パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その3

このマンション、恒常的にポジが色んな角度から進入してくるから面白い。

ある時点から、中古は◯割上がるといった類の投稿が増えたと思いましたが、引渡し後すぐに売り物がたくさん出てきて、そういうことかーと。
最近も時々出てくる不思議なポジさん、内容が露骨すぎて、もう少し上手にポジったら？って思っちゃう。
あくまで想像ですが。笑

>>152
ポジとかあまり関係ないですよ。去年の株価なら不動産価格が上がると思いますからね。ただ中古になって直ぐ値段羽上がる物件はないでしょうバブルではないですし。株価さえ現在の価格で持ちこたえられればマイナス金利がプラスにきいて不動産価格にはポジティブに働く可能性大。そしたらここはあがるんではないでしょうか。株価が下がればここのマンションより海外投資家の買い控えから都心のタワーマンションのほうが値段がさがりますよ。

ポジとかネガとか関係なく、ここはフツーに良いマンションなんじゃないでしょうか？

マイナス金利は、この物件に限らず不動産全体にポジティブに働くでしょう。ただ細かいこと言うと、タワマンについては、相続税圧縮効果が厳しくなったり、外国からのファンドマネーが引いたりとマイナス要素もあるので、低層の価格動向の方がよりポジティブな影響が出るでしょう。

また、これまであまり値上がりの恩恵を受けてこなかった一戸建てが、全体の相場につられて緩やかに上昇する可能性もありますね。

154さんが書かれていることに概ね同意ですね。
タワマンは今までは投資や資産性を重視してという面があったのでしょう。
ここの場合はそういう事情には引きずられにくくはなっているのかなと感じます。
資産価値がものすごく上がるということはもしかしたらあまりないのかもしれないけれど、
急落するというようなリスクも少なめなのではないでしょうか。

>>154,155
私も概ね同意です。ここは立地、内装、外装、売り主、施工、ブランドなどがしっかりしていて、安定した良いマンションと思います。

話は変わりますが、中庭があるそうですが、来月になると桜なんかも咲いたりするんでしょうか？

>>144
19200万円のですね、他の中古と比較して突出して高いですね。
KENで扱っている悠邸2Ｆ東南角は値下げしたようですが、ずーっと残ってます。
転売目的の方にとっては、相場も明らかに変調ですし、目算が狂ったというところでしょうか。
マイナス金利の実効性も不透明ですし。

>>144､157
さすが高額ハイグレード物件なだけに、強気な価格設定ですね。ゼロ金利政策の影響で金融市場はいろいろ変動が激しいですが、不動産市場は住宅ローン金利の低下を受けて活況なようですね。

>>156
一般論ですが、植栽に凝っている物件は時間と共に緑の深みが増し、木々も生長するので、不動産の価値は高まっていきます（または価値が維持されます）。いわゆる広尾ガーデンヒルズなどのヴィンテージマンションがそうですね。この物件は広尾ガーデンヒルズほどではないものの、三井のパークコートブランドですので、それなりの植栽かとお見受けいたします。気になるのであれば、春になったら一度桜の木を観に行ってはいかがでしょうか？広尾ガーデンもそうですが、都心で緑に恵まれた高級マンションというのは素敵ですね。

こんなに高額物件が飛ぶように売れるとは、何だかんだで日本は景気良いんですね。まあ私にここの様な数億円の物件を購入するにはもうちょっと頑張らないといけませんが、１億前後であれば何とか今でも手が届くかと。この物件の様な都心、駅チカ、緑の多い住宅街、この３条件を満たす物件を探していますが、やはりこのご時世、築浅で60～70平米以上だと数億はするのでしょうか。

>>160
こちらのような、駅チカで植栽豊かな伝統的邸宅街にそびえる高級マンションは、どうしても数億してしまいますね。
その意味では、売りに出ている物件は大変お買い得ですね。私にはとても手が出ませんが。

植栽などもこの物件の売りだと思いますが、個人的にはやはり地盤の堅牢さと財閥系デベロッパーの信頼感がこの物件の強みの様に思います。ここだけに限りませんが、不動産の世界ではいざという時でも安心な物件には底堅い需要があります。外野からいきなりごめんなさい。

162さんが書かれていること、わかりますよ。
何かがあってもバックアップ体制がしっかりしているというか、
とにかく信用がある、というデベは心強いよね、ということなんですよね？
あとは地盤の良さなどその土地の安心感が。
どこを評価するかは皆さんそれぞれですが、
このマンションの場合はこの2点がポイントとしてまずは上げられると思います。

財閥系の信頼度は確かにありますよね。パークホームズとかパークシティとくらべるとパークコートは三井の中でも良い部類に入りますからね。しかも大山町でパークコートが買える機会はなかなかないのではないかと思います。

このあたりは、良い雰囲気の店も多くて良いですね。公園も近くにありますし。あとは地域コミュニティのような、祭りとかそういったものがあるとよいかなと。

ここの中古、ピタットハウスのオークションに出てた！
そこまでしないと売れないの？

何オークションって？

今月初旬位に広告が入って来ました。

価格交渉権付物件、翠邸1階68.82㎡。
最低落札価格8,000万円、開始価格（交渉権）7,400万円
だそうです。

三井のリハウスでも通常の売却物件として掲載されてる物件ですね。

確かに、リハウスにいくつも売り物件が出てますね
まだ入居間もないのに、転勤なのでしょうか？
「未入居」でなく「空き家」というお部屋もあるし

低層でもいいんですが、ここは高台でもないから景色が望めないですよね。
タワマンは嫌ですが、このぐらいの高さからの眺望が理想的なんですが、ここでは無理ですかね。

>168

住もうと思ったけど実物みて違うと感じての売却か転売目的だったが全く売れず、資金が短期保持のため分譲価格以下も許容って感じでは。いずれにしろ、まだ新築も完売していないし中古も分譲価格割れをじさない売り主もでてくるあたり、なかなか厳しいですね。

>>169
おそらく転勤などが急に決まったものと思われます。

ここは中古を見に行きましたが、なかなか良いマンションですね。三井のパークコートですし、立地も地盤の堅い高級住宅街の大山町、内装外装も高級感ありますし。

ただ、いま売りに出てるのは殆どが１階なんですよね。実際見るとわかりますがここの１階は半地下っぽくなっているので、ちょっと二の足を踏んでしまいますね。１階と２～４階では印象がかなり差があるように思います。

もっとも２階の物件も売りは出ていますが、自分には広すぎて価格も２億円近いので予算オーバーです。相場からは適正価格なのかもしれませんが。。２階以上で2LDK以上で１億円前半の物件があれば検討するのですが。。

何か無理ポジが多いスレだな

住民ですよ。
中古売れなくて心配なんでしょう。

>>173
同意です。
１階の部屋ばかりじゃなく、２階以上の部屋の売り物件は出てこないのかな？

>>174
良く読んでみなよ。別に無理ポジじゃなく普通のコメントだよ。

不動産の専門家の一般的な見解では、マイナス金利の影響で不動産価格には上昇圧力がかかります。

一方で、タワマンの節税防止措置や、中国経済の減速などを受け、タワマンなどは下方圧力も同時にかかってきます。

低層マンションは上昇圧力のみなので、特に港・中央・千代田・渋谷・新宿の都心５区の物件では比較的強気な相場が続くでしょう。

中古物件全く減らない。
人気物件ならすぐ売れるのに。

元々割高感のある価格だったのに、更に上乗せしていますから売れないでしょうね。
物件自体は悪くないので、適正価格にすれば売れないことはないでしょう。

ここ良いマンションなんですけど、いま売りに出てる中古はほとんどが１階なので惜しいですよね。。
同じ間取りで２階以上なら1.5倍の値段でも今の相場なら買い推奨なんですが、１階だと少し割高な感じもします。

桜も咲いてきましたが、大山公園の当たりは綺麗ですね。ここの中庭には桜の木はありますか？

2階の中古もペントも売れてない。
それが現実。

オークション部屋だけなんとか売れたみたいだね。

ここの新築時の価格は2014年に設定されたものなので、2015年、2016年と相場が上がっていく中で、今から振り返ると割安な価格設定でしたね。都心の高級住宅街にある三井のパークコートや三菱のパークハウスなどで、同じ坪単価で買える新築物件はしばらくないでしょう。

>>182
確か新築時の説明によると桜の木もあったと記憶しています。中庭の植栽が育つとマンション全体の雰囲気もまた良くなるでしょうね。

>>184
結局いくらで売れましたか？

ここは平米数が部屋によってかなり違いますね。50平米クラスから、200平米近いペントまで。ペントや１階は売りづらいのはわかりますが、２階以上で手ごろな平米数が出てきたら相応の値段で売れるんでしょうね。

おそらく原価割れでしょう。
駅遠、仕様今一歩、場所も良くないし、半地下が足を引っ張るから、リセールは苦労するでしょうね。
住みつぶす人向けですね。

一階が半地下なので、二階は道路から最も目線が近いです。
ここを買うなら３階以上が得策かと思います。

実際見に行った人はどんな印象を持っているのでしょう。特に1階の意見を聞いてみたいです。

>>191
幅広にいろいろと検討していた一環で、以前見に行きました。個人的には１階でも特に問題ないと思いましたよ。私もそうですが、欧米人は日当たりはあまり気にしないので。住宅街で人通りも多くはないので、目線もあまり気にならないんじゃないかと思いました。

それでも、日当たりが気になる人は２階以上が良いかも知れません。でも値段は当然高くなりますね。

192さんは、結局購入するには至らなかったということでしょうか。
1階でも特に問題ないと思われた一方で、最終的に購入しなかった理由・要因等を宜しければ教えて頂けますでしょうか。

パークコートといっても、以下のような平均坪1,000万円の物件もあれば、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583133/res/648-657

立地だけでパークコートとされており、建物はアレな物件もある。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588614/res/84-103


ここは、立地と建物のクオリティ、バランス良く兼ね備えている。

比較的良いほうでしょうね。
同じブランドでも随分と差があるものなんだなぁと思いました。
そんな中では良いように見えます。

１階の日当たりを気にされている方がいらっしゃいましたね
実際に行ってみるとそこまで悪くは無いのかしら？

>>195
日当たりは人にもよるのでなんとも言えませんが、自分が見た印象ではそこまで気になりませんでした。今のマンションは断熱材や24時間換気もあるのでカビが生えることも殆どなく、また浴室乾燥機で洗濯物も干せるので、多少の日当たり差は実質的にはあまり便利・不便には関係ないような気もします。

ただ、それでも日当たりにこだわる人でそれなりの価格を負担できる人は、やはり２階以上が良いかも知れませんね。

1Ｆは日当たりということよりも、道路から近すぎて見下ろされる感じなのが敬遠されるのではないかと個人的に感じます。
人通りは非常に少ないようですが、気持ち的な問題として。

あと、全体としてはちょっと緑が少ないですかね。東京都の環境性能表示にも表れてますが。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/113_shibuya.ht...

ここの、一階を検討したものです。
建物の造りやレベルは良好で、
植樹で視線は居室からもほとんど気にならないですが、
セキュリティ的には、気になりました。

居室重視の方なら、価格といい、よい選択だと思います。

198さん、1階良さそうだなぁと思っておりましたが、
そうなんですね。

セキュリティは実は1階が際立って悪いわけじゃないそうです。
気が緩みがちになる高層階が意外と悪いと言われていたり…
ゴミ出しの際に無施錠とかうっかりしやすいらしいです。

>>197
現地に行くと分かりますが、３棟構成になってるので、緑は中庭のある悠邸？に集中していますね。その他の２棟は中庭を囲むように建っていますね。マンションの周りにも緑がたくさんあって環境が良いですよ。この間は大山公園の桜が綺麗でした。欧米人を含めた品のある花見客がたくさんいましたよ。また玉川上水の緑道沿いにも桜並木があります。都内のマンションでは、マンションの敷地内にだけ緑があるものの、すぐそばに高速道路が走っていて排気ガスで洗濯物が干せない、などのところもありますが、ここは都心にありながら緑に恵まれた環境にあるのはポイントの一つのように思います。