするな。
新江古田駅の駅近が6500万くらいの価値しか無いのに徒歩10分で6000万なら高いと感じるけど。

>1452

ちゃうよ。
読解力のないやつやな。


駅近6500万ならもっとマシな売れ行きで売れるって散々言われてる。

金を出すことのできる多数派は駅近に価値を見出してるんだよ。
駅から遠くなるとターゲットが違うからもっと下げないと売れない。

>>1453 匿名さん

新江古田駅徒歩3分とかならいくらまで許されると考えてますか？

高値掴みしてるのに強がるからアンチが集まる。
将来像を楽観視しているからアンチが更に集まる。

駅近で交通量が多く夜も窓を閉め切るマンション、電線がエントランスの前にあるマンションがいやな人はこういった環境を好むのでは？　人それぞれですよ。
マンションマニアさんも不動産のプロが普通のマンションを購入する理由を書いてますね。
https://www.sumu-log.com/archives/8517/
わかる気がする。ここで資産価値資産価値と叫び続けている方たちとは住みたくない。
住まい＝資産価値ではなく住まい＝生活価値。納得。

>1456

心配しなくても資産価値のことなんてこれっぽっちも考えてない
古いタイプの小金持ちしかこんなところは買わん。

で、趣味に走るのはいいのよ。
こういう土地が好みの人がいることも理解できなくはない。

ただ、それはマニアックな少数派だし、
その割には価格が高すぎるのがネック。
3割ぐらい引かないとゴーストタウンになっちゃうんじゃない？

なんかけなされてるんだか褒められてるんだかどっちだ？
ポジティブだから褒められてると思ってしまう（笑）
ゴーストタウンにはなるのはさすがに勘弁してほしいと思うので、もし住人になったら街の魅力を上げられるように地域一丸でがんばりますよ。
Please keep paying attention!

駅近至上主義者って、間違って東十条のザガーデンズ東京王子を買ってしまった人達でしょうかね？

あそこは全く魅力ない場所で、駅近だけが心の支えみたいなとこあるので。

グランドメゾンみたいに中野駅まで座って行けないから歯ぎしりしてるんでしょ。人口増で超明るい未来ですから、中野北部の公園があるエリアは。

中野、吉祥寺を余裕で追い抜いて住みたい町ナンバー１になってますよ７年後。
大規模商業施設とオフィス、アリーナ・・・人口激増必至です。
ただし税収アップで恩恵を受けられるのは中野区民のみ。
練馬区じゃなくて中野区側に買ったほうが絶対に良いのは未来を見れば分かりますね？練馬区は４人に１人以上はお年寄りで税収減、未来は暗いです。

マンション横の江古田の森公園または合同住宅前から中野駅へバス１本で楽々行けます。区役所前まで１５分で行けるのにマンションホームページには２０分と記載の不思議。区役所前が実質駅前なのに。

バス便アピールってどうなのよ？

>>1460 匿名さん
それはあくまで願望だし、その通りの未来が約束されているのなら、ここではなく中野駅や東中野駅、新中野駅や中野坂上駅徒歩圏を検討します。
この4駅以外の中野区の駅は、違う区というか違うカテゴリーのような感じもします。

>>1457 匿名さん
古いタイプの小金持ちだけで500戸も集められるのかと。
地元高齢富裕層も駅近タワマン志向ですよ。その人らのニーズに応えた郊外駅近タワマンは皆人気で中古も資産価値落ちずゲインもあります。
立川、国分寺、石神井公園、大泉学園などそれらの駅近タワマンは新たなマーケットを開拓しました。
古いタイプの高齢小金持ちを上手くシフトさせたんですね。

過去の類似物件で言えば、グランドメゾン杉並シーズンくらいの評価が得られれば御の字かと。
西武新宿線の駅遠で500戸以上の大規模かつ練馬区と隣接というのがよく似ています。
杉並区とは言っても北部井草地区はパッとしないところでしたが、グランドメゾンのおかげで住民の質も上がり、地元の小学校もクラスが増えました。分譲価格は安くなかったが、この江古田ほどは高くなかったかなと。まあ、適正価格であったのも功を奏して、中古の取引価格も新築時を上回るのもあります。
杉並の北端ながら、杉並区の中古の平均取引単価を上回っており、井草の奇跡とも言える物件。
グランドメゾン江古田の杜もこのように支持されれば成功と言えるのですが。

駅近タワマンはもう人気が価格に織り込まれて高騰し過ぎだと思うな。管理費や修繕費も高いし。

>>1466 匿名さん
ここも最初はそれらみたいな価格でスタートしたのですが。

>>1460 匿名さん

この物件のエリアは、この物件のあと再開発あるの？ないよね。これで、打ち止め。20年後を想像すると寒気が、、、

>>1468
それは分からない。人の流れができるし、人も増えるし。現にマンションのおかげでサミットだって改装しているし。寒気するなら暖かくして寝て下さい。

>>1463
この4駅考えたんですが、駅近だと周辺道路がうるさいし、家賃も高いしスーパー等の物価も高いし・・・でやめました。

>>1467 匿名さん

本当ですね。私も事前案内時の価格みて、あり得ないと思いましたよ。どんだけボッてんだと営業の方に突っ込みそうになりました。

>1464

この物件を好む古いタイプの小金持ちって
高齢者じゃないよ。

そこそこ高収入（年収1000万～1500万）ぐらいで、専業主婦がいる家庭。
多分そんな感じの人達が多いんじゃないかな？

そんな人はいまどき少数派になってるから、
当然売れ行きも苦しいと・・・

>>1472 匿名さん
最近はそこそこの収入がある奥さんは仕事やめないよ。旦那がリストラされたらヤバイし。
ほとんどの人は、共働きでないと23区内に家買えないのでは？

>>1472
断言されちゃってますけど、
なんでそんな事をご存知なんでしょうか？

知り得る立場にいる方？
それともただの独自研究（というか妄想）？

古いタイプの小金持ちなるカテゴリーを独自に定義した上で、その世代、年収（世帯収入）まで勝手に設定し、そういう層が好むマンションだから売れてない…って意味不明なんですが。

>>1470 名無しさん
激しく同意。
中野の中央線より南側は緑が極端に少なく空気も汚くあまり落ち着いて暮らせません。東中野とかだともはや大久保に近いですし。中野坂上とかも西新宿圏内になって軽く殺伐としてます。
その点、プチリゾートのような軽井沢チックな緑の多い本物件は超貴重。
中野北部のマンションで緑を求めるとなると、ここくらいしかありません。
あとは哲学堂公園のUR賃貸くらいですが空きもないし分譲でもありません。

>>1476 匿名さん
リゾート、、、笑
軽井沢、、、笑

中野区で緑（不思議な拘り？）なら、平和の森公園近くのオープンレジデンシアも視野に入りそうですね。あちらは個数が少なく、値付けも適正なのですぐ埋まりそうですが。

同じくシティハウスもいいですね。ここと悩みますが、どうせなら中野に歩ける方がいいかな。公園も近接だし、お値段に注目ですね。

江古田は江古田であって、中野ではないな。たまたま中野区に入れてもらった中野区北端地域。

>>1480 名無しさん
趣味だけでなく、取得価格やローンの額にも関わるので。
高騰傾向の首都圏不動産マーケットの中でも、オープンレジデンシアのそれはまあまあリーズナブルな値付けではないかと。
大江戸線も西武新宿線も、都心のオフィス街に行くには最低1回の乗換が必要なのはイーブンだし。

>>1480 名無しさん

もともと森があるのにマンションにも森作りすぎ。どうせならフツーのグランドメゾンコンセプトじゃなく、もっとスタイリッシュな建物にして欲しかった、、、
便利な施設は揃っていますが、郊外の団地のようなイメージになってしまっています。

>>1478 匿名さん
オープンレジデンシア平和の森公園は隣に変電所や鉄塔があるので、それが気になりますね。

職場が中野であればかなりありな物件
自転車で20分で通勤電車と無縁なストレスフリーな生活
健康にもいいし
雨の日はタクシー

>>1481
中野は中野。

>>1478
鉄塔と川沿いが嫌です。

>>1485 名無しさん

雨の日はタクシーって・・バスでも十分では？まあ、タクシーでも２０００円かかりませんけど

中野駅北口の超大型複合施設ができてからが勝負でしょうね

多数の有名企業が移転してきて公園真横とかの環境の良い住宅は高騰する可能性があります

コンシェルジュや保育所があればバリバリ働くそれらのひとには受けるでしょうね

実現するかも怪しい大江戸線の延伸を期待して大泉学園町５丁目あたりに家を買うよりよっぽど確実に値上がりが期待できるでしょうね

確実に超大型複合施設が建ちますから

売るつもりが無い人にとっては江古田の森周辺に人が増えて騒がしくなり、固定資産税がアップして迷惑な話でしかありませんが

メリットばかりでなくもちろんデメリットも。

駅までの距離は全く問題ないのですが（言うほど遠くないですし緑も多く目の保養にもなりますし）、問題はやはり大江戸線の混雑。
朝なんて、１ミリも動けないほど超ギューギュー詰め。男性は痴漢と間違われないため一切動けないのはもちろんの事(スマホや新聞なんて論外)、息をするのも気を使うと思います。息をする度に肺が膨らんだりへこんだりするのは誰でも知ってるかと思いますが、そのたびにその振動が密着している相手にも伝わるからです。振動の程度によっては痴漢を疑われる可能性もなきにしもあらず、です。

帰りは時間が分散するからか、大分マシです。問題は朝です

>>1483 匿名さん

緑の植栽がいいんですよ。年月を経て狛江や杉並シーズンのようになるのを見てみたい。
公園に隣接も素晴らしく、さらに自分の住まいも美しい。最高じゃないですか？
あなたも歳を重ねればきっとわかります。

>>1490 匿名さん

大江戸線のラッシュってそんなに混んでいるんですか？
大手町までの通勤だったら中野まではバスで、東西線始発で座っていったほうがいい感じがなのでしょうか？

大江戸線の狭苦しさは、ラッシュでない時間の乗車でも十分に感じられる。地下深い駅ばかりだし、極力利用を避けたい電車。ましてや沿線に住むなんて。

>>1492 匿名さん
大手町の通勤なら、別の物件を優先すべき。
新宿、青山一丁目、六本木、浜松町勤務であれば検討に値するが。

>>1494 匿名さん
通勤だけが住まいの条件の方はそうでしょうね。現在大手町まで五分に住んでるのでおっしゃることは理解出来ます。
ただ家族やそのほかもろもろ込みで検討しているということです。
ありがとうございます。

>>1495 匿名さん
大手町と言っても大きいので、できればピンポイントの路線にアクセスしやすいところの方がいいでしょう。
例えば丸ノ内線の出入口に近い勤務先なのに三田線の物件を選ぶと損した感じもします。
アクセス至上主義ではありませんが、この物件が分譲価格に対してトータルで見合う価値があるかどうかは慎重に考えた方がいいと思います。

>>1492 匿名さん

はい、それがベストかと思います。バスも座れるし東西線も始発で座れるので楽です

いずれにしても転勤や転職の可能性もゼロではありませんし、転勤まではいかなくても都内の別のオフィシャル勤務になったり、キリンのように本社移転もありえる時代です。
今現在の職場への通勤だけを考えて購入するのは危険だと思います。通勤だけを考えるならいつでも引っ越せる賃貸のほうが良いです

オフィシャル勤務ではなくオフィス勤務の間違いです

>>1497 匿名さん

ありがとうございます。
乗り換えがないのも楽ですね。

>>1498 匿名さん
つまりは勤務先だけでなく都内の色んな場所へのアクセスが良いところを選んだ方が良いということですね。

>>1497 匿名さん

結局、この物件はバス便物件ということですね。

バス便物件、というよりは東西線・ＪＲ中野駅使う場合バス使ったほうが座れてほぼ歩かなくていいから楽ってことですね
１０分に１本は来ますし、２カ所最寄りのバス停が徒歩１分以内にあります

大江戸線の場合は普通に徒歩１０分圏内ですし
西武新宿線も徒歩１５分、自転車なら７分ほどでなんとか使えます。

周辺住民ですが、
この辺に引っ越してくる人は健康的で健全な暮らしをしたい人が多いように思えます。休日に公園でジョギングやヨガ、ピクニックとか。
落ち着いてる人ばかりで、変な人は見ませんし。

中野駅や東中野周辺マンションだと便利かもしれませんがパチンコ屋やドン・キホーテ、キャバクラといった店舗も多く猥雑な雰囲気が苦手です。
この辺だとそういう心配はありませんね。

１日３０分以上歩いたほうが健康の為には良いという研究結果もありますし、ある程度歩くのは大歓迎という人も多いでしょうし。

体調が悪い場合や歩きたくない場合はバス使えばほぼ歩かなくていいです。

または、新宿駅までタクシー使っても２５００円なので４人で乗ったら一人６００円ちょっと。
家族や近所の友人と乗り合わせて新宿に買い物にタクシーで行くのも十分アリです。