パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その3

>>238 匿名さん

160平米のXタイプのこと？
五畳は一部屋では？

今時、子供が三人いるようなご家庭は少ないだろうけど、子供三人いれば、一人くらい五畳部屋でも仕方ないし、子供が少なければ、書斎やクローゼット変わりなのでは？

結構、いい間取りだと思いますけどね。

我が家も今は二人だけど、幸運にも三人目授かった場合にも引っ越さなくて良いという意味では、魅力的です。買うお金ありませんが。

子供が多いご家庭のお子様はイキイキしていますよね。離婚率も、兄弟姉妹が多い人の方が、有意に低いらしいです。コミニュケーション能力が鍛えられるのでしょう。

>>239 匿名さん

デベはそういう考えなのでしょうが、結果売れてないということは、この立地で、この間取りと価格で、そういうニーズがないということではないですか。

そうなのかもしれないですね。
とにかく部屋数が欲しい人にとってはベストな間取りなんでしょうけれど。
あとは純粋に値段が…というのはあるのでしょうか。
もう少し控えめなら、とか。
でもおそらくマンション内でも良いお部屋ですから安値をつけるわけには行きませんものね。
難しいものです。

>>239
>>子供が多いご家庭のお子様はイキイキしていますよね。
兄弟が多いと、どうしても競争意識がめばえますからね。イキイキではなく、ガツガツでないといいですが。

ここは三井不動産のマンションなんですね。友人で三井ホームで建てた人を知っています。ブランドとしても確立されているので、安心して買えます。

間取りはXタイプしかありませんが、5畳の間取り、私もそこまで気になりませんでした。というより、マスターベッドルームの10.5畳の広さ！LDKの29.1畳の広さを考えると、小さい部屋も必要だったのかな？と。洗面台は憧れの2台ですし。これなら家族が洗面を使っていても隣でしたくができます。豪華すぎますね。

ペント、やっと売れたみたいだね。

>マスターベッドルームの10.5畳の広さ！LDKの29.1畳の広さを考えると、小さい部屋も必要だったのかな？と。洗面台は憧れの2
台ですし。

5畳はあり得ない。せめて8畳はないと。そんな程度のレベルなのこのマンションって？
ダブルボウルなんて、都心エリアのちょっとした高級マンションだともう20年ぐらい前から普通。
憧れ？ご冗談を。
それにリビングのみで30畳、LDKだと40畳程度ないとフラッグシップと言われても・・
マスターベッドルームは、15畳程度ないとキングサイズベッド置いて、ラウンジソファ、
など置くとキツキツですよね。いいホテルの客室って20畳ぐらいありますよね。
ここは全体的にそこそこ仕様だけど、価格は都心並にと欲張った価格設定が、売れ残った原因では？

キャッシュ持ちがかなり叩いて買ったのかね。
売れ残りだから定価じゃ買わないだろうし。

完売してよかったですね、住人さん。中古はまだまだありますが。

大規模だけに質感の悪さが際立ちます。

購入検討して買わなかった近隣の者です。
一年経ち、どのように「経年優化」したかとマンションを一周りしてきました。
人気がなく静かですね。マンションをカラーコーンが取り囲んでいて、まだ工事中かと錯覚しました。
駐車禁止の意味でしょうか？景観上好ましく無いです。また植栽は思ったより伸びていませんね。
検討時はユウテイが良いと思いましたが、道路から近いですね。一階よりむしろ二階に目線がいきます。
隣が老人ホームになると知って、申し訳ないのですが買わなくて良かったな…と思いました。
マンションの青田買いはむずかしいですね。ネガばかりですみませんが正直な感想です。

「経年優化」→渋谷区はアマゾンではないのではないので1年くらいではご期待されていた「経年優化」は起きないかもしれませんね。残念。
マンションをカラーコーンが取り囲んでいて、まだ工事中かと錯覚しました。→取り囲んでないですね。工事中かと錯覚した、、まあ主観的にはありうるのでしょうか。足元のコーンからしか判断できないなら仕方ないですね。上を向いて歩いてみましょう。
道路から近いですね。→道路から近くないおうちってどんなおうちでしょうかね。一般道路に面しない家ってあるんですか。土地としては使いにくそうですね。
一階よりむしろ二階に目線がいきます。→その通りですね。半地下である分、仰る通り。でも2階に目がいったのに、工事中と錯覚とは不思議ですね。洗濯物とか生活用品あるのにね。ちゃんと上向いて歩いてるじゃないですか。
隣が老人ホームになると知って、申し訳ないのですが買わなくて良かったな→最近の老人ホームはきれいだと私は思います。老人ホームって悪い印象なんですね。初めて聞きました。まあ、、マンションの青田買いっていう意味がよくわかりませんが、目の前が老人ホームだったらがっかりということですかね。将来お世話になる時が悲しいですね。よくないと思っている建物でお世話にならないといけないんですもんね。
ネガばかりですみませんが正直な感想です。 →お疲れさんです。

祝完売。この時期に3.6億円のハイグレード物件を売り切るとはすごい。

>>251
最後まで売れ残ってた160.69m2の部屋は何階でしたか？
未入居で4階の160平米の部屋が売りに出ていますが、デベロッパからの代理委託とかバルク売りなのでしょうか？


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0006556458/
パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸 4階
価格 3億3,800万円
間取り 4LDK
専有面積 160.69m2（壁芯）
（バルコニー面積 22.66m2、ルーフバルコニー面積　21.58平米）
所在階/建物階 4階/地上4階建地下1階
主要採光面 東
所在地 東京都渋谷区大山町　[周辺地図]
交通 小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分 　[その他交通]
築年月 2015年7月(築1年)

■未入居物件

情報掲載開始日 2016年10月20日

こちらの中古の2件は新築より価格上げてますが成約するのかな？

128㎡の部屋は160㎡の未入居中古の部屋を考えると相対比較すると2億6,000万以下になるんじゃない？

人気だった103㎡も価格高過ぎだし、そもそも1LDKに改装してあるから需要のある間取りとは思えないから1億2,000万以下にして新所有者が1,000万くらい掛けて改築するとかしか成約は難しいのでは？


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005806483/
パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸 3階
価格 3億円
間取り 3LDK
専有面積 128.33m2（壁芯）
（バルコニー面積 18.75m2、ルーフバルコニー面積:43.57平米）
所在階/建物階 3階/地上4階地下1階
主要採光面 東
所在地 東京都渋谷区大山町　[周辺地図]
交通 小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分 　[その他交通]
築年月 2015年7月(築1年)


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005110743/
パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸 2階
価格 1億8,500万円
間取り 1LDK（LDK28.7/洋14.6）
専有面積 103.68m2（登記）
所在階/建物階 2階/地上4階建地下1階
主要採光面 東
所在地 東京都渋谷区大山町　[周辺地図]
交通 小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分 　[その他交通]
築年月 2015年7月(築1年)

>>253
まあ難しいでしょうね。レインズ見ても中古はほとんど成約していませんので。PC新築でこれだけ販売に苦戦した物件を中古でそれ以上の値段で売るのはほぼ無理に近いミッションだと思います。最後の一部屋もそのまま中古で出てきたので完売というよりいわゆる販売委託にしたようですね。

翠邸の2F（約72平米）も1.1億で売り出されていますね。
他の3億円台とか1.85億円の部屋は、「それだけの金額を出すんだったら、ふつうは他の物件を買うんじゃない？」というレベルのものなので、まあ売れることがあるとしたらこの部屋くらいしかないかな・・・という感じがします。
そういえばですが、竣工直後に出た賃貸は非常にお得でした。

ペントは買取再販業者に叩き売って損切りしたのか・・・。

>>255
翠邸の2F（約72平米）1.1億は買いかも知れない。２階以上である程度手の届く金額というとここぐらいかな。間取りはどんな感じなの？

ペント、再販でも売れませんな。

3億以上するペントは買い手が限られるからなかなか難しいかも。

今の中古市場を見ると、グロス価格が1億円前半台ぐらいが流動性があって売れ筋かも知れないけど、なかなか出てないですね。２階以上で出物があれば買いかも。

ここは事業用登記可能な物件なの？
住所で検索したら、Amazonのページが出たんだけど。

治安の良さ、地盤の堅さ、売り主と施工会社の信頼度などは評価できますね。

このご時世でこのグレードを考えると、築浅中古物件にはある程度プレミアム乗るのはしょうがないか。

新築のグランメゾン西原と比べてどうなるかが見ものですね。

結局ペントは有名セレブが購入したみたいですね。都心まで近く、落ち着いたプライバシーが確保されるレジデンスという事が決め手だったんでしょうか。

この辺り新しめの財閥系ブランドマンションほんと少ないから希少価値あるね
代々木5丁目までいけばだいぶ違うけども

財閥系の一流ブランドネームで、施工会社がスーパーゼネコンっていうしばりでは、なかなか他に築浅マンションはないかも知れないですね。

渋谷のパークコートということで観てきましたが、ほかにも言われる方がいらっしゃいますがデザインが・・・・

デザイン無難というか地味というか。新築の代々木のパークコートも似たようなデザインでしたが、低層パークコートはあまり三井さん攻めないのかもしれません。飽きのこないデザインではあるので、リセール考えるといいのかもしれないですね。尖ったデザインは、今はいいですが１０年経ったらどうなるか。一時期流行ったコンクリート打ちっ放しとか今やダサいデザインの代名詞ですから。

最近のパークコートはタイル張りをおさえ、吹き付け塗装が気になります。

シンプル＆モダンのパークコートシリーズとはいえ、

こちらも初台も、全盛期のパークコートと比べると・・・

神楽坂なんて外廊下でMR行ってひっくり返った記憶あり
元麻布や広尾もペラボーだったし建物は確実にコスト削減してる

一方で立地は前にも増して厳選してるね
大山町も素晴らしい立地だし今出てる駿河台や乃木坂もポジションの希少性高い
ブランドを安売りしない姿勢は既存パークコートの資産価値にも好影響

ここも分譲時は高いと思ったが、中古ではしっかりと乗せて成約してるな

>>262 匿名さん
セレブって芸能人？

誰が購入したかなんて何でわかるのさ
個人情報漏洩？

確かに、新築マンション価格が上がりきる前の2014年に価格付けされた物件だから、内廊下だったり、ラウンジや中庭があったり、施工はスーパーゼネコンの大林組を使ってたりと、しっかりした造りになってる割には割高感はないよね。デザインも超一流デザイナーの光井純＆アソシエーツ建築設計事務所を使ってたりと、なかなかこれだけのマンションは今どきの新築では見当たらないかな。

タワーはあちこちで計画あるけど高級感ある低層で大規模っていうのは相当希少性高いね。一方で東池袋のタワーの値付けとか見ると都心のマンション価格もいよいよメルトアップかという感じだが、ここの中古は比較的落ち着いた値動きなのは不思議。購買層の主役が東京を知らない外国人や地方出身の共働きだからなのかな。分かりやすい物件が玉石混交でまだらに上がってる感じ。

ここ、最近ステマがひどいですね。
急にどうしたんですか？

>>267
こちらについていうと、フローリングが「シート貼り」っていう仕様も少々いただけませんね・・

専用の窯で焼き上げた手張りのタイルというのは個人的には高級感あると思われ。

>272
確かに、ここの中古はお買い得感あるね。

中古でたくさん売りに出されているみたいだけどどうして？

元代々木町の三菱への買い替えとかかね。

なんだか中古の売り物件多いな。
高すぎるので全然成約してなさそう。
たから突如ステマ増えたんだろう。
お買い得感あるならこんなことにはならないだろうに。
それに比べて上原のプラウドとグランドメゾンはなかなか売りが出ないな。デザインの差かな？

上原のプラウドは傑作中の傑作で指名買いも多いからね。グランドメゾンはデザイン別に良くないし戸数少ないだけかと。

パークコートは清邸の安い2LDKこそよく動いてるけど、他は強欲に上乗せした価格設定だからか売れてないんだろう。

中古売れないのは想定通り。

三菱の元代々木町はいくらくらいで出すんでしょうかねー。

このマンション買いたい人のディスが多いみたいですね。新築時に買えなかった人たちでしょうか？一円でも安く買いたいのかと。やはりこの物件は人気あるんですね。

この辺は高台で堅牢な地盤だから災害時でも安心ですね。安定感ある土地は将来的に必ず値上がりする法則の通り、人気が出ていますね。

今日、代々木上原エリアの築浅の高級レジデンスをいろいろ回りましたが、ここはさすがセレブの選ぶマンションなだけあって、高級感あるつくりですね。デザイナーは誰だったんでしょうか？

個人的にはこの物件の良さは豊かな植栽がある中庭かな。都心部に合って家に帰ってホッとできるという環境はうらやましい限り。

ここはパークホームズよりのパークコートですよ。
三井の人が言ってました。
それ見合った市場評価です。

ステマひどいね。
そんなことしても評価変わらないよ。

売り物件が一巡しない。
なぜこんなに売りが出るの？

売れない部屋と、そもそも（居心地が良いくて）売りに出されない部屋、売りに出されてもすぐに売れる適正価格の部屋の違いが激しいのでは？

このマンションは一階に当たる半地下が少し苦戦しそうな反面、大きい間取りの部屋は激しく価格を乗せている印象ですよね。その間の、ちょうど価格と間取り、眺望などのバランスが釣り合う部屋は苦戦しないのでは？周辺住まいですが、このマンションはそれらの均衡が良い部屋であれば、マンション自体は非常に良いものだと見受けます

駅から遠いのとコストカットが目に付くのがちょっと。

悠邸以外は住む価値なし。

竣工前、このマンションを検討していて、
モデルルームにも行った。
そのとき、「一日中日が当たらない」部屋を激しくオススメされて。
もっと他に部屋はないのかと訴えたら、しぶしぶ、
日が当たる他の部屋を案内された。
売れなさそうな部屋から順番に売りつけていたのかな。
それとも、自分が「日の当たらない人間」だと思われたのか

後者でないですか。4年前の話を未だに匿名掲示板に書き込むくらいですから、あながち外れてはいないのでは。あるいはご予算の問題ですかね。

>>295
予算は、クリアしていたと思うんですけど。
見た目がダメだったのかもしれません。
いかにも、貧乏そうな格好で行ってしまったから。

他にも候補があったので色々と検討した結果、
他の物件に落ち着きました。
久々に、ここを覗いてみたら、まだあったのでちょっと懐かしくなって書き込みました。

お邪魔しました。

>>293 匿名さん
なぜですか？

293じゃないですけど、悠邸以外はコンシェルジュおらず南面条件悪い普通の低層物件だからかと

自分の居住棟じゃなくてもコンシェルジュ含め各棟の共用施設は利用できますが、自分の居住棟じゃないと意味なってことでしょうかね。ちなみに清邸は内覧したことありますが、南向きではないですが西向きの3階以上は実は笹塚方面に抜け感があって、手前の桜並木も窓から綺麗に見えて、実は景色は悠邸より良さそうと思いました

>>296 匿名さん
んなことあるか。あほか。

東京カレンダーの無理やり代々木上原推しが失笑買ってるね。
違和感あり過ぎて逆効果。

誰の失笑買ってるの？妄想か願望？

代々木上原って何区

>>303 匿名さん
渋谷区です

ヤフーで記事を見ると下に皆のコメントが出てるよ。

「The 東京カレンダーな記事だけど、最後まで見てしまった。気分が落ち込んだ時に失笑させて頂きありがとうございました。」だって。

代々木上原を推していることが失笑を買ってるのではなくて、記事の登場人物やコメント、編集の仕方がチープで失笑を買っているのだと思います

それは否定しないけど、
・道が細くて坂も多く通りにくい、高級感ある？
・斎場有。昔は煙が・・・
・交通至便というが、それ程でも無い
・この辺は松濤の2軍
と、不自然な煽り記事が不必要なネガを呼んでる。
このスレと同じだね。

悠邸、値頃感のあるのが一戸出てたね

>>308 匿名さん

あなた駅の周りしか行ったことないでしょう
大山町や上原２丁目は全く雰囲気違いますよ

そうカリカリしなさんなって。
煽り記事に対する皆さんの反応ですよ。

それにしても三菱の元代々木町は割高感半端ないですねー。70平米で14000万円ですか。。それもこのご時世しょうがないのかと。

それに比べるとこの大山町のパークコートは2014年販売なだけあって中古も良心的な価格のものがありますね。元代々木よりも立地はやはり大山町の方が雰囲気も良いですね。

>>312

確かにここの中古はなかなか良心的な価格だよ。もちろん2014年の販売時からのマーケットの上昇を考えると多少の上乗せはあるけれども、それはやむを得ないかな。今後は待てば待つほどマーケット全体が上がるかもしれないし。

ただし、ここの物件は玉石混合だから中古を買う場合は注意が必要かな。実質半地下の１階や、民家とお見合いの清邸西向きは避けた方が良い。あと、100平米越えはそれなりに乗っけてきているから、そのプレミアムを払っても買いたい人なら良いが、そうでない人には２階以上で60～70平米の中価格帯が良いのかも。

向きは清邸なら東向きか、翠邸なら西向き・東向きの両方、悠邸もどちらの向きでもOKかな。

ここではカースト最上位の悠邸の3LDKが1.3億くらいで売り出されてますね。
他の邸は、なぜか暴利を乗せた部屋ばかりですが、理解に苦しみますし買う気がしませんね。

皆さんもここは買うならよく見た方がいいですよ。

なんだかんだでこの雑誌の記事は正しいかな。

他にも記事はあるの？

ほい来た^ - ^

確かにこういう雰囲気は、元代々木というよりは大山町とか西原３丁目とかが似合うよね。

っていうよりもっとビジュアル的にきれいな絵は無いの？

ほい来た。

賛否両論あるのは百も承知だが、将来的にもゆるがない絶対的な不動産価値、というくだりは納得できる。

結局、芸能人や財界人含め、上原好きの人は上原界隈で買い替えてグルグル回ってるもんね。

そういやこの物件もセレブ夫婦がお買い上げしてますしね。

こんなのもある。

上原とか大山町はセレブや芸能人、財界人だけじゃなくて、ちょっとした小金持ちのビジネスマンやDINKSにも人気だよね。世帯年収でいうと2000万円～4000万円ぐらいの。

画像貼りの投稿はPCから、初心者マーク付きの短文投稿は携帯から、の同一人物の連投でしょうね、これ。
ログ流ししたい都合の悪い投稿は、どれでしょうか。

まあ西原や大山町に住む人は、みんな上原度に惹かれて来るのでしょう。

>>323

そうかな？PCからスクショをアップするにしては画像が綺麗すぎないか？

いずれにしても簡潔に上原や大山町の情報をまとめてくれて、この辺のマンション検討している我々には助かります（笑）

確かに掲示板でこの街の情報集めたい人には有難いかも。

街の雰囲気良いのはわかったから、この物件についてはどうなの？

敢えて言い訳しなくても、普通の大人なら２分間隔の連投が意味するところは充分 察せますよ。

物件情報は端的に言うと、財閥系の高級ブランド、スーパーゼネコンの大林組施工、高名デザイナー光井氏によるデザインが、2014年販売の割安価格で当時は購入できた希少物件。中庭の植栽もいいですね。

販売から数年たってマーケットが過熱した今では、売り主やブランド、施工、デザイン、価格のどこかを妥協しないとマンションは買えないよ。まあ一部中古物件の様にかなり利幅を載せてまで買いかどうかは買い手次第ですが、普通に考えたら多少の利幅の上乗せなら今の相場を考えれば買いかな。まあ、自分には予算オーバーで手は出ないけど。

色々参考になりました！

頭ごなしにイチャモンつける書き込みが散見されるけど、このようにマンション購入に役に立つ情報を流してくれるのはある意味嬉しい。

経年優化、植栽バンザイ

植栽と言えば中庭の桜は来年あたりはさらに綺麗に咲くのかな？

近くの住民ですが中庭のテーブルでシャンパンやワイン持ち込んで花見するのはアリですか？

物件購入すれば有りだと思います

ここすごくいいマンションなのは同意なんですがリセールいまいち伸びてない気がします
条件悪い2LDKもう少し引き合いあってもいいと思うのですが、やはり駅遠、起伏ありという立地がトレンドからズレているのかな
ランニングも別に高くないですし、たまたま売り出しがダブついただけでしょうかね

標準的な適正価格で、今売り出している悠邸のお部屋。何か欲しい物件でも出て来たんでしょうかね。
このご時世やはりパークコートと言えばタワーですし、タワーのクオリティを見るとノーマルパークコートを買う気がしなくなるのも、また事実です。
それにどうしてもここを選ぶなら、悠邸に限りますしね。

タワマン買うなら芝浦とか豊洲とか湾岸エリアかな。

代々木上原ならここみたいな高級感ある低層の邸宅系かな。

>>313 匿名さん
同意です。付け加えるとすると、ここの部屋色々見に行きましたが、清邸西向きでも、最上階は民家より高いので抜けていて、桜並木も室内から見え、理想的なワイドスパンの部屋が多いので、出たら買いだと思いますよ。

>>314 匿名さん

この悠邸のお部屋は現在の市況との値ごろ感がマッチしているので、すぐに売れるでしょうね。

一番条件の良い悠邸の3LDKがこれくらいの実勢価格なので、ずっと売れないまま放置されているチャレンジ価格で出している部屋の売主さんは、結構苦々しい思いをしてるんじゃないでしょうかね。