パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その3

9,330→9,050万円のやつね。

それでも高いね。半地下だし。

8000万切るなら考えるかな。

上の書き込みは一人の人の自作自演ですが、相場観は人それぞれだと思います。

販売の仲介にあたってプロの不動産屋が入っているので、実際の相場はやはり9,330万円ぐらいなのでしょう。個人的には他の物件と比べるとまだ割安感ありますね。

まあ実際に売り出している価格は、多かれ少なかれ、相場を反映したこの物件の値段なんでしょうね。

51ですが、52、53の方とは別人です。
同じように感じる方がいるということでしょう。

売出価格を高く出しても、成約価格とは異なるからね。
店晒しになって、売出価格が切り下がってくると、物件の不人気が浮き彫りになってしまう。
半地下は特にそうなりやすい。

ここは中古になったら2割は上がるとは言い続けてた無理ポジさんがいました。
価格上乗せした中古どころか、キャンセル住戸もまだ残ってる事実をどう見てるのか。

パークコートだし、大山町だし、低層だしということで、このご時勢60平米でも9300万円ぐらいになるんでしょうね。

なるんでしょうねって売れてないんだから実勢価格はもっと下だよ。

経年優化といいますから、時間が経つにつれて9300万円に上っていくんでしょうね。

確かに、今は気に入った物件に住んでいるのですぐ引越しとかは考えていませんが、もしこの物件を買うとすると9300万円で60平米超なら買いかも知れないですね。

経年優化、いいですね。中庭があるんですか？植栽が育つと深みが増してきそうですね。

住んでる人がかわいそう。
上の人やめたら…

買う気ないのにしつこくネガるというのは、この物件に何らかコンプレックスを持っているか、安い中古でるの待ってるってことでしょ、放っておけばいいんじゃない？

>>66
その逆もしかり。無理ホジの狙いって、、

まあ、今だにネガ・ポジ含めてこれだけ書き込みがあるってことは、やはり話題の物件なんですね。久々のパークコートで大山町ですから。

中古店晒しで経年劣化。
いや、風化かな。
全部捌けるのは相当先だね。

低層なのに、大きなライブラリーやラウンジや会議室、そして見事な植栽があったりするのは、大規模物件ならではですね。

次のパークコートは広尾ですからね...
大山町のこの物件は金があったら買いたかった.,

まだ、竣工から数ヶ月経ってるけど、まだ完売してないから興味あれば現地ＭＲへ是非。

時々グランドメゾンの人が来ますね。
ここと両方見ましたが、ともに一長一短という感じで好み分かれるかと。上原と大山町では雰囲気も結構違うし、小規模と大規模。
でもパークコートばかり売り物が出る決定的な理由は、やはり1F半地下問題なんでしょうね。間取りはなかなか良いと思いましたが。。

一般的な意見では、ハウスメーカーの積水ハウスの造ったグランメゾンより、財閥系三井の高級ラインのパークコートの方が安心、安全、高級ということなんでしょう。高い買い物ですからね。それは、三菱のパークハウスしかり。

>>76
あらら、またネガが来るよー。笑
そう信じるならそれでよいけど。
でもグランドメゾンは良いと思う。

半地下物件で9900万が出てますね。居住中ってことは何かあるのでしょうか。

やはり、低層に限りますね。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/26290/
息を呑むほどの絶景です。この価値は何物にも代え難いものがあります。真空パック状態での暮らしですから、眺望くらい良くないと、鬱鬱としてしまいます。しかし、2週間もすると慣れっこになってしまい、こんなものかという感じです。もっぱら最近では、訪ねてくるお客様のおもてなし用、といった感じです。

空中高く暮らすということは、室内環境
にも大きな影響を及ぼします。風が強いです。窓は開けられますが、風が強いので敢えて開けない、真空パックな生活です。したがって、24時間換気をしないと悪い空気がこもってしまいます。また、窓を開けた状態で、宅配便業者などの来訪者が玄関ドアを開けると、風圧でポルターガイストのようにモノが飛びかいます。

>>78
他にも居住中の中古2件、いずれも半地下ですね。想像と違ったとか？

>>79
やっぱりフツーに窓が開けられ、空気の綺麗なベランダに出れるのは、邸宅街の低層物件ならではのことなんですね。

>>73
確かに、このご時勢、１億円を切る値段でパークコートが手に入るのは希少なチャンスでしたね。ただ、中古ではほとんどの物件で１億超になってしまうみたいですね。まあそれも今の相場を反映しているんでしょう。マイナス金利政策で住宅ローン金利が下がれば不動産マーケットはさらに活況になるのでしょうね。

まあ、低層の方が良いですよ。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/interview/20140121/258583/?ST=s...
高層マンション育ちの子供が「伸びない」理由

やはり高層での子育ては避けた方がよさそうですね。

http://web.uvic.ca/~esplab/sites/default/files/ASR%20High%20Rises%20pr...

Numerous studies suggest that children have problems in highrises;
none suggest benefits for them.

No evidence we could find shows that high rises are good for children. The literature includes several studies that suggest high percentages of dissatisfaction among parents about
the suitability of high rises for their children.

確かに低層が良いですね。そして、この物件のような大規模物件なら共用部も充実して、大きなライブラリーや豪華なラウンジも持てますし。

いろいろ意見はあるようですが、１階も生垣もあってプライバシーも確保されているようなので、住みやすそうですね。それにしても１階で１億前後とはさすがこのご時勢ですね。というより、デザインもグッドデザイン賞の光井氏だったり、概観も素焼きのタイルを一枚一枚手張りしたり、施工もスーパーゼネコンだったりと（スーパーなら良いと言うわけではないですが、中小ゼネコンよりは良いですね）、三井がリキ入れてプロデュースした久々のパークコートであることを反映した高値ですね。

ここを見てる人は大抵がタワマンには興味ない気がするのでそんなにコキおろさなくてもいいと思いますよ。
低層はなかなか出ないので貴重ですね。

>>85
確かに貴重な物件ですね。

都内を代表する高級住宅街の大山町でこれだけ大規模なマンション、そしてパークコート、となると今後もなかなか出てこないでしょう。一方で、大山町の様な邸宅街に住みたいという需要は多いですね。

ここの書き込み内容に反して中古が一つも売れないのはどうして？早く売れて欲しい。

>>87
価格下げれば売れるでしょう。
上乗せしすぎでは。

>>84
>生垣もあってプライバシーも確保されているようなので、住みやすそう

住みやすそうって、、、プライバシーの確保なんて最低条件じゃないんですかね。。
というか道路から近すぎるし、半地下なので見下ろせちゃいませんかね。植栽の土が風でバルコニーに吹き込まないかな？とか、色々心配しちゃいます。
小さいお子さんいたりすれば、それなりに1Fは需要ありますので、その分安ければ売れるんでしょうけど、売れないということは。。

まあこれだけネガさんが敏感に反応するところを見ると、それだけ人気のある物件と言うことなんすね。ネガさんの言っていることは全部あげ足取り見たいなものですが、うらやましいのか中古価格を下げたいのか理由は良く分かりませんが、なぜかイチャもんつけていますね。

まあ、いくらイチャもんつけても、三井が満を持して出した待望のパークコートですので、２億、３億する高級物件が飛ぶように売れて、全部で130件程度売れた人気物件と言うことは動かせない事実ですね。

>>90
ネガが敏感に反応する事と人気物件か否かは関係ないのでは

>>91
関係あるでしょう。人気がなく誰も見向きもしない物件ならポジもネガも反応しない。逆に人気物件ではポジも多いけど、100%ポジと言うことは無く、どんな良い物件でもイチャもんつける人はいるから、ネガも多くなる。


要するに書き込みの絶対数は、物件の人気をある程度反映していると言えるでしょう。好きな芸能人・嫌いな芸能人のランキングと同じ。人気がある芸能人は、好きな芸能人の方にも嫌いな芸能人の方にも両方ランクインすることがある。

別にポジでもネガでもないんですけど、ネガの指摘は事実に基づく各論で、ポジのほうは、ちょっとだけ抽象論が多いですよね。
三井がーとか、スーゼネだからーとか、低層とか、この物件固有の話より一つ上のレイヤーの話が多いというか。なのでかみあってない。これは構造的なものでどっちがおかしいとかではないですね。
どの物件でも個別にネガティブポイント探せば出てくるし、いちいちそんなの挙げたらキリないし、だったら買わなきゃいいでしょ、という話で。
ポジさんは、予算含めトータルで気に入ったから買ったわけで、冷やかしでごちゃごちゃ言われるのは気に食わない、という感じでしょうか。まあスルーすっればいいのにとは思いますが。ネガさんは、大半が暇つぶしの書き込みなんでしょうし。
ということで、いつも楽しく拝見してます。

ここが竣工後も売れ残ってる珍しいパークコートだということは間違いない事実だからね。
中古もずっと売れてないしね。

>>94
事実ですね。それを指摘して嬉しいのか？とは思いますけど。

えー！その３？と思って覗いたら荒れていますね。
販売時、パークコートにしてはちょっと…という声が多かったですが、中古の戸数にはっきり現れていますね。

低層の一階専用庭付きのマンションは大好きですが、半地下はいただけませんね。
ネットで何でもわかるこのご時世、単価を下げようとするセコいやり方はプラスにならないと思いますが。
高級をうたうなら半地下なんて一番やってはいけないのでは…。プロの方に理由を聞いてみたいものです。

>>96
それは利益を極力上げるため以外にないと思うのですが。3階にして、道路からのセットバックも大きくして、では赤字になる仕入れ値と建築費だったのでしょう。

>>96

半地下も、その深さや、元々の地盤（湿気が多いかとか）にも、よるけどね。

ここは、単純に高いのと、中古の売り出しが、この時期だったのは不幸だね。

しばらく、下がるよね。下げ止まりがあるのかは、知りませんが。

私も、地底人のような地下は反対で、あれは作っちゃいかんと思う。

他方、少し下がるくらいなら、土地の有効利用ということで、ありかと。

ここにもともとあった社宅と同程度のランドプランだったら最高でしたけどね、その場合お値段の方も倍ぐらいになってパーマンクラスになるでしょうから、この立地だとニーズが小さいと読んだのでしょう。

そういうことなんでしょうね。

それでも低層という中である程度の戸数を確保しようというのが
垣間見えてくるかなと思います。
だから価格面でもまあ現実的な感じなのかしら、と。
現実的に販売できる、ニーズが有る、ということなのでしょう。

先日、ネットにアップされたプラウド上原の中古は、すぐ売れたようですね。
代々木上原駅周辺では、存在感のある物件だとは思います。

こちらも中古一件減ってますね。4階100平米のが売れたんですかね。かなり高かった気がしますが。

翠邸の70平米弱のお部屋が、値下げしたようですね。
9330万円が9050万円になっています。

こちら内見に行った際、エレベーター周りの壁が、テープを剥がしてはげたような痕がたくさんあって興ざめしました。
引っ越しでできたんでしょうけど、住人も三井も放置して何とも思わないのかな？

>>105

私も内覧しましたが、特に気になりませんでしたよ。ホテルライクの内廊下が高級感あって素敵でした。概観のタイルも良かったです。

>>103
やはりこのご時世を反映してか、1億、2億する高級物件が売れて行くんですね。立地が大山町、人気のパークコートとはいえすごいです。

>>106
気にならなかったかどうかでなく、実際にあったと言っています。無理ポジさん、悪しからず。

分譲当時、やはり高いかなと悩んでいるうちに欲しい住戸が売れてしまい結局買えずに終わった者です。情けないなぁと。
それ以来欲しいものは出てこず、完全に買い換え失敗組です。

そのため中古もすごく気になっています。もう少しLDKが広い住戸が出てこないかなぁと待ち望んでおります。私の予算ではそもそも厳しいのかもしれませんが。

エレベーターのテープ剥がし後の件が指摘されていますか、おそらく養生を撤去した後ですよね。キズがついてしまったのでなければメンテナンスすればきれいになると思いますよ！

>>101
そういうことだと思います。現実的に新築時に１億円～４億円前後の物件が１３０件程度さばけるという読みがあったということでしょう。中古の億ションも売れましたね。

この辺りで評判の良いモンテ園ありますか？英語王室宜しく、モンテ教育もありかなと思い。

Prince George to attend Westacre Montessori School Nursery
http://www.bbc.com/news/uk-england-norfolk-35130232

>>111
その物件は売れたのではなく、売却取り止めたと聞きましたが。。売れたという確認をとったのでしょうか？

>>113
それ私も気になってました。
111さん、よろしくお願いします。

社宅と同じランドプランて。。この場所で立つ分譲マンションでそれはありえないでしょう。
もう社宅時代の事はは忘れましょう。社宅の建ち方が経済性を考慮していないんですよ。

>>116
なのでそういう趣旨での仮定の話をしました。

>>110
ところでそういう場合の補修費用って、誰が負担するんですかね。
養生が原因なので引越し業者なのか、住人の払う修繕費なのか。

>>118
まあ、そんな目くじら立てるほどのものじゃないからどっちでもいいんじゃないでしょうか。

内廊下は広々とゆとりあるつくりで高級感ありますね。

>>119
ご丁寧な回答ありがとうございます。
住み心地はいかがですか？住人ポジさま。

まだ入居して3-4か月で半地下住戸が3つ売りに売りに出ているというのは偶然にしては。。あれですね。

リハウスに出てるだけでも5件が1階ですね。

時期が転換期にさしかかってて強気な攻めが裏目にでたね
半年先ならいけてたかも

はたから見てるとネガさんは同じことの繰り返しですね。

普通に考えたら１億～４億前後の物件が１３０件売れたのはけっこう驚きでした。まあ今の活況な不動産業界だからそういうこともありかと。

半年先？半年前やろ。

これからの季節は中庭の桜が綺麗そうですね。大規模低層ならではの魅力ですね。

>>124
いや、あなたのほうがいつも同じことの繰り返しですよね。

>>124
はたから見てると、って第三者装ってるけど頻繁に書き込んでるポジさんですよね。
住み心地いかがですか？住人さんの情報が全然出てこないので参考までに教えてください。

まあ色々あるけど、低層住居専用、都心へのアクセス、総合的なグレードとコスパ考えたら、ここのような新築物件はたまにしか出ないので、そうした価値がわかる人だけが買えば宜しいかと。

確かに、地盤の堅く閑静な邸宅外、それでいて都心までのアクセスが良い立地となると、なかなか出てこない物件ですね。ブランドもパークコートとなるとなおさらかも知れないです。

住人の情報が聞きたいとのことですので、一住人として書かせていただくことにしました。ここで生活をしてから数カ月がたちましたが、日々、このマンションを買ってよかったと思っています。いいマンションだと思います。

デザインについては、ここでも賛否両論ありましたし、私自身も当初はツートンカラーはどうかな、と思う局面がありました。が、住んでみて、数ヶ月たった今は、飽きの来ない、グレードの高いマンションを表している気がして、とても気に入っています。内部も、完全な内廊下で、高級ホテルの中を歩いている錯覚を覚えるかのように、静かで高級感があります。悠邸のラウンジなどは、ホテルのラウンジにいるかのような、素敵な仕上がりになっています。

次に環境ですが、昼も夜もとても静かで、音が気なる人であれば、とても気に入るはずです。もっとも、近くに消防学校があるので、日中、日々の訓練の掛け声が聞こえます。ただこれも、窓を閉めれば全く聞こえません。近くに大山公園や、幡ヶ谷に至るまで桜の木に囲まれた小道があり、都心なのに、緑が多く静かで、とても素敵です。もうすぐ桜の季節が参りますが、さぞきれいだろうと思います。東京都が発行しているハザードマップによると、この一帯は、地盤が堅く、かつ災害時に避難がしやすいということで、もっとも災害被害にあわないであろう評価になっています。最近は夏場は豪雨が多くなっていますが、ここは丘の上でかつ地盤が強固なので、水害にあう確率は低いと思いますし、目の前に消防学校があり、消防車も何台も止まっていますから、火事があっても真っ先に駆けつけてくれるでしょう。そう考えると、災害にはかなり強い物件だと思います。

最寄りの駅は、東北沢が一番近いと思います。三井不動産は、最寄りの駅が東北沢とは決して言いませんでしたが、それは、駅からの街並みが、ほかの駅からのに比べて、あまりきれいではないからでしょう。しかし実際は、東北沢が、路も平坦で、7分くらいで着くので、東北沢が一番楽です。また、代々木上原からも8～9分で着きますが、上り坂ですので、それが嫌であれば、京王線の笹塚か、幡ヶ谷ならば道が平坦で、8～9分で着きますので、そちらがおすすめです。代々木上原駅は千代田線の始発駅ですので、朝は重宝します。表参道・霞ヶ関・大手町方面にお勤めの方であれば、通勤は楽なはずです。このように、いくつもの駅を、10分未満で利用できるのは、便利だと思います。とくに人身事故などがあって電車が長い間止まる時などにはそう思います。

このように、実需で住むのであればとてもいいマンションだと思いますが、投資には向いていません。投資であれば、もっと値動きの激しい港区エリアや、駅から5分程度の物件の方がいいでしょう。今売りに出ている一階の物件は、ほとんど転売を念頭に買われたものと思いますが、さすがに半地下では売りにくいと思います。どなたかがおっしゃっていたように、半年～一年前だったら、転売可能だったかもしれませんが、昨年末から株が大きく下落しており、不動産に対する強気感も後退しました。今、利益が出るような価格で広告に出していますが、それではとても売れないでしょう。今売ろうとすれば、原価割れになる可能性が大きいと思われます。目先は賃貸に出して逃げておいて、相場が戻ってきたらまた改めて売りに出すというように、戦略をかえた方がよいのではないでしょうか。

>>131様
大変参考になるご意見の書き込み本当にありがとうございます。
やはり実際にお住まいの方の住み心地が良いということがよく伝わりました。実際にお住まいの方も131様の方のように常識的な民度の高い方が多いのだろうなとお察しします。
書き込みのされ方一つをとってもやはり人間性って出るものですよね。

東北沢駅が近いという点も全く知りませんでした。私は建設中に現地を見に行ったことがありますが、代々木上原から行ったため坂が少しきつく感じました。

今はプレミアムと60平米台中心の住戸のみになってしまいましたので、様子を見ながら80平米台の住戸が出てきましたら是非内覧させていただきたいなと考えています。

ほんと参考になりますね。こちら、住民板の書き込みが何故かゼロですからね。
東北沢の件ですが、確かに距離はほぼ同じみたいですね。井の頭通りを超えるので信号待ちはありますが。
あと、井の頭通りを超えた先の中野通り、歩道が非常に狭く、車どおりが結構あると思います。車でよく通りますが運転しづらいなあと。
代々木上原は、帰りは上り坂になっても、大山町の閑静な住宅街を通るほうが気分的にはいいかもしれませんね。

入居済み住民さん詳しく有難うございます。

住民板の方たちは、入居してバタバタしていて
書くという感じじゃないのかもしれませんね。

新しい生活になれないと行けませんから。

そんな中での書き込みはありがたいものですよ。

概ね満足されているのだなというのが伝わってきまして
皆さん参考になったのでは？

この辺り、本当、環境良いですよね。
都心から少し離れてもいいという人には、さいてきですね。ぜひ、写真を！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950

シンガポールの超高級コンドミニアムでも、2名死亡。

http://asia-tropicallife.blogspot.jp/2014/01/65.html?m=1

高層マンションに限らず、火事は怖いと思います。
火事は一人ひとりが用心することが本当に大切だとかんじます。
消防設備や避難経路などを確認しておくこともポイントでしょうか。

さすがにキャンセル住戸は売れたようですね。
かわりにまた中古が一件。なんかすごい間取り。

やはり売れ行きの足は速いですね～。
中古出ましたね。間取りが他の部屋より難あることを考慮すると、72平米、１階、だとまあ9900万円が妥当なとこですかね。

新たに出た中古は、悠邸二階の100平米強で1LDKでした。

まだ新築の販売がある中で、中古の販売があるのですか。
なかなかに複雑ですね。
ここの場合は、投資目的の人も多かったという理由もあったのでしょうか。

結局、あと１戸で新築は完売ということなんでしょうか。
あと少しなんですよね。。。

>>142様
先日、太陽が出ている時間に、この前を歩いてみましたが、日当たりが悪そうでした。半地下なので日当たりが期待出来無いのは、当然なのかもしれませんが…。この間取り、一人暮らしなら、まだいいかもしれませんね。真ん中の部屋も形がいまいちですし、家族向けでは使いにくそうだなぁと思いました。

>>145
あと１戸で新築は完売ということですね。これは３億７千万円ぐらいするプレミアム邸宅なので、買う人を選びますが、他の同じぐらいの値段のプレミアム含め、１億２億する物件が全て売れたのは驚きですね。

比較的手が届きやすい１億前後のものは中古を買うしかないですね。私も新築時に一度検討したのですが、あれよと迷っているうちに完売してしまった感があります。

現地も見に行きましたが、周りは一戸建てと低層マンションだけなので、道幅もゆとりがあり、日当たりは良さそうでしたよ。なにより緑も多く周りの環境は良いですね。

他の物件もいろいろ探していますが、ここは駅まで８～９分と少し歩くものの徒歩１０分圏内であるためいちおう都心の駅近物件には分類されるようで、それに加えて住みやすい環境であることを考えると、ビジネスマンが手が届く１億前後の物件で似たような物件はなさそうです。

>>148
なかなか売れませんね。価格下げれば違うのでしょうけども。
諸経費や手数料分ぐらいは取り返したいところですからね。
ここでポジっても効果ないように思いますが、頑張ってください。

>>148
確かに、都心で駅チカで高級感あるパークハウスやパークコートで、となるとこのご時世１億円前後ではなかなかマーケットに出てこないですね～。そういう意味ではここの新築を買えた人はラッキーなんですかね。私は個人的な理由で三菱系が好きですが、三井が好きな人にとっては中古物件についても、少し利益が上乗せされてはいるものの、マイナス金利導入による不動産マーケットの上昇基調を考えると買いなのかも知れませんね。