パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その3

プラウド上原の評価と大違い。
コストカットが露骨すぎる。

坪500なんて行きませんが、そもそも分譲時300台後半からでした。分譲時より値上がりしているので、そこまで言うほどの失敗ではないのではないでしょうか。キャピタルゲイン狙う物件ではないですよ。それであれば駅近の非ブランド物件の方が値上がり率高いです。この間も代々木上原の駅近で、数年前に新築で7000万円台で販売していたものが9000万円台で売れていました。ハイグレードマンションではないです。基本的に中古マンションの場合、分譲時からの値上がり率はブランドよりも立地や元々の価格の低さに影響されますよね。それ以外は、プラウド上原のような外観が抜きんでて良い等、たまたま高く評価される特徴がある場合では？その場合はラッキーですよね。それ以外は、上原2丁目のパークハウス始め、そんなに高く売れてないように見えますよ。。。この辺りは短期的に大きな値上がりを期待するより、長期的に大きく値下がらないことを求める土地じゃないでしょうか

まあネガとポジと両方が両極端な意見を好き放題言ってるけど、実際の相場は単純にネガとポジの間を取って推定すると、坪500万円ぐらいかな？2014年の販売時が坪450万円ぐらいだったので、まあ妥当なところでしょう。

>>364 匿名さん

悠邸・・・坪単価546
昨年同時期より 8万/㎡値下がり

翠邸・・・坪単価462
昨年同時期より 14万/㎡値下がり

清邸・・・坪単価480
昨年同時期より 27万/㎡値下がり


希望売り出し価格をそのまま反映したデータでこれなので、実際は坪450くらいでは。

この物件で坪500万円なら買いかな。いつ買うの？

今でしょー！

ネガがディするの必死すぎ（微笑）

このマンション中古で買おうと狙ってるのか？１円でも安くしたいのか？

はたまた単にイチャモンつけたいだけなのか？

初心者さんの意見は話半分に聞いておきましょう

中庭植栽が年々豊かになる経年「優」化でしょー！

個人投資家の目からすると坪550～600ぐらいが相場か。ただし２階以上で。１階なら坪450～500ぐらいかな。

代々木上原のセレブな生活でしょー！

この物件がいくら人気でも、世帯年収2000万円～4000万円ぐらいの外資系ビジネスマンとかDINKSじゃないと実際問題買えないでしょー！？

初心者マークさんの連投が落ち着いたら、また後で客観的な評価データを貼っておきますね

無意味な連投で不都合なログを流すのが、ご趣味なご様子ですし。

共働き（）は大変ですね

元代々木町のザ パークハウスは７０平米台１.４億円台からだそうで、平均は驚異の坪７００万超えとなりそう
傾斜地、坂下なのに違和感あるが、代々木上原では貴重な駅近フラット、エンボカの向かいときたら人気出るだろう

共働きは大変だけど、セレブな生活するなら仕方がないでしょー！
この物件なら都心での利便性と緑豊かな環境のバランスが取れてるから仕事もガムバレルでしょー！

>>376
元代々木町で坪７００万超えとは驚異的。というかそれだけマーケットは過熱してるんでしょうー！？
それに比べたら2014年価格のここは坪単価からしてもお買い得でしょー！？

共稼ぎなら素直に東側住めばいいのに
この辺り裕福な専業前提で地域が回ってるから辛いと思うけど

1円でも安く中古買いたい人のネガが必死すぎるでしょー！
はたまた近隣新築物件の販売業者か？

東側ってどこですか

元代々木町で坪700はやり過ぎ感あるなー。
山手通り外側の最高値更新じゃないか。
渋谷区は甲州街道の南北で価格差ありすぎ。
北側なら今でも坪400で買えるのに。

ってことは、この坪600万円も立地とグレード考えるとまだまだ伸びしろあるってことですか？

>>379 マンション検討中さん

何がつらいんだ？専業前提で回る地域ってどんなだよ？

心配せずともおたくが想定するようなひーひーいってる共働きはいないし、頭で想像しているようなマダムばかりがいる地域でもありません。

頑張って東から移り住めるとええな。できてやらんのとできずにやらんのは大違いやからな。

外観については、窯焼きのタイルを手張りしているところはポイント高いかな。重厚感のある仕上がりになってますね。

スレッドを読み返すと有意義な情報が得られますね。

特にここ数日間の相場に関するデータは、損をしたくない検討者なら必見だと思いました。

確かに不動産投資ではデータをきちんと見るのが重要。この物件の新築時坪単価は坪450-550万円。その後の不動産市場の値上がりを考えると坪600万円が限度かな。それ以上なら少し割高感あるね。もし3A地区なら坪700-800万円まで上振れしてたかも知れないが。

松濤、鉢山町、大山町あたりの定評のある住宅街は、大きく値上がりする事はないが、底堅い推移はするでしょうね。

値段の変動性高いのは、湾岸タワマンとか一部の加熱した港区あたりのあまりグレードの高くないマンションか？

>>387 匿名さん

提示されたデータを拝見しましたが、現在の実勢価格は、坪450〜500、とのことでした。

新築時から値上がりはしてませんが下がってもいないので、おっしゃる通り、大山町あたりの定評のある住宅街は、底堅い推移をしていますね。

>>386, 387
有難うございます。ここも含めて都心部の低層マンション検討中のものですが、データを見ると相場感が把握できて良いですね。ただ、ハイグレード物件はどこも高くてなかなか。。それでもオリンピック後も少しずつ上がっていくでしょうからやはりなるべく早めに買ったほうが良いんですかね。

データと言えば、他物件のスレッドにここの物件のデータについての譲歩がありました。参考になりそうなので、以下にコピペしておきます。

[2018-08-29 10:03:20]
大山町などの定番の住宅街は、急に高騰したりはしませんが、マーケット全体の動きに連動して底堅く緩やかに上昇する感じでしょう。

この物件については１階と2階以上で分けて考える必要があるかも。半地下だがプライバシー確保出来る１階は450-500万円ぐらい。実際、グロス価格が抑えられるのでこれまで売れたのは１階が多いかも。

一方、より人気が高い２階以上はやはり550-600万円ぐらいが相場でしょうか。グロス価格は上がってしまうので、DINKSかある程度ゆとりある人向けでしょうね。

個人的にはライブラリーが羨ましいですW

マンションの相場を考える上でこれから重要になってくるのが、自然災害に対する耐久力。西日本豪雨や各地のゲリラ豪雨に見られるように、昨今の異常気象の頻度と規模の上昇とそれによる住宅物件の被害が出ること、そしてこの傾向は今後ますます強まっていくと考えられることを考慮すると、これら自然災害に対する耐久力のある物件の価値が上がっていくでしょう。

日本においては、地震リスク、台風や豪雨に関連するリスクの２種類がメインです。物件を買う前には現地を見て立地を確認し、自治体などが出しているハザードマップでリスクをチェックしましょう。

個人的に考慮するポイントは次の通り。

・地盤は堅牢かどうか？昔から人の住む住宅街か？その物件の前はどんな建物が建っていたか？昔は埋立地とか沼地ではなかったか？（昔から社宅や豪邸が建っていた物件やお寺や神社が周囲にある物件などは、地盤が固い可能性が高く、地震の影響を受けにくい。一方、昔沼だったとか、埋立地だったところは地盤が脆弱で地震の影響を受けやすい）

・低層物件かどうか？（個人的には低層物件が好きです。いくら耐震や免震があっても地震リスクを考えるとタワマンはあまり気が進みません。）

・高台に建っていて浸水するリスクが少ないか？（ゲリラ豪雨などによる影響を受けにくい高台物件は価値が高い）

・周辺に崖や山などがないか？（土砂崩れの影響を受にくい物件は価値が高い）

・周辺に川や海は無いか？（洪水や台風による高波の影響を受にくい内陸物件、川から遠い物件は価値が高い）

つまり80㎡に換算すると、1.1〜1.2億も払わないと買えないんですね。ここ。

>>392
80平米なら坪単価550万円だとすると1億3千万円が相場。それより安ければ理論的には買いかな。まあ１億超えると購入者はDINKSやそこそこ年収高い層に限られるけど。リセール考えたら、底堅い値動きのこのエリアの物件は多少無理して買ったとしても安心感はあるわな。

>>391
ここは高台の堅牢な地盤に建つ低層物件だから、万一の災害についての安心感はありますね。

>>390
情報有難うございます。１階と２階で相場が違うというのは重要な情報ですね。近隣物件も同じようなつくりが多いですが、そうすると２階以上はやはり坪550-600万円なんですかね？新築だと今の市況を考えるともっと高くなりますか？

>>392 匿名さん

悠邸なら、坪550弱みたいですね。

その他、翠邸・清邸は坪460〜480くらいですから、計算すると、80㎡で1.2億が上限です。

>>396
ありがとうございます。そうすると、清邸・翠邸は1億3千万円の相場より安いので買いですかね？

>>397
元代々木のパークハウスの坪700と比較すると、条件良いから買いでしょー！

>>397 匿名さん
初心者マークさん、故意に荒らすのはやめましょう。
翠邸・清邸の相場は1.2億以下です。
悠邸なら1.3億くらいですね。

差額分は値引きしてもらいましょう。

やり方は、業者さんに最近の成約価格を提示させて、売り主に見せる。
以上。確実かつ簡単なお仕事です。

>>399
プッ。また地所の業者がいろいろ書きこんでる。それとも中古購入希望者？

>>399
最近の成約は１階が多いから調整が必要だよ。2階以上の相場は１階の1.2億を元に計算すると1.3-1.5億円が妥当かな？

>>401
中古探してるわけじゃないけど、なるほど納得。階によって相場違うというのは説得力ある。

>>400
399は中古購入希望者でしょ？一円でも安く買いたいのか、一生懸命ですねー。

399よりも401の方が参考になる。

2014年の物件でここまで上がらないのは今一だから。
それは明白。

低層で投資物件にはなりにくいのに、こんなに売りが止まらないのには理由があるはず。

人気物件なら売り待ちの検討者が並んでいて、売りが出ると待っている人の間で決まって広告には出てこない。

売りも止まらず、ほとんど上がってもいないのに市場に晒されるのは相当のこと。

購入検討者はよく吟味してください。

売れないというか釣り上げて出しすぎな人が多いだけでは。坪450-500くらいにすれば売れる部屋も多いですよ。このマンションは間取りの良し悪しも大きいかも

上原2丁目のパークハウスとかも同じような状況ですよね

>>409 マンション検討中さん
とは言っても、適正価格にするなら3000万近く値下げしないといけないので難しいでしょうね

このまま晒しモノになる道を歩むかどうか…

まあまあ、皆さん、相場はポジとネガの間を取って坪550万円ぐらいってことで。

金融で言うところのビッドとオファーのスプレッドみたいだよね。ネガとポジのスプレッド。その間を取る。

ここ数年、不動産相場が上がる中で、財閥系売主のハイグレードブランド、スーパーゼネコンの施工、有名デザイナーの設計と、三拍子揃ったマンションはなかなか見つからないですね。

ここは2014年に売り出したけど、何だかんだで三拍子揃ってる。立地が良い場所で三拍子揃った物件はこれ以降はあまり見ない気がする。

ちょっと前にここの中古を内覧したことあるんだけど、ホテルライクの内廊下がかなり綺麗でした。もちろん築浅とはいえ２～３年は経っているわけで。管理が行き届いているんでしょうか？

そういえば内覧した時に某セレブと廊下ですれ違いましたよ。ここの住人なんですね。

かなり食指をそそられたけど、グロスで1.5億円を超えると割安なのは分かっていても資金が出ないっス。

>>414 匿名さん
それはそうなんですけど、成約価格があんまり値上がりしてなかったり中古多いのはなんでなんでしょうかね、こんなものですか？

>>415 匿名さん
某セレブって誰ですか。何系の人ですか

売り抜けようと必死な方の書き込みが痛々しいですね。
露骨過ぎると逆効果ですよ。

いくら売り煽っても、最近の検討者は賢いです

情報の溢れる、都合の悪い社会になりました

>>416
冷静に分析すると、成約しているのはグロス単価が低い１階が多いです。２階以上は坪単価がある程度上乗せされます。そうするとグロス価格が上がるので、買う人を選びますね。

いずれにしても近隣新築や近隣駅の中古で、ここと同レベルのハイグレードブランドの物件の値段に収束するでしょうから、ここの坪単価は550～600ぐらいが妥当なんじゃないでしょうか？

まあ高級低層物件でグロス単価がそれなりにするから、瞬間蒸発するような安物のタワマンのような荒い値動きはないでしょう。一部屋づつゆっくりと上質な人に選ばれて行くマンションなんでしょうね。

それだけゆっくりと売れていくということは、焦って高い値付けで購入する必要はないということですね？

>>420
ポジでもネガでもない人の意見は参考になりマス

このスレを最初から読み返してみたのですが
当初から売り物件で溢れかえっているようですね

中庭の植栽など管理が行き届いている感じがします。

相場情報です。ご参考までに。

パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸
価格相場　　135.0 万円／㎡ （446.2 万円／坪）
家賃相場　　4,125 円／㎡ （13,635 円／坪）
https://utinokati.com/mansion/パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸-東京都渋谷区大山町/

歩いて2-3分のところに大山町に構える超有名な財界人の豪邸があるなど、マンションの周りは御屋敷街になっています。

>>426
プっ（笑）こんなロボットの予想、信じる人がいるのかね（笑）。ただまあロボットとは言え2014年の売り出し時の坪単価450～500万円をある程度予測しているよね。そこから4年の値上がりを考えると坪550～600万円ぐらいが相場か。

とはいっても、結局は大山町のような高級住宅街のハイグレードの低層マンションを買いたい人がいて、その値段で売買が成立すればそれが相場だね。低層物件のような玉数が少ない物件にそもそも相場とかデータとかの分析はなじまないよ。

データや統計分析が成り立つのは、タワマンのように均質の物件が多数ある場合。データ数としては成約数が数百件とかその程度無いと。それ以下だと個別性が強くて何とも。

近隣に、芸能人の子供通うインターナショナルプリスクールがあることは、そこそこゆとりある子育て世代には◯

>>428 匿名さん
同感です。港区も含めマンションずっと見てますが、こういう類の相場予測は往々にして成約価格の相場とズレていて、低く出ていることが多いように思います

売り主さん。

がんば。

>>428, 430
仰る通りだと思います。コンピュータが弾く相場はある程度流通量のある大衆的な物件を対象にしているので、低層マンションとかハイグレードな希少物件の価格の参考にはならないでしょう。とは言っても、希少性を勘案してコンピュータの坪単価から30-50%増しぐらいで相場を見るなど、上手く利用して参考にする方法はありそうです。

まあ、いろいろデータがうんぬんとか言ってる投稿者もいますが、ネットにあふれてるコンピュータの数字やデータをまにうける不動産バカ、不動産オタクが未だにいるんだ、という事例でしょうか？

不動産価値は経験ある人間が物件を一つ一つみて査定するもの。それでも実際の取引は坪単価1000万でどうしても買いたい人がいたら、それで成立して高騰してしまう。不動産テックのようなAIとかビッグデータの時代は不動産業界にはまだやってこないでしょう。

のんのん。

示されたデータは、売り出し価格に基づく統計学的数値です。
あなた方売り主サイドのご都合のよい感覚論で、もはや討ち負かせる数字ではありません。

まあこの物件みたいな低層で希少性ある物件に、難しい統計的手法をあてはめて数字でうんぬん言うのは無理があるわな。

とは言え、表参道あたりが坪単価1000万円で取引されてるのを鑑みると、このあたりの物件を坪単価600万円とか700万円とかで買う人がいても不思議ではない。

>>434 匿名さん
落ち着いて。初心者さん。
冷静にデータを分析しましょう。

統計学は絶対とは言いませんが、否定したいのならあなたも統計学的データを用いて反論しなくちゃ。
自然科学の基本、ですよ。

https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1018896936/
61.46平米、7790万円ということは坪419万円。
新築時価格からいくらのせているのでしょうか。

>>437 匿名さん
この掲示板の価格のタブに新築分譲価格記載されていますよ。その部屋に関してはほとんど乗せていないように見えます

>>436
434が言ってることは、統計的な手法は多数の母集団がある時じゃないと使えないってことじゃないでしょうか？

だからこの物件や他のハイグレードな希少で物件の分析に統計的データを使うのは、そもそも見当違いと言ってるんじゃないの？

>>436

434ですが私はこれでも統計の専門家。自然科学の基本を理解していないのはあなたです。「母集団の数が少ない場合は統計的に分析したとしても誤差が大きくなります。なのでデータの平均値をとっても意味が無いのです」といっているだけです。

例えば次のサイトを見てみてください。

https://www.web-research.net/column/article25/
「顧客や売上を拡大するために、アンケートの実施は必要不可欠です。しかし、調査する人数（サンプル数）が少ないと、誤差が大きく、「消費者代表」と言える正確な結果が得られません。」

「例えば、上下5％の誤差範囲で調査する際に必要なサンプル数は、母集団の人数ごとに以下のように変動します。
・母集団：100人→必要なサンプル数：80人
・母集団：1,000人→必要なサンプル数：278人
・母集団：10,000人→必要なサンプル数：370人」


つまり、上のサイトの統計手法に基づくと、坪単価の基準値を統計的に推定するのに必要な売却事例のデータは80件～100件程度（なぜなら、この物件の母集団（＝総個数）は130件ぐらい）。この物件に80件～100件もデータがありますか？？


436は以下のサイトの「必要な調査対象サンプルサイズ（標本数）の求め方」などを熟読してもっと統計学を勉強したほうが良い。
https://valueinnovation.biz/rl-5/

むずかしいことは分からんが、440の言ってることはキチンとしたロジックに基づいていて、もっともらしそう。436が劣勢か？

>>441
激しく同意。436は「なぜ統計学的データで分析する意義があるのか」を説明して反論しないと。

素人の自分でも、ハイグレードな希少物件で数件しか事例が無いものの相場に対して、統計データ使うことが意味の無いことだってことぐらいなんとなく理解できるから。

無理ポジさん、発狂し過ぎて運営様に削除されとるやん。
そんな怒っても売れへん、て…

ただ、ドタ感でこの物件は坪単価600ぐらいで取引成立しそうって言うのはある。

これは統計と言うより相場師の経験と勘ですW

坪単価419万円でも売れずに残っている、という現実が当物件の相場を一番わかりやすく伝えるのでは。

坪700でも買うなんて酔狂な方はきわめて稀でしょうね。

みんな説得力ある。ふたたび436劣勢か？

個別性強くデータや過去事例はあてにならないね。坪単価はみんなの意見を総合すると600万ぐらいかな？700はチトたかい。

434=440が本気出して説明してきた。なんだかすごそうで、よく分かりませんが読んでるだけで内容が正しそうな印象を受けます（笑）

統計学などの専門知識がすごいある人なんでしょう。

売り出し中の物件拝見しました。
坪単価400万円台前半からいくつか出ていますね。
翠邸の最上階ですら坪400万円台で売り出し中です。

坪600で売れると仰る方は一体何を考えていらっしゃるのやら。

>>447
激しく同意。統計学の専門家の434=440が、自ら統計学がいつでも適用出来るとは限らない、とロジカルに説明しているのは説得力ある。

それでも坪単価知りたい人は、単純にネガとポジの間をとって坪600ぐらいを参考にすれば良いかと思われ。

翠邸の最上階71.99平米が1億800万円、坪単価495万円で買い手付かず残っています。
成約価格は480くらいになるでしょうか。
ご参考まで。

>>450
おおー、436＝448＝450がまたいろいろむずかしい数字とか図とかを持ち出してきて頑張ってますね。

まずは「なぜ統計学的データで分析する意義があるのか」を説明して反論しないと。

athomeを見たところ、坪単価500いってる物件すら１つもありません。
売り出し価格がこの状況で坪600が相場とか、煽り過ぎるにもほどがあるかと。

450くらいの相場感が正しそうですね。

>>452
436＝448＝450=452はテキトーに書き込みしないでキチンと論理的に説明しないと、434=440が本気出してまたピシャって言われるで〜

436＝448＝450=452は同じ人かい？

いいか、452。不動産っていうのはなぁ、持ち主にとっては一つ一つがかけがえの無いものなんだよ。それをデータとか統計とかで輪切りにしちゃいけないよぉ。

相場っていうのはなぁ、買いたい人が気に入って、坪600マンでも700マンでも1000マンでも買いたいって言ったらそれが相場なんだよぉ。

436＝448＝450=452はたぶん中古購入希望者です。実勢価格よりも坪単価を低めに誘導したいんだと思います。

現状、最上階まで含めて売り出し価格すらすべて坪400台。
成約価格はそこから下がります。

それでも相場は600と主張なさる？

ポジネガともに落ち着いて。シンプルに考えましょう。

2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらいっていうのはどうでしょうか？ダメ？（笑）

456がまた言い訳してる。

>>457
確かに笑。436＝448＝450=452=456は、他のみんなが次のように言っているのに、独自の主張を貫いている。
「個別性が強い物件に対して、他の売却事例は当てにならない」
「サンプルが少なすぎて統計的な分析は出来ない」
「不動産っていうのはなぁ、持ち主にとっては一つ一つがかけがえの無いものなんだよ。それをデータとか統計とかで輪切りにしちゃいけない」
「相場っていうのはなぁ、買いたい人が気に入って、坪600マンでも700マンでも1000マンでも買いたいって言ったらそれが相場」
「2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらい」

>>455 匿名さん

いやいやいやいや、売り出し価格が坪400台ばかりという現実を見ましょうよ。

しろうとですが、元代々木のパークハウスが坪600-700らしいですから、ここも同じぐらいになるのでは？