ザ・パークハウス 杉並上井草ってどうですか？

価格次第ですが立地は落ち着いた環境で良さそうだという印象ですね。
上井草駅周辺も必要最小限はある感じです。お世辞にも繁榮してるとは言えない田舎駅ですが
まぁ西武新宿線沿線の駅は急行停車駅の上石神井でも同じレベルですからそこは西武新宿線沿線
では織り込まないといけないですね。

判断の分かれ目になるポイントのひとつは西武新宿線の利便性でしょうかね。
都内ワーストクラスと言われるだけあってこれ一本ではどこのターミナル駅にもいけないという悲しさ。
実質高田馬場での乗り換えが必須という現実が受け入れられるかですね。

もうひとつの分かれ目になるポイントとしては、このあたりは比較的安価な戸建が安定的に供給され続けていますし
あえて利便性の低い沿線にマンションである必然性があるのか？というところでしょうか。
第1種低層がほとんどのここではマンションメリットの空間利用率を上げることもできずスケールメリットは
限定されてしまいますし。
面白いところです。

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人気の西武新宿線物件ですね。
杉並アドレスですし、中央線と西武線にはさまれるポジションなので利便性も高いです。
でもきっとお高いのでしょうね。。。

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>>2
不人気路線ですから､西武新宿沿線の23区内は一種低層の地域ばかりで大規模分譲マンションが建たず､沿線人口が急増しません｡お陰でラッシュアワーも人気沿線よりゆるく､先日の雪の日も京王や東急のような状態にはなりませんでしたよ｡

価格は高いでしょうけど､地所は上石神井と保谷で完成在庫を抱えているし､上井草は慎重に価格決定するんじゃないかな？

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>>3
嘘はいけませんね。
先日の雪では他の沿線と同様間引き運転と遅い速度によって人が満員になり、結果として乗客が気分悪くなり緊急停止ボタンを押し、それがまた後続の列車のそれを誘発するスパイラルを西武新宿線でも発生しました。普段15分程度の区間に最大4時間です。当時のツイッターでも見たらその時の様子がわかりますよ。

ただ西武新宿線は人気も知名度もないのでこういう場合はほとんど報道されませんけどね（笑）まぁ利用者数が多い他路線に比べればその影響度も限定的ですからなおさらです。

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3
分譲中物件だけでも上石神井のブリリア、花小金井のパークハウスなんかは十分大規模だと思うが。

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>>5
花小金井は23区内では無いね。

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最近のパークハウスは西武線沿線にずいぶん力入れてますね。

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ここは駅に近いし、バスで中央線にも出やすいからフットワーク軽いね。
杉並区らしい落ち着きもあるし。

坪500くらいするのかな？

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>>8
さすがにそれはない。280ぐらいでしょう。

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>>4
京王や東急のように入場規制で1時間以上もホームにすら入れない､ほどの状態じゃなかったでしょ｡
体調が悪くなる客はいましたよ｡乗車した急行が中井で停車してケアしてた｡

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280くらい同感です。500って、この辺に億ションは建たないよ。

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ここのライバルになるのはマンションではなく戸建でしょうね。
ちょうどいまこのマンション建設予定地の道を挟んだ真向かいは建売戸建をつくってますよね。
大体土地30坪建物90m2で5500万ぐらい、このあたりなら6300万ぐらいかな。
さて、ここのマンションがどのような戦略でくるのか楽しみですね。
うまくマンションなりのメリットを打ち出せるか。

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>>15
確かにアールコープは玄関アプローチとして欲しいところ､バルコニーの隔壁もぺラボーのようだし､まるで高級感無しですね｡
北側､西側が接道で､西の向かいは中学校なんで部活動や学校行事の音がするだろうし､東側､南側の敷地境界もゆとり無さそう｡
南向き中住戸のCタイプは68.40m2 3LDK､南西角住戸のMタイプは72.96m2 3LDKとあまりゆとりの無い間取りです｡
空堀の地下住戸南向きで坪240ぐらいかな？

北側道路の向かいの戸建ても地所なんで､価格のバランスは悩ましいでしょうね｡

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中心価格で戸建てが7000万、マンションが6000万ってとこだろうね。

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駅近で日当たりもいいので立地は良いですね。
価格が5000万なら買い、6000万なら戸建のほうをかったほうが幸せっていうことでしょう。

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価格予想に乗っかてみようかな。

駅徒歩5分はプラス要素。駅近と言えるギリギリの範囲。
バルコニーはペラボーでスロップシンクなし。これはマイナス。
仕様は見てみないとわからないけど、三菱は専有部を頑張る方だからそこそこにはなりそう。
デザインは見た感じ悪くない。設計事務所が入ってればよりプラス。
廊下のアルコーブはなくて、廊下側はインフレーム。低層で柱は細いから小さい物件で今の相場ならギリギリ許容範囲。

ということで、明らかなマイナス要素は少ないから、
上石神井のパークハウスとかブリリアよりやや高めと見る。

地下を除いて坪単価260～280の間ぐらい。
と言っても280ならかなり割高感が出て長期戦になりそうだから、
1階260、2階270、3階280と予想。

地下住戸は間取り次第だから全然予想がつかないな。

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>>19

かなりいい線いってると思います
今回のポイントは戸建街区とセットで売ることでお互いの相乗効果を
狙ってくるということでしょう
これはなかなか面白いと思います。大規模開発でマンション街区と戸建街区を
ひとつの街として作るのはよくありますがここは一応そういうのではないですからね！
どう攻めてくるのか今から楽しみにしています。
この辺りを気に入ってる人からしたらマンションと戸建も含めて検討されているとおもうので
いいかなと思いますね。

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この沿線でプラウドが戸建てとマンションを隣接で同時分譲したときはやはり1000万ほど戸建てが高い価格設定でした。

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4LDKが絶対条件なら戸建て選んだ方がいいかも。

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>>22
間取りでの選択では無いと思います。
まず、マンションの場合は本人が望む望まないに関わらず必ず売らないといけない。
住み替えが必須なのがマンションです。それはマンションは建物は問題無いけど
周りの住民の低下と意思合意形成の悪化は避けられませんから。

ポイントはまずここで骨をうずめる意思があるかどうかが一つ。
もう一つは車。この辺は車必須ですが駐車場代バカになりませんあしね

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>23
ちょっと古い常識ですね。

今は周りの住民の質低下なら戸建てのほうがひどいですよ。
新築マンションなら一斉入居ですし、賃貸に回して利回りが取れる場所でもないから、
比較的生活レベルが同じメンバーで老いていくことになります。

戸建てはもともといるご近所さんがいるので・・・
（当然この物件の周りがどうこうというのではなく、一般論です）


戸建て・マンション論争スレッドに入り浸ってる人かもしれませんが、
あそこは変な人が多いからあまり真に受けないほうがいいですよ。

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今は戸建てかマンションかはライフスタイルの好き好きであって、必ずしも価格差があるとは限らない。
少なくともここの環境で坪300以下はあり得ない。

安い期待をするのは自由だけど、
価格が発表されてからギャーギャー騒がないように。

上鷺宮と比較してみればわかる。
あっちは中野区。しかも池袋線。
こっちは杉並区。新宿線と中央線療法利用可能。
住宅地としての格が違う。しかも周辺環境は区内でも特上レベル。
300台の後半でも不思議はない。

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>25

私は上鷺宮より上はないと思います
（同じぐらいなら、三菱地所は踏み込んだな・・・という印象）
ま、それは結果が出ればわかりますね。

と言っても中央線は使えないと思いますよ。

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杉並区の西武新宿線3駅は結構貧民多い。杉並ブランドで過剰な期待や上昇志向は持たない方が良い。善福寺まで行けば結構な住宅街だが、あくまで上井草は西武新宿線。
都心へのアクセスなら富士見台(上鷺宮)>上井草。
富士見台は銀座や渋谷へ直通あるし、池袋行くには練馬で快速や準急に乗り換えられる。
上井草は乗り入れないし、高田馬場行くには隣の井荻で通過待ちのハードルが待ち構える。中央線利用目的なら、中央線徒歩圏内の物件を選ぶべき。

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坪300以上ならパス。もっと安くて便利で好環境の板橋や練馬の物件がいくつもある。

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坪300以下では流石に無理でしょう。ここは杉並区でも別格の環境。上鷺宮よりは2割くらい高いのではないかと予想。

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>>29
善福寺は別格だが、上井草は凡庸な郊外。過大評価もいい加減にしなさい。

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>>30
ここの周辺に行ったことある？駅近なのにとても閑静で雰囲気良いですよ。善福寺ってもう流行らないでしょう。

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お隣の井荻の物件でも同じ様な書き込みだらけでスレが荒れてたな。
この辺は特別な地域ではないし上鷺宮の方が格上なのはみんな知ってる。

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何度も行ったが、ガンダムでアツくなっている以外、駅前商店がしょぼい。
8時代に各駅が9本しかなくて、高田馬場まで25分。昼間は各駅10分ヘッド。
ファミリーが戸建てで住むには良い環境だが、坪300という所ではない。ワセダが近いが特別教育熱心な地域ではない。
「井草」がつく杉並は、文化的にほぼ練馬。

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>>26

上鷺宮より上はないですよね（笑）
中野区はあまりファミリーが住むに良い街ではありませんが、
上鷺宮は北側のほうにあり、いわゆる中野の影響はあまりまりません。
池袋線駅近徒歩３分なのであちらのほうが高いのは当たり前です。

ただ中央線を使えないってことはありませんよ。このあたりをすんでいればわかりますが
結構な人がバスをよく利用します。バスの本数が多いし便利だからです。
徒歩しか頭に無い人にはわからないのかもしれませんね。

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>>32
杉並ブランドに過剰な期待した田舎者がこの辺に初めて住むと色々失望してパニックになるんだよ。西武新宿線の3駅は杉並の名がついた埼玉くらいに思った方がいい。民度も高くない。
上井草の駅力の弱さは23区内でトップクラス。安い杉並だが値段相応。坪300なんてとんでもない。250でも高いくらい。

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上鷺宮、井草、下井草、上井草は練馬区になった方が自然。

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>>27
上井草は貧困が多くないですよ（笑）むしろその逆ですねぇ〜　地主が多く、そこをうったところにファインコートやプラウドなんかの街区ができてますよね。西武新宿線沿線でも線路挟んで北側と南側でだいぶ違います。南側は裕福な家庭多いですよねぇ　学校いってもよくわかりますよ

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>>37
確かに北側はヤバイ。剥き出しの鉄骨階段とプラスチック屋根のアパートがゴロゴロある。
しかし、井荻の通過待ちと鷺宮の急行待ちはストレス溜まりますねえ。

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鷺ノ宮～上石神井の間の駅は通勤不便なのは確か。
適度に都心に近いし落ち着いていて生活しやすいとは思います。

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駅の南側だと、踏切渡らないと上りホームに行けない。
目の前の各停電車が発車するまで踏切で待って、その10分後の各停乗って井荻で通過待ちして……。
安くて落ち着いた杉並を手に入れるための不便の代償が小さくないような。

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即完売したライオンズ上井草は北口だったね。

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まあ、住まいに落ち着きを求める人にとっては、各停10分ヘッドや踏切待ちや1、2回の通過待ちなんて気に留めないし、考えもしないんでしょうけど。
今住んでいるところの時刻表だって真剣に目を通していないでしょうし。

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>>38
>>39
>>40

話題の中心はやはりまずは西武新宿線と上井草駅の話ですね（笑）
北側の駅そばに数年前にプラウド上井草があり、そこでも似たような話題でしたよ。
ここを検討なさっている方はそちらの掲示板のほうも覗いてみたら参考になるかもしれません。

私個人的に言わせて貰えば、ここを検討してる人＝西武新宿線を選んだ時点で
もはや利便性に関しては我慢する（ってか諦める）、ってことだと思いますけどね。
なのでそこの問題ばかりをあげても意味が無いとおもいますけど。
だって利便性は都内ワーストクラスなわけで、だからこそ安いわけですよね（笑）
駅力がないっていっていますが、西武新宿線なんて急行が止まる鷺宮なり上石神井だって
もはや駅力、なんて言葉を使っては申し訳ないぐらいの寂れ具合なわけで。
それに朝の通勤ラッシュは急行も各停もどちらも遅い。追い越しなどができる駅が
限られている点、鷺宮から高田馬場はカーブが多くノロノロ運転です。
高田馬場駅は狭いホームに人が大量におりよくあれで転落事故が起きないなっていつも思う酷さ。
なにより、電車一本で主要駅にはどこにもいけない酷さ。中央線はね、新宿だけではなく、
これ一本で東京駅までいけますからね。吉祥寺、中野、荻窪あたりも味のあるお店も多くて
プライベートでも楽しめますよねぇ〜。西武新宿線って何か楽しめますか？いえいえ、ありませんね。
西武もダブルート、っていう苦肉のパスモを販売していますがね。新宿駅にすらいけない
私鉄はそれだけで利便性レベルは40%減って感じでしょうかね。
いずれにしても地元民で地元ラブな人を除き、中央線をかえる人はわざわざここには来てないと
思いますよ。逆をいえばここを検討してる人は地元ラブか、中央線は買えない人が安さを求めて
ここにたどり着いただけだと思いますね。

そういう意味ではここを検討してる人にとって大事なのは鉄道利便性以外でどうなのか？
（=鉄道利便性を捨てて安いここにきたけど他の部分でそのマイナス分を埋められるか？）ってところでしょ。
埋められないとどうなるか？っていうとお隣上石神井の物件みたいに売れ残ることになるわけでね。
逆に埋められるとプラウド上井草のように即完売になるわけですな。

両者の違いをみると、住所が練馬アドレスか、杉並アドレスか。これはでかいよね。学区の問題もある。
杉並区のこのあたりは桃四か四ノ宮だがどちらも優秀。幼稚園もこのあたりは上質な幼稚園である八幡や
聖母がある。一方で練馬のこのあたりは？っていうとちょっとそこはやめておきましょう。あれそうなので。

駅近かどうか、これも重要ですね。中央線や東横線なら徒歩10分でもまぁ大したもんだが、西武新宿線の場合に
徒歩10分、これは中央線徒歩25分に相当するぐらいの遠さ。覚えておいたほうがいい。ここの徒歩5分も駅近と
思う人がいるかもしれないが西武新宿線の場合はギリセーフです。ってのはこのあたり徒歩30秒も歩けばいきなり
閑静な住宅街であり一般的な都内の駅感覚ではいけない。

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>>41
ライオンズは即売してないですよ〜　大苦戦でしたね。
北側ってだけではなくあそこもやはり新青梅街道沿いでしたから。
利便性を捨てて（諦めて）住環境重視で来たのにそこでも車の排ガス？アーレーっ
てなるのは当然ですわな。
世の中なんでも完全なものは無いので妥協はしていくわけですが諦め過ぎていくと
最後には「ここまで諦め、諦めするぐらいならもう買う必要なくない？」っていう
ことになりますから。

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閑静というか、西武新宿線の駅前、活気がない所が多い。
自分が住んでいた子供の頃の80年代はもう少し賑やかだったと思うが。

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>>42

まったくもってそう思います。
鉄道利便性に優れ、駅近で、ハザードマップにもかからず高台地盤強固で、教育環境、住環境もよく、
広く、周囲に日照侵害するものもなく、また風通しもよく、うるさくなりそうな施設等もまったくなく静かで、
でも徒歩圏には便利な商業施設な病院も充実し、人気エリアでなおかつ治安もよく、そしてブランドマンション
であり、豪華なエントランスに充実した共用設備、広い玄関と広いベランダ、設備は今時のものが「全部入り」
なのにお値段がなぜか安くて買いやすい！、なーんてマンションはありませんからね（笑）

西武新宿線の利便性が中央線と同等以上であればこんなことにはなってないわけで（笑）
ちょっとそのあたりをわざわざディスり始めてる人はちょっと笑えてきます。きっと次は「資産性がー」
という話でもなさるんでしょう。資産性を気にされる方はやめておいたほうが良いかと（笑）

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この20年間で池袋線が着々と利便性を高めていったのに、新宿線が何も変わらず駅前が衰退気味なのが歯痒い。
都心から上井草の距離は近そうだが、ビックリするくらいの陸の孤島だ。不動産広告だけでは絶対にわからない。
駅まで5分でも踏切で止められたら電車乗るまで15分かかる。恐ろしい。

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>>47
ご心配なく。今後も西武新宿線沿線が大きく変わることはありません。いま現在、中井あたりの地下化をやっていますが
ご存知の通りあれはあくまでも都の都市計画整備の一環であり本当にただ地下化されるだけの話ですから。
上井草や上石神井のほうは高架化なんて話も草案はあるようですがまぁ認可はおりないでしょうし、おりたところで
また都の事業でしょうから意味がありませんねぇ。もう変わらないですよ。
でも逆にそれが住環境としては逆に安心ではありますけどね。急進するような街ってのは公的施設なんかがおいついていかない
場合がありますからね。ここは安定してるので安定が好きな人にはもってこい！

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ここはさすがに上鷺宮とは比べものにならないくらい上ですよ。中野区と杉並区の差は大きいです。上井草は練馬側もゆったりした住宅街で、超一流企業の社宅もあるようですので、学力レベルも高いですね。

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>>49
上鷺宮と比べる理由がよくわかりませんね。上とか下とかここを検討されてる人にはどうでも良いと思います。
なぜなら、ここを検討されてる人の選択肢が上鷺宮のみ、二者択一なわけがないからです。
また、区単位でよその区との比較はもっと無意味かと思いますよ。
なぜなら、ここを検討されてる人が杉並区か、練馬区か？はたまた中野区か？みたいな検討はやはり
されないからですし、上や下という話をしたところで、そういう選択方法で住まいは選べませんから。

現実的に考えたほうがよろしいと思いますよ。

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