ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

ここは早期に退避が必要な浸水地域に指定されてますよ。
大型犬は避難所につれていけません。
そうすると、置いて逃げるこおになりますよ。

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一階はゴキブリ出ます。どんないいマンションでも。
エントランス一階を買ったのを正解と思い込みたいのは分かるが、人に押し付けるのは止めよう。
あとは外の話し声が聞こえたり、上から布団が落ちてきたり、水害を受けやすかったり、色々懸念はあります。
でも自分がそれよりメリットが多いと思って買ったならそれで正解だし、同様に他を選んだ人も不正解ということにはならない。

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一Fにゴキブリでようがでまいが固形のどく餌をおいておけば自分の専有部分には入ってこないからねぇー
対策できることをしないでグダグダいうほうがちょっと怖いわ

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突然の１F推しとか１Fの売れ行きがそんなに悪いのですか？

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1階はどこも一定の需要があるから早めに売り切れるけどね

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もう1Fは完売してるよ　一定のっていうより実際は人気なんだよね。
安いし便利だしリセールも高い

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>>もう1Fは完売してる

お、ほんとですか

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1Fはリセール高いよ。値切れると思ってたくさん客が来るんだよね。
すると値切るよりさっさと欲しくなっちゃうんだよね。経験談

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重要事項説明で浸水地域に指定されてますって言ったら１階は普通は買いません。
家族やペットがいればなおさら。

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>>9070 匿名さん

現実はそうではありません。低地も価格帯を問わずたくさんの住宅があります。

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>>9070
家族がいるから1Fなんだけど（笑）
笑える。なにもわかってないです。

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いまからエアリーやブルームのキャンセル住戸が出ることはありますか？

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>>9073
可能性は０ではないでしょうね。これだけの大規模ですから。
ただ、キャンセルが出た場合はそこの住戸を狙っていた人がいればその人が、
その人たちがいらないなら他に抽選でもれた人たちが優先ですから、
それでも埋まらない場合のみ、一般公開されるでしょうから結構率としては
ひくいかもしれないです。

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私も同意見です。キャンセルが出たら登録済みの検討者に電話かお手紙が来るでしょう

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そうそう、仮にエアリーとブルームだったらもう契約自体は締結されてるので今更キャンセルする
ってことは手付け放棄による買主都合キャンセルだけになります。
なのでよほどの事情があって600万手放してでも解約したいって人だけなので少ないと思います。

そんなキャンセルするより売却してしまった方が普通はマシと考えるでしょうから。
ただその場合は所有権移転登記が必要になりますから来年の竣工まで待ち登記移転完了後に
未入居中古として売られることになるのではないでしょうかね。
購入時と同じ金額で売却しても仲介手数料は5%ですからね。手付け放棄は10%ですから
それだけで5%も違いがあります。
来年竣工後は中身も見えるわけで実物を見てから決められる分購入検討者も日当たりや
外観、内装全て確認できますからね。

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手付金が高いので、キャンセル難しいと思う

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>>9076 匿名さん
カームと同じ値段で売れば損なし

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>>9078
ですね。すぐ売れるでしょう。なのでキャンセルが出る可能性は極めて低いと言えるでしょう
出て来るのは未入居中古でしょう。
買い手は新築と同じなのに同じ値段で内覧までできるのでお得でしょうね

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もし、本当に引渡し前のキャンセルが出るのは、手付金放棄ではなく疾病や解雇転職などでローン不承認となってしまったケースでしょうね。。私も完了するまでは心配(・・;)

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>>9080
そういうやつは格安で手に入るから買う側としてはお得ですねー。
やっぱり足元を観れるのが一番ラッキー

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>>9081 匿名さん

ローン不承認は支払が成立しないので契約取消、デベから元の価格で追加販売されるだけですよ。提携ローンなら特約で手付金も返還されるので、元の契約者は保護されます。

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>>9082
しってるよーん、そんなことーと。
だけどもだっけっど、こんなタイミングで売れ残っちゃった！
そんなのかんけーね、そんなのかんけーね、じゃあ割引！
ってなるのが普通なのねん。

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羨ましいマンションですね。

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>>9083 匿名さん

エアリーブルームは元からカームより安いから値下げは無いでしょ。カームも人気はあるし値下げには懐疑的だな。

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>>9085 9082さん

エアリーがリセール一番有利だしね

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セバスチャンディオール式で考えるとエアリー一択ですね

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同じ値段で売れると思ってる人、おめでたいですね。
それに、消費税忘れてませんか？

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高騰しきってしまった直近の不動産市況の中、23区の外周区の物件中では数少ない5年後にも残債割れしないであろう物件ですね。昨今に契約した外周区の物件の大半は恐らくオリンピック後には厳しいリセールでしょうからここの契約者は目利きだと思います。

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>> 消費税忘れてませんか？

新築物件は消費税込、中古売却では物件本体に消費税はかからない。
でも、中古で売るときに自分でわざわざ買った価格から消費税分を値下げして売る奴はいないよな(笑)

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ほんと。そんなこともわからない人が中古を語り出してもね。

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1年後、どうなるか楽しみです。
同じ値段で売れるといいですね。

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高く売れる北区マンションは
プラウド赤羽
飛鳥山タワーかな。

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>>9089 匿名さん

残債割れするかどうかなんて、頭金の額と返済ペース次第じゃん。

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>>9095 匿名さん

おれは別人だけど、ここは手付金1割というのが基本だから、それを差し引いた残りをローンとした場合の残債の話だと理解したよ。不動産ショックが無ければ5年後に1割値下がりは違和感は無いと思う。

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>9089
過去のバブルでも武蔵浦和の徒歩20分4LDKとかかがバブル絶頂の時は5千万の値段が付いた。このババ価格で購入した人は間違いなく残債割れ。バブル崩壊後は2千万中盤がいいとこ。5割割り込んだ実績がある。

一方都内のJRに限らず駅徒歩3分以内の物件は6千万が4500万ぐらいで取引されていたのでやはり都内の駅近はさいたまの勘違いバブル価格よりは損失の度合いは少ない。

今ババの極地は浦和のマンションでしょうね。

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買った瞬間に2割下がると言われてますよね。
なのでそれくらいは想定範囲内です。

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>>9098 匿名さん
信じてもいい

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>>9097 匿名さん
安定してる東十条はそんなことさ、別に期待してもよいが

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この辺りの30年中古でも3000万円以上でしょう。70平米の場合
地域トップレベルのマンションはいつごろ4000万を切るか

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くだらん僻みはスルーでいいんでないの？ｗ
このエリアにおいてこのマンションが資産性やリセールで色々言われるならここよりひどいこの近辺のマンション派もっとひどい状況になるだけでの話だからね。

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>>9098 匿名さん

2割下がるのは評価額の話。
実売価格でそんな事になるマンション見た事ない。

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このエリアの新築スレ、ガーデンズ以外はみんな止まってるね

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>>9103
ね。ってかそういう人ってネット弁慶さん（マンション童貞さん）だよね。
一度でも分譲マンション購入したことがある人なら実際売らなくても中古値段ってのが
きになるし、実際大規模なんかに住めばそれこそ毎年何戸も売却されるからいやでも
中古の売り出し価格わかるんだよね（笑）
よくネット記事でも、「住まなくても買った瞬間に２割減！」とか言ってるけど
現実ありえない（笑）
２割減は固定資産税での評価額だったり、過去の住宅ローン（公団）が２割ぐらいは
自己資金もてよ（貸し倒れ率を下げるため）ってことで８割融資だったこともあって
２割とか言われてるが、今や時代が違う。

ちなみに中古の値段は単純な築年数や広さだけではなく近隣での新築マンション分譲に
引っ張られて上がるから覚えておくといい。
例えばこのマンションが今売り出してるが、近隣も含めて上がり出す。
ってのは、このマンションを書いたかったが予算が届かない人が中古で妥協しちゃうから。

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よくわかりません。
知ったかぶり

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長文ってあの人だよね

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東京23区の外周区の新築をこれから買う場合に損をできるだけ少なくする鉄則があります。とても簡単ではありますが間違いない条件です。逆にこの条件に該当しない場合は設備や共有施設に惑わされず購入しない決断が必要です。
【複数路線乗り入れの駅か２駅以上が徒歩5分以内の物件】
簡単な算数ですが駅が2駅3駅と増え、駅徒歩が5分4分3分2分1分となればなるほど乗数×乗数で物件の立地の希少性が増加しますから例えば5路線乗り入れ徒歩1分の物件の希少性は言うまでもありません。そんな観点で立地優先を8割、間取り1割、設備、住環境を1割で検討するのが良いでしょう。
ここはとても良い物件だとは思いますがそれでも鉄則条件からは最大公約数的な物件になります。いかに立地が微妙な新築マンションが乱立してるかがわかりますね。

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ここはマンション寺子屋ですか？

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>>9109 匿名さん

どういう意味かい?

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長文ってあの人だよね

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さっきのゲリラ雷雨で池袋の立教前が冠水だそうな。。
北区は大丈夫かな？
https://newsdigest.jp/598

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駒込駅北口も短時間ながら冠水したみたい。今回は雹もすごかったですね。

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>>9112 匿名さん

王子・東十条は、雷とゲリラ豪雨は凄かったですが、至って何事もなかったですよ‥

私もテレビで、駒込の冠水見てビックリしました。。

さすがに、ガーデンズの作業員の方も一時作業中断されてましたが‥

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この地域は安全だな。
今日実感しました。

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長文の人は専門家？

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専門？暇を持て余す？？

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>>9117 匿名さん

こういう無意味なレスより長文書いてくれるひとのひうがよっぽど参考になります(^O^)

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>>9118 評判気になるさん
なんでそんなに噛み付くの？
都合悪い？

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>>9119 検討板ユーザーさん

意味不明。
なんの都合があるの？

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レス数がついに9000オーバーですね。それだけで十分このマンションの注目度が高い事が分かります。
普通は北区では資産値上りは赤羽を除き期待しにくいのが現状ですがここは赤羽よりも都心寄りで３路線も使えるため鉄道利便性が高くそのうち利便性がたかい京浜東北と南北線が５分という駅近です。
でもそれだけだったらこれ程の人気は出ない。ここはそういう好立地に加えて、大規模、全部入り共用設備、商業施設と病院が併設、超大手の売主＆施行、という上物の良さがさらに後押ししてくれる。
でもやはり、これだけでもそこそこ人気は出るでしょうがここまでの大人気にはならない。
これだけ人気があるのはこれだけの立地、設備を備えながら、23区で東京駅1本１５分と言う東京駅を庭的に使える距離にありながらも普通サラリーマンが買える価格帯だったって事だね。しかも今みたいな高騰であるにも関わらず。

これにはいくつもの幸運がある。まず第一に土地を取得したのがデベでは無く施行主自身の長谷工って事。施工主は本来は自分達が一番効果を発揮できる設計で作って作った対価をもらうのが理想。でも現実にはデベが土地を仕入れ企画、デザインして施工主にこの金額出やれと下請けになるのが普通。利益も少く工期も短く価格に要求仕様もきつい。今回は長谷工自身が仕入れており、企画を持ち込み、さらには特定のデベに依存するのを避けてジョイントベンチャー化して企画を株券みたいな形にして資金を集めた。これだけで安い金額土地仕入れができ、安いコストでの資金調達が出来た。これが大手デベが買っていたらどうなっていたか。施行を同じ長谷工に頼んだとしての相場度外視のはるかに高い金額で売る事になったはず。

第2は言わずとしれた土地仕入れが安かった。マンション建設において費用割合が大きいのが土地と建築費。このうちの土地の仕入れが破格の安さで高値掴みではなかったのが幸運としか言いようが無い。

第３はこのマンションだけではなく賃貸ブロックや商業施設ブロックなど、このマンションは複合開発の一つに過ぎないという事。ほかのブロックではその用途にむけた最適化を長谷工が握れる。これは極めて大きいメリット。つまり長谷工はJVからは資金調達に成功し自社が持つ施行力を存分に発揮できるという良い面が発揮できたと言える。さらに管理会社もグループで兼ねるため売って終わりのビジネスでは無いので無理に売価に載せる必要性が無くそれも価格が安いメリット。ロングテール戦略。

第４はこれが北区の東十条だった事。これが杉並区や世田谷区とかだったらこの金額にはなり得ない。土地に入札が無かったとしても下限のレンジが違いすぎ。
また同じ北区でも赤羽だったらやはりダメ。高すぎてこうはならない。
かと言ってもっと辺鄙な区や郊外だったらそれは立地の優位性などないのだから安くて当たり前でそれが有利にはならない。良すぎず悪すぎずの穴場的な東十条、王子エリアだからこそ駅近、住環境、価格がうまく釣り合った奇跡の場所と言える。赤羽じゃなくてよかったもうひとつは子育て環境がこっちが全然いい事もあるだろう。商業施設の弱さは隣接商業施設で補い、広大な敷地で分譲ブロックを作りBBQ施設など全部入り設備でコロニー性(自給自足)を高めた。ここを設計した長谷工は長年にわたり実質下請けば雇われ施行主を務めてきただけあってよくわかってるのだろう。わかった人じゃないとこういう設計にはならなかった。キングダムでいうところのとうだろう。

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そういう幾つもの幸運が重なったからこそこの物件は人気だし売れてる理由となる。端的にいえばコスパが極めて良い。加えて住環境と利便性両立が出来てる極めて稀有な物件と言える。今売ってる新築ではこれに比肩するものが無いのがそれをよく物語る。

今マンションを買う気である人＆２３区で探してる＆予算は庶民並み であればまずこの物件を見ておけというぐらいの良さがある。ってのは致命的な欠点(これは諦めるっていう点)がこのマンションには無い。
普通利便性取れば環境を失い、環境取れば利便性は失う。大手デベ、好立地、充実した設備になれなるほど当然価格も上がる。駅近、しかもJRになれば価格も上がる。都下よりも23区を選べばやはり価格は上がる。だから多くに人は優先度付けをして何かを選んで何かは諦めないといけない。それが普通であり当たり前。

でもここだとコスパが良すぎる分その諦め部分が極めて少ない部類に入る。立地と環境を有しているし23区だし駅近だし大規模だし大手。

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まあ安いといっても、管理費および駐車場代を一生払い続けるのはあほらしい。5200万もだせば巣鴨の4LP付戸建が買えるのにね。最近はネットという情弱増強システムがあるので不動産屋は大儲け。

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今気づきましたが、カームコートのCGにUR団地がうっすら描かれているのですね。
小さすぎませんか？

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>>9123 匿名さん

ではその物件を具体的にだしてごらんよ

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>9125
ご自分で探せないんでしょう。だから情弱なんですよ。

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>>9126 匿名さん

その論法ならなんでもいえるよね。真の情弱はお前だよ。

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>9127
そうですか、そうやってすぐキレる程度のお方なんですね。自分は5200万の物件のありかを知ってます。あなたみたいなクレクレ君に教える気もありませんが。

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まぁ掘っ建て小屋戸建住宅はいらんわな。どのみち5000や6000程度ではこのマンションが持つ利便性、住環境、共用設備は手に入らないからノーサンキュー。
戸建て君は戸建てがいいんだから戸建住宅買えばいいかと。ここはマンション板なので。

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>>9123 匿名さん

だから寒くて暗くて日陰の戸建てなんて興味無いって。

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このマンションも他を批判できるほど日照が優れてるわけじゃないですけどね。

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>>9131 匿名さん
その話題はこのスレではタブーです。

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>>9124 マンション検討中さん
そうですよね。兄弟物件なのに扱いが悪すぎる！

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ちょいネガして遊んでる人がいるようですが
勤め人１馬力で買える昨今の物件の中では好条件の方が短所をはるかに上回る物件であると思います。
億出しても完璧な物件はありませんから何かしらの妥協がどんな物件にも必要なわけですがここの妥協点て
リセールに影響するような箇所で何かありますかね？自分はあまりないと思いました。
個人的には１年半前に物件を購入したばかりなので今は買い替えしませんが
もし買っていなかったら上位候補ですね。

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>>9121 匿名さん

長文ご苦労様です。
営業の方ですか？
それとも購入者ですか？

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>>9134 匿名さん

私もそう思います。費用対効果が高くこの時期では数少ないです。
リセールでの懸念は一つだけ、賃貸ブロックもあるので賃貸と分譲中古で競争がある事です。賃貸ブロックがすごく安く賃貸に出されると分譲中古の魅力が薄れるので価格がそれに引きずられる場合がありそうです。
が、逆に言えば有利になる場合もあり、賃貸が人気で価格も高いままであれば分譲中古のお買い得感がより増すとも言えます。
それ以外は特段リセールでの懸案は無いですね。この価格帯ですからどこぞの売れ残りS物件みたいに大暴落もないと思います。ってのは立地が良いし鉄道利便性が群を抜いてますから。

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王子の北区新庁舎建設や十条の駅前再開発で商業施設ができれば、
ここの資産価値にもプラスになるような気もしますがいかがでしょうか？

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>>9136 匿名さん

確かに賃貸は物件価値を左右しそうです。

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>>9137 eマンションさん
王子や十条よりも東十条をなんとかしてもらわないと。

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>>9136 匿名さん

賃貸は既に賃料出てましたが、かなり強気でしたよ

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>>9140 評判気になるさん
いくらですか

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>>9139 通りがかりさん
東十条駅前の下十条運転区という京浜東北線が留置されてる場所は、2016年をもって廃止されました。
現在は電車が留置されてるだけの状態でもう基地としての役割を失ってますので土地はそのうち売却されると思います。

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>9130
南道路接道で日当たり抜群なんですけど

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現地来てみましたが完成に近づいて来ましたね！
エアリーの存在感が思った以上に良い感じで巨大です
敷地も大きいですし完成が楽しみですね！

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>>9140 評判気になるさん
>>9141 マンション検討中さん

まず東十条駅近辺は既存マンションでも賃料が安くないですよね。2LDK/50平米台で賃料15〜16万ほど。ブランシエスタ王子は設備仕様が高付加価値の路線なので、更に高くなりそう。

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>9136
何とか揚げ足とりたいやからもいるみたいですね。
私は購入者ではないので贔屓めの発言する必要はないのですが
マイナス要因はほぼありませんね。
リセール時の不利な点として無理やりあげるとしたら、
自分の前回の売却がそうでしたが大規模物件だったので
中古市場に出した時に他の区分所有者と売りだし時期が重なり
競合を避けるため売却時期を少しずらした事ぐらいですかね。
似た間取りで中古が出た時は買う側に選択の余地がありますので
値引きの話に陥りがちなので。
築10年の瑕疵担保責任がなくなる時期でここも買い替えの為の売却が
増えるでしょうからタイミングを見極めてください。

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戸建て押しの１人がいるみたいですが、ここと他のマンションで検討されている方はいますか？

品川か今度の志茂辺りになるんでしょうか？

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戸建て君がマンション検討板が気になって仕方ない理由は何ですかねえ

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>>9128 匿名さん

豊島の住みたい街　リフォーム済・南道路・４ＬＤＫ・リビングイン階段・車庫付・吹き抜け
[PC]
https://suumo.jp/chukoikkodate/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1021z2ncz18...
[スマートフォン]
https://smp.suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_116/pj_88087948/

by SUUMO

5,200万の物件の在りかねえ...

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都心も、自然も開放感も、上質な暮らしも、
新生活に望むそんな欲張りな気持ちにこたえ、美しく進化する「新宿」。
そこは、都市の便利性も潤いも手にする。

なぜ巣鴨なのに新宿笑

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9123はスレ活性化のためにツッコミ所満載の西巣鴨築12年の戸建てを話題に出したの？ 木造の12年じゃ土地の価格しか資産にならんだろ。期待持たせておいてやはりこんなオチか。情報弱者とか煽っといて苦笑いしかない。

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>9148
仲間たちはみな23区内戸建。みなでマンション買うやつはあれだよねえと話しています。つまりマンションしか目がいかないあれな人たちをヲチして楽しんでいるのです。

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生涯払い続ける管理費と修繕積立金

50年として(修繕積立は20年以降高額になるため、あらかじめ高めで試算)

管理費　2万/月　　24万/年 (戸建はゼロ円)
修繕積立　3万/月　36万/年 (10年に一度外壁　50万、20年に一度屋根100万ぐらいか)
駐車場代 2台(車好きなら1台じゃ足りないので) 3.8万/月　45.6万/年　(戸建はゼロ円)

105.6万 x 50 = 5,280万

ああ、無駄だなあこれで戸建買えるわ

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>>9153 匿名さん
お前は黙って戸建て買っとけ

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>>9153 匿名さん
23区内2台駐車で支払総額5300万の戸建かあ・・・

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>>9142 周辺住民さん

地価が上昇中＆マンション用地枯渇中なので、もし駅直結マンションにでもなったらエリア最高値は間違いなしですね。

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＞9153

戸建て維持費と無理やり比較してもこの物件を陥れたいなら
以下マンションとの差額などを加味して試算してください。

・資産流動性の差（時は金なり）
・戸建てのセキュリティ代
・機密性が低い戸建ての光熱費との差額
・町内会のゴミ当番や近所付き合いのための労力の経済的試算
・戸建て特有の設備維持費（屋根・外壁以外）
・戸建ての地震保険・火災保険代のマンションとの差額

当方は戸建生活を否定しようとは思いませんが
貴殿はマンション生活を否定したいようなので
皆様に説得力ある数字をお願いします。

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上下の騒音問題は避けて通れませんけどね。マンションだと。

けど、マンションの良い点も確かにあるとは思います。

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分譲でも安めのマンションだと、＊＊一家やアジア系外国人が多く夜騒がしかったりする。 
一軒家でいえば、袋小路付き格安建売狭小住宅地区と一緒。

つまりどっちもどっち。

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＞9158
そうですか？

分譲マンション４回目の居住ですが１回も感じたこと無いですが・・・

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賃貸マンションは利回り最優先のため、造りがチープでそりゃー上の階や横の部屋からの音が響きましたが、分譲マンションに住んでみてあまりの違いに驚いております。もちろん住人の生活パターンや子供の年齢にもよるでしょうが、そうした要件以上に両者の造りは雲泥の差ですね。

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