ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

30年後は3～4倍になるのが普通？
普通ではないよ

ここの修繕積立費は30年後に3倍ほどになりますが上昇分は1万円ちょいです。

だから間違ってないよね。
毎月のランニングコストが1万以上高いというのはかなり重要だと思うよ。

そこは築年数の時点で考慮されますので、売買価格が更にさがるという話ではないと思いますよ。

そうなんだけど、北区築30年で4000万という相場感がちょっと違和感があったもので。
躯体の老朽化＋ランニングコストの上昇　が相まって形成されるのがこの築年数の相場だからね。

あと、>>9443さんの
>家賃は+2万の16万として、30年後でも3990万でPER21倍。買い手は付くでしょう。
などみてると、ランニングコストが頭にないようなので。

30年後の価格なんて30年後の金利次第でどうにでも変動するんで、価格だけで会話しても不毛ですよね

結局実績ベースでも理論算出でも買いって事じゃん
ネガが全部駆逐されるね

>>9443 9441さん

ですね。30年後では実際には4500万ぐらいと自分は予想します。ここは立地も良いですが大規模が価格に安定性を担保します。
40年で3800万という所でしょう
それれを考えれば費用対効果を考えればこのマンションを買った人は最低でも４０００万の換金保証が着いたマンションを買ったと言えるわけですからローン残債からそれを減じた分が実際の本物件の耐久消費財に払う分だと言い換えることが可能です。
6000マンなら2000万ほどが耐久消費財で償却されますね。40年でその金額なら耐久消費財としては大変優秀な数字と言えるでしょう
年50万ですからね(笑)
１０年までは購入価格を上回る金額で売れるでしょうから１０年は住まう費用は無料と言えます。
20年で500万ほどの償却費が見込まれますが年25万程度でやはり高い資産性を持つ
20年以降からはぐっと下がってきますがそれでも通常の下降曲線よりかは良い数字で推移するので想定範囲ですよね。
大抵の入居者は頭金1000万ぐらいでローン5000万ほどでしょうが当初10年は実質価値が上回るので住宅費用０になるのでその分を元本に回すのでその１０年でローン残債は4500ほど。つまりその時点でもう残債はほとんど無い事になるわけですね なのであとは余計な繰上げ返済などせずに余った現金は別に投資が良いです。

>>9450 匿名さん

ランニングコストは関係がないからだよ(笑)
きみさ、ランニングコストっていうなら生きてる間に使う水や食料、医療、衣服費等も全部入れな(笑) あと税金もね。
マンションの管理費は日々の生活快適性の経費だからね

>>9449 匿名さん
現実的に30年後レベルだと４０００万ぐらいだよ
40年で３５００万なので。

>>ランニングコストが頭にないようなので

世の中にランニングコストがかからないマンションは無いので、それも織り込み済みの話です。あるとすれば、丸ごと更新が必要な機械式駐車場など、物件固有の要素がある場合くらいではないでしょうか。

ただリセールで有利なのはやはりエアリー。
築30年後に４０００万維持できるのは立地ももちろんだが眺望とプライバシー、日照と風通し、そして地上より高い所が重要な要因になるから。次点はカームかな。お年寄りはカームが多そうですね 3位がブルームだろうね ブルームは中古でも酷しいかもしれないね 価格を下げて売り切るしかないが、不動産は面白くて下げすぎると逆に売れないんだよね、なんかあるんだ。。。っていう不安増大を招くから。

>>9456 匿名さん
スルリンコでいいですよ。単なる揚げ足取りで中身がわからないから文句言ってるんです。

はい、スルー検定です。
皆さま宜しくお願いします。

>>9457 匿名さん
聖闘士さん、病院に行ってください

はい、スルー検定です。
皆さま宜しくお願いします。

リセールが不利なのは間違いなくカームですね。

>>9462 通りがかりさん
スルーしましょう

ないない。どこまで厚かましいのでしょう。立地は悪いんだよ、東京で一般的には。ここが立地がいいって思ってるのは極めて一部の人。仕方ないからここ見てる人がほとんどでしょ。

>>9465 マンション掲示板さん

ネガさんはお疲れ様でしたね

>>9453 匿名さん
知識が甘いにも程がある。

>>9467 マンション掲示板さん
って言いながら倫理的反論はできないという(笑)

残念ながら２０年後には２４７０万で売りに出てました

>>9465 マンション掲示板さん

仮にも検討する人が集まる場所ですよね？あなた様は？？ろくにカネもなくて買えないからってあたるなよ。

>>9469 eマンションさん

そういう事にならないよね
それになったとしても別に損もしないね

>>9470 匿名さん
いいじゃないー
どうせもう完売だから(笑)買えない人はそのまま買えないままが一生

もうすでに800戸売れてるのは事実ですからネガ見ても苦笑いしかでないです

>>9473 マンコミュファンさん
まぁまぁ。買えなくて顔真っ赤、嫌がらせしたのに完売で顔真っ赤 ネガがブーメランになって顔真っ赤なんですからしょうがないですよ

確かに明らかに検討者じゃない書き込みは痛い
そういう人は大体諦め層

僻むんじゃなく買えばいいのにね、思い切って。

高島平駅を降りたら分かる、このマンションの価値が。

>>9477 口コミ知りたいさん
都内でも収入が低い層が多いとはいえ、比べる所が酷すぎる

団地でお祭り始まるよ。

>>9455
>現実的に30年後レベルだと４０００万ぐらいだよ

レインズで検索してみた。
築30年台、東十条徒歩10分以内で出てきたのは以下の3件（5分以内2件）
35万円/㎡(築30年), 47万円/㎡（築32年）,48万円(築32年)

平均すると43.3万円/㎡。70㎡換算で3033万円。
35万円/㎡を外れ値とすると他2件で47.5万円/㎡、70㎡で3325万円。
やはり私の相場感に近い3000万円台前半がこのあたりの築30年物件の相場のように思う。

ガーデンズは10分ではなくて5分です。
それに10分に広げても近隣にガーデンズに類似の過去の大規模物件ってないですよ。

>>9480 匿名さん
地域トップレベルのマンションでしょう。平均値で比べても意味ないよ

>>9481

3件中5分以内が2件（書いている）
もちろんガーデンズはこれらよりは期待できるだろう。が、データとしてはこれまでの成約事例を参考にするしかない。

>>9480 匿名さん
30年待ってください、30年以内4000以下に落ちないのは確実

予想を言い合っても正誤の判定は不可能だから意味はない。
私は常に過度の期待はしないようにしてるけどね。

>>9483 匿名さん

あ、失礼しました。書いてありましたね。
共用施設ゼロのペンシルマンションや日照がない商業地域のマンションと、ランドマーク案件となった今回のガーデンズは単純に比較できませんので、内容次第とも思います。過去の相場からどう変動するかは楽しみですね。

普通のマンションでこれくらいなので
https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_117/pj_87916563/?kbn=2&...
恐らく五年以内は値上がりキープかと
売れるかどうかは別として

非ランドマーク案件が30年で3300万とすると、ガーデンズはそれ以上の価格帯は維持できるのではないでしょうか。前に上げた3990万は既存物件の20%アップですので、そこそこ現実的だとも思います。角部屋のL字サッシは既存物件に無いのでそういった希少住戸は更にプレミアムが乗るかと。

ここまで来たら買うしかないよね！決めに行くしかない！
行ってくる！

西か南かが最大の悩みどころだけど思い切って南に決める！あとは値引き交渉が上手くいくかどうかですね

今日の夏祭りでまちの雰囲気を測るのもいいですね
子供が負い喜びしてますから。子供が大喜びしてくれると親として最上の喜びです

>>9490 匿名さん
ここは値引きはやってないはずですよ。
釣りでしょうか？

>>9492 評判気になるさん
あらしね

ここはあと25戸しかないですよ。97%が完売済み。
もうネガも無意味です。

タワーマンションの方が豪華に見えるね。
建物が団地っぽいからね。

いよいよ完売秒読み段階ですな

>>9496 匿名さん

もともと庶民向けですよー(笑

プライドシーズンと迷うよね

誰も突っ込んでないのが不思議なのですが、
レインズをチェックできる時点で業者ってバレてますよ。
一般人は検索できませんから。

ネガも業者かと思えば、
それに応戦してべた褒めしてるのも業者のフォロー営業や既に購入した人。

一般人の検討者は居ないみたいですね。

レインズは物件名が出ないリストなら一般人も見られます。業者は個別の物件名まで分かりますよ。

上の人は成約の物件名までは分からないみたいだから、一般人の方ではないでしょうか。

>>9501 匿名さん
ですです 常識ですよね(笑)

>>9500 マンション掲示板さん
一般検討者はいないのではなくROMってるだけです
ってのはもう検討材料は出尽くしてるから。
購入者は住民板に行ってますし家具選びや引越しの準備とか旅行など人生を楽しむ前向きな活動に勤しんでます。残りは買えないだけの後向きな方がネガ連投してるだけでしょうね

>>9493 eマンションさん
あなたはどれだけ弱い人間か、読み取れた。子供に殴られて大変だね

>>9480 匿名さん
相場全体が高騰している現在でそれだからね
今から30年後なんて2000後半じゃない？
少なくとも4000万なんて何言ってるんだか

>>9500 マンション掲示板さん
薄い知識で恥ずかしい。。埼玉の地価とか読み間違えた人だよね。もう少し勉強してから書こうよ。

>>9506 マンション掲示板さん
1000万はいかがでしょうか

買いたいなら買ってください、
でなければ待ってください、30年か20年か信じるなら待ってください

>>9493 eマンションさん

ここの地域で育ちましたが、中学まで近所の公立に行ったけど、そこそこの大学出て、大手の金融に勤めて普通のリーマンしてますけど、そんなヤンキーこの辺にいましたっけ⁉︎

>>9506 マンション掲示板さん
まぁまぁ、買えないのだからそういう相場感も無意味でしょう?(笑)

>>9510 通りがかりさん
いないよね 普通のまちだよね

>>9510 通りがかりさん
大手の金融って所が嘘ですね！何丁目ですか？

>>9513 マンション掲示板さん

俺が大手金融ですが、何かある？

大手の金融ではなく消費者金融に努めてる知り合いはいますよ。
この辺はそういう地域です。

専用庭（プライベートガーデン）でテント張ったり、バーベキューができるのは魅力的！
１階も悪くないかも。


https://farm5.static.flickr.com/4325/36136604366_6448ac5869.jpg

俺も大手金融機関、っつか最大手だけど良かったら質問に答えるよ

>>9516 マンション検討中さん
すごいいいですね それをやるために一回にしました

１階はいいですよね
広いしすぐで入りできるし

専用庭にタープ張ってバーベキューは素晴らしい。
パンフの通り、マンション公認のようなので、臭いで上階や隣から文句言われることはありませんし、安心です。
ワンちゃんものびのび庭で遊ばせることができますしね。

>>9520 匿名さん
BBQの材料もすぐに買って来れるし家から車いらずだから全員でビール飲めますしね！
運転手が飲めないのがBBQの欠点でしたがここならそういう遠慮もいらないという良さがあるし、すぐに帰れるしね！
汚いトイレを使わなくて良いのも利点ですね。介助が必要な子供がいると臭くて汚いトイレに行くだけで親は疲れますからね！

スノーピークのドームも張れるぐらい大きいですし秋の涼しい季節に秋刀魚やハマグリ、牛タンにゲソを焼いてビールるとか最高かも知れませんね。
このマンションでは孫が来ても楽しめます

バーベキュー出来るんですか？普通は、共用エリアは火気厳禁では？ペットも共用部になるので庭で遊ばせたらまずいんじゃあ…。私が説明受けた営業は、何しろ固い話ばかりで、小学校の学区も桜小学校かと確認したら、確約出来ないと言ったり。確か、庭に犬を放していいか聞いたら、ダメと言われた記憶があります。出入りは出来るが、ドッグランを使えと言われました。バーベキューも同じく。バーベキューを庭で出来たら助かるけど、真上方の洗濯物は最悪ですね。

>>9523 マンション検討中さん
共用設備のBBQの話ですよ(笑) 大丈夫です

パンフレットにある通り、専用庭部分にタープ張ってバーベキューや犬はOKみたいですよ。

うちはシンボルツリーを植えたいですね。
桜とか、専用庭でお花見しながらビールも最高ですね！

専用部分でも大丈夫です

https://farm5.static.flickr.com/4325/36136604366_6448ac5869.jpg

>>9525 マンション掲示板さん

最高だと思います！煙も出ないのが最近はあるしみんなはハッピーですね

なんか楽しみが多くて竣工が待ち遠しいですね！

本当楽しみですね！
竣工後は皆幸せに暮らせる事を祈ってます！
最後のカーム販売は最高の打ち上げですね

カームにこんなサプライズがあったとは…。バーベキュー出来る庭は最高ですね。他の棟はどうだったんだろう？後は、スロップシンクが欲しかった。花の水やリやプールなどちょっと不便ですね。まぁ、あれこれ言えば切りないかぁ。

なんというかすごいバランスが取れたマンションですね。売れるマンションとはそういう事ですよね

今日は隅田川花火大会ですね。来年はエアリーから見られますし、ここからならわずか1本１０分ほどで行けますから立地が良いいいってのはありがたいね

専用庭でペットを遊ばせるのはNGなのでご注意を〜。

>>9533 匿名さん
ルールは皆さん守るからご案内をー

どうした。売れ残った部屋あげか?

団地や周りの家から見下ろされる1Fが売れ残ってるのか?
荒川氾濫時に浸水するしな。

カームの2階や3階を購入した方々は位階バーベキューOKならばその旨了承済みなのだろうか。これはいずれにせよ後々揉めそうな気がする。

規約に煙や臭いを発生させる行為は禁止というような旨ありますがそれは

アウトドアとBBQはイコールではありません。
キッチンで調理して、夜は庭でランタンを灯してホムパというのも魅力的ではないでしょうか。

団地っぽいマンションが好きな方はいるんですね。
完売おめでとうございます。
好みの問題ですからね。

4次は72.9平米までになりましたね。CA1以外のLバル角部屋は終了かな？

>>団地っぽいマンションが好きな方はいるんですね。

800世帯以上ですね。
非タワーも根強い人気です。

>>9540 匿名さん

あなたは、どんなマンションが好みなの?
参考までに教えて下さい。　
まさか……

≫9532
目から鱗です！
ありがとうございます！