ザ・パークハウス 杉並上井草ってどうですか？

プラウド、ライオンズの価格知ってたら井草地域で坪３００なんて売れるわけないって
わかるだろうし、何も調べないで適当なこと言ってるだけでしょう。

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>59

プラウド上井草を参考に考えると、
あそこの南向きは@260ぐらいだったように思います。
※マンコミにも南は5500～6000という記述があったので、5700万70平米で概算すると260と270の間になるので、だいたいそんなもんでしょう。

で、時期を考えれば1割～2割増しぐらい。
地下除きで280前後になりそうですね。
地下除き平均300はありえない数字じゃないけど、相当欲張った数字といえる水準です。
パークハウス上石神井で苦戦してる地所レジがそこまでやるかというと・・・どうなんでしょうね？

66平米の3LDKを設定してきているところを見ると安くはないだろうと思うのですが、
後は仕様を見てみないと決め手にかけます。
この場所がなんの跡地だったかわかれば正確な価格予測が出せる可能性もあるんですが。

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>>66
前はどっかの企業の社員寮ですよ。3F建鉄筋コンクリートマンションです。

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>>66
戦略が見ものですよね〜
価格帯でいえば5300万を超えるとこのあたりでは食いつきが悪くなるのではと思います.
徒歩5分、角地、日当たり風通しも良いので立地はこの辺では素晴らしいと思いますが、
西武新宿線各停駅ですしそれぐらいが限界かと予想します。
地下は4500-700万ぐらいですかね〜

何れにしてもここのライバルは他マンションではなく新築戸建だと思いますね。

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大手町勤務ですが、西武新宿線混まないしとても便利だよ。西新宿に通うにもJR新宿駅使うより便利ですね。
地盤も良さそうだし注目しています。

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>>69
家族全員がそうならいいんでしょうけどね。

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西武新宿線、自分が住んでいた子供の頃の方が本数多かったなあ。各駅が7-8分ヘッドだったし。

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ここはあっという間に売れる気がする。

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西武池袋沿線住みですが、言うほど便利じゃないですよ。

地下鉄２路線乗り入れの弊害というか、
ウチのような各停しか止まらない駅の場合、通勤時の池袋直通が１時間に４本しかないんです。
メトロの直通先へ行くにはいいのでしょうが、山手線や直通しない他の線に乗るのが大変。
（小竹向原経由だと運賃が余計にかかる）

他の線のダイヤ乱れの影響もあるし、
以前の、乗り入れがなかった頃のほうがずっと使い勝手が良かったと感じています。
複々線高架になって駅周辺がきれいになったのは喜ばしいですけどね。

新宿線よりこちらが上とか下とか、考えたこともありません。
メリットデメリット、それぞれです。

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>>73
誰も池袋線便利だなんて思ってないですよ。。。

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注目度高いようですね。プラウド上井草同様地味に即完でしょうか。

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価格次第でそうなるかもですね

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即完するような値段はつけないのでは？
三菱は体力がありますから。

ま、住友みたいなやり方はないでしょうけど、３百万／坪前後だと思います。
万一それ以下だったら我が家は即決で手を挙げます。

とにかく値段が発表されないことには、いいも悪いも言えませんね。

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>>77
そうですね、もちろん売り手は売り手で利益最大化するためにやってくると思うので安売りをすることはないと思います。
ですが、単純な坪単価だけの話で決まるわけではないと思いますよ。坪単価250でも土地仕入れが安くて中身も削っていれば
利益は十分出るでしょうしその逆だったら坪300で売っても利益率が低いかもしれませんからね。

もうひとつここが面白いのは真向かいに同じ三菱で戸建街も売りに出されるところですよね〜。
このエリアを中心に検討されている方でしたら当然戸建のほうも視野には入っていますよ。
もともと西武新宿線沿線は戸建にとって適した住宅街ですしね。そして未だに戸建に憧れる人は
決して少なくはない。特にお子様がまだ小さいご家庭とかは尚更ではないですかね。

この周辺は駅徒歩10分前後で新築戸建が5000万前後、大手戸建でも6500万もあれば買えます。
中央線物件でこの価格でしたら3F建て日当たり悪い全面道路も狭いミニ戸決定であまり戸建の
メリットはありませんが、この辺でしたら普通に2F建て土地100m2建物90m2でまぁまぁ普通の感じですし。

三菱戸建も大体こんな感じの区画で作ってくるでしょう。価格は6400-700万前後じゃないかな？と想像してます。
ってことを考えますと、このマンションが6000万とかで売りに出されることはまぁないですよ。
大規模で豪華なエントランスや充実した共用設備などの売りがあれば別ですがここの敷地を考えると
そういうスケールメリットはもともと出せませんし、まぁ仮に出せてもこのエリアはそういうのが
売れるようなエリアでもやはりありません。浜田山あたりの高級低層マンションが立ち並ぶところでしたら
買う人もいるでしょうけどここではそういうのはないです。

ということはやはりボリュームゾーンは高くても5300程度にとどめておかないとみなさん戸建（真向かい
だけではなく別のも含めて）に流れてしまうと思いますね。

東京での不動産購入の鉄則としては、やはりマンションの立地は戸建では絶対に買えない利便性の良い立地
のモノに限るってのがあります。ムサコの高層タワーが売れるのはやはりこの鉄則だからですよね。
駅近の中高層エリアに戸建なんて立てようものならそもそも土地を見つけるのも苦労しますし見つけても高いし
加えて日陰になって意味ないですからね（笑）マンションにはマンションに適した土地・エリアがありますし
戸建も同じ話ですね。

まぁなのでもともとこのエリアはマンションの値段自体があまり上げられないエリアと言えます。
人気エリアではありませんから、大枚叩いてもこのエリアなら買うっていう指名買いしてくるお客さんは
見込めませんしね。
まぁ説明会開催して食いつき具合を見てから価格は決めるのでしょうが大体そんなもので落ち着かざるをえない
かなと勝手に予想してます

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>>78
長文ありがとうございます。
この辺の二階建て戸建ては8000以下では買えないべ。練馬区側の駅遠物件なら6000万もしないけどさ。
不動産道一本隔てただけで価値変わるからね。坪300以下でゲットするのは難しいと思うぜ。

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戸建ては周辺でたくさん分譲中のファインコートの価格見れば相場がわかるよ。なかなか駅近はないけど。

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>>81

近隣のファインコートというと、
まず上井草徒歩12分の物件がありますね。
5千万～8千万と幅がありますが、5千万台の区画は袋地で狭小。
きちんと接道している区画は8千万前後です。

次に同じ沿線ということで武蔵関徒歩12分。ここが6千万台前半～7千万前半。
このうち6千万台前半の１区画はちょっと訳ありなので、基本は7千万前後かと。

以上の比較から上井草徒歩5分（4分？）のこちらの戸建ての価格が見えてきたように思えます。
おそらく袋地状の区画は6千万前後、まともに接道している区画は軽く8千万を超えるでしょう。

隣接するこちらのマンションは6千万円台前半がメインになると思います。
坪単価300に乗るか乗らないかの微妙な線を突いてくることでしょう。

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81です。だいたい同じような予想です。

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ここって最大のウリはやはり駅近ですかね？

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この地域は、道路が碁盤の目のように区画整理されています。かつての井荻村村長内田秀五郎の功績です。同じ杉並区でも、環８から東は、たとえば天沼のあたりのように細い道路が入り組んでいます。
井荻駅、上井草駅を誘致したのも彼の功績とされています。両駅とも練馬区との境の近くに作られていますが、彼が杉並区（井荻村）内に下井草に加えてあと２駅つくらないと線路を通させないと主張したことが、その理由と聞いています。その結果、これら３駅の間隔が近接することになってしまいました。上井草と上石神井、井荻とは近い。その結果、二つの駅に挟まれた上井草は乗降客数も多くなく、駅前商店街もわずかしかない住宅地のなかの駅のような趣になっております。乗降客に占める高校生の比率が比較的多いように思いますが、商店街にお金は落とさない。早稲田のラグビー場も近くですが、学生はあまりみかけません。
この地域を好むか否かは、ひとそれぞれでしょう。静かな住環境を好むのであればよい選択です。
プラウド上井草なども、高齢の方の購入が少なくなかったようです。通勤の便は考えず、あまり歩かずに駅にゆけることを優先したのでしょう。都心へのアクセスを最優先するひとは、ここは選択肢からはずしたほうがよいです。
他方、このマンションは小中高校、いずれも近くにあり、しかもスポーツセンターも近いということで、教育環境はよい。
買い物は日常的にはコープ上井草が近い。歩いて６分程度でしょうか。すこしよいものを、ということであればクイーンズ伊勢丹です。こちらは歩くと１５分以上かかるでしょうか。自転車でゆく距離です。
しばらく先のことですが、となりの上石神井に外環のインターができます。関越道、東北道は便利になります。適度に離れていますから、渋滞や排ガスなどの影響は考えられません。

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上井草って青梅街道に近いほうが便利なんですよね。意外に安いかもですね

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>>91
やはりお高いんでしょうね。坪300程度で収まって欲しいです。

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住環境はいいですよね〜静かそう

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最近ここみたいに大きなケチがつけにくいマンション向きの土地って少ないから価格がみあえば買いたい。

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>>96
ほんと。子育てには良い環境みたいだし近くの区立スポーツセンターはプールやジムもあってプログラムも豊富なので大人も子供も楽しめそう。
駅周辺も何もないからかえって汚くなくて良いですな。
もうちょっち地元商店街が賑やかならなおいいけどまぁしょうがない

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この辺りの相場に詳しくないのですが、
皆さんの予想はだいたいどのくらいに
なると思いますか？
ちなみに希望は72〜75平米3LDKです。
6000後半〜7000前半くらいでしょうか？？

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あ、前の方に予想坪単価が書かれていましたね。
杉並区で駅近、ザパークハウスなので高めの
予想でしたが、中央線の荻窪などと比べて
予想してしまいました。6000前半から半ばで
買えたらいいですね！

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5100万円スタートぐらいだとおもいますよ

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中心価格は6.000万台でも地下は5,000万台前半が何個かありそう。

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>101

それだと上鷺宮より高い水準ってことですよね？
そこまで上げてくるかな？？
間取りを見てもメインは東向きっぽいですし、在庫に不寛容な三菱がそこまで思い切れない気がしてます。

狭い部屋も多そうだし、中心価格（2階中住戸）で5000万円台半ば～後半じゃないかな。
で、地下は5000万円台前半。

イメージとしては
地下：5100万
2階：5600万
3階：5800万
4階：6200万
こんなイメージじゃないでしょうか。

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それだと隣のブリリアと変わらないんじゃ。

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>>102
その価格なら宝くじもんですね。イメージプラス1000-1500万くらいではないでしょうかね?

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>>102
私もそんなイメージです。
そこまで大規模じゃないので単価はもう少し上げてくるかも、ぐらいですね

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>>102
プラス500くらいでしょうね。

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恐らく、6000を切る5900位から8750位でしょう。

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なんか価格予想ばかりですね、ここ。

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立地も良くて低層で大きすぎず小さすぎずいいマンションだと思います。
売れるかどうかは価格次第でしょうね。

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子育て環境が物凄く良いですね。早く価格帯が出て欲しいです

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販売は６月からですね。

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西武新宿線はここのところ競争が激しいですからね。

上石神井にはブリリアとパークハウス
鷺ノ宮・都立家政にはプラウド

それぞれ特徴があって面白いんですが・・・

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プラウド鷺ノ宮は広い間取りと利便性が魅力的ですね。ここよりだいぶ高そうですが。

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>>113
利便性？　鷺ノ宮も上石神井も鉄道利便性、駅力、駅周辺環境で言えばどちらも似たり寄ったり。中野区は質が悪いから個人的には好きじゃない。

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