パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その3

元代々木町で坪700はやり過ぎ感あるなー。
山手通り外側の最高値更新じゃないか。
渋谷区は甲州街道の南北で価格差ありすぎ。
北側なら今でも坪400で買えるのに。

ってことは、この坪600万円も立地とグレード考えるとまだまだ伸びしろあるってことですか？

>>379 マンション検討中さん

何がつらいんだ？専業前提で回る地域ってどんなだよ？

心配せずともおたくが想定するようなひーひーいってる共働きはいないし、頭で想像しているようなマダムばかりがいる地域でもありません。

頑張って東から移り住めるとええな。できてやらんのとできずにやらんのは大違いやからな。

外観については、窯焼きのタイルを手張りしているところはポイント高いかな。重厚感のある仕上がりになってますね。

スレッドを読み返すと有意義な情報が得られますね。

特にここ数日間の相場に関するデータは、損をしたくない検討者なら必見だと思いました。

確かに不動産投資ではデータをきちんと見るのが重要。この物件の新築時坪単価は坪450-550万円。その後の不動産市場の値上がりを考えると坪600万円が限度かな。それ以上なら少し割高感あるね。もし3A地区なら坪700-800万円まで上振れしてたかも知れないが。

松濤、鉢山町、大山町あたりの定評のある住宅街は、大きく値上がりする事はないが、底堅い推移はするでしょうね。

値段の変動性高いのは、湾岸タワマンとか一部の加熱した港区あたりのあまりグレードの高くないマンションか？

>>387 匿名さん

提示されたデータを拝見しましたが、現在の実勢価格は、坪450〜500、とのことでした。

新築時から値上がりはしてませんが下がってもいないので、おっしゃる通り、大山町あたりの定評のある住宅街は、底堅い推移をしていますね。

>>386, 387
有難うございます。ここも含めて都心部の低層マンション検討中のものですが、データを見ると相場感が把握できて良いですね。ただ、ハイグレード物件はどこも高くてなかなか。。それでもオリンピック後も少しずつ上がっていくでしょうからやはりなるべく早めに買ったほうが良いんですかね。

データと言えば、他物件のスレッドにここの物件のデータについての譲歩がありました。参考になりそうなので、以下にコピペしておきます。

[2018-08-29 10:03:20]
大山町などの定番の住宅街は、急に高騰したりはしませんが、マーケット全体の動きに連動して底堅く緩やかに上昇する感じでしょう。

この物件については１階と2階以上で分けて考える必要があるかも。半地下だがプライバシー確保出来る１階は450-500万円ぐらい。実際、グロス価格が抑えられるのでこれまで売れたのは１階が多いかも。

一方、より人気が高い２階以上はやはり550-600万円ぐらいが相場でしょうか。グロス価格は上がってしまうので、DINKSかある程度ゆとりある人向けでしょうね。

個人的にはライブラリーが羨ましいですW

マンションの相場を考える上でこれから重要になってくるのが、自然災害に対する耐久力。西日本豪雨や各地のゲリラ豪雨に見られるように、昨今の異常気象の頻度と規模の上昇とそれによる住宅物件の被害が出ること、そしてこの傾向は今後ますます強まっていくと考えられることを考慮すると、これら自然災害に対する耐久力のある物件の価値が上がっていくでしょう。

日本においては、地震リスク、台風や豪雨に関連するリスクの２種類がメインです。物件を買う前には現地を見て立地を確認し、自治体などが出しているハザードマップでリスクをチェックしましょう。

個人的に考慮するポイントは次の通り。

・地盤は堅牢かどうか？昔から人の住む住宅街か？その物件の前はどんな建物が建っていたか？昔は埋立地とか沼地ではなかったか？（昔から社宅や豪邸が建っていた物件やお寺や神社が周囲にある物件などは、地盤が固い可能性が高く、地震の影響を受けにくい。一方、昔沼だったとか、埋立地だったところは地盤が脆弱で地震の影響を受けやすい）

・低層物件かどうか？（個人的には低層物件が好きです。いくら耐震や免震があっても地震リスクを考えるとタワマンはあまり気が進みません。）

・高台に建っていて浸水するリスクが少ないか？（ゲリラ豪雨などによる影響を受けにくい高台物件は価値が高い）

・周辺に崖や山などがないか？（土砂崩れの影響を受にくい物件は価値が高い）

・周辺に川や海は無いか？（洪水や台風による高波の影響を受にくい内陸物件、川から遠い物件は価値が高い）

つまり80㎡に換算すると、1.1〜1.2億も払わないと買えないんですね。ここ。

>>392
80平米なら坪単価550万円だとすると1億3千万円が相場。それより安ければ理論的には買いかな。まあ１億超えると購入者はDINKSやそこそこ年収高い層に限られるけど。リセール考えたら、底堅い値動きのこのエリアの物件は多少無理して買ったとしても安心感はあるわな。

>>391
ここは高台の堅牢な地盤に建つ低層物件だから、万一の災害についての安心感はありますね。

>>390
情報有難うございます。１階と２階で相場が違うというのは重要な情報ですね。近隣物件も同じようなつくりが多いですが、そうすると２階以上はやはり坪550-600万円なんですかね？新築だと今の市況を考えるともっと高くなりますか？

>>392 匿名さん

悠邸なら、坪550弱みたいですね。

その他、翠邸・清邸は坪460〜480くらいですから、計算すると、80㎡で1.2億が上限です。

>>396
ありがとうございます。そうすると、清邸・翠邸は1億3千万円の相場より安いので買いですかね？

>>397
元代々木のパークハウスの坪700と比較すると、条件良いから買いでしょー！

>>397 匿名さん
初心者マークさん、故意に荒らすのはやめましょう。
翠邸・清邸の相場は1.2億以下です。
悠邸なら1.3億くらいですね。

差額分は値引きしてもらいましょう。

やり方は、業者さんに最近の成約価格を提示させて、売り主に見せる。
以上。確実かつ簡単なお仕事です。

>>399
プッ。また地所の業者がいろいろ書きこんでる。それとも中古購入希望者？

>>399
最近の成約は１階が多いから調整が必要だよ。2階以上の相場は１階の1.2億を元に計算すると1.3-1.5億円が妥当かな？

>>401
中古探してるわけじゃないけど、なるほど納得。階によって相場違うというのは説得力ある。

>>400
399は中古購入希望者でしょ？一円でも安く買いたいのか、一生懸命ですねー。

399よりも401の方が参考になる。

2014年の物件でここまで上がらないのは今一だから。
それは明白。

低層で投資物件にはなりにくいのに、こんなに売りが止まらないのには理由があるはず。

人気物件なら売り待ちの検討者が並んでいて、売りが出ると待っている人の間で決まって広告には出てこない。

売りも止まらず、ほとんど上がってもいないのに市場に晒されるのは相当のこと。

購入検討者はよく吟味してください。

売れないというか釣り上げて出しすぎな人が多いだけでは。坪450-500くらいにすれば売れる部屋も多いですよ。このマンションは間取りの良し悪しも大きいかも

上原2丁目のパークハウスとかも同じような状況ですよね

>>409 マンション検討中さん
とは言っても、適正価格にするなら3000万近く値下げしないといけないので難しいでしょうね

このまま晒しモノになる道を歩むかどうか…

まあまあ、皆さん、相場はポジとネガの間を取って坪550万円ぐらいってことで。

金融で言うところのビッドとオファーのスプレッドみたいだよね。ネガとポジのスプレッド。その間を取る。

ここ数年、不動産相場が上がる中で、財閥系売主のハイグレードブランド、スーパーゼネコンの施工、有名デザイナーの設計と、三拍子揃ったマンションはなかなか見つからないですね。

ここは2014年に売り出したけど、何だかんだで三拍子揃ってる。立地が良い場所で三拍子揃った物件はこれ以降はあまり見ない気がする。

ちょっと前にここの中古を内覧したことあるんだけど、ホテルライクの内廊下がかなり綺麗でした。もちろん築浅とはいえ２～３年は経っているわけで。管理が行き届いているんでしょうか？

そういえば内覧した時に某セレブと廊下ですれ違いましたよ。ここの住人なんですね。

かなり食指をそそられたけど、グロスで1.5億円を超えると割安なのは分かっていても資金が出ないっス。

>>414 匿名さん
それはそうなんですけど、成約価格があんまり値上がりしてなかったり中古多いのはなんでなんでしょうかね、こんなものですか？

>>415 匿名さん
某セレブって誰ですか。何系の人ですか

売り抜けようと必死な方の書き込みが痛々しいですね。
露骨過ぎると逆効果ですよ。

いくら売り煽っても、最近の検討者は賢いです

情報の溢れる、都合の悪い社会になりました

>>416
冷静に分析すると、成約しているのはグロス単価が低い１階が多いです。２階以上は坪単価がある程度上乗せされます。そうするとグロス価格が上がるので、買う人を選びますね。

いずれにしても近隣新築や近隣駅の中古で、ここと同レベルのハイグレードブランドの物件の値段に収束するでしょうから、ここの坪単価は550～600ぐらいが妥当なんじゃないでしょうか？

まあ高級低層物件でグロス単価がそれなりにするから、瞬間蒸発するような安物のタワマンのような荒い値動きはないでしょう。一部屋づつゆっくりと上質な人に選ばれて行くマンションなんでしょうね。

それだけゆっくりと売れていくということは、焦って高い値付けで購入する必要はないということですね？

>>420
ポジでもネガでもない人の意見は参考になりマス

このスレを最初から読み返してみたのですが
当初から売り物件で溢れかえっているようですね

中庭の植栽など管理が行き届いている感じがします。

相場情報です。ご参考までに。

パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸
価格相場　　135.0 万円／㎡ （446.2 万円／坪）
家賃相場　　4,125 円／㎡ （13,635 円／坪）
https://utinokati.com/mansion/パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸-東京都渋谷区大山町/

歩いて2-3分のところに大山町に構える超有名な財界人の豪邸があるなど、マンションの周りは御屋敷街になっています。

>>426
プっ（笑）こんなロボットの予想、信じる人がいるのかね（笑）。ただまあロボットとは言え2014年の売り出し時の坪単価450～500万円をある程度予測しているよね。そこから4年の値上がりを考えると坪550～600万円ぐらいが相場か。

とはいっても、結局は大山町のような高級住宅街のハイグレードの低層マンションを買いたい人がいて、その値段で売買が成立すればそれが相場だね。低層物件のような玉数が少ない物件にそもそも相場とかデータとかの分析はなじまないよ。

データや統計分析が成り立つのは、タワマンのように均質の物件が多数ある場合。データ数としては成約数が数百件とかその程度無いと。それ以下だと個別性が強くて何とも。

近隣に、芸能人の子供通うインターナショナルプリスクールがあることは、そこそこゆとりある子育て世代には◯

>>428 匿名さん
同感です。港区も含めマンションずっと見てますが、こういう類の相場予測は往々にして成約価格の相場とズレていて、低く出ていることが多いように思います

売り主さん。

がんば。