パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その3

198さん、1階良さそうだなぁと思っておりましたが、
そうなんですね。

セキュリティは実は1階が際立って悪いわけじゃないそうです。
気が緩みがちになる高層階が意外と悪いと言われていたり…
ゴミ出しの際に無施錠とかうっかりしやすいらしいです。

>>197
現地に行くと分かりますが、３棟構成になってるので、緑は中庭のある悠邸？に集中していますね。その他の２棟は中庭を囲むように建っていますね。マンションの周りにも緑がたくさんあって環境が良いですよ。この間は大山公園の桜が綺麗でした。欧米人を含めた品のある花見客がたくさんいましたよ。また玉川上水の緑道沿いにも桜並木があります。都内のマンションでは、マンションの敷地内にだけ緑があるものの、すぐそばに高速道路が走っていて排気ガスで洗濯物が干せない、などのところもありますが、ここは都心にありながら緑に恵まれた環境にあるのはポイントの一つのように思います。

>>200
ありがとうございます。この辺はよく知ってますし、こちらもステキなマンションだと思いますので大丈夫ですよ。敷地内に緑が少ないのが惜しいなと感じただけです。
ところで敷地東側の寮と社宅の解体始まりますね。次なにができるのかご存知でしょうか？興味津々です。

>>200
東京都の環境基準の達成率をご存知ないようですね。
昭和じゃないので、通気や換気の良いトンネル内でさえ、気分は悪くなりません。
クルマの性能向上は甚だしいですよ。
昔、お金持ちは裏口入学しませんとか、林先生が居たけど、入居していかがお過ごしかご報告頂けると参考になります。

>>200
おっしゃる通り、周りが緑に恵まれた良い環境なので、敷地内に緑があるかどうかはあまり関係なさそうですね。それと、中庭にある植栽は十分な量だと思います。

>>202
いろいろおっしゃいますが、やはり首都高近くのマンションでは、空気の質が気になります。マンションの壁や窓も排気ガスで汚れますし、何より外を歩いたりランニングする時には、空気が綺麗かどうかは気になるところです。都内の幹線道路のすぐ側のPM2.5の水準は北京以上らしいですから。

>>201
何が出来るんでしょうかね。東京三菱銀行の寮と社宅なので、建て替わるか、もしくはパークハウスなど三菱系のマンションになるんですかね。かなり広い敷地でかつこの辺りは単価を考えてもハイグレードなマンションがふさわしいので、このPC大山町の物件と同じクラスの大規模高級マンションが建つのかも知れません。もし本当にそうなれば、この辺りは高級マンションが連なるエリアになって、雰囲気も変わるでしょうね。

緑も教育環境も抜群なところだと、むしろ、以下かな、という気がします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/542977/res/620-629

週末にここの西側の旧玉川上水緑道で花見している集団が多数いましたが、火気厳禁の立看板の横でガスコンロ使うグループ複数、禁煙でも気にせず多数がタバコすっていて、こちらは品のない感じでした。

桜が満開でとても綺麗でお花見をしたくなるのも分るけど、
花見のあとは、ちゃんと片付けて貰わないと気分も悪くなる。
こんな日は、あらゆるところから人が集中しますが、近所の住人さんは騒音等、
我慢するしかないんだろうか。

なんだか根拠のない無理ネガが多いですね。自分が実際に見た印象では、この辺りは閑静な住宅街で、花見のシーズンも桜は綺麗ですが遠くからたくさんの人が集まる感じではなかったですよ。大山公園はどちらかというと代々木上原近辺の富裕層や外国人が多かったように見えました。大勢で賑やかに花見をしたい人は代々木公園に行くでしょう。終わった後も綺麗に片づけて帰っていたようですよ。

>>207
205ですが、日曜日に実際に見たままを書いただけですし、火を使っている方に注意もしました。また、大山公園には一切触れていませんよ。
ご自身は根拠なく無理ネガなどと断定している自覚はないのでしょうね。

>>207
確かにこの辺りは閑静な住宅街なので、皆さんマナーが良いですね。今の時期は桜吹雪が綺麗です。

>>207
「代々木上原近辺の富裕層」が多かったように見えたって、なんかすごいコメントですね。

単なる思い込みかも知れませんが、自分の印象では代々木上原近辺は富裕層が多く、セレブっぽい格好をして代々木上原近辺で花見をしている人や欧米系の人は、それこそ「代々木上原近辺の富裕層」と見えてしまうというのは分からないでもないかな。こんな静かな住宅地の桜を見にわざわざ遠いところから来るっていうのもなかなか想像できないですし。。。まあ私は現地に行ってみたわけじゃないので何とも言えませんが。。。

思い込みが激しいですね。富裕層に見えるとかセレブっぽい格好で花見とか。富裕層だって普通の格好しますよ。
そもそも、代々木大山公園の周辺、西原方面含めてぐるっと散歩でもしたら、高級住宅地もあれば、社宅も多いし、ゴミゴミしたアパート群とか色々な顔を持つエリアだとわかりますよ。

確かに大山町は豪邸が立ち並ぶ高級住宅街と言う感じですが、西原2丁目は比較的コンパクトな住宅が多いですね。ただ、同じ西原でも3町目は大山町と同じく豪邸が立ち並んで高級感が漂っていますね。

それと、東京三菱の社宅の取り壊しが始まりましたが、かなり大きな敷地なのでその後どうなるんですかね。このご時世、社宅を建て替えるという可能性はあまりなさそうで、やはり分譲マンションになるんでしょうか。そうするとPC大山町も含め、このあたりは高級マンションが立ち並ぶエリアになって、いまの一戸建ての大邸宅中心の街並みから雰囲気から少し雰囲気がモダンな感じに変わりそうですね。

このマンションはとても価値があると思いますが、欲を言えば、全戸１００平米〜とかにして欲しかった。

最近のタワマンなんかだと、７０平米３LDKみないな、安いビジネスホテルに仮住まいするみたいな住戸が（大衆向けの）主流になっているけど、人口減・家余りの時代に向けて、そんな粗悪な、負の遺産は残さないで欲しい。

そういうマンションの場合は、投資目的の方の割合が多くなってくるのでそれで良いのかもしれないですね。
こちらはどうなのでしょう。
お値段的には投資目的の方よりは自分で住むために、という人のほうが多くなってくるのではないかなって言う風に思うのですが…
そうなのであるならば２１４さんが投稿されているように。広めの部屋でっていうのはありだったかも？

>>214

完全にデベの責任だよね。
人が減ってくのに狭い間取りを一生かけてローン返さないとならないような価格で販売。

家具屋にいってもサイズが大きすぎ。
そのくせ家具シュミレーションでは、あたかも入るように錯覚させる。

もう狭い間取りのマンションはいらん。
最低８０平米～がスタンダードになって欲しい。

>最低８０平米～がスタンダードになって欲しい。

まあ、ここはパークコートブランドですし、大山町ですからねえ。
その程度が身の丈に合っているのでは・・
うちのマンションは全戸140㎡以上〜250㎡ぐらいですが・・城南五山です。

羽田の新ルートって渋谷区の上も通りますね。地図で見た感じ、このへんだと西原や幡ヶ谷上空でしょうか。高度は900メートルぐらいのようですが、このマンションにどの程度影響あると思われますか？

なんとも言い難いですよね。
どの程度音が伝わってくるのかわかりませんし、それが室内にどう影響があるのかも。
一般論としては、場合によっては車の音のほうがうるさく感じることもあるでしょうし、
ケースバイケースとしか言い様が無いように思います。
900mもあれば影響は少なそうには感じられますが。

まあ飛行機の影響はほぼゼロでしょう。大山町からはズレてますし、1kmも上空のようですし。

部屋の大きさはなんだかんだで、60平米～70平米がやはり売れ筋なんでしょうね。この物件でもそうですし一般的に行っても一番流通量が大きい間取りでしょう。

まあ、北欧サイズのIKEAの家具を敷き詰めると手狭に感じてしまいますが（笑）

実際の売れ行きと言うのは素直なもので、ここもそうですが、売れ筋の１億前後、60～70平米台はやはりすぐになくなってしまいますが、3.7億ちかくするペントハウスはさすがに全部売り切るのはむずかしいですね。それでも残り１部屋になっているのはある意味すごいです。

同じく人気のパークコートシリーズの赤坂檜町公園も、売れ筋のサイズの部屋は瞬間蒸発でしたが、40階、７億円のペントハウスはやはり残ってしまいましたね。まあ7億円だから1部屋ぐらいはしょうがないかと。

中国経済の先行きが曇り空になったいま、湾岸タワマンなどは先行きがあやしくなってきますが、港区や渋谷区などのマンションの価格上昇はまだ堅調ですね。熊本地震の影響もあってか、地盤が堅いエリアで、区画が広めに取ってある高級住宅街にある低層マンションの人気は緩やかに高まっているようです。

未だに中古売れてない。

三井のリハウスで4件に減ったと思ったら、減った物件（64㎡位の半地下）は他の業者で売りに出てた。
売れたのオークション部屋だけ？

リセールかなり厳しいね。

レインズ見ると大山町の築５年以内の物件で成約は全くないようです。オークションの１件しか中古成約がないというのは少々寂しいですね。

>>222
檜タワーはまだまだ竣工前だし、売り出してから3ヶ月くらいしか経ってない。竣工時に数件売れ残り、一年経とうとする現在でもまだ完売してないここと較べるのは檜タワーに失礼だと思うよ。

ごもっとも。

中古物件
値段乗せすぎですよね〜

隣で解体中の寮・社宅跡地、建築計画出ましたね。
マンションかなーと思ったら違った。。期待したのに残念。

何になるんですか？

今度は悠邸3Fの3億の部屋が中古で出てきたね。
よほど嫌なんだろうか。続々売りが出る感じ？

お隣にできるのは有料老人ホームだとか。

オークション部屋だった部屋がまた売りに出てる。
転売屋が買いたたいて、再販してるっぽいね。

まあしかし、未入居でいつまでもずーっと売りに出してたり賃貸募集してるってのは、管理費やら駐車場代やら払い続けながら気長に待ってる感じなんだとすると、庶民からしたら大した道楽に見えてしまうな。痛くも痒くもないんだろうか。。

買値を下回って安く売りだすよりは痛みが少ないからね。

>>230
その他、共同住宅も2棟立つ模様。持ち主は以前と同じ会社のようなので、また社宅でしょうか。

今って結局売っているのはあと1戸だけなんでしょうか。
Xタイプのもの？
良い間取りではあるとは思いますが、お値段もそうだし
この辺りでニーズがそこまではなかったということなのかなと思いました。
居室の窓の位置がすべて北側というのも寒さとかどうなのかしら？と思う部分もあり。

早く販売が落ち着くといいんですけれどね〜。

竣工後１年完売せず、になりそうですね。。。

半額なら買いたい。

>>235 匿名さん

物件のフラッグシップ的な位置付けになるべき最高額プレミアムプランで、5畳の部屋が２つもあるのは本当に理解に苦しみます。どういうセンスなんだろう、と。

>>238 匿名さん

160平米のXタイプのこと？
五畳は一部屋では？

今時、子供が三人いるようなご家庭は少ないだろうけど、子供三人いれば、一人くらい五畳部屋でも仕方ないし、子供が少なければ、書斎やクローゼット変わりなのでは？

結構、いい間取りだと思いますけどね。

我が家も今は二人だけど、幸運にも三人目授かった場合にも引っ越さなくて良いという意味では、魅力的です。買うお金ありませんが。

子供が多いご家庭のお子様はイキイキしていますよね。離婚率も、兄弟姉妹が多い人の方が、有意に低いらしいです。コミニュケーション能力が鍛えられるのでしょう。

>>239 匿名さん

デベはそういう考えなのでしょうが、結果売れてないということは、この立地で、この間取りと価格で、そういうニーズがないということではないですか。

そうなのかもしれないですね。
とにかく部屋数が欲しい人にとってはベストな間取りなんでしょうけれど。
あとは純粋に値段が…というのはあるのでしょうか。
もう少し控えめなら、とか。
でもおそらくマンション内でも良いお部屋ですから安値をつけるわけには行きませんものね。
難しいものです。

>>239
>>子供が多いご家庭のお子様はイキイキしていますよね。
兄弟が多いと、どうしても競争意識がめばえますからね。イキイキではなく、ガツガツでないといいですが。

ここは三井不動産のマンションなんですね。友人で三井ホームで建てた人を知っています。ブランドとしても確立されているので、安心して買えます。

間取りはXタイプしかありませんが、5畳の間取り、私もそこまで気になりませんでした。というより、マスターベッドルームの10.5畳の広さ！LDKの29.1畳の広さを考えると、小さい部屋も必要だったのかな？と。洗面台は憧れの2台ですし。これなら家族が洗面を使っていても隣でしたくができます。豪華すぎますね。

ペント、やっと売れたみたいだね。

>マスターベッドルームの10.5畳の広さ！LDKの29.1畳の広さを考えると、小さい部屋も必要だったのかな？と。洗面台は憧れの2
台ですし。

5畳はあり得ない。せめて8畳はないと。そんな程度のレベルなのこのマンションって？
ダブルボウルなんて、都心エリアのちょっとした高級マンションだともう20年ぐらい前から普通。
憧れ？ご冗談を。
それにリビングのみで30畳、LDKだと40畳程度ないとフラッグシップと言われても・・
マスターベッドルームは、15畳程度ないとキングサイズベッド置いて、ラウンジソファ、
など置くとキツキツですよね。いいホテルの客室って20畳ぐらいありますよね。
ここは全体的にそこそこ仕様だけど、価格は都心並にと欲張った価格設定が、売れ残った原因では？

キャッシュ持ちがかなり叩いて買ったのかね。
売れ残りだから定価じゃ買わないだろうし。

完売してよかったですね、住人さん。中古はまだまだありますが。

大規模だけに質感の悪さが際立ちます。