ザ・パークハウス 杉並上井草ってどうですか？

>>38
>>39
>>40

話題の中心はやはりまずは西武新宿線と上井草駅の話ですね（笑）
北側の駅そばに数年前にプラウド上井草があり、そこでも似たような話題でしたよ。
ここを検討なさっている方はそちらの掲示板のほうも覗いてみたら参考になるかもしれません。

私個人的に言わせて貰えば、ここを検討してる人＝西武新宿線を選んだ時点で
もはや利便性に関しては我慢する（ってか諦める）、ってことだと思いますけどね。
なのでそこの問題ばかりをあげても意味が無いとおもいますけど。
だって利便性は都内ワーストクラスなわけで、だからこそ安いわけですよね（笑）
駅力がないっていっていますが、西武新宿線なんて急行が止まる鷺宮なり上石神井だって
もはや駅力、なんて言葉を使っては申し訳ないぐらいの寂れ具合なわけで。
それに朝の通勤ラッシュは急行も各停もどちらも遅い。追い越しなどができる駅が
限られている点、鷺宮から高田馬場はカーブが多くノロノロ運転です。
高田馬場駅は狭いホームに人が大量におりよくあれで転落事故が起きないなっていつも思う酷さ。
なにより、電車一本で主要駅にはどこにもいけない酷さ。中央線はね、新宿だけではなく、
これ一本で東京駅までいけますからね。吉祥寺、中野、荻窪あたりも味のあるお店も多くて
プライベートでも楽しめますよねぇ〜。西武新宿線って何か楽しめますか？いえいえ、ありませんね。
西武もダブルート、っていう苦肉のパスモを販売していますがね。新宿駅にすらいけない
私鉄はそれだけで利便性レベルは40%減って感じでしょうかね。
いずれにしても地元民で地元ラブな人を除き、中央線をかえる人はわざわざここには来てないと
思いますよ。逆をいえばここを検討してる人は地元ラブか、中央線は買えない人が安さを求めて
ここにたどり着いただけだと思いますね。

そういう意味ではここを検討してる人にとって大事なのは鉄道利便性以外でどうなのか？
（=鉄道利便性を捨てて安いここにきたけど他の部分でそのマイナス分を埋められるか？）ってところでしょ。
埋められないとどうなるか？っていうとお隣上石神井の物件みたいに売れ残ることになるわけでね。
逆に埋められるとプラウド上井草のように即完売になるわけですな。

両者の違いをみると、住所が練馬アドレスか、杉並アドレスか。これはでかいよね。学区の問題もある。
杉並区のこのあたりは桃四か四ノ宮だがどちらも優秀。幼稚園もこのあたりは上質な幼稚園である八幡や
聖母がある。一方で練馬のこのあたりは？っていうとちょっとそこはやめておきましょう。あれそうなので。

駅近かどうか、これも重要ですね。中央線や東横線なら徒歩10分でもまぁ大したもんだが、西武新宿線の場合に
徒歩10分、これは中央線徒歩25分に相当するぐらいの遠さ。覚えておいたほうがいい。ここの徒歩5分も駅近と
思う人がいるかもしれないが西武新宿線の場合はギリセーフです。ってのはこのあたり徒歩30秒も歩けばいきなり
閑静な住宅街であり一般的な都内の駅感覚ではいけない。

>>41
ライオンズは即売してないですよ〜　大苦戦でしたね。
北側ってだけではなくあそこもやはり新青梅街道沿いでしたから。
利便性を捨てて（諦めて）住環境重視で来たのにそこでも車の排ガス？アーレーっ
てなるのは当然ですわな。
世の中なんでも完全なものは無いので妥協はしていくわけですが諦め過ぎていくと
最後には「ここまで諦め、諦めするぐらいならもう買う必要なくない？」っていう
ことになりますから。

閑静というか、西武新宿線の駅前、活気がない所が多い。
自分が住んでいた子供の頃の80年代はもう少し賑やかだったと思うが。

>>42

まったくもってそう思います。
鉄道利便性に優れ、駅近で、ハザードマップにもかからず高台地盤強固で、教育環境、住環境もよく、
広く、周囲に日照侵害するものもなく、また風通しもよく、うるさくなりそうな施設等もまったくなく静かで、
でも徒歩圏には便利な商業施設な病院も充実し、人気エリアでなおかつ治安もよく、そしてブランドマンション
であり、豪華なエントランスに充実した共用設備、広い玄関と広いベランダ、設備は今時のものが「全部入り」
なのにお値段がなぜか安くて買いやすい！、なーんてマンションはありませんからね（笑）

西武新宿線の利便性が中央線と同等以上であればこんなことにはなってないわけで（笑）
ちょっとそのあたりをわざわざディスり始めてる人はちょっと笑えてきます。きっと次は「資産性がー」
という話でもなさるんでしょう。資産性を気にされる方はやめておいたほうが良いかと（笑）

この20年間で池袋線が着々と利便性を高めていったのに、新宿線が何も変わらず駅前が衰退気味なのが歯痒い。
都心から上井草の距離は近そうだが、ビックリするくらいの陸の孤島だ。不動産広告だけでは絶対にわからない。
駅まで5分でも踏切で止められたら電車乗るまで15分かかる。恐ろしい。

>>47
ご心配なく。今後も西武新宿線沿線が大きく変わることはありません。いま現在、中井あたりの地下化をやっていますが
ご存知の通りあれはあくまでも都の都市計画整備の一環であり本当にただ地下化されるだけの話ですから。
上井草や上石神井のほうは高架化なんて話も草案はあるようですがまぁ認可はおりないでしょうし、おりたところで
また都の事業でしょうから意味がありませんねぇ。もう変わらないですよ。
でも逆にそれが住環境としては逆に安心ではありますけどね。急進するような街ってのは公的施設なんかがおいついていかない
場合がありますからね。ここは安定してるので安定が好きな人にはもってこい！

ここはさすがに上鷺宮とは比べものにならないくらい上ですよ。中野区と杉並区の差は大きいです。上井草は練馬側もゆったりした住宅街で、超一流企業の社宅もあるようですので、学力レベルも高いですね。

>>49
上鷺宮と比べる理由がよくわかりませんね。上とか下とかここを検討されてる人にはどうでも良いと思います。
なぜなら、ここを検討されてる人の選択肢が上鷺宮のみ、二者択一なわけがないからです。
また、区単位でよその区との比較はもっと無意味かと思いますよ。
なぜなら、ここを検討されてる人が杉並区か、練馬区か？はたまた中野区か？みたいな検討はやはり
されないからですし、上や下という話をしたところで、そういう選択方法で住まいは選べませんから。

現実的に考えたほうがよろしいと思いますよ。

上鷺宮より上とか、坪300とか500とか悪質な煽りだな。

>>51
はい、悪質だと思います。が、さすがに誰もそれで誤解する人はいないとおもうので大丈夫だともおもいます。

>>52
どう考えたってう坪300以下では無理でしょう。悪質なのは上井草を無理に格下に見せたい輩では？

杉並か練馬か（はたまた中野か）というアドレスのブランド価値？は西武新宿線に限ってはどこも余り変わらないと思います。限り無く低め安定という意味で。
杉並にもしよいイメージがあるとしてもそれは決して上井草じゃなく、中央線以南井の頭線辺りじゃないでしょうか。
井草によい学校があるなんて初めて聞きました。むしろ北側の練馬に学芸大付属も早稲田高等学院中もありますが（関町にまだ白百合幼稚園あるのかな）。
都心への通勤通学は自転車で西荻か荻窪使う方が早いかも知れません。荻窪は丸の内線座れて良いですよ。

>>54
ネガっても安くなりませんよ(^o^)

>>53
去年ターミナル駅徒歩圏の新築を坪310で購入しましたが。
で、上井草って新宿の外れまで30分かかるんでしよ？え、300超えの価値？

ワーストクラスという言葉で新宿線をネガる方が約１名。
この方はブリリア上石神井のスレでも常連ですよね。

なぜ西武新宿線の物件にそこまで執着なさるのか。
なぜ武蔵関のＳ社のスレには同じことを書かないのか。

とてもとても不思議です。

なんかいきなり荒れだしましたね。まるでプラウド上井草のスレと同じ流れですね。
あそこも上井草を貶めるものと逆にあげるものの戦いでした。そしてそんなことを
しているうちに即完売してしまったというオチでしたね（笑）

西武新宿線の話はもう良いのでは？

>>58

ネガっているのではなく事実を書いてるだけですが。
西武新宿線の利便性の悪さは都内ワーストクラスなのは現実ですから。

逆に私にはあなたみたいな人のほうが理解できませんね。
なにゆえ人に対して批判するのか？（笑）ここの物件の話をしたらどうでしょうか？
西武新宿線は乗り入れが東西線のみでしかもターミナル駅にもいかず、利便性がひどいわけですから
当然利用者数は減ります。そしてかわりに沿線は安いんですよ。

あなたも人に対してコメントをつける前に物件の話をしてくださいね。

ここを検討する方は､西武新宿線がポンコツなのは認識しているし､何をネガいても関係ない､上だ下だの比較も無意味､商品なりの価格なら買うでしょ｡

>>63
あなたがあげたひとは真面目に検討もしてない人ですよ。そして発言内容からみてあなたもそのようですね。
通報しておきました。

プラウド、ライオンズの価格知ってたら井草地域で坪３００なんて売れるわけないって
わかるだろうし、何も調べないで適当なこと言ってるだけでしょう。

>59

プラウド上井草を参考に考えると、
あそこの南向きは@260ぐらいだったように思います。
※マンコミにも南は5500～6000という記述があったので、5700万70平米で概算すると260と270の間になるので、だいたいそんなもんでしょう。

で、時期を考えれば1割～2割増しぐらい。
地下除きで280前後になりそうですね。
地下除き平均300はありえない数字じゃないけど、相当欲張った数字といえる水準です。
パークハウス上石神井で苦戦してる地所レジがそこまでやるかというと・・・どうなんでしょうね？

66平米の3LDKを設定してきているところを見ると安くはないだろうと思うのですが、
後は仕様を見てみないと決め手にかけます。
この場所がなんの跡地だったかわかれば正確な価格予測が出せる可能性もあるんですが。

>>66
前はどっかの企業の社員寮ですよ。3F建鉄筋コンクリートマンションです。

>>66
戦略が見ものですよね〜
価格帯でいえば5300万を超えるとこのあたりでは食いつきが悪くなるのではと思います.
徒歩5分、角地、日当たり風通しも良いので立地はこの辺では素晴らしいと思いますが、
西武新宿線各停駅ですしそれぐらいが限界かと予想します。
地下は4500-700万ぐらいですかね〜

何れにしてもここのライバルは他マンションではなく新築戸建だと思いますね。

大手町勤務ですが、西武新宿線混まないしとても便利だよ。西新宿に通うにもJR新宿駅使うより便利ですね。
地盤も良さそうだし注目しています。

>>69
家族全員がそうならいいんでしょうけどね。

西武新宿線、自分が住んでいた子供の頃の方が本数多かったなあ。各駅が7-8分ヘッドだったし。

ここはあっという間に売れる気がする。

西武池袋沿線住みですが、言うほど便利じゃないですよ。

地下鉄２路線乗り入れの弊害というか、
ウチのような各停しか止まらない駅の場合、通勤時の池袋直通が１時間に４本しかないんです。
メトロの直通先へ行くにはいいのでしょうが、山手線や直通しない他の線に乗るのが大変。
（小竹向原経由だと運賃が余計にかかる）

他の線のダイヤ乱れの影響もあるし、
以前の、乗り入れがなかった頃のほうがずっと使い勝手が良かったと感じています。
複々線高架になって駅周辺がきれいになったのは喜ばしいですけどね。

新宿線よりこちらが上とか下とか、考えたこともありません。
メリットデメリット、それぞれです。

>>73
誰も池袋線便利だなんて思ってないですよ。。。

注目度高いようですね。プラウド上井草同様地味に即完でしょうか。

価格次第でそうなるかもですね

即完するような値段はつけないのでは？
三菱は体力がありますから。

ま、住友みたいなやり方はないでしょうけど、３百万／坪前後だと思います。
万一それ以下だったら我が家は即決で手を挙げます。

とにかく値段が発表されないことには、いいも悪いも言えませんね。

>>77
そうですね、もちろん売り手は売り手で利益最大化するためにやってくると思うので安売りをすることはないと思います。
ですが、単純な坪単価だけの話で決まるわけではないと思いますよ。坪単価250でも土地仕入れが安くて中身も削っていれば
利益は十分出るでしょうしその逆だったら坪300で売っても利益率が低いかもしれませんからね。

もうひとつここが面白いのは真向かいに同じ三菱で戸建街も売りに出されるところですよね〜。
このエリアを中心に検討されている方でしたら当然戸建のほうも視野には入っていますよ。
もともと西武新宿線沿線は戸建にとって適した住宅街ですしね。そして未だに戸建に憧れる人は
決して少なくはない。特にお子様がまだ小さいご家庭とかは尚更ではないですかね。

この周辺は駅徒歩10分前後で新築戸建が5000万前後、大手戸建でも6500万もあれば買えます。
中央線物件でこの価格でしたら3F建て日当たり悪い全面道路も狭いミニ戸決定であまり戸建の
メリットはありませんが、この辺でしたら普通に2F建て土地100m2建物90m2でまぁまぁ普通の感じですし。

三菱戸建も大体こんな感じの区画で作ってくるでしょう。価格は6400-700万前後じゃないかな？と想像してます。
ってことを考えますと、このマンションが6000万とかで売りに出されることはまぁないですよ。
大規模で豪華なエントランスや充実した共用設備などの売りがあれば別ですがここの敷地を考えると
そういうスケールメリットはもともと出せませんし、まぁ仮に出せてもこのエリアはそういうのが
売れるようなエリアでもやはりありません。浜田山あたりの高級低層マンションが立ち並ぶところでしたら
買う人もいるでしょうけどここではそういうのはないです。

ということはやはりボリュームゾーンは高くても5300程度にとどめておかないとみなさん戸建（真向かい
だけではなく別のも含めて）に流れてしまうと思いますね。

東京での不動産購入の鉄則としては、やはりマンションの立地は戸建では絶対に買えない利便性の良い立地
のモノに限るってのがあります。ムサコの高層タワーが売れるのはやはりこの鉄則だからですよね。
駅近の中高層エリアに戸建なんて立てようものならそもそも土地を見つけるのも苦労しますし見つけても高いし
加えて日陰になって意味ないですからね（笑）マンションにはマンションに適した土地・エリアがありますし
戸建も同じ話ですね。

まぁなのでもともとこのエリアはマンションの値段自体があまり上げられないエリアと言えます。
人気エリアではありませんから、大枚叩いてもこのエリアなら買うっていう指名買いしてくるお客さんは
見込めませんしね。
まぁ説明会開催して食いつき具合を見てから価格は決めるのでしょうが大体そんなもので落ち着かざるをえない
かなと勝手に予想してます

>>78
長文ありがとうございます。
この辺の二階建て戸建ては8000以下では買えないべ。練馬区側の駅遠物件なら6000万もしないけどさ。
不動産道一本隔てただけで価値変わるからね。坪300以下でゲットするのは難しいと思うぜ。

戸建ては周辺でたくさん分譲中のファインコートの価格見れば相場がわかるよ。なかなか駅近はないけど。

>>81

近隣のファインコートというと、
まず上井草徒歩12分の物件がありますね。
5千万～8千万と幅がありますが、5千万台の区画は袋地で狭小。
きちんと接道している区画は8千万前後です。

次に同じ沿線ということで武蔵関徒歩12分。ここが6千万台前半～7千万前半。
このうち6千万台前半の１区画はちょっと訳ありなので、基本は7千万前後かと。

以上の比較から上井草徒歩5分（4分？）のこちらの戸建ての価格が見えてきたように思えます。
おそらく袋地状の区画は6千万前後、まともに接道している区画は軽く8千万を超えるでしょう。

隣接するこちらのマンションは6千万円台前半がメインになると思います。
坪単価300に乗るか乗らないかの微妙な線を突いてくることでしょう。

81です。だいたい同じような予想です。

ここって最大のウリはやはり駅近ですかね？

この地域は、道路が碁盤の目のように区画整理されています。かつての井荻村村長内田秀五郎の功績です。同じ杉並区でも、環８から東は、たとえば天沼のあたりのように細い道路が入り組んでいます。
井荻駅、上井草駅を誘致したのも彼の功績とされています。両駅とも練馬区との境の近くに作られていますが、彼が杉並区（井荻村）内に下井草に加えてあと２駅つくらないと線路を通させないと主張したことが、その理由と聞いています。その結果、これら３駅の間隔が近接することになってしまいました。上井草と上石神井、井荻とは近い。その結果、二つの駅に挟まれた上井草は乗降客数も多くなく、駅前商店街もわずかしかない住宅地のなかの駅のような趣になっております。乗降客に占める高校生の比率が比較的多いように思いますが、商店街にお金は落とさない。早稲田のラグビー場も近くですが、学生はあまりみかけません。
この地域を好むか否かは、ひとそれぞれでしょう。静かな住環境を好むのであればよい選択です。
プラウド上井草なども、高齢の方の購入が少なくなかったようです。通勤の便は考えず、あまり歩かずに駅にゆけることを優先したのでしょう。都心へのアクセスを最優先するひとは、ここは選択肢からはずしたほうがよいです。
他方、このマンションは小中高校、いずれも近くにあり、しかもスポーツセンターも近いということで、教育環境はよい。
買い物は日常的にはコープ上井草が近い。歩いて６分程度でしょうか。すこしよいものを、ということであればクイーンズ伊勢丹です。こちらは歩くと１５分以上かかるでしょうか。自転車でゆく距離です。
しばらく先のことですが、となりの上石神井に外環のインターができます。関越道、東北道は便利になります。適度に離れていますから、渋滞や排ガスなどの影響は考えられません。