ザ・パークハウス 杉並上井草ってどうですか？

価格次第ですが立地は落ち着いた環境で良さそうだという印象ですね。
上井草駅周辺も必要最小限はある感じです。お世辞にも繁榮してるとは言えない田舎駅ですが
まぁ西武新宿線沿線の駅は急行停車駅の上石神井でも同じレベルですからそこは西武新宿線沿線
では織り込まないといけないですね。

判断の分かれ目になるポイントのひとつは西武新宿線の利便性でしょうかね。
都内ワーストクラスと言われるだけあってこれ一本ではどこのターミナル駅にもいけないという悲しさ。
実質高田馬場での乗り換えが必須という現実が受け入れられるかですね。

もうひとつの分かれ目になるポイントとしては、このあたりは比較的安価な戸建が安定的に供給され続けていますし
あえて利便性の低い沿線にマンションである必然性があるのか？というところでしょうか。
第1種低層がほとんどのここではマンションメリットの空間利用率を上げることもできずスケールメリットは
限定されてしまいますし。
面白いところです。

人気の西武新宿線物件ですね。
杉並アドレスですし、中央線と西武線にはさまれるポジションなので利便性も高いです。
でもきっとお高いのでしょうね。。。

>>2
不人気路線ですから､西武新宿沿線の23区内は一種低層の地域ばかりで大規模分譲マンションが建たず､沿線人口が急増しません｡お陰でラッシュアワーも人気沿線よりゆるく､先日の雪の日も京王や東急のような状態にはなりませんでしたよ｡

価格は高いでしょうけど､地所は上石神井と保谷で完成在庫を抱えているし､上井草は慎重に価格決定するんじゃないかな？

>>3
嘘はいけませんね。
先日の雪では他の沿線と同様間引き運転と遅い速度によって人が満員になり、結果として乗客が気分悪くなり緊急停止ボタンを押し、それがまた後続の列車のそれを誘発するスパイラルを西武新宿線でも発生しました。普段15分程度の区間に最大4時間です。当時のツイッターでも見たらその時の様子がわかりますよ。

ただ西武新宿線は人気も知名度もないのでこういう場合はほとんど報道されませんけどね（笑）まぁ利用者数が多い他路線に比べればその影響度も限定的ですからなおさらです。

3
分譲中物件だけでも上石神井のブリリア、花小金井のパークハウスなんかは十分大規模だと思うが。

>>5
花小金井は23区内では無いね。

最近のパークハウスは西武線沿線にずいぶん力入れてますね。

ここは駅に近いし、バスで中央線にも出やすいからフットワーク軽いね。
杉並区らしい落ち着きもあるし。

坪500くらいするのかな？

>>8
さすがにそれはない。280ぐらいでしょう。

>>4
京王や東急のように入場規制で1時間以上もホームにすら入れない､ほどの状態じゃなかったでしょ｡
体調が悪くなる客はいましたよ｡乗車した急行が中井で停車してケアしてた｡

280くらい同感です。500って、この辺に億ションは建たないよ。

ここのライバルになるのはマンションではなく戸建でしょうね。
ちょうどいまこのマンション建設予定地の道を挟んだ真向かいは建売戸建をつくってますよね。
大体土地30坪建物90m2で5500万ぐらい、このあたりなら6300万ぐらいかな。
さて、ここのマンションがどのような戦略でくるのか楽しみですね。
うまくマンションなりのメリットを打ち出せるか。

>>15
確かにアールコープは玄関アプローチとして欲しいところ､バルコニーの隔壁もぺラボーのようだし､まるで高級感無しですね｡
北側､西側が接道で､西の向かいは中学校なんで部活動や学校行事の音がするだろうし､東側､南側の敷地境界もゆとり無さそう｡
南向き中住戸のCタイプは68.40m2 3LDK､南西角住戸のMタイプは72.96m2 3LDKとあまりゆとりの無い間取りです｡
空堀の地下住戸南向きで坪240ぐらいかな？

北側道路の向かいの戸建ても地所なんで､価格のバランスは悩ましいでしょうね｡

中心価格で戸建てが7000万、マンションが6000万ってとこだろうね。

駅近で日当たりもいいので立地は良いですね。
価格が5000万なら買い、6000万なら戸建のほうをかったほうが幸せっていうことでしょう。

価格予想に乗っかてみようかな。

駅徒歩5分はプラス要素。駅近と言えるギリギリの範囲。
バルコニーはペラボーでスロップシンクなし。これはマイナス。
仕様は見てみないとわからないけど、三菱は専有部を頑張る方だからそこそこにはなりそう。
デザインは見た感じ悪くない。設計事務所が入ってればよりプラス。
廊下のアルコーブはなくて、廊下側はインフレーム。低層で柱は細いから小さい物件で今の相場ならギリギリ許容範囲。

ということで、明らかなマイナス要素は少ないから、
上石神井のパークハウスとかブリリアよりやや高めと見る。

地下を除いて坪単価260～280の間ぐらい。
と言っても280ならかなり割高感が出て長期戦になりそうだから、
1階260、2階270、3階280と予想。

地下住戸は間取り次第だから全然予想がつかないな。

>>19

かなりいい線いってると思います
今回のポイントは戸建街区とセットで売ることでお互いの相乗効果を
狙ってくるということでしょう
これはなかなか面白いと思います。大規模開発でマンション街区と戸建街区を
ひとつの街として作るのはよくありますがここは一応そういうのではないですからね！
どう攻めてくるのか今から楽しみにしています。
この辺りを気に入ってる人からしたらマンションと戸建も含めて検討されているとおもうので
いいかなと思いますね。

この沿線でプラウドが戸建てとマンションを隣接で同時分譲したときはやはり1000万ほど戸建てが高い価格設定でした。

4LDKが絶対条件なら戸建て選んだ方がいいかも。

>>22
間取りでの選択では無いと思います。
まず、マンションの場合は本人が望む望まないに関わらず必ず売らないといけない。
住み替えが必須なのがマンションです。それはマンションは建物は問題無いけど
周りの住民の低下と意思合意形成の悪化は避けられませんから。

ポイントはまずここで骨をうずめる意思があるかどうかが一つ。
もう一つは車。この辺は車必須ですが駐車場代バカになりませんあしね

>23
ちょっと古い常識ですね。

今は周りの住民の質低下なら戸建てのほうがひどいですよ。
新築マンションなら一斉入居ですし、賃貸に回して利回りが取れる場所でもないから、
比較的生活レベルが同じメンバーで老いていくことになります。

戸建てはもともといるご近所さんがいるので・・・
（当然この物件の周りがどうこうというのではなく、一般論です）


戸建て・マンション論争スレッドに入り浸ってる人かもしれませんが、
あそこは変な人が多いからあまり真に受けないほうがいいですよ。

今は戸建てかマンションかはライフスタイルの好き好きであって、必ずしも価格差があるとは限らない。
少なくともここの環境で坪300以下はあり得ない。

安い期待をするのは自由だけど、
価格が発表されてからギャーギャー騒がないように。

上鷺宮と比較してみればわかる。
あっちは中野区。しかも池袋線。
こっちは杉並区。新宿線と中央線療法利用可能。
住宅地としての格が違う。しかも周辺環境は区内でも特上レベル。
300台の後半でも不思議はない。

>25

私は上鷺宮より上はないと思います
（同じぐらいなら、三菱地所は踏み込んだな・・・という印象）
ま、それは結果が出ればわかりますね。

と言っても中央線は使えないと思いますよ。

杉並区の西武新宿線3駅は結構貧民多い。杉並ブランドで過剰な期待や上昇志向は持たない方が良い。善福寺まで行けば結構な住宅街だが、あくまで上井草は西武新宿線。
都心へのアクセスなら富士見台(上鷺宮)>上井草。
富士見台は銀座や渋谷へ直通あるし、池袋行くには練馬で快速や準急に乗り換えられる。
上井草は乗り入れないし、高田馬場行くには隣の井荻で通過待ちのハードルが待ち構える。中央線利用目的なら、中央線徒歩圏内の物件を選ぶべき。

坪300以上ならパス。もっと安くて便利で好環境の板橋や練馬の物件がいくつもある。

坪300以下では流石に無理でしょう。ここは杉並区でも別格の環境。上鷺宮よりは2割くらい高いのではないかと予想。

>>29
善福寺は別格だが、上井草は凡庸な郊外。過大評価もいい加減にしなさい。

>>30
ここの周辺に行ったことある？駅近なのにとても閑静で雰囲気良いですよ。善福寺ってもう流行らないでしょう。

お隣の井荻の物件でも同じ様な書き込みだらけでスレが荒れてたな。
この辺は特別な地域ではないし上鷺宮の方が格上なのはみんな知ってる。

何度も行ったが、ガンダムでアツくなっている以外、駅前商店がしょぼい。
8時代に各駅が9本しかなくて、高田馬場まで25分。昼間は各駅10分ヘッド。
ファミリーが戸建てで住むには良い環境だが、坪300という所ではない。ワセダが近いが特別教育熱心な地域ではない。
「井草」がつく杉並は、文化的にほぼ練馬。

>>26

上鷺宮より上はないですよね（笑）
中野区はあまりファミリーが住むに良い街ではありませんが、
上鷺宮は北側のほうにあり、いわゆる中野の影響はあまりまりません。
池袋線駅近徒歩３分なのであちらのほうが高いのは当たり前です。

ただ中央線を使えないってことはありませんよ。このあたりをすんでいればわかりますが
結構な人がバスをよく利用します。バスの本数が多いし便利だからです。
徒歩しか頭に無い人にはわからないのかもしれませんね。

>>32
杉並ブランドに過剰な期待した田舎者がこの辺に初めて住むと色々失望してパニックになるんだよ。西武新宿線の3駅は杉並の名がついた埼玉くらいに思った方がいい。民度も高くない。
上井草の駅力の弱さは23区内でトップクラス。安い杉並だが値段相応。坪300なんてとんでもない。250でも高いくらい。

上鷺宮、井草、下井草、上井草は練馬区になった方が自然。

>>27
上井草は貧困が多くないですよ（笑）むしろその逆ですねぇ〜　地主が多く、そこをうったところにファインコートやプラウドなんかの街区ができてますよね。西武新宿線沿線でも線路挟んで北側と南側でだいぶ違います。南側は裕福な家庭多いですよねぇ　学校いってもよくわかりますよ

>>37
確かに北側はヤバイ。剥き出しの鉄骨階段とプラスチック屋根のアパートがゴロゴロある。
しかし、井荻の通過待ちと鷺宮の急行待ちはストレス溜まりますねえ。

鷺ノ宮～上石神井の間の駅は通勤不便なのは確か。
適度に都心に近いし落ち着いていて生活しやすいとは思います。

駅の南側だと、踏切渡らないと上りホームに行けない。
目の前の各停電車が発車するまで踏切で待って、その10分後の各停乗って井荻で通過待ちして……。
安くて落ち着いた杉並を手に入れるための不便の代償が小さくないような。

即完売したライオンズ上井草は北口だったね。

まあ、住まいに落ち着きを求める人にとっては、各停10分ヘッドや踏切待ちや1、2回の通過待ちなんて気に留めないし、考えもしないんでしょうけど。
今住んでいるところの時刻表だって真剣に目を通していないでしょうし。

>>38
>>39
>>40

話題の中心はやはりまずは西武新宿線と上井草駅の話ですね（笑）
北側の駅そばに数年前にプラウド上井草があり、そこでも似たような話題でしたよ。
ここを検討なさっている方はそちらの掲示板のほうも覗いてみたら参考になるかもしれません。

私個人的に言わせて貰えば、ここを検討してる人＝西武新宿線を選んだ時点で
もはや利便性に関しては我慢する（ってか諦める）、ってことだと思いますけどね。
なのでそこの問題ばかりをあげても意味が無いとおもいますけど。
だって利便性は都内ワーストクラスなわけで、だからこそ安いわけですよね（笑）
駅力がないっていっていますが、西武新宿線なんて急行が止まる鷺宮なり上石神井だって
もはや駅力、なんて言葉を使っては申し訳ないぐらいの寂れ具合なわけで。
それに朝の通勤ラッシュは急行も各停もどちらも遅い。追い越しなどができる駅が
限られている点、鷺宮から高田馬場はカーブが多くノロノロ運転です。
高田馬場駅は狭いホームに人が大量におりよくあれで転落事故が起きないなっていつも思う酷さ。
なにより、電車一本で主要駅にはどこにもいけない酷さ。中央線はね、新宿だけではなく、
これ一本で東京駅までいけますからね。吉祥寺、中野、荻窪あたりも味のあるお店も多くて
プライベートでも楽しめますよねぇ〜。西武新宿線って何か楽しめますか？いえいえ、ありませんね。
西武もダブルート、っていう苦肉のパスモを販売していますがね。新宿駅にすらいけない
私鉄はそれだけで利便性レベルは40%減って感じでしょうかね。
いずれにしても地元民で地元ラブな人を除き、中央線をかえる人はわざわざここには来てないと
思いますよ。逆をいえばここを検討してる人は地元ラブか、中央線は買えない人が安さを求めて
ここにたどり着いただけだと思いますね。

そういう意味ではここを検討してる人にとって大事なのは鉄道利便性以外でどうなのか？
（=鉄道利便性を捨てて安いここにきたけど他の部分でそのマイナス分を埋められるか？）ってところでしょ。
埋められないとどうなるか？っていうとお隣上石神井の物件みたいに売れ残ることになるわけでね。
逆に埋められるとプラウド上井草のように即完売になるわけですな。

両者の違いをみると、住所が練馬アドレスか、杉並アドレスか。これはでかいよね。学区の問題もある。
杉並区のこのあたりは桃四か四ノ宮だがどちらも優秀。幼稚園もこのあたりは上質な幼稚園である八幡や
聖母がある。一方で練馬のこのあたりは？っていうとちょっとそこはやめておきましょう。あれそうなので。

駅近かどうか、これも重要ですね。中央線や東横線なら徒歩10分でもまぁ大したもんだが、西武新宿線の場合に
徒歩10分、これは中央線徒歩25分に相当するぐらいの遠さ。覚えておいたほうがいい。ここの徒歩5分も駅近と
思う人がいるかもしれないが西武新宿線の場合はギリセーフです。ってのはこのあたり徒歩30秒も歩けばいきなり
閑静な住宅街であり一般的な都内の駅感覚ではいけない。

>>41
ライオンズは即売してないですよ〜　大苦戦でしたね。
北側ってだけではなくあそこもやはり新青梅街道沿いでしたから。
利便性を捨てて（諦めて）住環境重視で来たのにそこでも車の排ガス？アーレーっ
てなるのは当然ですわな。
世の中なんでも完全なものは無いので妥協はしていくわけですが諦め過ぎていくと
最後には「ここまで諦め、諦めするぐらいならもう買う必要なくない？」っていう
ことになりますから。

閑静というか、西武新宿線の駅前、活気がない所が多い。
自分が住んでいた子供の頃の80年代はもう少し賑やかだったと思うが。

>>42

まったくもってそう思います。
鉄道利便性に優れ、駅近で、ハザードマップにもかからず高台地盤強固で、教育環境、住環境もよく、
広く、周囲に日照侵害するものもなく、また風通しもよく、うるさくなりそうな施設等もまったくなく静かで、
でも徒歩圏には便利な商業施設な病院も充実し、人気エリアでなおかつ治安もよく、そしてブランドマンション
であり、豪華なエントランスに充実した共用設備、広い玄関と広いベランダ、設備は今時のものが「全部入り」
なのにお値段がなぜか安くて買いやすい！、なーんてマンションはありませんからね（笑）

西武新宿線の利便性が中央線と同等以上であればこんなことにはなってないわけで（笑）
ちょっとそのあたりをわざわざディスり始めてる人はちょっと笑えてきます。きっと次は「資産性がー」
という話でもなさるんでしょう。資産性を気にされる方はやめておいたほうが良いかと（笑）

この20年間で池袋線が着々と利便性を高めていったのに、新宿線が何も変わらず駅前が衰退気味なのが歯痒い。
都心から上井草の距離は近そうだが、ビックリするくらいの陸の孤島だ。不動産広告だけでは絶対にわからない。
駅まで5分でも踏切で止められたら電車乗るまで15分かかる。恐ろしい。

>>47
ご心配なく。今後も西武新宿線沿線が大きく変わることはありません。いま現在、中井あたりの地下化をやっていますが
ご存知の通りあれはあくまでも都の都市計画整備の一環であり本当にただ地下化されるだけの話ですから。
上井草や上石神井のほうは高架化なんて話も草案はあるようですがまぁ認可はおりないでしょうし、おりたところで
また都の事業でしょうから意味がありませんねぇ。もう変わらないですよ。
でも逆にそれが住環境としては逆に安心ではありますけどね。急進するような街ってのは公的施設なんかがおいついていかない
場合がありますからね。ここは安定してるので安定が好きな人にはもってこい！

ここはさすがに上鷺宮とは比べものにならないくらい上ですよ。中野区と杉並区の差は大きいです。上井草は練馬側もゆったりした住宅街で、超一流企業の社宅もあるようですので、学力レベルも高いですね。

>>49
上鷺宮と比べる理由がよくわかりませんね。上とか下とかここを検討されてる人にはどうでも良いと思います。
なぜなら、ここを検討されてる人の選択肢が上鷺宮のみ、二者択一なわけがないからです。
また、区単位でよその区との比較はもっと無意味かと思いますよ。
なぜなら、ここを検討されてる人が杉並区か、練馬区か？はたまた中野区か？みたいな検討はやはり
されないからですし、上や下という話をしたところで、そういう選択方法で住まいは選べませんから。

現実的に考えたほうがよろしいと思いますよ。

上鷺宮より上とか、坪300とか500とか悪質な煽りだな。

>>51
はい、悪質だと思います。が、さすがに誰もそれで誤解する人はいないとおもうので大丈夫だともおもいます。

>>52
どう考えたってう坪300以下では無理でしょう。悪質なのは上井草を無理に格下に見せたい輩では？

杉並か練馬か（はたまた中野か）というアドレスのブランド価値？は西武新宿線に限ってはどこも余り変わらないと思います。限り無く低め安定という意味で。
杉並にもしよいイメージがあるとしてもそれは決して上井草じゃなく、中央線以南井の頭線辺りじゃないでしょうか。
井草によい学校があるなんて初めて聞きました。むしろ北側の練馬に学芸大付属も早稲田高等学院中もありますが（関町にまだ白百合幼稚園あるのかな）。
都心への通勤通学は自転車で西荻か荻窪使う方が早いかも知れません。荻窪は丸の内線座れて良いですよ。

>>54
ネガっても安くなりませんよ(^o^)

>>53
去年ターミナル駅徒歩圏の新築を坪310で購入しましたが。
で、上井草って新宿の外れまで30分かかるんでしよ？え、300超えの価値？

ワーストクラスという言葉で新宿線をネガる方が約１名。
この方はブリリア上石神井のスレでも常連ですよね。

なぜ西武新宿線の物件にそこまで執着なさるのか。
なぜ武蔵関のＳ社のスレには同じことを書かないのか。

とてもとても不思議です。

なんかいきなり荒れだしましたね。まるでプラウド上井草のスレと同じ流れですね。
あそこも上井草を貶めるものと逆にあげるものの戦いでした。そしてそんなことを
しているうちに即完売してしまったというオチでしたね（笑）

西武新宿線の話はもう良いのでは？

>>58

ネガっているのではなく事実を書いてるだけですが。
西武新宿線の利便性の悪さは都内ワーストクラスなのは現実ですから。

逆に私にはあなたみたいな人のほうが理解できませんね。
なにゆえ人に対して批判するのか？（笑）ここの物件の話をしたらどうでしょうか？
西武新宿線は乗り入れが東西線のみでしかもターミナル駅にもいかず、利便性がひどいわけですから
当然利用者数は減ります。そしてかわりに沿線は安いんですよ。

あなたも人に対してコメントをつける前に物件の話をしてくださいね。

ここを検討する方は､西武新宿線がポンコツなのは認識しているし､何をネガいても関係ない､上だ下だの比較も無意味､商品なりの価格なら買うでしょ｡

>>63
あなたがあげたひとは真面目に検討もしてない人ですよ。そして発言内容からみてあなたもそのようですね。
通報しておきました。

プラウド、ライオンズの価格知ってたら井草地域で坪３００なんて売れるわけないって
わかるだろうし、何も調べないで適当なこと言ってるだけでしょう。

>59

プラウド上井草を参考に考えると、
あそこの南向きは@260ぐらいだったように思います。
※マンコミにも南は5500～6000という記述があったので、5700万70平米で概算すると260と270の間になるので、だいたいそんなもんでしょう。

で、時期を考えれば1割～2割増しぐらい。
地下除きで280前後になりそうですね。
地下除き平均300はありえない数字じゃないけど、相当欲張った数字といえる水準です。
パークハウス上石神井で苦戦してる地所レジがそこまでやるかというと・・・どうなんでしょうね？

66平米の3LDKを設定してきているところを見ると安くはないだろうと思うのですが、
後は仕様を見てみないと決め手にかけます。
この場所がなんの跡地だったかわかれば正確な価格予測が出せる可能性もあるんですが。

>>66
前はどっかの企業の社員寮ですよ。3F建鉄筋コンクリートマンションです。

>>66
戦略が見ものですよね〜
価格帯でいえば5300万を超えるとこのあたりでは食いつきが悪くなるのではと思います.
徒歩5分、角地、日当たり風通しも良いので立地はこの辺では素晴らしいと思いますが、
西武新宿線各停駅ですしそれぐらいが限界かと予想します。
地下は4500-700万ぐらいですかね〜

何れにしてもここのライバルは他マンションではなく新築戸建だと思いますね。

大手町勤務ですが、西武新宿線混まないしとても便利だよ。西新宿に通うにもJR新宿駅使うより便利ですね。
地盤も良さそうだし注目しています。

>>69
家族全員がそうならいいんでしょうけどね。

西武新宿線、自分が住んでいた子供の頃の方が本数多かったなあ。各駅が7-8分ヘッドだったし。

ここはあっという間に売れる気がする。

西武池袋沿線住みですが、言うほど便利じゃないですよ。

地下鉄２路線乗り入れの弊害というか、
ウチのような各停しか止まらない駅の場合、通勤時の池袋直通が１時間に４本しかないんです。
メトロの直通先へ行くにはいいのでしょうが、山手線や直通しない他の線に乗るのが大変。
（小竹向原経由だと運賃が余計にかかる）

他の線のダイヤ乱れの影響もあるし、
以前の、乗り入れがなかった頃のほうがずっと使い勝手が良かったと感じています。
複々線高架になって駅周辺がきれいになったのは喜ばしいですけどね。

新宿線よりこちらが上とか下とか、考えたこともありません。
メリットデメリット、それぞれです。

>>73
誰も池袋線便利だなんて思ってないですよ。。。

注目度高いようですね。プラウド上井草同様地味に即完でしょうか。

価格次第でそうなるかもですね

即完するような値段はつけないのでは？
三菱は体力がありますから。

ま、住友みたいなやり方はないでしょうけど、３百万／坪前後だと思います。
万一それ以下だったら我が家は即決で手を挙げます。

とにかく値段が発表されないことには、いいも悪いも言えませんね。

>>77
そうですね、もちろん売り手は売り手で利益最大化するためにやってくると思うので安売りをすることはないと思います。
ですが、単純な坪単価だけの話で決まるわけではないと思いますよ。坪単価250でも土地仕入れが安くて中身も削っていれば
利益は十分出るでしょうしその逆だったら坪300で売っても利益率が低いかもしれませんからね。

もうひとつここが面白いのは真向かいに同じ三菱で戸建街も売りに出されるところですよね〜。
このエリアを中心に検討されている方でしたら当然戸建のほうも視野には入っていますよ。
もともと西武新宿線沿線は戸建にとって適した住宅街ですしね。そして未だに戸建に憧れる人は
決して少なくはない。特にお子様がまだ小さいご家庭とかは尚更ではないですかね。

この周辺は駅徒歩10分前後で新築戸建が5000万前後、大手戸建でも6500万もあれば買えます。
中央線物件でこの価格でしたら3F建て日当たり悪い全面道路も狭いミニ戸決定であまり戸建の
メリットはありませんが、この辺でしたら普通に2F建て土地100m2建物90m2でまぁまぁ普通の感じですし。

三菱戸建も大体こんな感じの区画で作ってくるでしょう。価格は6400-700万前後じゃないかな？と想像してます。
ってことを考えますと、このマンションが6000万とかで売りに出されることはまぁないですよ。
大規模で豪華なエントランスや充実した共用設備などの売りがあれば別ですがここの敷地を考えると
そういうスケールメリットはもともと出せませんし、まぁ仮に出せてもこのエリアはそういうのが
売れるようなエリアでもやはりありません。浜田山あたりの高級低層マンションが立ち並ぶところでしたら
買う人もいるでしょうけどここではそういうのはないです。

ということはやはりボリュームゾーンは高くても5300程度にとどめておかないとみなさん戸建（真向かい
だけではなく別のも含めて）に流れてしまうと思いますね。

東京での不動産購入の鉄則としては、やはりマンションの立地は戸建では絶対に買えない利便性の良い立地
のモノに限るってのがあります。ムサコの高層タワーが売れるのはやはりこの鉄則だからですよね。
駅近の中高層エリアに戸建なんて立てようものならそもそも土地を見つけるのも苦労しますし見つけても高いし
加えて日陰になって意味ないですからね（笑）マンションにはマンションに適した土地・エリアがありますし
戸建も同じ話ですね。

まぁなのでもともとこのエリアはマンションの値段自体があまり上げられないエリアと言えます。
人気エリアではありませんから、大枚叩いてもこのエリアなら買うっていう指名買いしてくるお客さんは
見込めませんしね。
まぁ説明会開催して食いつき具合を見てから価格は決めるのでしょうが大体そんなもので落ち着かざるをえない
かなと勝手に予想してます

>>78
長文ありがとうございます。
この辺の二階建て戸建ては8000以下では買えないべ。練馬区側の駅遠物件なら6000万もしないけどさ。
不動産道一本隔てただけで価値変わるからね。坪300以下でゲットするのは難しいと思うぜ。

戸建ては周辺でたくさん分譲中のファインコートの価格見れば相場がわかるよ。なかなか駅近はないけど。

>>81

近隣のファインコートというと、
まず上井草徒歩12分の物件がありますね。
5千万～8千万と幅がありますが、5千万台の区画は袋地で狭小。
きちんと接道している区画は8千万前後です。

次に同じ沿線ということで武蔵関徒歩12分。ここが6千万台前半～7千万前半。
このうち6千万台前半の１区画はちょっと訳ありなので、基本は7千万前後かと。

以上の比較から上井草徒歩5分（4分？）のこちらの戸建ての価格が見えてきたように思えます。
おそらく袋地状の区画は6千万前後、まともに接道している区画は軽く8千万を超えるでしょう。

隣接するこちらのマンションは6千万円台前半がメインになると思います。
坪単価300に乗るか乗らないかの微妙な線を突いてくることでしょう。

81です。だいたい同じような予想です。

ここって最大のウリはやはり駅近ですかね？

この地域は、道路が碁盤の目のように区画整理されています。かつての井荻村村長内田秀五郎の功績です。同じ杉並区でも、環８から東は、たとえば天沼のあたりのように細い道路が入り組んでいます。
井荻駅、上井草駅を誘致したのも彼の功績とされています。両駅とも練馬区との境の近くに作られていますが、彼が杉並区（井荻村）内に下井草に加えてあと２駅つくらないと線路を通させないと主張したことが、その理由と聞いています。その結果、これら３駅の間隔が近接することになってしまいました。上井草と上石神井、井荻とは近い。その結果、二つの駅に挟まれた上井草は乗降客数も多くなく、駅前商店街もわずかしかない住宅地のなかの駅のような趣になっております。乗降客に占める高校生の比率が比較的多いように思いますが、商店街にお金は落とさない。早稲田のラグビー場も近くですが、学生はあまりみかけません。
この地域を好むか否かは、ひとそれぞれでしょう。静かな住環境を好むのであればよい選択です。
プラウド上井草なども、高齢の方の購入が少なくなかったようです。通勤の便は考えず、あまり歩かずに駅にゆけることを優先したのでしょう。都心へのアクセスを最優先するひとは、ここは選択肢からはずしたほうがよいです。
他方、このマンションは小中高校、いずれも近くにあり、しかもスポーツセンターも近いということで、教育環境はよい。
買い物は日常的にはコープ上井草が近い。歩いて６分程度でしょうか。すこしよいものを、ということであればクイーンズ伊勢丹です。こちらは歩くと１５分以上かかるでしょうか。自転車でゆく距離です。
しばらく先のことですが、となりの上石神井に外環のインターができます。関越道、東北道は便利になります。適度に離れていますから、渋滞や排ガスなどの影響は考えられません。

上井草って青梅街道に近いほうが便利なんですよね。意外に安いかもですね

>>91
やはりお高いんでしょうね。坪300程度で収まって欲しいです。

住環境はいいですよね〜静かそう

最近ここみたいに大きなケチがつけにくいマンション向きの土地って少ないから価格がみあえば買いたい。

>>96
ほんと。子育てには良い環境みたいだし近くの区立スポーツセンターはプールやジムもあってプログラムも豊富なので大人も子供も楽しめそう。
駅周辺も何もないからかえって汚くなくて良いですな。
もうちょっち地元商店街が賑やかならなおいいけどまぁしょうがない

この辺りの相場に詳しくないのですが、
皆さんの予想はだいたいどのくらいに
なると思いますか？
ちなみに希望は72〜75平米3LDKです。
6000後半〜7000前半くらいでしょうか？？

あ、前の方に予想坪単価が書かれていましたね。
杉並区で駅近、ザパークハウスなので高めの
予想でしたが、中央線の荻窪などと比べて
予想してしまいました。6000前半から半ばで
買えたらいいですね！

5100万円スタートぐらいだとおもいますよ